L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
Imóvel Urbano
- Galpão Industrial -
Avenida Perimetral, nº 110 – Parque Industrial Iacanga-SP
Julho/2020
SUMÁRIO
1 CONDIÇÕES PRELIMINARES
2 LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS DE MERCADO 3 INFORMAÇÕES DO IMÓVEL
4 AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 5 CONCLUSÃO
6 ENCERRAMENTO
1. CONDIÇÕES PRELIMINARES
O presente relatório compreende a avaliação do imóvel localizado na Avenida Perimetral, nº 110 – Parque Industrial – Iacanga/SP.
A visita ao local foi realizada em 02 de julho de 2020, às 15:00 horas. O acesso foi permitido pelo guarda, Sr. Antonio de Almeida Silva, portador do CPF/MF nº 053.983.994-97 e do RG sob nº 22.930.060.
2. LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS DE MERCADO
- Situação e Acesso
O imóvel objeto desta avaliação localiza-se Parque Industrial, na avenida principal de acesso a cidade de Iacanga-SP.
- Vizinhança
A vizinhança é predominantemente composta de fabricas dos mais variados seguimentos, alimentício, bordado, esquadrias, entre outras. Por estar no perímetro urbano, consequentemente os bairros no entorno são mistos, destinados a moradias e comércios.
3. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL
Matrícula 45.594, ficha 01, do Livro nº 2, Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibitinga – SP. – “Um prédio próprio para indústria de esquadrias, com área de 7.938,00 metros quadrados, situado na cidade de Iacanga, desta comarca, na Avenida
“Perimetral”, nº 110 (cento e dez), e respectivo terreno de forma irregular, com a área de
28.740,66 metros quadrados, constituído pelos lotes de número um (1) a vinte e dois (22) da
quadra “A”, pelos lotes de número dois (2) a seis (6) da quadra “B”, e por uma área desafetada da condição de via pública, do local denominado “Parque Industrial”, com o seguinte perímetro e confrontações: partindo do ponto um (P1), situado na divisa do remanescente da rua “Um”, segue confrontando com a referida rua, e com os lotes um, doze e onze da quadra “B”, medindo sessenta e sete (67) metros até o ponto dois (P2); daí deflete à direita e segue confrontando com os lotes nove, oito e sete da quadra B, medindo oitenta (80) metros até o ponto 3 (P3); daí deflete à direita e segue confrontando com a Avenida
“Perimetral”, lado par, por uma distância de quarenta e um (41) metros até o ponto quatro (P4); daí segue em linha, confrontando com a mesma Avenida Perimetral, por uma distância de sessenta e um (61) metros até o ponto cinco (P5); daí segue confrontando com a mesma avenida, com pequena deflexão à direita, e distancia de doze 912) metros até o ponto seis (P6);
daí segue em linha confrontando com a Avenida Perimetral, por uma distância de cinquenta e quatro (54) metros até o ponto sete (P7). Daí segue em curva à direita, com catorze (14) metros e catorze (14) centímetros, desenvolvida por um raio de (9) metros, em divisa com a mesma Avenida Perimetral até o ponto oito (P8); daí segue em linha reta confrontando com a referida Avenida Perimetral, lado ímpar, por uma distância de duzentos e vinte e oito (228) metros até o ponto nove (P9); daí segue em curva à direita com nove (9) metros e quarenta e dois (42) centímetros, desenvolvida por um raio de seis (6) metros, na esquina formada pela Avenida Perimetral, lado par, por uma distância de oitenta e seis (86) metros até o ponto onze (P11);
daí segue em curva à direita, na confluência da Avenida Perimetral com o remanescente da
rua Um, por uma distância de quinze (15) metros e setenta e um (71) centímetros, desenvolvida
por um raio de dez (10) metros até o ponto doze (P12); e finalmente segue em linha,
confrontando com o remanescente da rua “Um”, por uma distância de sessenta e cinco (65)
metros e setenta (70) centímetros até o ponto inicial P1, fechando o perímetro. O imóvel
descrito está cadastrado na Prefeitura Municipal de Iacanga como lote 1, quadra A, da 4ª
Zona, no Parque Industrial I.”
Figura 01: Localização do imóvel – Iacanga/SP.
- Benfeitorias
Imóvel com características para instalações industriais, encontra-se em regular estado de conservação, possuindo dependências como: portaria; estacionamento coberto; amplo setor administrativo com dois andares, salas de reuniões, sala de treinamento, banheiros, copa, entre outras repartições; almoxarifado, galpões de produção compostos de estruturas pré-moldadas, além de estruturas metálicas, docas de carga e descarga; cabine de energia, instalações elétricas diversas; sistema de combate a incêndios; pavimentações próprias para industrias; pátio; possui ainda, campo de futebol com vestiário e churrasqueira. As divisas da propriedade apresentam- se com cercas de alambrados.
Ressalta-se que os materiais e ou equipamentos constatados no interior do imóvel, não
fazem parte desta avaliação, nem menos influenciaram no escopo de composição dos valores
apresentados na avaliação.
- Fotos do imóvel
4. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
A presente avaliação foi realizada segundo os preceitos da NBR 14.653-2 - Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e segundo recomendações do IBAPE-SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de São Paulo.
Para avaliação do imóvel utilizou-se o seguinte método:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: por este método, o imóvel é avaliado por toda sua área, em comparação com outros de características semelhantes, localizados na mesma região geoeconômica, à venda, avaliados, ou recentemente comercializados por meio de leilões judiciais, ou ainda, de corretores e/ou imobiliárias locais e/ou regionais – da qual serviram de referência neste trabalho técnico.
Ponderou-se no demonstrativo abaixo, os seguintes valores medianos para fins de
comercialização:
ELEMENTO IMÓVEIS FONTE INFORMAÇÃO
ÁREA TERRENO
(m2)
PREÇO (R$) PREÇO UNIT. (R$)
1
Rua Afonso Simões, 359 – Cambaratiba –
Ibitinga/SP
Processos Cíveis Comarca de
Ibitinga/SP
7.803,52 R$
400.000,00 R$ 51,26
2 Arealva-SP Anúncio Particular 300,00 R$ 70.000,00 R$216,67
3 Vila Aviação B, Bauru- SP
Imobiliária
Bauru -SP 2.378,00 R$
356.700,00 R$ 150,00
4
Rodovia Marechal Rondon, Km 343, + 200
m – Bauru-SP
Anúncio Particular 7.653,00 R$
790.000,00 R$ 103,23
5
Avenida Alberto Alves Casemiro, S/n –
Ibitinga-SP
Processo Cível Comarca de
Ibitinga/SP
6.750,00 R$
1.350.000,00 R$ 200,00
6
Distrito Indústrial Domingos Biancardi -
Bauru
Imobiliária
Bauru -SP 4.600,00 R$
1.377.540,00 R$ 180,00
Os valores coletados acima foram tratados através do método de tratamento de fatores chegando ao seguinte resultado:
ELEM. PREÇO UNIT. (R$)
PARÂMETROS DE
HOMOGENEIZAÇÃO FATOR AJUSTE
PREÇO HOMOGENEIZADO OFERTA LOCAL. ÁREA
1 R$ 51,26 0,91 0,83 0,80 0,60 R$ 30,97
2 R$ 216,67 0,90 0,82 0,85 0,63 R$ 135,92
3 R$ 150,00 0,92 0,85 0,85 0,66 R$ 99,71
4 R$ 103,23 0,75 0,80 0,82 0,49 R$ 50,79
5 R$ 200,00 0,82 0,81 0,83 0,55 R$ 110,26
6 R$ 180,00 0,89 0,80 0,85 0,61 R$ 108,94
MÉDIA R$ 89,43
DESVIO PADRÃO 34,522
COEF. VARIAÇÃO 0,386
I.C 80% t student 1,89
I.C 80% LIM. SUPERIOR R$ 118,61
I.C 80% LIM. INFERIOR R$ 60,25
Desse modo, aplicando o valor médio obtido sobre a área do imóvel, encontrou-se o valor:
VALOR DO TERRENO = 28.740,66 m
2x R$ 89,43/m² = R$ 2.570.277,22
- Valor da Edificação (Ve)
O Valor da Edificação foi avaliado levando em consideração os principais fatores aplicáveis às benfeitorias, que incidiram apenas na parcela de capital destas.
O valor das benfeitorias (mão de obra e material) foi baseado no valor do CUB (SindusCon-SP) para uma GALPÃO INDÚSTRIAL – GI e COMERCIAL CAL-8.
Mês/Ano Total
Junho/2020 Média R$ 1.296,18
Cálculo do Fator de Depreciação através da Tabela de Ross- Heidecke
Categoria do Imóvel: (b) – ENTRE NOVO E REGULAR Vida Útil dos Imóveis – 65 anos
Idade estimada do Imóvel Avaliado – 20 anos
65 --- 100%
20 --- x%
x = 30,77 %
Obtém-se que o imóvel avaliado já atingiu aproximadamente 30,77% de sua vida útil.
Deste modo, através da categoria ENTRE NOVO E REGULAR (b) e sua vida útil aproximada de 30% obtemos o fator de depreciação na Tabela de Ross- Heidecke (em anexo) a ser adotado Fd = 19,50%.
Custo Construção Nova R$ 1.296,18/m
2Fator de Depreciação 18,50%
Custo Construção Depreciada 1.056,39 R$/m²
Área Total Edificada 7.938,00 m²
Valor Avaliação Benfeitorias R$ 8.385.623,82 Fator de Comercialização Fc = 1,00
VALOR DO IMÓVEL
Através dos dados coletados e cálculos realizados concluiu-se que o valor do imóvel analisado é dado por:
VI = (VT + VB) x FC
VI = (R$ 2.570.277,22+ R$ 8.385.623,82). 1,00
VI = R$ 10.955.901,04
5. CONCLUSÃO
Seguindo a metodologia aplicada, especificamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Evolutivo, do IBAPE-SP, conclui-se que o valor do imóvel é de R$
10.955.901,04 (Dez milhões, novecentos e cinquenta e cinco mil, novecentos e um reais e quatro centavos).
6. ENCERRAMENTO
Entendendo ter providenciado todos os elementos técnicos necessários e imprescindíveis ao solicitado, encerra-se o presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, constando de 21 (vinte e uma) páginas digitadas de um só lado, sendo esta última datada e assinada em sua forma habitual.
Ibitinga-SP, 31 de julho de 2020.
FRANCIS MANOEL JORGE
Engenheiro Civil – CRECI-SP: 5062369634
Corretor de Imóveis - CRECI-SP: 166069-F
Tabela – Tabela de Obsolência Ross-Heidecke
TABELA DE ROSS - HEIDECKE - DEPRECIAÇÃO FÍSICA
% a b c d e f g h
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
2,50 1,29 1,32 3,77 9,27 19,13 38,13 53,23 75,48
3,00 1,55 1,58 4,03 9,52 19,35 36,95 53,35 75,55
3,50 1,82 1,85 4,29 9,76 19,58 35,78 53,48 75,63
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
4,50 2,36 2,39 4,82 10,25 20,03 34,78 53,73 75,78
5,00 2,63 2,66 5,09 10,50 20,25 34,95 53,85 75,85
5,50 2,91 2,94 5,35 10,75 20,48 35,13 53,98 75,93
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
6,50 3,47 3,50 5,90 11,28 20,93 35,50 54,23 76,08
7,00 3,75 3,78 6,18 11,55 21,15 35,70 54,35 76,15
7,50 4,04 4,07 6,45 11,83 21,38 35,90 54,48 76,23
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
8,50 4,62 4,65 7,02 12,38 21,85 36,30 54,75 76,38
9,00 4,91 4,94 7,31 12,65 22,10 36,50 54,90 76,45
9,50 5,21 5,24 7,59 12,93 22,35 36,70 55,05 76,53
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
10,50 5,81 5,84 8,18 13,48 22,85 37,10 55,35 76,68
11,00 6,11 6,14 8,48 13,75 23,10 37,30 55,50 76,75
11,50 6,42 6,45 8,77 14,03 23,35 37,50 55,65 76,83
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
12,50 7,04 7,07 9,38 14,58 23,85 37,90 55,95 76,98
13,00 7,35 7,38 9,69 14,85 24,10 38,10 56,10 77,05
13,50 7,67 7,70 9,99 15,13 24,35 38,30 56,25 77,13
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
14,50 8,31 8,34 10,63 15,70 24,88 38,73 56,55 77,28
15,00 8,63 8,66 10,95 16,00 25,15 38,95 56,70 77,35
15,50 8,96 8,99 11,28 16,30 25,43 39,18 56,85 77,43
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
16,50 9,61 9,63 11,93 16,90 25,98 39,63 57,15 77,58
17,00 9,94 9,96 12,25 17,20 26,25 39,85 57,30 77,65
17,50 10,27 10,28 12,58 17,50 26,53 40,08 57,45 77,73
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
18,50 10,95 10,95 13,23 18,13 27,08 40,68 57,78 77,90
19,00 11,30 11,30 13,55 18,45 27,35 41,05 57,95 78,00
19,50 11,65 11,65 13,88 18,78 27,63 41,43 58,13 78,10
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
20,50 12,35 12,35 14,55 19,43 28,20 41,90 58,48 78,28
21,00 12,70 12,70 14,90 19,75 28,50 42,00 58,65 78,35
21,50 13,05 13,05 15,25 20,08 28,80 42,10 58,83 78,43
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
22,50 13,78 13,78 15,95 20,75 29,40 42,43 59,15 78,60
23,00 14,15 14,15 16,30 21,10 29,70 42,65 59,30 78,70
23,50 14,53 14,53 16,65 21,45 30,00 42,88 59,45 78,80
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
24,50 15,28 15,28 17,38 22,13 30,60 43,35 59,80 79,00
25,00 15,65 15,65 17,75 22,45 30,90 43,60 60,00 79,10
25,50 16,03 16,03 18,13 22,78 31,20 43,85 60,20 79,20
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
26,50 16,78 16,78 18,88 23,48 31,83 44,38 60,58 79,38
27,00 17,15 17,15 19,25 23,85 32,15 44,65 60,75 79,45
27,50 17,53 17,53 19,63 24,23 32,48 44,93 60,93 79,53
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
28,50 18,30 18,30 20,38 24,95 33,13 45,45 61,28 79,70
29,00 18,70 18,70 20,75 25,30 33,45 45,70 61,45 79,80
29,50 19,10 19,10 21,13 25,65 33,78 45,,95 61,63 79,90
30,00 18,50 18,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
30,50 19,90 19,90 21,90 26,38 34,43 46,48 62,00 80,10
31,00 20,30 20,30 22,30 26,75 34,75 46,75 62,20 80,20
31,50 20,70 20,70 22,70 27,13 35,08 47,03 62,40 80,30
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
32,50 21,53 21,53 23,50 27,88 35,75 47,58 62,80 80,50
33,00 21,95 21,95 23,90 28,25 36,10 47,85 63,00 80,60
33,50 22,38 22,38 24,30 28,63 36,45 48,13 63,20 80,70
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
34,50 23,23 23,23 25,13 29,39 37,13 48,68 63,60 80,93
35,00 23,65 23,65 25,55 29,75 37,45 48,95 63,80 81,05
35,50 24,08 24,08 25,98 30,13 37,78 49,23 64,00 81,18
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
36,50 24,93 24,93 26,83 30,93 38,48 49,80 64,40 81,40
37,00 25,35 25,35 27,25 31,35 38,85 50,10 64,60 81,50
37,50 25,78 25,78 27,68 31,78 39,23 50,40 64,80 81,60
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
38,50 26,85 26,85 28,55 32,60 39,95 51,00 65,23 81,80
39,00 27,50 27,50 29,00 33,00 40,30 51,30 65,45 81,90
39,50 28,15 28,15 29,45 33,40 40,65 51,60 65,68 82,00
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
40,50 29,08 29,05 30,33 34,23 41,38 52,20 66,10 82,23
41,00 29,35 29,35 30,75 34,65 41,75 52,50 66,30 82,35
41,50 29,63 29,55 31,18 35,08 42,13 52,80 66,50 82,48
42,00 29,90 29,90 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
42,50 30,35 30,35 32,05 35,93 42,88 53,43 66,93 82,73
43,00 30,80 30,80 32,50 36,35 43,25 53,75 67,15 82,85
43,50 31,25 31,25 32,95 36,78 43,63 54,08 67,38 8,98
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
44,50 32,18 32,18 33,85 37,63 44,40 54,70 67,83 83,20
45,00 32,65 32,65 34,30 38,05 44,80 55,00 68,05 83,30
45,50 33,13 33,13 34,75 38,48 45,20 55,30 68,28 83,40
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
46,50 34,10 34,10 35,68 39,35 46,00 55,93 68,73 83,63
47,00 34,60 34,60 36,15 39,80 46,40 56,25 68,95 83,75
47,50 35,10 35,10 36,63 40,25 46,80 56,58 69,18 83,88
48,00 35,60 35,60 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
48,50 36,08 36,08 37,60 41,18 47,60 57,23 69,65 84,13
49,00 36,55 36,50 38,10 41,65 48,00 57,55 69,90 84,25
49,50 37,03 37,03 38,60 42,13 48,40 57,88 70,15 84,38
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
50,50 38,00 38,00 39,80 42,95 49,23 58,55 70,63 84,63
51,00 38,50 38,50 40,50 43,30 49,65 58,90 70,85 84,75
51,50 39,00 39,00 41,20 43,65 50,08 59,25 71,08 84,88
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
52,50 40,03 40,03 42,18 44,58 50,90 59,95 71,55 85,13
53,00 40,55 40,55 42,45 45,15 51,30 60,30 71,80 85,25
53,50 41,08 41,08 42,73 45,73 51,70 60,65 72,05 85,38
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
54,50 42,13 42,13 43,53 46,78 52,55 61,35 72,55 85,63
55,00 42,65 42,65 44,05 47,25 53,00 61,70 72,80 85,75
55,50 43,18 43,18 44,58 47,73 53,45 62,05 73,05 85,88
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
56,50 44,23 44,23 45,63 48,70 54,33 62,75 73,55 86,15
57,00 44,75 44,75 46,15 49,20 54,75 63,10 73,80 86,30
57,50 45,28 45,28 46,68 49,70 55,18 63,45 74,05 86,45
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
58,50 46,55 46,55 47,73 50,70 56,05 54,18 74,55 86,73
59,00 47,30 73,30 48,25 51,20 56,50 64,55 74,80 86,85
59,50 48,05 48,05 48,78 51,70 56,95 64,93 75,05 86,98
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 54,70 65,30 75,30 87,10
ESTADO DO IMÓVEL
a NOVO
b ENTRE NOVO E REGULAR
c REGULAR
d ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
e REPAROS SIMPLES
f ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES
g REPAROS IMPORTANTES
h REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR SEM VALOR
