SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 1004XXX-23.2015.8.26.0590
Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Alexandre L. C. e outro
Gávea Construtora São Vicente Spe Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Otávio Augusto Teixeira Santos
VISTOS.
ALEXANDRE L. C. e MARIANA G. I. C.
promoveram a presente ação contra GÁVEA CONSTRUTORA SÃO VICENTE
SPE LTDA. objetivando a rescisão do contrato celebrado pelas partes, com a
devolução das importâncias pagas pelo imóvel, despesas condominiais e IPTU. Aduziram, em suma, que em 07.05.2013 formalizaram Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra do apartamento nº 71, no empreendimento Residencial Portal da Barra, a ser construído pela ré, com prazo máximo de conclusão e entrega previsto para o mês de julho de 2014, já incluída a cláusula de tolerância de 180 dias e, diante do atraso no cumprimento do contrato, não mais desejam manter a compra ativa. Afirmaram que o preço do imóvel contratado é R$ 500.000,00, tendo sido quitado o sinal de R$ 103.400,00, restando a obrigação de pagar R$ 46.600,00 por ocasião da entrega das chaves do imóvel e mais R$ 350.000,00 por ocasião do financiamento bancário. Alegaram que o auto de conclusão de obra ou habite-se foi expedido pela Municipalidade de São Vicente em 18 de agosto de 2014, mas devido ao erro no cálculo da área constante do documento, a matrícula individualizada somente ficou pronta em 05 de dezembro de 2014, sendo instalado o Condomínio somente em 21 de dezembro de 2014. Argumentaram que providenciaram os documentos pessoais necessários para o financiamento bancário do saldo devedor perante a CEF e, em abril de 2015, foram surpreendidos com a informação de que não só a incorporadora apresentava restrição cadastral na Receita Federal, como também um de seus sócios, Airton José dos Santos, o que impossibilitou a obtenção de financiamento para pagamento do saldo devedor. Sustentaram ter solicitado à ré o distrato do negócio e a devolução dos valores pagos, inclusive taxa condominial e IPTU, porém a incorporadora não se posicionou, mesmo após ter sido notificada extrajudicialmente aos 03.06.2015. Asseveraram que a concretização do negócio não restou concluída por ato exclusivo da vendedora e, por isso, tudo o que foi pago deve ser devolvido, como se a compra e venda nunca tivesse existido. Postularam a procedência da ação.
Com a inicial, adunaram procuração e documentos (fls. 13/96).
Citada (fls. 100), a ré apresentou contestação (fls. 101/123).
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Sustentou a ausência de responsabilidade pelo atraso das obras que ocorreu por fatos alheios à sua vontade, como caso fortuito ou de força maior, ou ainda exigências dos órgãos públicos e demora na expedição de licenças ou alvarás. Afirmou que conseguiu em novembro/2014 que seus clientes realizassem financiamento junto ao Banco Itaú com a documentação que possuíam e, por isso, não pode ser responsabilizada pela negativa de financiamento realizado por outro Banco. Insurgiu-se contra a pretensão da restituição integral dos valores pagos, na medida que deve ser retida o valor correspondente a 30% do montante pago, conforme previsto no contrato. Requereu a improcedência.
Réplica a fls. 128/135.
Determinada a especificação de provas (fls. 136), manifestaram-se as partes (fls. 138/139 e 140/141).
É o relatório. DECIDO.
Impõe-se o julgamento antecipado da lide nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, já que desnecessária a produção de outras provas.
É incontroversa nos autos a celebração, entre os autores e a ré, no dia 07 de maio de 2013, de Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda do apartamento nº 71, do Residencial Portal da Barra, pelo preço de R$ 500.000,00 (fls. 16/30).
A outro giro, é igualmente inquestionável que, vencido o lapso estipulado para entrega da obra janeiro de 2014 (item 13.1 fls. 25) as chaves da unidade autônoma do empreendimento imobiliário não foram entregues aos consumidores demandantes.
A mora contratual da ré foi, de mais a mais, manifesta, uma vez que o prazo de tolerância de 180 dias a que alude a válida cláusula 13.1 do ajuste celebrado também fluiu por inteiro sem que a obrigação assumida pela promitente vendedora, de regular entrega do imóvel, fosse cumprida no tempo e modo convencionados.
De qualquer forma, está configurado atraso de quase quatro meses na entrega das unidades aos compradores que, em princípio, estavam em dia com suas obrigações perante a ré, pois não há menção a qualquer inadimplemento por parte dos autores em relação ao contrato em exame.
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A justificativa da ré, comum nestes processos e conforme se verifica pelas correspondências encaminhadas ao comprador, quanto ao descumprimento do prazo que ela própria se concedeu para conclusão da obra (chuvas em excesso e escassez de mão de obra, problemas na documentação), não tem o condão de caracterizar caso fortuito ou força maior, passíveis de eximir sua responsabilidade em cumprir tal obrigação de entrega do bem.
Experimentada no ramo, a ré não pode argumentar que volume de chuvas extraordinário e falta de mão de obra são fatores imprevisíveis ao setor de construção, até porque são notórios na região os inúmeros empreendimentos similares que vem sendo erguidos e entregues aos adquirentes, não havendo notícia de condições excepcionais que impeçam a conclusão de outras obras.
Os eventos reportados na contestação representam, se tanto, o chamado fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da construtora, por estar dentro de sua esfera de previsibilidade, agregando-se ao risco da atividade do empreendedor.
Sobre a matéria, confira-se:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da unidade autônoma ao promitente comprador. Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor. Impossibilidade de se estender a responsabilidade pelo inadimplemento a terceiras pessoas jurídicas não contratantes, sem prova clara da existência de grupo contratual.” (TJSP, Ap. n. 0024073-19.2011.8.26.0562, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 24-05-12).
Portanto, sem justificativa a mora da ré na entrega das unidades autônomas, e não havendo notícia de inadimplemento por parte do comprador, justifica-se a pretensão de rescisão do contrato em razão do aludido atraso.
Não bastasse isso, os autores sustentam que tiveram o financiamento para a aquisição do imóvel negado pela Caixa Econômica Federal devido a ocorrência restritiva em nome da incorporadora Gávea e em nome de um de seus sócios, o que inviabilizou completamente a continuidade do negócio por culpa exclusiva da promitente vendedora, fato não refutado pela ré.
Ressai, pois, à evidência que a ré deu causa à rescisão do contrato, porquanto não cumpriu o avençado, seja porque não entregou o bem no prazo pactuado, seja porque está com seu nome negativado, o que motivou a recusa de financiamento aos autores no banco que lhes convinha.
Destaque-se, ainda, a inexistência na avença de qualquer cláusula contratual estabelecendo que eventual financiamento para o pagamento do preço do bem somente poderia ser formalizado com determinada instituição financeira, não podendo, agora, a ré sustentar que forneceu alternativa aos Autores para obtenção de
financiamento, não devendo ser responsabilizada pela negativa de financiamento
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realizado em outra data e em outro Banco (sic) (fls. 111), pois a escolha do agente
financeiro é de livre iniciativa dos compradores.
Dessa forma, se a ré, por sua culpa, deu causa ao rompimento do ajuste, impõe-se a decretação da resolução do contrato, devendo, em consequência, ser recomposto o patrimônio dos autores, mediante a devolução da integralidade das parcelas comprovadamente pagas, pois afastada a responsabilidade dos consumidores pela ruptura da relação negocial, não se justifica estabelecer em seu desfavor qualquer retenção ou desconto, tudo de modo a restabelecer as partes ao estado em que se encontravam por ocasião da formação do contrato.
A propósito:
“AQUISIÇÃO UNIDADE HABITACIONAL Adesão
Compromisso de venda e compra - Cooperativa habitacional - Forma adotada a afastar caracterização de regime cooperado tratando-se, em realidade, de negócio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado - Relação de consumo caracterizada Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor - RESCISÃO DO COMPROMISSO - Demora na entrega da unidade - Omissão quanto ao prazo de entrega - Mora caracterizada - Falta da ré a autorizar a rescisão - Restituição integral dos valores pagos - Perdas e danos - Ausência de comprovação - Multa - Descabimento, diante falta
de previsão - Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO” (Apelação nº
9133327-10.2008.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 13.03.2012).
“Compromisso de venda e compra. Resolução. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Atraso injustificado da entrega do imóvel. Inadimplemento que implica devolução total das parcelas pagas pelo comprador. Devolução das parcelas que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor. Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC. Entendimento pacificado por súmula deste Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso desprovido” (Apelação nº 0203169-90.2009.8.26.0100, 1ª Câmara de
Direito Privado, Rel. Claudio Godoy, j. 25.10.2011).
A questão deblaterada, ademais, foi recentemente pacificada com a edição da Súmula n. 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra evenda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Afigura-se imperiosa, igualmente, a devolução dos valores recolhidos pelos autores a título de taxa condominial e IPTU referente aos meses de janeiro a maio de 2015, nos valores de R$ 2.889,98 e R$ 1.922,05, mormente porque não foram
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impugnados de forma específica pela requerida.
Para adequada recomposição da moeda, corroída em razão dos efeitos inflacionários, os valores pagos devem ser atualizados monetariamente desde a data do desembolso de cada parcela.
Cuidando-se de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem desde a citação.
Ante o exposto, julgo PROCEDENTE a ação para:
a) decretar a resolução, por inadimplemento da ré, do contrato celebrado entre as partes e instrumentalizado no documento de fls. 16/30;
b) condenar a requerida a pagar aos autores, de uma só vez, todas as importâncias comprovadamente quitadas, a qualquer título, pelos seus valores singelos, atualizados monetariamente, com base na Tabela Prática divulgada pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde a data do desembolso de cada uma das prestações, acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.
Assim sendo, extingo o processo, com resolução do mérito, na forma do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sucumbente, arcará a ré com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no importe de R$ 5.000,00, nos termos do artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil.
P.R.I.C.
São Vicente, 03 de setembro de 2015.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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