Banco PAN CPF:
Nº COMPLEMENTO ANDAR BLOCO TORRE
75
UF SP
Logo da empresa
Crédito Imobiliário
Empresa de Avaliação:
OBJETIVO DESTA AVALIAÇÃO
Vivere nº:
Croqui de Localização
Foto da Fachada do Imóvel
TIPO DE PESSOA: Data da avaliação: 1 – NOME DO PROPONENTE: 10 Data da vistoria: sexta-feira, 19 de julho de 2019
Validar Engenharia de Avaliações
-sexta-feira, 19 de julho de 2019 Rua Pessoa Física - CPF 728.045.058-04 2 – DADOS DO IMÓVEL: Valor da Avaliação:
R$ 285.000,00
LOGRADOURO Ubaldo Pinto CONDOMÍNIO CEP 11725-040 TIPO DE LOGRADOURO (CORREIOS)NOME DO PROPRIETÁRIO: Fernando Gomes de Campos
Foi realizada apenas a vistoria externa, autorizada pela engenharia do Banco Pan. O Imóvel está localizado na Rua Ubaldo Pinto, nº. 75, no bairro Sítio do
Campo, Praia Grande/SP. O terreno é constituído de parte do lote 10, quadra 43. A idade aparente, estado de conservação e características têm em vista a
fachada externa do imóvel e possui imprecisão dos parâmetros e valores adotados (vistoria externa). Não obtivemos informação sobre a ocupação do imóvel.
A matrícula nº 86.425, do Registro de Imóveis de Praia Grande/SP, explicita uma área de terreno de 180,00m² e menciona uma casa residencial térrea
geminada de 86,55 m² de área construída. Para fins de cálculos adotamos as áreas da matrícula. O valor de liquidez foi determinado através da seguinte
fórmula, conforme orientação do Banco Pan:VP = VF / (1+i)^n / 12 Onde: VP = Valor de liquidezVF = Valor de mercadoi = taxa de descontod considerando CDI
13,50% + 2,00% risco; n = prazo para absorção. Prazo estimado para absorção: 36 meses.
Contato: Trata-se de casa. Não temos o contato.
Obs: o imóvel refere-se à Caixa - BM.
Valor de Liquidez Forçada:
R$ 195.000,00
-2 0-2 04 043 010 000-2
-O IMÓVEL ENC-ONTRA-SE -OCUPAD-O? BAIRRO
Sítio do Campo
MUNICÍPIO
NÚMERO CONTRIBUINTE / INDICAÇÃO FISCAL
VALOR DE CONDOMÍNIO (R$)
Praia Grande
43
LOTE
QUADRA SETOR
LAUDO DE AVALIAÇÃO - UNIDADES ISOLADAS - LAUDO Nº
4393
VALOR DE IPTU (R$)
NÚMERO MATRÍCULA/ CARTÓRIO/COMARCA/ ESTADO LATITUDE e LONGITUDE
86.425 do Registro de Imóveis de Praia Grande/SP 23°59'47.57"S - 46°25'1.50"O
Caso SIM, Identificar SIM
Quantidade Piso Esquadrias Paredes Forro/Teto Louças Outros 180,00 TERRENO TERRENO 180,00 0,00 CONSTRUÍDA CONSTRUÍDA 86,55 86,55 0,00 0,00 0,00 180,00 0,00% AUTÔNOMA (m²) QUANTIDADE DE VAGA(S) TIPO DE VAGA Quarto de Empregada WC Empregada Varanda VAGA DE GARAGEM COBERTA (m²)
MATRÍCULA IPTU (M²) ÁREA ESTIMADA IN LOCO (M²)
-GARAGEM
DEPÓSITO TOTAL FRAÇÃO IDEAL
ÁREA NÃO AVERBADA (M²) TERRENO (exclusivo da unidade)
ÁREA COMUM
Não Aplicar a Regra - Liquidez 10% TERRENO TOTAL (exclusivo + comum)
ÁREA CONSTRUÍDA INFRAESTRUTURA -20 MELHORAMENTOS PÚBLICOS DESCOBERTA (m²) Nº DE ELEVADORES TIPO DE IMPLANTAÇÃO
ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO CONDOMÍNIO 6,00
30,00
INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS ( ATÉ 1.000 m ) FATORES DE VALORIZANTES FATORES DE DEPRECIAÇÃO
SUBSOLOS 6,00 Isolado TESTADA (m) SELECIONAR Nº PAVIMENTOS 1 3 – REGIÃO 5 - EDIFICAÇÃO / CONDOMÍNIO MÉDIO
OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO
TOPOGRAFIA
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR MÉDIO
UNIDADES POR PAVIMENTOS LATERAL ESQ. (m)
30,00 LATERAL DIR. (m)
QUADRO DE ÁREAS DA UNIDADE AVALIADA
Normal Regular Dormitório Suite Banheiro Cozinha Residencial Lavabo Divisão Interna Sala Área de Serviço Outros Terraço TIPO Casa Padrão
PADRÃO DE ACABAMENTO ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE (ano) USO
ZONEAMENTO
ZPR 1 - ZONA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL URBANA 4 - TERRENO PLANO LOCALIZAÇÃO FUNDOS (m) 6- UNIDADE AVALIADA REDE DE ÁGUA ESGOTO SANITÁRIO GÁS CANALIZADO REDE ELÉTRICA PAVIMENTAÇÃO PASSEIO REDE TELEFÔNICA ILUMINAÇÃO PÚBLICA GUIAS E SARJETAS PISCINA SALÃO DE FESTAS
PLAYGROUND SALÃO DE JOGOS/SAUNA
DEPÓSITO INDIVIDUAL LAJE
FOSSA SÉPTICA
COLETA DE LIXO LAZER ESGOTO PLUVIAL
CLUBE COMÉRCIO HOSPITAL BANCOS ESCOLA/UNIVERSIDADE POLICIAMENTO
VISTA PARA O MAR VISTA PARA PARQUES VISTA PERMANENTE IGREJA INDUSTRIA METRÔ/ÔNIBUS CÓRREGOS PRESÍDIO FAVELAS
REDE DE ALTA TENSÃO FEIRA-LIVRE INUNDAÇÃO FORRO DE MADEIRA/PVC ESGOTO SANITÁRIO FOSSA SÉPTICA PAVIMENTAÇÃO VAGA AUTÔNOMA VAGA VINCULADA
Vistoria Externa
II) O imóvel avaliado encontra-se em condições normais de habitabilidade?
III) O imóvel avaliado apresenta problemas estruturais ou vícios construtivos aparentes? I) As Informações apresentadas na(s) Matricula(s) do imóvel correspondem às verificadas no local?
Marcos Mansour Chebib Awad - CREA 5062265096
Vistoria externa
Marcos Mansour Chebib Awad - CREA 5062265096 Categoria da tabela do FGTS (I à V)
Nome Completo do Acompanhante da Vistoria Vistoria Externa
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITAL Vistoria Externa
NOME COMPLETO DO PROFISSIONAL QUE EFETIVAMENTE REALIZOU A AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITAL
Loja solicitante: Banco Pan
I IV) Considerando as condições de conservação e localização, o imovel apresenta "boa garantia"?
(*) Decisão final sujeito a alteração pela Área Técnica do Banco.
V) O imóvel avaliado tem utilização exclusivamente residencial unifamiliar?
DESEMPENHO DE MERCADO NÚMERO DE OFERTAS LIQUIDEZ E PRAZO PROVÁVEL DE VENDA
7 - MERCADO
Vistoria Externa
São Paulo 2019/7/19
Validar Engenharia de Avaliações Ltda
Número de habitantes da cidade do avaliando: 262.051
LOCAL DATA
. .
Vistoria Externa
8- MANIFESTAÇÕES SOBRE A GARANTIA - justificar
9 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
10 - DADOS DA EMPRESA EMPRESA RESPONSÁVEL
RECESSIVO BAIXO BAIXA (SUPERIOR Á 12 MESES)
AQUECIDO
MÉDIO MÉDIA (ENTRE 6 E 12 MESES)
NORMAL
ALTO ALTA (INFERIOR A 6 MESES)
SIM NÃO
SIM NÃO
SIM NÃO
SIM NÃO
Atividades desenvolvidas no imóvel
Sim Não Inconclusivo
(*) tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia/tinturaria, bota-fora, lixão, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos, industriais e de entulhos.
Geração, deposição, e armazenamento de substâncias potencialmente poluidoras
Sim Não Inconclusivo
(**) não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.
Vestígios de contaminação
Sim Não Inconclusivo
Ações governamentais no imóvel
Sim Não Inconclusivo
CONCLUSÃO
** Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e/ou produtos químicos
CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL
CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS RESIDENCIAIS
Há uma indústria instalada no imóvel? Já existiu alguma indústria neste imóvel? Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?
* O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usada por atividades que contenha fontes de contaminação?
Aspectos relevantes: Vistoria externa
São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?
São ou eram descartados efluentes líquidos diretamente no solo?
São ou eram descartados efluentes líquidos em sistemas de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto
Residencial
Uso do Imóvel:
O imóvel está em áreas ambientais onde há existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Aspectos relevantes: Vistoria externa
Existem ou existiram no interior do imóvel manchas (solo,drenos,telhados,pisos,paredes,etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?
Existe ou existiu algum poço,nascente ou mina d'água para abastecimento na propriedade?
O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes,furacões,terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades?
A água foi considerada contaminada por algum órgão ambiental ou de saúde?
Aspectos relevantes: Vistoria externa
Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento
de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel Já foi realizada qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado a presença de substâncias
Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas da CETESB?
Aspectos relevantes: Vistoria externa
O imóvel comercial a ser financiado enquadra-se como primeira atividade de negócio:
Sim Não Inconclusivo
Apostas, cassinos e empresas semelhantes;
CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS COMERCIAIS
Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentações, acordos de convenções
internacionais; incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança, e aspectos Armas e munições;
Venda alcólica (excluindo cerveja e vinho); Tabaco;
14 - ENCERRAMENTO
O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do Valor de Mercado, para fins de Garantia do imóvel em questão.
A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), declara por seus profissionais responsáveis, manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado. O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções no 205 e no 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA ou CAU, no livre exercício de suas atividades.
No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR 14653-2, tendo sido observados, quando cabíveis, também: a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);
b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios;
c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais.
Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;
c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;
d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel; e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos.
Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros.
Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição.
Materiais radioativos;
Fibras soltas de asbestos (material incombustível e infusível);
Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Poluentes orgânicos permanentes (POPs);
FOTO 1 Amostra n.º 1 Data Empreendimento:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 1 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (13) 3491-6308 Status:
FOTO 2 Amostra n.º 2 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (13) 97411-3839 Status:
FOTO 3 Amostra n.º 3 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 1 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (13) 99128-6018 Status:
FOTO 4 Amostra n.º 4 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 1 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (13) 99128-6018 Status:
FOTO 5 Amostra n.º 5 Data
Empreendimento:
-Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 1 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Sr. Lena Tel.: (13) 99787-3249 Status: Oferta
OBS: 2 dormitórios, 1 suíte, 2 banheiros e 2 vagas.
100,00 Área terreno (m²) 180,00
2 2
R$ 345.000,00
OBS: 2 dormitórios, 1 suíte, 2 banheiros e 1 vaga.
19/07/2019
Distância até o avaliando (km)
0,039
Valor unitário (R$/m²) R$ 3.450,00 /m²
Sítio do Campo Praia Grande
Casa Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 20
Bom Idade Aparente (anos): 15
Rua Ubaldo Pinto, s/n
123,00 Área terreno (m²) 180,00
2 1
R$ 360.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 2.926,83 /m²
Sr. Gilmar Oferta
OBS: 2 dormitórios, 1 suíte, 2 banheiros e 3 vagas.
19/07/2019
Distância até o avaliando (km)
Sítio do Campo Praia Grande
Casa Padrão de construção: Normal
Casa Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 15
Rua Ubaldo Pinto, 35
120,00 Área terreno (m²) 180,00
1 3
R$ 362.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 3.016,67 /m²
Sr. Gilmar Oferta
R$ 350.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 2.800,00 /m² Por do Sol - Sra. Michele Oferta
R$ 380.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 2.814,81 /m² Rua Ubaldo Pinto, s/n
Sítio do Campo Praia Grande Praia Grande
135,00 Área terreno (m²) 180,00
2 2
Rua Ubaldo Pinto, 920
Maciel Imobiliária - Sr. Fabricio Oferta
19/07/2019
Distância até o avaliando (km) 1 Sítio do Campo
2 1
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Idade Aparente (anos): 20
125,00 Área terreno (m²) 180,00
Casa Padrão de construção:
19/07/2019
Distância até o avaliando (km) 1,3 Rua Ubaldo Pinto, 1325
Sítio do Campo Praia Grande
Normal Bom
-OBS: 3 dormitórios sendo 1 suíte, 3 banheiros e 1 vaga.
19/07/2019
Distância até o avaliando (km)
-OBS: 2 dormitórios, 2 banheiros e 2 vagas.
Casa Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 20
-Homogeneização Imóvel
Elemento R$/m² Fator Oferta Fator Área Obsoletismo AT / AC Fator Padrão
1 2800,00 0,90 1,0470 0,9401 1,2935 1,0000 2 2814,81 0,90 1,0571 0,9401 1,3650 1,0000 3 3016,67 0,90 1,0417 0,8909 1,2570 1,0000 4 2926,83 0,90 1,0449 0,8909 1,2789 1,0000 5 3450,00 0,90 1,0368 0,9401 1,1064 1,0000 Média 3001,66 Desvio Padrão 265,7128 Coeficente de variação 8,85% Valor Mínimo Valor Máximo Área Útil (m²) = Valor Unitário (R$/m²) = Fator de Comercialização (Justificar o valor utilizado)=
Valor total do AVALIANDO Divergência de Área 0,00%
Quanto a FUNDAMENTAÇÃO , o Laudo foi enquadrado como: Quanto a PRECISÃO , o Laudo foi enquadrado como:
Comentários:
MEMÓRIA DE CÁLCULO - TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO
3294,23 1,00
OPÇÃO 02) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
R$ Unit. Homogeneizado 3.227,11 3.450,90 86,55 3.229,77 3.199,70 3.363,65 3.294,23 108,35 3,29%
MÉDIA DAS AMOSTRAS 3.294,23
Saneamento das Amostras (+/-30%) 2.305,96
4.282,49
VALOR DO TERRENO (R$) VALOR DA CONSTRUÇÃO (R$) Valor do Imóvel
VALORES ISOLADOS
- R$ 285.000,00 R$ 285.000,00
GRAU II
R$ 285.000,00
Não Aplicar a Regra - Liquidez 10%
VALOR DE MERCADO (R$)
R$ 285.000,00
Período de Exposição (meses) 36
Taxa de Desconto (%) 13,50%
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 195.000,00
GRAU III
VALOR UNITÁRIO DE TERRENO (R$/m²) VALOR UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO (R$/m²) VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL (R$/m²)
- -
