UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEARÁ CENTRO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE TRANSPORTES
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO.
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO.
Monografia submetida à Coordenação do Curso de Engenharia Civil da Universidade Federal do Ceará, como requisito parcial para obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Msc. José A.G. Vasconcelos
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação Universidade Federal do Ceará
Biblioteca Universitária
Gerada automaticamente pelo módulo Catalog, mediante os dados fornecidos pelo(a) autor(a)
G987a Gurgel Filho, Paulo de Magalhães.
Análise da valorização de terrenos no bairro Papicu, em Fortaleza-Ceará, nos últimos cinco anos, um estudo de caso / Paulo de Magalhães Gurgel Filho. – 2013.
61 f. : il. color.
Trabalho de Conclusão de Curso (graduação) – Universidade Federal do Ceará, Centro de Tecnologia, Curso de Engenharia Civil, Fortaleza, 2013.
Orientação: Prof. Me. José Ademar Gondim Vasconcelos.
1. Terrenos. 2. Urbanos. 3. Fortaleza. 4. Papicu. 5. Construção. I. Título.
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO
Monografia submetida à Coordenação do Curso de Engenharia Civil, da Universidade Federal do Ceará, como requisito parcial para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Aprovada em: ___/___/______.
BANCA EXAMINADORA
___________________________________________ Prof. M. Sc. José Ademar Gondim Vasconcelos (Orientador)
Universidade Federal do Ceará (UFC)
__________________________________________ Prof. Dr. Raimundo Oliveira de Sousa
Universidade Federal do Ceará (UFC)
_________________________________________ Engº Ricardo Fontenele Pinheiro
AGRADECIMENTOS
Sou grato à Deus, por me dar o dom da vida e a vocação à engenharia civil.
Sou grato à meu avô, Custódio Monteiro (in memoriam), por ser um exemplo magnifico de pessoa, por ser o grande orientador da minha vida e o mais fiel torcedor do meu sucesso.
Sou grato à minha avó, minha mãezinha, Lourdes Monteiro, por ser uma mulher exemplar, cuja vida foi dedicada ao esposo e à família.
Sou grato à minha mãe, Regina Coeli, mulher que construiu, à luz da vontade de Deus e dos ensinamentos de seus pais, um ambiente familiar propício ao meu crescimento enquanto homem e enquanto engenheiro.
Sou grato às minhas irmãs Kelly e Mônica Monteiro, pelos aprendizados que retirei dos momentos ruins, pelos momentos inesquecíveis de solidificação familiar e pelos conselhos que me deram.
Sou grato ao meu orientador, Professor Ademar Gondim, por nortear meus passos durante a execução deste trabalho.
Sou grato aos meus colegas de faculdade e, hoje, amigos, em especial ao Átilla Ferreira, Rayanne Aquino, Saullo Câmara, Diego Duarte, Ronaldo Freitas, Samuel Félix, Ramon Castro e Thiago Fernandes, pelas horas dedicadas em prol do nosso sucesso acadêmico e pelos laços de amizade estreitados.
Sou grato ao meu primo e amigo, Henrique Monteiro e à todos os meus amigos, em especial ao Igor Albuquerque, Henrique Pinheiro, Jalmir Rafael, Ítalo Veras, Roque Ribeiro, Audírio Bezerra, Carlos Bezerra, Daniel Saraiva, Leonardo Nunes, Allan Cavalcante, Rodrigo Pereira, Gilvan Simplício e Claysandro Saldanha pelos momentos de descontração e aconselhamentos, fundamentais para o equilíbrio da minha vida acadêmica, emocional, profissional e pessoal.
Sou grato às minhas amigas Marília Brandão, Lara Pires, Raiana Araújo, Lara Brayner, Clayanne Saldanha e Emanuelle Vasconcelos pelos conselhos, risadas e pela amizade, peça fundamental na minha jornada.
Sou grato ao João Saldanha e à Lucireide Saldanha, por me acolherem em seu seio familiar e pelos valores e conselhos a mim transmitidos.
Augusto Albuquerque, André Bezerra, Alexandre Bertini, Magnólia Mota e Joaquim Mota, por me ensinarem que a Engenharia Civil vai bem mais além que o âmbito científico e racional, precisando ter, também, um cunho emocional e humano.
Sou grato aos norteadores da minha vida profissional, entre eles os Engenheiros Marcelo Hissa, Marcelo Cavalcante, Edvaldo Pereira e Ricardo Fontenele pelos seus ensinamentos e pela paciência à mim dedicada.
Sou grato aos Mestres de Obras Cícero e Prado, pelos ensinamentos empíricos, porém de enorme importância para mim e pela lealdade.
Sou grato aos colegas de trabalho e hoje amigos, Evérton Silva, Fábio de Deus e Antônio Cabral, por transmitirem a mim, cada um de uma forma diferente, o valor do trabalho em equipe.
“Nunca olhei pros lados, pra não perder a direção. Nem senti meus passos, na marcha cega encontro
uma razão”.
RESUMO
O conhecimento da oscilação mercadológica de terrenos urbanos é fundamental para o estudo de viabilidade de novos empreendimentos, pois, atualmente, a construção civil é um dos mais representantes setores da economia do Brasil. A importância dos terrenos para este setor e a o crescente interesse de engenheiros pelo setor de perícias e avaliações foram os fatores que motivaram a realização deste trabalho. Foi descrito, de maneira sucinta, os principais conceitos de avaliações de terrenos urbanos, seus respectivos métodos e um panorama atual da situação do local onde os terrenos do estudo de caso deste trabalho estão situados, para que haja um maior entendimento do desenvolvimento deste estudo. O presente trabalho foi realizado por meio de revisão da bibliografia e por um estudo de caso que visou avaliar um terreno urbano no bairro Papicu em Fortaleza – Ceará e compará-lo com um terreno vizinho semelhante, mesclando dois métodos de avaliação bem conhecidos: o comparativo direto de dados de mercado e o da quantificação de custos com o auxílio de ferramentas estatísticas. Torna-se importante o conhecimento da oscilação mercadológica de terrenos para nortear futuros empreendimentos imobiliários, e para servir de parâmetro de comparação para outras localidades a fim de saber se estas estão ou não valorizando.
ABSTRACT
The urban building sit marketing oscillation knowledge is primordial for the new enterprise availability study, because, nowadays, the building is one of the most representative Brazilian economic departments. The building sits significance for this department and the increscent
engineer‟s concern for the rating sector were the motivation for this research. The urban building sits main rating concept, their respective process and a current spot condition prospect, where the research building sits are located, were short described, for a better development understanding. The currently research was realized by bibliography search and a scientific study that aimed an urban sit evaluation at Papicu District in Fortaleza – Ceará and measure it with another similar building sit, mixing two outstanding evaluation process: The market database comparative and the statistics tools assistance charge account. The urban building sit marketing oscillation knowledge becomes important to guide new realty enterprises, and to work like a benchmark for another location, for the purpose of get to know if they are enriching or not.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 - Métodos da variação do valor com a profundidade ... 26
Figura 2 - Variação do valor unitário do terreno com a profundidade ... 28
Figura 3 - Gráfico de Ki (Fator Inclinação) ... 30
Figura 4 - Planta esquemático do Evolution Central Park... 37
Figura 5 - Helbor Parque Club I e II ... 38
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Critérios de Chauvenet ... 21
Tabela 2 - Identificação da Vida e do Valor Residual ... 24
Tabela 3 - Fator Salubridade ... 31
Tabela 4 - Valores do Plano Diretor de Fortaleza para as zonas que compõem o bairro Papicu. ... 35
Tabela 5 - Resumo das amostras pesquisadas ... 42
Tabela 6 - Determinação do valor das benfeitorias ... 44
Tabela 7 - Depreciação das benfeitorias ... 45
Tabela 8 - Determinação do valor do terreno ... 46
Tabela 9 - Cálculo do fator profundidade ... 47
Tabela 10 - Fator Frente Múltipla... 47
Tabela 11 - Fator Testada ... 48
Tabela 12 - Fator Orientação ... 49
Tabela 13 - Aplicação dos Fatores de Homogeneização ... 50
Tabela 14 - Análise estatística inicial ... 50
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CCI Cédula de Crédito Imobiliário
COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis CUB custo unitário básico
FGTS Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço HGF Hospital Geral de Fortaleza
IBAPE-SP instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPTU Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana PIB Produto Interno Bruto
SECOVI-CE Sindicato do Mercado Imobiliário do Ceará SFH Sistema Financeiro da Habitação
SFI Sistema Financeiro Imobiliário
SINDUSCON Sindicado da Indústria da Construção Civil UFC Universidade Federal do Ceará
VAB Valor Adicionado Bruto
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ... 13
1.1 Objetivos... 15
1.1.1 Objetivo Geral ... 15
1.1.2 Objetivos Específicos ... 15
1.2 Justificativa ... 15
1.3 Estrutura do Estudo ... 16
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ... 17
2.1 Métodos de avaliações de imóveis ... 17
2.1.1 Método comparativo direto de dados de mercado ... 17
2.1.1.1 Procedimentos para uso do método comparativo direto de dados de mercado ... 18
2.1.2 Método involutivo ... 22
2.1.3 Método da renda ... 22
2.1.4 Método evolutivo ... 22
2.1.5 Métodos para identificar o custo de um imóvel ... 22
2.1.5.1 Método da quantificação do custo ... 22
2.1.5.2 Método comparativo direto de custo ... 24
2.2 Avaliação de Terrenos... 25
2.2.1 Lote padrão ... 25
2.2.2 Fatores de valorização e desvalorização de terrenos ... 25
2.2.2.1 Fatores Intrínsecos ... 25
2.2.2.2 Fatores Extrínsecos ... 32
2.2.2.3 Aplicação dos Fatores de Homogeneização ... 33
2.3 Caracterização e breve histórico da cidade e do bairro em estudo ... 33
2.3.1 A cidade de Fortaleza ... 33
2.3.2 O bairro Papicu ... 34
2.3.2.1 O Papicu no Plano Diretor de Fortaleza ... 35
2.3.2.2 A melhoria da infra-estrutura do bairro papicu ... 35
2.3.2.3 O RioMar Shopping Fortaleza ... 36
2.3.2.4 O Helbor Condomínio Parque Club I e II ... 36
2.3.2.5 O Evolution Central Park ... 37
3 METODOLOGIA ... 39
4.1 Terreno avaliando e elemento de comparação ... 41
4.2 Levantamento de Amostras ... 42
4.3 Escolha do método de avaliação a ser utilizado ... 43
4.4 Processamento dos dados ... 43
4.5 Análise dos Resultados ... 51
5 CONCLUSÃO ... 54
REFERÊNCIAS ... 56
ANEXO A – ESTADO DE CONSERVAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ... 58
ANEXO B – TABELA DE ROSS-DEIDECKE ADEQUADA POR FIKER ... 59
1 INTRODUÇÃO
De acordo com Portas et al. (2010), o mercado imobiliário está bastante aquecido, isto começou a ser notado com maiores proporções a partir do início do século XXI, com a reformulação da estrutura normativa que regulamentou as atividades deste setor na década de 1960 com a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), através da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Outras leis de fundamental importância para o setor foram as Leis 4.591 e 4.864 que regulamentaram a atividade de incorporação imobiliária e que deram estímulos à construção civil, respectivamente, tirando muitas construtoras da inércia e alavancando o surgimento de novas.
Em 1997 foi instituído, através da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, o
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Em seu artigo 1º, observamos que: “O Sistema de
Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos”. Então, com novos meios de acesso ao crédito, a população viu o sonho da “casa própria” mais
próximo, alavancando o mercado.
Em 2004, a Lei nº 10.931, de 2 de agosto criou a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), e um dos grandes pontos desta é a regulamentação da afetação patrimonial do acervo dos empreendimentos imobiliários que deu mais garantia ao consumidor.
Desta forma, diversas leis e atos normativos deram mais credibilidade e confiança às incorporadoras e construtoras, que contaram, também com a criação de diversas formas de crédito que sofreram várias modificações resultando nas mais modernas formas de financiamentos utilizadas atualmente, dentre os quais vale a pena ressaltar o programa do Governo Federal “Minha Casa Minha Vida” que oferece subsídios e facilidades na compra do
imóvel, como o uso do Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço (FGTS) abrindo alas para o mercado considerado como classe C e classe D, que é composto por consumidores com rendas familiares menores.
Em contrapartida, os bancos privados se sentiram mais confiantes para financiar obras e ceder financiamentos à pessoas físicas para compra deste imóvel, dando possibilidades de compras de imóveis para as classes A e B, que são compostos pelos ricos e pessoas de classe média, respectivamente.
14
civil bateu a marca de R$ 213.416 milhões de reais no Valor Adicionado Bruto (VAB) que, ao ser comparado com o Produto Interno Bruto (PIB), resulta em cerca de 4,85% deste, o que demonstra a representatividade deste setor no mercado brasileiro.
Desta forma, cabe ao Engenheiro Avaliador, avaliar o valor de imóveis urbanos, de forma que o justo valor de mercado possa ser vinculado ao terreno, insumo da construção civil.
Desde o começo dos tempos, coube ao homem avaliar o quão importante um objeto era para ele. As primeiras relações de trocas de mercadorias se deram cabendo ao homem avaliar, em consenso com outro ser semelhante, a quantidade necessária da sua mercadoria para ser trocada pela quantidade oferecida por este outro. Cavalcante (2002) resgata da Bíblia uma das primeiras avaliações de terras que se tem documentado: Moisés, ao
chegar à terra prometida por Deus, a classificou como “Terra que mana leite e mel” (Bíblia,
Números, cap. 13, v. 27).
Com o passar dos tempos, essa ciência da Engenharia de Avaliações ganhou força. Segundo Moreira (1997), este momento seria o ano de 1890, quando diversos profissionais começaram a avaliar bens imóveis. Ainda segundo este autor, somente com a expansão industrial esta arte passou a ser voltada como competência de engenheiros, gradativamente até ganhar grande expressão, no Brasil, com a conclusão da revisão da NBR 5676/1989 (Avaliação de Imóveis Urbanos) onde ocorrera a manutenção do método da homogeneização de dados que fora classificado como nível de rigor normal, a reformulação de alguns conceitos importantes e a inserção do conceito de Inferência Estatística, que possibilitou os trabalhos desta ciência ter uma maior precisão e uniformização, criando os conceitos de nível rigoroso e nível especial.
Atualmente, no Brasil, avaliar imóveis compete, também, à outras profissões, conforme leis / resoluções a seguir:
a) Lei Federal nº 5.194 de 24/12/66 em seu artigo 7º, a perícia é uma das competências e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo.
b) Resolução nº 1066/2007 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que se baseia na Lei Federal nº 6.530 de 12/05/78, em seu artigo 3º,
onde está exposto que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo,
c) Em âmbito estadual, de acordo com o Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado do Ceará, em seu artigo 398º, que incumbe ao Oficial de
Justiça Avaliador “Fazer avaliação de bens, inventários e lavrar termo de penhora”.
Desta forma, conclui-se que atualmente, no Estado do Ceará, não compete somente ao Engenheiro avaliar imóveis. Vale ressaltar que, ao entrar no âmbito da engenharia, a avaliação tomará rumos delicados e técnicos, limitando a avaliação aos engenheiros.
1.1 Objetivos
Os objetivos deste trabalho foram divididos em um objetivo geral e alguns objetivos específicos que serão expostos nas subseções a seguir.
1.1.1 Objetivo Geral
Analisar as causas das possíveis oscilações de preços de terrenos urbanos situados no bairro Papicu em Fortaleza, Ceará através de um estudo de caso que envolve a comparação de terrenos vizinhos, de mesmo tamanho, mesma forma e mesmas características físicas.
1.1.2 Objetivos Específicos
a) Estudar os conceitos de avaliações de imóveis;
b) Estudar e compreender as oscilações mercadológicas imobiliárias;
c) Desenvolver a avaliação de um terreno urbano utilizando mais de um método; d) Determinar o justo valor atual de mercado de um terreno situado no bairro
Papicu, em Fortaleza - Ceará;
e) Analisar uma possível valorização de imóveis no bairro Papicu.
1.2 Justificativa
16
insumos para a construção civil. A região do Papicu está em franco crescimento imobiliário e começa a se destacar como região de cunho comercial também, denotando outro ritmo de vida para o bairro e atraindo investidores.
1.3 Estrutura do Estudo
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Segundo a NBR 14653-1: 2001, entende-se por avaliação de bens a,
[...] análise técnica, realizada por engenheiros de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
A partir desta definição, percebe-se três importantes conceitos: finalidade, situação e data. A finalidade da avaliação é de extrema importância, pois influi muito para a escolha do método de avaliação a ser empregado, dentre as principais, temos: questionamentos judiciais, análise de valor para financiamentos e hipotecas, taxações (para fins tributários) e para fins contábeis de organizações. A situação em que o bem se encontra é uma peça chave, pode-se tratar de terrenos sem ou com benfeitorias, e estas podem estar em diversos estados. Já a data influi diretamente na correção dos valores no tempo, pois os valores de bens flutuam no tempo de acordo com a oscilação de importantes indicadores financeiros, como inflação, taxa de juros e etc.
2.1 Métodos de avaliações de imóveis
De acordo com a NBR 14653-2: 2011, existem cinco principais métodos de avaliação de imóveis. São eles: o método comparativo direto de dados de mercado, o involutivo, o da renda e o evolutivo e o método para identificar o custo de um imóvel, que se subdivide em dois métodos: o da quantificação do custo e o comparativo direto de custo.
2.1.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Este método é o mais usado atualmente e consiste na comparação do “imóvel
avaliando” com imóveis chamados de “amostras”. Imóvel avaliando nada mais é que o imóvel
que se deseja conhecer o valor, seja qual for a finalidade da avaliação. Segundo Moreira
(1997, p. 181), “uma amostra é definida como um número finito ou limitado de observações selecionadas de um universo e do qual se pode deduzir uma generalização confiável e
quantitativa com relação ao universo”. No caso desta pesquisa, amostras são imóveis
18
residenciais), pois haverá alteração de andar, posição no pavimento, acabamento, vista e outros dados que estão sujeitos à subjetividade de cada pessoa. Após a coleta destas amostras existe um procedimento conhecido como homogeneização de dados, que consiste em homogeneizar as diferenças existentes entre esses imóveis, desde que as diferenças não sejam tão gritantes. Existe, também, outro conceito moderno para fazer conclusões sobre uma determinada amostra: a inferência estatística, que deve ser utilizada para amostras menos semelhantes entre si. Para a utilização deste método, é necessário que se tenha um mercado imobiliário ativo com diversas transações (ofertas ou vendas) na região em questão.
2.1.1.1 Procedimentos para uso do método comparativo direto de dados de mercado
Vários autores propõem procedimentos a serem seguidos para o uso correto do método comparativo direto de dados de mercado, porém todos seguem a mesma lógica de raciocínio que, de acordo com Pelli (2010, p.9) temos a uma sequência lógica para uma correta avaliação imobiliária:
a) Levantamento da documentação; b) Vistoria do bem avaliando;
c) Levantamento de dados de mercado; d) Construções de variáveis
e) Modelagem de dados f) Validação dos resultados
g) Determinação do valor de mercado h) Elaboração do Laudo de Avaliação
Todos estes itens serão sucintamente explanados a seguir, exceto o item 8, pois esta pesquisa não tem como finalidade desenvolver um laudo de avaliação e sim de determinar o valor de mercado de um terreno urbano.
2.1.1.1.1 Levantamento da documentação necessária
matrícula atualizada do imóvel, em comprovantes de pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), escrituras e outras documentações cartorárias.
2.1.1.1.2 Vistoria do bem avaliando
Consonante com a NBR 14.653-1: 2001, em seu item 7.3.1, “nenhuma avaliação
poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo”. A vistoria do bem avaliando consiste em uma análise “in loco” das
condições do imóvel avaliando e, de acordo com Pelli (2010, p.9), “o objetivo da vistoria é
conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado”.
Complementando este raciocínio, a NBR 14.653-1: 2001, determina que cabe só e somente só ao engenheiro de avaliações vistoriar o imóvel, não podendo este terceirizar ou incumbir outra pessoa de fazer tal atividade.
2.1.1.1.3 Levantamento de dados de mercado
De acordo com Pelli (2010, p. 10),
O levantamento de dados de mercado deve ser planejado com antecedência. Os dados de mercado disponíveis para o desenvolvimento do trabalho são oriundos de ofertas ou transação (vendas efetivadas).
É exatamente no levantamento de dados de mercado que o avaliador coleta as informações necessárias para o processamento dos dados. É importante ressaltar que o avaliador deve coletar o maior número de informações possíveis devendo sempre escolher amostras com dados semelhantes ao imóvel avaliando, evitando a heterogeneidade de informações. Cabe, também, ao avaliador identificar devidamente as fontes de informações, a fim de poder comprovar as informações para qualquer uma das partes.
20
Com o levantamento de dados concluído, cabe ao avaliador utilizar de sua experiência e sempre alicerçado nas normas pertinentes e legislação vigente, escolher as variáveis que mais se adequam ao modelo que será proposto. Conforme Pelli (2010, p. 11), no caso de alguma variável importante ser desconsiderada nos cálculos, a avaliação poderá seguir rumos anormais, defasando os cálculos e, tecnicamente, impugnando esta.
Existem dois agrupamentos principais de variáveis: dependentes, que, de acordo com Pelli (2010, p. 10),
[...] poderá ser especificada com base no preço total ou no preço unitário, normalmente em unidades monetárias medidas por m² de área e as independentes que são subdivididas em mais quatro grupos: as quantitativas, as qualitativas, as proxy e as dicotomias.
Segundo Pelli (2010, p. 22), as variáveis quantitativas são valores que consistem em dados contáveis ou mensuráveis em cada elemento amostral. Como exemplo, podem ser citadas a área do terreno, sua quantidade de frentes e etc. Já as variáveis qualitativas reproduzem a qualidade de um imóvel sob determinado aspecto, como estado de conservação
e padrão construtivo. “As variáveis proxy são variáveis utilizadas para substituir outras de difícil mensuração e que se presume guardar com elas relação de pertinência.” As dicotômicas
são variáveis binárias, que podem ter somente dois valores e, geralmente, são empregadas para analisar a existência ou não de um item no elemento amostral.
2.1.1.1.5 Modelagem de dados
2.1.1.1.6 Validação dos resultados
Até o mais perfeito modelo matemático pode apresentar discrepância exorbitante quando comparado com o mercado imobiliário. Para tanto, a NBR 14563-2: 2011, em seu anexo B, item B.3, sugere: “Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra”.
De acordo com Thofehrn (2008, p. 64), um dos critérios mais utilizados é o de Chauvenet. De modo simplório, o critério de Chauvenet consiste na comparação da razão
(ρm) entre o desvio máximo da média (Xs – M) e o desvio padrão (S) com um ρ crítico (ρcrit), estabelecido na Tabela 1, a tabela de Chauvenet. Quando ρm ≤ ρcrit não há dados
discrepantes na amostra, porém, se ρm ≥ ρcrit elimina-se o dado discrepante (Xs) e
procede-se com todos os cálculos novamente, até que procede-se encontre um ρm ≤ ρcrit. Vale ressaltar que o desvio máximo da média (Xs) é “o valor mais distante (para mais ou para menos) da média”
(THOFEHRN, 2008, p. 13).
Tabela 1 - Critérios de Chauvenet
n ρcrit N ρcrit
5 1,65 20 2,24 6 1,73 22 2,28 7 1,80 24 2,31 8 1,86 26 2,35 9 1,92 30 2,39 10 1,96 40 2,50 12 2,03 50 2,58 14 2,10 100 2,80 16 2,16 200 3,02 18 2,20 500 3,29 Fonte: Thofehrn (2008)
2.1.1.1.7 Determinação do valor de mercado
22
2.1.2 Método involutivo
Este método está alicerçado no conceito do “custo oportunidade”. De acordo com
o site Wikipédia, “O custo de oportunidade é um termo usado em economia para indicar o
custo de algo em termos de uma oportunidade renunciada”. Ou seja, no método em questão
seria feito um estudo de viabilidade de um possível empreendimento a ser construído no local, compatível com o mercado estimando margens de lucros para o incorporador, que seria o proprietário do imóvel. Para o correto uso deste método, o empreendimento analisado deve satisfazer às condições expostas no Plano Diretor estabelecido pela Prefeitura do Município em questão, deve haver um projeto indicando o devido aproveitamento do terreno e comprovação da existência de empreendimentos semelhantes na região analisada.
2.1.3 Método da renda
Quando o imóvel avaliando gera uma renda possível de ser calculada ou estimada (aluguel, comércio, indústria e etc), faz-se um estudo de todas as despesas, custos, impostos e receitas que o imóvel gera, estimando o valor do imóvel a avaliar a partir do lucro líquido estimado e demonstrado com as devidas correções / capitalizações.
2.1.4 Método evolutivo
Consiste na identificação do valor do imóvel a partir da soma dos valores de seus componentes: terreno mais as benfeitorias existentes menos a depreciação destas. Desta forma observa-se que este método emprega outros dois métodos: comparativo de dados de mercado para o terreno e quantificação de custos para as benfeitorias.
2.1.5 Métodos para identificar o custo de um imóvel
2.1.5.1 Método da quantificação do custo
Técnicas) na NBR 12.721: 2006 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento. Este valor tem atualização mensal e, geralmente, é calculado pelo SINDUSCON (Sindicado da Indústria da Construção Civil) do Estado em questão. Essa atualização se baseia nas oscilações dos custos de mão-de-obra e materiais de construção. Desta forma, levanta-se a área construída da benfeitoria, analisa-se o padrão construtivo, a disposição do imóvel (se residencial uni ou multi-familiar, se comercial e etc) e multiplica-se pelo CUB do mês base, subtraindo deste resultado a depreciação estimada conforme a NBR 14653-2: 2011. O uso do orçamento detalhado consiste em reproduzir os custos da benfeitoria com base em um novo orçamento disposto de forma detalhada e com base em custos praticados pelo mercado.
Ao encontrar o valor do imóvel novo, subtrai-se a depreciação, que pode ser estimada por diversos métodos, porém o método mais usado é o de Ross-Heidecke. Fiker (2008, p. 74) adapta o método de Ross-Heidecke para a realidade do Estado de São Paulo, mas que também pode ser utilizado em Fortaleza – Ceará. Tal método adaptado consiste no
cálculo de um “Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – Foc” que
deve ser multiplicado pelo CUB em consideração. O cálculo deste fator é feito de acordo com a seguinte fórmula:
Foc = R + K x (1-R) (1)
Onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido pela Tabela 2.
K = coeficiente de Ross-Heidecke, encontrado na tabela do anexo B.
A obtenção do coeficiente K está condicionada à relação entre a idade da edificação quando na sua avaliação e a vida referencial, que também é obtido na tabela do anexo B. Esse coeficiente, também está condicionado ao estado de conservação, que pode ser observado no quadro do anexo B.
24
Conforme FIKER (2008, p. 74):
O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações em vistoria que deverá observar o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para recuperação total.
Tabela 2 - Identificação da Vida e do Valor Residual
CLASSE TIPO PADRÃO REFERENCIAL VIDA
- Ir - (anos)
VALOR RESIDUAL -
"R" - (%)
RESIDENCIAL
BARRACO RÚSTICO 5 0
SIMPLES 10 0
CASA
RÚSTICO 60 20
PROLETÁRIO 60 20
ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 70 20
SUPERIOR 70 20
FINO 60 20
LUXO 60 20
APARTAMENTO
ECONÔMICO 60 20
SIMPLES 60 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO 50 20
LUXO 50 20
Fonte: Adaptação de Fiker (2008)
2.1.5.2 Método comparativo direto de custo
2.2 Avaliação de Terrenos
A avaliação de terrenos urbanos pode ser feita com base em todos os métodos citados anteriormente. Cabe ao responsável pela avaliação escolher o tema que mais se adeque à finalidade da avaliação, às condições inerentes ao mercado onde o terreno está avaliado, à disponibilidade de amostras e outras peculiaridades citadas na descrição dos métodos. Existe, também, a possibilidade de serem usados dois ou mais métodos na mesma avaliação.
2.2.1 Lote padrão
De acordo com Thofehrn (2008, p. 13) lote padrão é o terreno situado em zona urbana com solo firme e seco, formato retangular, frente única em meio de quadra, topografia plana, horizontal e no nível da rua com 10 metros de frente e 40 metros de profundidade. Esta
última medida é chamada de “fundo-padrão” e nada mais é que “a profundidade do „lote
-padrão‟ e serve como termo de comparação.” (THOFEHRN, 2008, p. 13). Alguns estados possuem zonas estabelecidas com dados passados e análise estatística pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do local. Desta forma, para cada zona existirá um fundo padrão a ser considerado nos cálculos. Atualmente, não há registros de fundo padrão por zonas no IBAPE-Ceará.
2.2.2 Fatores de valorização e desvalorização de terrenos
Existem vários fatores que podem valorizar ou desvalorizar terrenos urbanos. Dentre estes, existem fatores que dependem do lote e os que não dependem, conhecidos como fatores intrínsecos e extrínsecos, respectivamente. Em consonância com Thofehrn (2008, p.14), o primeiro conceito diz respeito às características físicas, já o segundo é pertinente à localização e ao entorno do imóvel.
26
São fatores físicos e estão diretamente relacionados às condições geomorfológicas, físicas, hidrológicas e outras.
2.2.2.1.1 Profundidade
De acordo com Fiker (2008, p. 13) existem cinco principais estudos para determinação da variação do valor de acordo com a profundidade do terreno urbano, conforme apresentado na Figura 1.
Figura 1 - Métodos da variação do valor com a profundidade
Fonte: Fiker (2008)
De modo que, o método adotado no Brasil é o de Harper. Neste método, segundo Thofehrn (2008, p. 27),
[...] o valor de um terreno retangular vai decrescendo da frente para os fundos e é distribuído em quartis com variação proporcional à raiz quadrada da profundidade. Ele admitiu ainda que 50% do valor total se localiza no 1º quarto.
Vt = q . [ S.(a.x.N) ]1/2 (2)
Onde:
Vt = valor do terreno avaliando;
q = “preço unitário” do “lote-padrão” da zona;
S = área efetiva do terreno; a = frente do lote;
N = “fundo-padrão” da zona.
Outro método bastante difundido atualmente no Brasil é o proposto pelo Engenheiro Luis Carlos Berrini que criou o conceito de profundidade equivalente (indicada
pela letra “f” doravante), que, de acordo com Thofehrn (2008, p. 29), é a razão entre a área
efetiva e o valor da dimensão de frente do terreno, a “testada”. Ao associar as duas ideias, substituindo o novo conceito de Berrini na fórmula de Harper já citada, chegou-se à seguinte fórmula:
Vt = q . s . (N/f) ½ (3)
Cujos significados já foram apresentados anteriormente.
Infelizmente, estes modelos matemáticos possuem algumas falhas. Thofehrn (2008, p. 27), cita o fato da fórmula ser aplicável apenas em terrenos retangulares e ainda o fato de quando usada em terrenos com profundidades muito curtas ou muito grandes, o valor unitário médio pode atingir valores que não serão aceitáveis no mercado imobiliário. Em consonância com Thofehrn, Fiker (2008, p. 13), explica:
Quando a profundidade tende a zero, o valor unitário do terreno tende a infinito. Isto é um absurdo, pois terreno é matéria-prima, é insumo para construção e, se não se pode construir nada (profundidade zero), o terreno não tem valor algum.
28
Figura 2 - Variação do valor unitário do terreno com a profundidade
Fonte: Fiker (2008)
A fim de sanar esse problema, “foram estabelecidas limitações à fórmula básica
de Harper-Berrini, adotando-se como paradigma o „fundo-padrão‟ N” (THOFEHRN, 2008, p.
34). Ao todo, foram propostas três limitações, elencadas a seguir.
Limitação 1: Vt = (N/f)1/2
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” maior
que a profundidade padrão e menor que duas vezes esta (N ≤ f ≤ 2N).
Limitação 2: Vt = (f/N)1/2
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” menor que a profundidade padrão e maior que a metade desta (N/2 ≤ f ≤ N).
Limitação 3: Vt = 0,7071
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” menor que a metade da profundidade padrão e maior que a o dobro desta (N/2 ≥ f ≥ 2N).
2.2.2.1.2 Fator Frente Múltipla
Os dois métodos mostrados até então são voltados para terrenos com frente única. Para terrenos com mais de uma frente, o grande desafio está em saber qual das frentes do terreno é a de maior expressão, monetariamente falando, quando comparado com o valor médio. A fim de simplificar este processo, Delboni (2012, p. 32), adotou os seguintes valores para o fator frente múltipla:
Terrenos em meio de quadra com frente única: Fator = 1,00 Terrenos com duas frentes: Fator = 1,10
Terrenos com três frentes: Fator = 1,15
Desta forma, o fator de frente múltipla (Ffmult) será o quociente entre o Ffmult do terreno avaliando sobre o fator do terreno de comparação (amostra).
2.2.2.1.3 Testada
De acordo com Thofern (2008, p. 52),
A partir de certa medida da testada, o terreno perde parte de seu valor porque o lote, isoladamente, se torna inaproveitável. Quando é atingido o limite, o terreno só terá valor se incorporado a terreno (s) vizinho (s).
Inversamente, à medida que aumenta a testada, o terreno aumenta de valor, porque a parte edificável continua ampla mesmo depois de descontados os recuos obrigatórios.
A valorização de terrenos urbanos em relação à testada é calculada por fórmula matemática que é função da “testada referencial” da zona, definida pelo Plano diretor da municipalidade.
Logo, ao associar a testada referencial à fórmula de Harper-Berrini, obtém-se o fator testada, expresso pela seguinte fórmula:
Kt = (a/r)0,25 (4)
Onde:
Kt = fator testada; a = testada do terreno;
30
Vale a pena ressaltar que, por convenção, este fator é aplicável apenas quando a testada do terreno está dentro de um intervalo, cujo limite inferior é a metade da testada referencial e o superior é o dobro.
2.2.2.1.4 Topografia
Para terrenos com acidentes topográficos comuns, aclive ou declive, Thofehrn
(2008, p. 60) estabelece valores para o “fator de inclinação” obtidos através do gráfico da
Figura 3.
Figura 3 - Gráfico de Ki (Fator Inclinação)
2.2.2.1.5 Fator Aproveitamento
Nem todos os terrenos, do ponto de vista do Plano Diretor, possuem o mesmo aproveitamento. Desta forma, as construções ficam limitadas, de acordo com as medidas do terreno. A fim de homogeneizar estas divergências, foi criado o “fator aproveitamento”.
Thofehrn (2008, p. 55), recomenda a seguinte fórmula:
Ka = t.o / T.O ; sendo 0 < ka < 1 (5)
Onde:
Ka = fator de aproveitamento; t.o = taxa de ocupação do terreno; T.O = taxa de ocupação na zona.
De acordo com Thofenr (2008, p. 34),
A taxa de ocupação da zona (T.O.) é o quociente entre a área da projeção horizontal da edificação pela área efetiva do terreno, estabelecida pelo plano diretor em porcentagem.
Já a taxa de ocupação do terreno (t.o) é a razão entre a área remanescente após respeitados os recuos previsto no Plano diretor sobre a área efetiva do terreno.
2.2.2.1.6 Fator Salubridade
Em relação à salubridade do solo, Thofehrn (2008, p. 61) propõe os valores da tabela 3 para homogeneização da salubridade:
Tabela 3 - Fator Salubridade
Tipo de Terreno Ks
Terreno seco 1,00
Terreno úmido 0,80
Terreno alagadiço 0,70 Terreno brejoso 0,60 Terreno inundável 0,50 Terreno alagado 0,40
32
2.2.2.1.7 Orientação em relação aos pontos cardeais.
Uma característica comercial e construtiva do Nordeste brasileiro é a orientação do imóvel. Imóveis construídos com os ambientes voltados para o nascente figuram como preferência na hora da compra e, algumas vezes, como fator decisivo na compra de imóveis.
Cavalcante (2002, p. 94) desconsidera este fator em sua regressão linear, pois 98% das amostras pesquisadas encontravam-se em posições não poente, porém seu estudo se refere à apartamentos residenciais, onde existe projeto arquitetônico que visa aproveitamento máximo das unidades habitacionais. Para terrenos, culturalmente, a frente da edificação construída fica orientada para a rua, o que pode caracterizar um imóvel orientado para oeste, às vezes.
Thofehrn (2008, p. 20), explica que o fator orientação não possui uma tabela de homogeneização própria, mas deve ser considerado na avaliação em casos especiais. Delboni, (2012, p. 32), aconselha o uso do fator 1,00 para terrenos com frente para o oeste e de 1,10 para frentes voltadas para o leste, de forma que o fator de homogeneização deve ser calculado a partir da razão entre o fator do terreno avaliando e do terreno de comparação.
2.2.2.2 Fatores Extrínsecos
Outros fatores, porém, não dependem das características inerentes ao terreno avaliando ou das amostras, dependendo de fatores externos. Conforme Thofehrn (2008, p. 14), os imóveis possuem uma valorização natural em decorrência do desenvolvimento populacional da cidade e/ou da zona, sendo este cerca de 3% a 12% ao ano.
Existe, também, a valorização provocada pelo desenvolvimento da infraestrutura, e/ou do urbanismo da região. Ora, se há alargamentos de vias públicas, investimentos em saneamento básico, criação de pólos de lazer e outras melhorias provenientes do setor público é de se esperar valorização dos imóveis desta região, já que existirá mais um diferencial a servir como atrativo para o local.
2.2.2.2.1 Fator Oferta
De acordo com Delboni (2012, p. 32), “Este fator é utilizado para eliminar a
elasticidade das ofertas, variando de 0,80 a 1,00”. Confirmando essa oscilação, ele sugere o
valor de 0,90 para terrenos em oferta e o valor 1,00 para terrenos vendidos. Isto acontece pelo fato de, historicamente, nas negociações é embutido um valor extra para tornar o preço flexível.
2.2.2.3 Aplicação dos Fatores de Homogeneização
O fator oferta deverá ser aplicado antes de qualquer outro fator e de forma independente através da simples multiplicação deste fator pelo valor bruto.
Segundo Fiker (2008, p. 22), a aplicação dos fatores de homogeneização deverá acontecer em forma de somatório e não por uma simples multiplicação entre estes. Thofehrn (2008, p. 62), ratifica este raciocínio ao defender o uso da seguinte fórmula para aplicação dos fatores:
Valor homogeneizado = (Valor bruto * Fator oferta) * Soma dos n fatores – (n –
1)
Onde n é o número de fatores.
2.3 Caracterização e breve histórico da cidade e do bairro em estudo
2.3.1 A cidade de Fortaleza
Conhecida como Terra da Luz, a capital do Estado do Ceará figura hoje como uma das maiores capitais do Brasil, conforme reportagem publicada no Jornal O Povo em dezembro de 2012 baseada no Censo de 2010 realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Tal reportagem aborda, também, o fato de Fortaleza possuir o maior PIB (Produto Interno Bruto) da região Nordeste: 37,10 bilhões de reais.
34
redução da carga tributária de produtos do setor da construção civil e etc. Dentre seus bairros mais nobres e tradicionais, podemos citar: Meireles, Aldeota, Beira Mar e Papicu.
2.3.2 O bairro Papicu
O Papicu está situado em área nobre da capital do Ceará, Fortaleza. A fim de compreender a atual situação mercadológica do local em termos imobiliários, é de suma importância analisar a evolução socioeconômica deste.
Nos primórdios, o bairro era composto pelo Rio Cocó, por duas lagoas: uma que originou o nome do bairro e a Lagoa do Gengibre e por extensas dunas, como pode ser observado na reportagem de Marcus Peixoto publicada no Jornal Diário do Nordeste no dia 24/02/2010.
O Grande proprietário de terras nesta região era o empresário Antônio Diogo Vidal de Siqueira, nome este que deu origem ao fato que marcou a urbanização do bairro: a construção da Estrada Dioguinho em 1949, hoje conhecida como Avenida Dioguinho e divide os bairros Papicu e Praia do Futuro.
De acordo com Marcus Peixoto, uma das primeiras edificações do local foi o Hospital Geral de Fortaleza (HGF), construído na década de 1960 e sendo o primeiro grande atrativo do local em explanação. O próximo fato que se tem registro e é de importância para o Papicu se deu em 1980, com a implantação da Cervejaria Astra na década de 70 do século XX e a construção do Conjunto Habitacional Cidade 2000 em 1980. Este último caracterizou o bairro como residencial e alavancou a vinda de equipamentos necessários para a urbanização deste, como: a escola de Ensino Fundamental e Médio Rogério Froes, postos de saúde, igrejas e praças.
Vale dar atenção especial à Cervejaria Astra que suspendeu suas atividades na década de 1980. Para funcionar, tal indústria precisou de melhorias de infra-estrutura no seu entorno, a fim de viabilizar seu funcionamento. Entre essas melhorias, podemos citar a abertura e pavimentação de ruas, a ampliação da rede elétrica e etc. Além disso, tal estabelecimento, que virou um prédio em ruínas e abandonado até o ano de 2012, fora demolido para dar espaço ao Shopping Rio Mar Fortaleza.
ficando atrás de bairros como Aldeota, Maraponga e Messejana, como se pode observar na tabela abaixo.
2.3.2.1 O Papicu no Plano Diretor de Fortaleza
Em sua última atualização, em 13 de março de 2009, o Plano Diretor da cidade de Fortaleza classificou a parte passível de construção do bairro do Papicu em duas zonas: Zona de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1) e Zona de Ocupação Preferencial 2 (ZOP 2). As características destas zonas quanto à índices, taxas e dimensões previstas pelo Plano estão citadas na Tabela 4.
Tabela 4 - Valores do Plano Diretor de Fortaleza para as zonas que compõem o bairro Papicu
ITEM ZOP 1 ZOP 2
Índice de aproveitamento básico 3 2 Índice de aproveitamento máximo 3 3 Índice de aproveitamento mínimo 0,25 0,20 Taxa de permeabilidade (%) 30 30
Taxa de ocupação (%) 60 60
Taxa de ocupação do subsolo (%) 60 60 Altura máxima da edificação (m) 72 72 Testada mínima do lote (m) 5 5 Profundidade mínima do lote (m) 25 25 Fonte: Prefeitura Municipal de Fortaleza (2009)
2.3.2.2 A melhoria da infra-estrutura do bairro papicu
36
Outras melhorias, como reforma e ampliação dos sistemas de drenagem urbana, coleta de esgoto, rede elétrica, e outras vias no entorno também acontecerão e os estudos já estão em fase bem avançada.
2.3.2.3 O RioMar Shopping Fortaleza
Localizado em uma parte do terreno que sediava a antiga Cervejaria Astra, está em construção o RioMar Shopping Fortaleza. Para ser mais exato, ele está sendo construído na Rua Prisco Bezerra em frente à Lagoa do Papicu e próximo ao Hospital Geral de Fortaleza. Observa-se que o mesmo centro de origem de expansão do bairro na década de 1960, hoje marca uma nova fase de desenvolvimento para o Papicu, já que, de acordo com o Grupo JCPM, o RioMar Fortaleza será um dos maiores centros comerciais do Nordeste e do Brasil, com área construída de 303.000 m², área bruta locável de 93.000 m², 6.670 vagas de estacionamento, um total de 385 lojas, sendo 15 lojas-âncora, 10 megalojas, 344 lojas satélites, 11 restaurantes, praça de alimentação, 12 salas de cinema, teatro, academia, diversões eletrônicas e boliche. Existirá, ainda, uma torre empresarial anexa ao shopping que possuirá uma área total construída de 16.978 m², área total privativa de 11.895 m², 304 salas e
um “business center”, tudo isto em um terreno de 114.000 m² de área.
Para se ter uma ideia da influência econômica do empreendimento em construção, basta observar que, dos R$ 600 milhões investidos, retornarão para a sociedade cerca 3.000 empregos diretos e indiretos durante a obra, 8.000 empregos diretos quando em funcionamento e existe a previsão de os Governos Federal, Estadual e Municipal arrecadarem cerca de R$ 150 milhões anuais em impostos e taxas.
2.3.2.4 O Helbor Condomínio Parque Club I e II
poliesportivas, churrasqueira, salão de festas gourmet, brinquedoteca, sala de cinema, piscina com raias, um peculiar paisagismo projetado pelo escritório do Paisagista Benedito Abbud, referência nacional, e previsão de entrega em 2014, a primeira fase e em 2015 a segunda.
2.3.2.5 O Evolution Central Park
A outra parte do terreno da antiga Cervejaria Astra está sediando outro empreendimento de cunho inovador: O Evolution Central Park. Sendo construído pela Moura Dubeux Engenharia e de Incorporação da Otoch Empreendimentos, chama atenção a grandeza do complexo, que abrigará oito “sub-empreendimentos”, de cunho residencial, comercial e
hoteleiro, que juntos somam quinze torres com acesso exclusivo ao RioMar Shopping Fortaleza. Vale ressaltar a existência de um parque de acesso controlado, porém aberto ao público com quase dez mil metros quadrados, o Central Park e outros equipamentos de lazer ao ar livre e com um ambiente bem arborizado, conforme Figura 4.
Figura 4 - Planta esquemático do Evolution Central Park
38
Figura 5 - Helbor Parque Club I e II
3 METODOLOGIA
Quanto à abordagem, esta pesquisa pode ser classificada como qualitativa e quantitativa. Qualitativa por se preocupar com os aspectos socioeconômicos, padrões construtivos, e por estar atrelada diretamente à subjetividade do autor, como qualquer avaliação de imóveis, por mais embasada tecnicamente que seja. Quantitativa, pois leva em conta os aspectos técnicos estabelecidos pelas Normas Brasileiras aplicáveis ao caso em estudo e as sugestões de modelagem de alguns autores estudados, mensurando, sempre que possível, dados pertinentes à pesquisa.
Quanto à natureza classifica-se como pesquisa aplicada, pois tem como objetivo disseminar conhecimentos para aplicações práticas e dirigidas à solução de problemas específicos, envolvendo verdades e interesses locais.
Quanto aos objetivos enquadra-se como pesquisa descritiva, pois além de exigir levantamento de dados por parte do investigador, descreve, uma determinada situação, fatos e fenômenos, constituindo um estudo de caso.
Quanto aos procedimentos técnicos, foi feito uma pesquisa bibliográfica, um levantamento e um estudo de caso.
Foi realizada uma pesquisa tendo como base principal: artigos, teses, normas técnicas, o acervo pessoal do autor, livros publicados em bibliotecas virtuais e no acervo da biblioteca da Universidade Federal do Ceará - UFC.
O objetivo da revisão bibliográfica foi buscar na literatura os mais usuais métodos de avaliação de imóveis e os principais fatores que influem no preço médio de terrenos urbanos, a fim de se ter uma maior percepção do mercado imobiliário e em seguida em seguida foi escrita uma revisão da bibliografia que trata destes assuntos e dos aspectos econômicos do setor da construção civil e do mercado imobiliário brasileiro.
Essa revisão teve papel fundamental na obtenção do embasamento teórico indispensável para a elaboração do trabalho e para que pudessem ser estabelecidas as variáveis a serem analisadas e os métodos a serem utilizados.
40
Este levantamento buscou o maior número de informações possíveis acerca dos imóveis pesquisados para, só então, determinar quais variáveis deverão ser utilizadas neste estudo.
Com as variáveis bem definidas, partiu-se para o processamento dos dados, buscando obter o preço unitário do terreno avaliando. Com este valor em mãos, comparou-se ele com o valor do terreno de comparação, vendido em junho de 2008, e com o valor atual de oferta, já que o imóvel em questão está em venda. A partir dessas comparações, busca-se entender o real motivo da oscilação de preços daquela região.
A metodologia adotada segue o seguinte fluxograma abaixo:
„
Revisão Bibliográfica
Vistoria do Imóvel Avaliando
Análise e Processamento dos Dados
Conclusão
Levantamento de Dados de Mercado
4 ESTUDO DE CASO
4.1 Terreno avaliando e elemento de comparação
O terreno avaliando está situado entre as ruas Júlio de Azevedo, Lauro Nogueira, Batista de Oliveira e Pereira de Miranda, constituindo um quarteirão, e possui as mesmas características que o elemento de comparação: um terreno vizinho, situado entre as ruas Lauro Nogueira, Valdetário Mota, Pereira de Miranda e Júlio Azevedo, formando o quarteirão vizinho, conforme a Figura 6, de mesmas dimensões, formatos, número de frentes, topografias, geologias, salubridades e com seu arredo com a mesma infraestrutura básica. Ou seja, tratam-se de terrenos quase idênticos e vizinhos, com uma única diferença: a localização que não influi tanto por nenhum dos dois estarem situados em avenidas ou contarem com acesso desigual. Ambos possuem 16.000 m² de área e possuem os mesmos índices de construção previstos no Plano Diretor de Fortaleza.
Figura 6 - Planta esquemática dos terrenos em estudo
Fonte: Adaptação de Google Maps (2013)
42
Os imóveis foram escolhidos pelo fato do autor ter acesso aos dados necessários para a realização deste estudo, viabilizando a comparação de dados. Em junho de 2008, segundo um dos sócios da incorporação do Helbor Parque Club, Sr. Marcelo Gadelha Cavalcante, o elemento de transação foi vendido por R$ 12.800.000,00. Desta forma, buscou-se avaliar o imóvel vizinho, que, buscou-segundo a proprietária deste, Sra. Robuscou-se Marri, está buscou-sendo ofertado por R$ 26.400.000,00, a fim de obter dados que permitam a comparação e crítica por parte do autor embasado na revisão bibliográfica. O imóvel avaliando foi vitoriado dia 27/04/2013, seguindo as recomendações do item 7.3 da NBR 14.653-1: 2001.
4.2 Levantamento de Amostras
Foi feito um levantamento de amostras de casas ou terrenos no bairro Papicu com base em classificados de jornais, sites de internet, imobiliárias e corretores de imóveis a fim de se obter dados suficientes para confecção deste trabalho. Procurou-se saber a maior quantidade de informações possíveis, a fim de se identificar os dados necessários para o correto tratamento de dados, diminuindo as chances de erro nos cálculos. Estas amostras e seus respectivos dados estão evidenciados na tabela 5 de forma resumida.
Tabela 5 - Resumo das amostras pesquisadas
AMOSTRA
VALOR
TOTAL FORMATO
Nº DE
FRENTES TESTADA FUNDOS
ÁREA DO TERRENO
ÁREA
CONSTRUÍDA TRANSAÇÃO
(R$) (und.) (m) (m) (m²) (m²)
1 550.000,00 R$ Regular 1 12,00 36,00 432,00 300,00 Oferta
2 1.200.000,00 R$ Regular 1 26,00 33,00 858,00 550,00 Oferta
3 470.000,00 R$ Regular 1 14,70 21,00 308,70 142,00 Oferta
4 490.000,00 R$ Regular 1 13,00 23,50 305,50 115,00 Oferta
5 790.000,00 R$ Regular 1 39,60 30,00 1188,00 498,00 Oferta
6 690.000,00 R$ Regular 1 12,00 30,00 360,00 220,00 Oferta
7 700.000,00 R$ Esquina 2 15,00 30,00 450,00 550,00 Oferta
8 690.000,00 R$ Esquina 2 15,00 25,00 375,00 180,00 Oferta
9 700.000,00 R$ Regular 3 15,00 28,00 420,00 200,00 Oferta
10 500.000,00 R$ Regular 1 16,30 21,00 342,30 195,00 Oferta
4.3 Escolha do método de avaliação a ser utilizado
O Papicu é um bairro de origem residencial, onde estão em funcionamento alguns estabelecimentos comerciais sem muita representatividade até então. Coletar amostras sem benfeitorias edificadas se tornou uma tarefa difícil, já que casas e apartamento predominam na localidade e o mercado dos terrenos existentes está parado, por conta da especulação imobiliária. Por este motivo, foi feito o uso do método de quantificação de custos com base no Custo Unitário Básico da Construção Civil, aplicando a devida depreciação da benfeitoria a fim de encontrar o valor desta e deduzir do valor do imóvel, de forma que apenas o valor do terreno restou, servindo de parâmetro válido para o uso do método comparativo direto de dados de mercado.
4.4 Processamento dos dados
Primeiramente, se faz necessário determinar o valor de mercado dos imóveis sem as benfeitorias, ou seja: determinar o valor do terreno. Para tanto, foi utilizado o método da quantificação de custos através da multiplicação da área construída pelo custo unitário básico da construção, o CUB, de acordo com o padrão construtivo identificado da amostra, conforme observado na tabela do anexo C e demonstrado no cálculo da amostra 1 logo abaixo:
Custo S/ Depreciação = CUB * Área Construída
Como o padrão é “médio”, tem-se que, em maio de 2013 seu CUB correspondente é de R$ 1.092,20, logo:
44
Tabela 6 - Determinação do valor das benfeitorias
AMOSTRA PADRÃO ÁREA CONSTRUÍDA CUB DEPRECIAÇÃO CUSTO S/ 1 Médio 300,00 R$ 1.092,20 R$ 327.660,00
2 Alto 550,00 R$ 1.353,67 R$ 744.518,50
3 Médio 142,00 R$ 1.092,20 R$ 155.092,40
4 Alto 115,00 R$ 1.353,67 R$ 155.672,05
5 Alto 498,00 R$ 1.353,67 R$ 674.127,66
6 Médio 220,00 R$ 1.092,20 R$ 240.284,00 7 Médio 550,00 R$ 1.092,20 R$ 600.710,00
8 Alto 180,00 R$ 1.353,67 R$ 243.660,60
9 Médio 200,00 R$ 1.092,20 R$ 218.440,00 10 Alto 195,00 R$ 1.353,67 R$ 263.965,65 Fonte: O autor (2013)
De posse do valor das benfeitorias, aplicam-se os critérios de depreciação de Ross-Heidecke adaptado por Fiker, obtendo os resultados da Tabela xx e seguindo o raciocínio do exemplificado logo mais para a amostra 1:
Para casas de padrão médio, conforme tabela 2, tem-se que Vida Referencial (Ir) = 70 anos e Valor Residual (R) = 20%. O estado da edificação e a Idade desta, dependem do observado pelo avaliador quando na inspeção da amostra. Neste caso, foi observado que a edificação necessita de reparos importantes e que sua idade está em torno de 15 anos, quando levado em conta os requisitos estabelecidos por Fiker e já explanados na revisão bibliográfica. Calculando-se a razão entre a Idade da Edificação e sua vida referencial, obtém-se a porcentagem de 21%. Que servirá de dados para obtenção do coeficiente K, conforme tabela do anexo B. Como os valores desta tabela são apenas pares e o valor de entrada é ímpar, faz-se uma ligeira interpolação que consiste na média entre o valor ligeiramente maior e o valor ligeiramente menor, que resultará no valor de 0,414 para o coeficiente em questão.
Após esta análise, calcula-se o Fator de Adequação ao Obsoleto (Foc) da seguinte forma:
Foc = R + K x (1-R) = 0,20 + 0,414 x (1-0,20) = 0,5308.
Desta forma, encontra-se o valor da edificação depreciada simplesmente multiplicando seu valor pelo fator calculado.
Tabela 7 - Depreciação das benfeitorias
AMOSTRA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
PADRÃO Médio Fino Médio Fino Fino Médio Médio Fino Médio Fino
VIDA REFERENCIAL
(Ir)
70 60 70 60 60 70 70 60 70 60
VALOR RESIDUAL (R)
– (%) 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
ESTADO DA EDIFICAÇÃO Necessita de Reparos Importantes Regular Necessita de Reparos Simples
Regular Regular Regular Regular Regular
Necessita de Reparos Importantes
Regular
DEPRECIAÇÃO
(%) 52,6 2,52 18,1 2,52 2,52 2,52 2,52 2,52 52,6 2,52
IDADE DA EDIFICAÇÃO
(Ie)
15 10 30 15 20 15 25 25 30 10
% DA VIDA REFERENCIAL
(Ie/Ir)
21 17 43 25 33 21 36 42 43 17
FATOR K 0,414 0,878 0,568 0,823 0,761 0,851 0,736 0,684 0,329 0,878
FATOR DE ADEQUAÇÃO
(Foc)
0,5308 0,9020 0,6540 0,8580 0,8088 0,8808 0,7888 0,7472 0,4628 0,9020
VALOR DA BENFEITORIA
SEM DEPRECIAÇÃO
(R$)
327660,00 744518,50 155092,40 155672,05 674127,66 240284,00 600710,00 243660,60 218440,00 263965,65
VALOR DA BENFEITORIA DEPRECIADA
(R$)
173921,93 671555,69 101430,43 133566,62 545234,45 211642,15 473840,05 182063,20 101094,03 238097,02
Fonte: O autor (2013)
Após calcular o valor das benfeitorias com suas devidas depreciações, deduz-se do valor total do imóvel este valor, determinando, portanto, o valor do terreno, de acordo com o exposto na tabela XX e, mais uma vez, exemplificado para a amostra 1.
Valor do Terreno (Vt) = Valor Total – Valor da Benfeitoria
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Tabela 8 - Determinação do valor do terreno
AMOSTRA VALOR TOTAL BENFEITORIA VALOR DA VALOR DO TERRENO TERRENO / M² VALOR DO 1 R$ 550.000,00 R$ 173.921,93 R$ 376.078,07 870,55 2 R$ 1.200.000,00 R$ 671.555,69 R$ 528.444,31 615,90 3 R$ 470.000,00 R$ 101.430,43 R$ 368.569,57 1193,94 4 R$ 490.000,00 R$ 133.566,62 R$ 356.433,38 1166,72 5 R$ 790.000,00 R$ 545.234,45 R$ 244.765,55 206,03 6 R$ 690.000,00 R$ 211.642,15 R$ 478.357,85 1328,77 7 R$ 700.000,00 R$ 473.840,05 R$ 226.159,95 502,58 8 R$ 690.000,00 R$ 182.063,20 R$ 507.936,80 1354,50 9 R$ 700.000,00 R$ 101.094,03 R$ 598.905,97 1425,97 10 R$ 500.000,00 R$ 238.097,02 R$ 261.902,98 765,13 Fonte: O autor (2013)
Determinado o valor do terreno, faz-se necessário homogeneizar os dados, de forma que discrepâncias entre os fatores mencionados na revisão bibliográfica sejam diminuídas o máximo possível.
O primeiro fator de homogeneização utilizado é o fator profundidade, onde grandes ou pequenos tamanhos podem alterar bruscamente o valor unitário do terreno. Os fatores de profundidade calculados estão ilustrados na Tabela 9. Continua-se demonstrando o cálculo para a amostra 1.
f = At / p f = 432 / 36 f = 12
Como N/2 ≥ f ≥ 2N, este imóvel está situado na limitação 3, portanto o fator profundidade desta amostra será:
Fpa = 0,7071.
Para o terreno avaliando, foi considerada, para a profundidade, a dimensão de 200 metros, e, por um cálculo parecido, obteve-se o valor de 0,7071.
Tabela 9 - Cálculo do fator profundidade
AMOSTRA PROFUNDIDADE (m)
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE
(m) - f
PROFUNDIDADE DA ZONA (m) - N
FATOR DA AMOSTRA LIMITAÇÃO DA AMOSTRA ESTUDO DO TERRENO AVALIANDO FATOR PROFUNDIDADE
1 36,00 12,00 25,00 0,7071 3 1,000
2 33,00 26,00 25,00 0,9806 1 0,721
3 21,00 14,70 25,00 0,7668 2 f = 16000/200 0,922
4 23,50 13,00 25,00 0,7211 2 f = 80 m 0,981
5 30,00 39,60 25,00 0,7946 1 N/2 ≥ f ≥ 2N 0,890
6 30,00 12,00 25,00 0,7071 3 LIMITAÇÃO 3 1,000
7 30,00 15,00 25,00 0,7746 2 Fp = 0,7071 0,913
8 25,00 15,00 25,00 0,7746 2 0,913
9 28,00 15,00 25,00 0,7746 2 0,913
10 21,00 16,30 25,00 0,8075 2 0,876
Fonte: O autor (2013).
Como segundo fator de homogeneização utilizado, temos o Fator Frente Múltipla (Fmult). Para este fator, utilizou-se os ensinamentos de Delboni já explicitados na revisão bibliográfica e resumidos na Tabela 10, sendo evidenciado o cálculo da amostra 1 logo mais:
Fmult do Terreno Avaliando = 1,15 Fmult da amostra 1 = 1,00
Fmult = 1,15 /1,00 = 1,15 .
Tabela 10 - Fator Frente Múltipla
AMOSTRA NÚMERO DE FRENTES FATOR DO TERRENO AVALIANDO FATOR DA AMOSTRA FATOR DE FRENTE MÚLTIPLA (Fmult)
1 1,00 1,15 1,00 1,15
2 1,00 1,15 1,00 1,15
3 1,00 1,15 1,00 1,15
4 1,00 1,15 1,00 1,15
5 1,00 1,15 1,00 1,15
6 1,00 1,15 1,00 1,15
7 2,00 1,15 1,10 1,05
8 2,00 1,15 1,10 1,05
9 3,00 1,15 1,15 1,00
10 1,00 1,15 1,00 1,15
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Calula-se, agora, o Fator Testada, que mede a influência da dimensão da frente do terreno em seu valor.
Para a amostra 1:
Kt = (a/r)0,25 = (12/5)0,25 = 1,24
Analogamente, para o terreno avaliando, tem-se:
Kt = 2,00 .
Calculando o quociente entre o fator do terreno avaliando e o da amostra, tem-se:
Kt = 2,00 / 1,24 = 1,607.
Os demais valores são resumidos na Tabela 11.
Tabela 11 - Fator Testada
AMOSTRA TESTADA DO TERRENO (a) TESTADA REFERENCIAL DA ZONA (r) FATOR DA AMOSTRA FATOR DO TERRENO AVALIANDO FATOR TESTADA (Kt)
1 12,00 5,00 1,24 2,00 1,607
2 26,00 5,00 1,51 2,00 1,324
3 14,70 5,00 1,31 2,00 1,527
4 13,00 5,00 1,27 2,00 1,575
5 39,60 5,00 1,68 2,00 1,192
6 12,00 5,00 1,24 2,00 1,607
7 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520
8 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520
9 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520
10 16,30 5,00 1,34 2,00 1,488
Fonte: O autor (2013).
Os fatores topografia, aproveitamento e salubridade não foram considerados neste estudo, pois todas as amostras são semelhantes neste aspecto, portanto não seria relevante considerá-los.
