EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITU, ESTADO DE SÃO PAULO.
Processo Digital nº:1002539-78.2016.8.26.0286
Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial – Obrigações Exequente: Condomínio Campos de Santo Antônio
Executado: Sidney Rosa
MARCELO FERREIRA SANTOS, Engenheiro Civil devidamente cadastrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo – CREA / SP sob o nº 5062541370, Perito Judicial nomeado nos autos.
Itu SP, 14 de fevereiro de 2020.
Marcelo Ferreira Santos
Engenheiro Civil CREA: 5062541370
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
01) PRELIMINARES ...PÁG 03
02) LOCALIZAÇÃO...PÁG 04
03) OBEJTO ...PÁG 08
04) OBJETIVO...PÁG 08
05) CARACTERISTICA DA REGIÃO...PÁG 08
06) VISTORIA... ...PÁG 09
07) TERRENO... ...PÁG 09
08) DAS CONSTRUÇÕES... ...PÁG 12
09) VALOR DO IMÓVEL...PÁG 14
10) CONCLUSÃO ...PÁG 15
11) ENCERRAMENTO...PÁG 15
INDÍCIE PÁG
O presente Laudo foi elaborado de acordo com as Referências Normativas. As leis, decretos, restrições e normas relacionadas a seguir contêm disposições que devem ser acatadas, quando não conflitarem com as desta Norma.
- ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
- ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
- Norma Básica de Perícias em Engenharia do IBAPE/SP.
Parte 1: Procedimentos Gerais; ABNT NBR 14653 - 2: 2011, Avaliação de Bens.
Parte 2: Imóveis Urbanos, em especial seu item 8.2.1.4.2; Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações, aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.
Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o aprimoramento, a divulgação e a transmissão do conhecimento técnico nas áreas de atuação de seus associados. É Entidade de Classe com representação no CREA/SP – Conselho Regional de Engenharia do Estado de São Paulo, e filiado ao IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
O imóvel foi avaliado considerando a condição de livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, incluindo dívidas fiscais e de outras naturezas, bem como eventuais contaminações do solo.
1.0) PRELIMINARES
Imagem 01: Localização do Estado de São Paulo, em relação às divisas com outros estados.
Imagem 02: Localização do município de Itu SP, em relação às divisas com municípios limítrofes.
2.0) LOCALIZAÇÃO
Imagem 03: Campos do Santo Antônio, Itu SP.
Imagem 04: Campos do Santo Antônio, Itu SP.
Imagem 05: Rua Guerra Junqueira, 26, Condomínio Campos de Santo Antonio, Itu SP.
Imagem 06:Rua Guerra Junqueira, 26, Condomínio Campos de Santo Antonio, Itu SP.
Objeto da ação
Objeto da ação
Imagem 07: Frente do imóvel, visão de quem da rua olha.
Imagem 08: Identificação da rua.
Imagem 09: Nº do imóvel.
O objeto da ação é imóvel (sobrado) residencial de Padrão Médio, utilizado para fins de moradia.
O objetivo do presente trabalho, é a determinação do valor mais justo de mercado.
O imóvel avaliando situa-se, aproximadamente a 7.0 km de distância do centro da cidade de Itu SP, está localizado numa região predominante de uso destinado a moradia.
Apresenta os melhoramentos públicos essenciais, tais como: rede de água; luz; esgoto;
telefonia; iluminação pública; pavimentação; arborização e transporte público.
5.1 - CONDOMÍNIO
O Condomínio Campos de Santo Antonio foi constituído a partir da Fazenda Santo Antonio, dando origem ao que é hoje um dos melhores e mais seguros condomínios do Interior Paulista.
O Condomínio oferece estrutura já implantada como rede de água e esgoto, luz telefone, guias e asfaltamento, serviço de coleta de lixo e recicláveis. Na área social e esportiva contamos com Piscinas, Lagos, Parque Infantil, Lanchonete, Churrasqueiras, Vestiários, Quadras de Tênis, de Areia, Campo de Futebol.
3.0) OBJETO
4.0) OBJETIVO
5.0) CARACTERISTICA DA REGIÃO
A perícia no imóvel foi realizada no dia 14 de fevereiro de 2020, a vistoria teve acompanhamento do executado, o Sr. Sidney Rosa.
De acordo com a vistoria, itens 6.0, temos:
Área do Terreno: S = 832,50m² Frente Projetada: Fp = 18,50m
Profundidade equivalente: Pe = 45,00m
Classificação: 2º Zona Residencial Horizontal Alto: P Min = 15,00 metros P Max = 60,00 metros
O valor unitário básico do metro quadrado do terreno foi obtido através de uma pesquisa de mercado realizada pelo signatário. O resultado final da pesquisa de elementos
comparativos consubstanciados no Anexo I desde Laudo, determinou o valor de R$:357,31/m² para o valor básico unitário do metro quadrado do terreno, válido para
fevereiro de 2020. O valor do terreno, em consonância com os itens 10.3.1 das mencionadas “Normas’’ será dado pela seguinte expressão: VT = At x Vu, onde:
At = Área do terreno = 832,50 m²
Vu = Valor básico unitário do terreno = R$: 357,31m², substituindo e operando, vem:
Vt = 852,50m² x R$: 357,31/m² = R$: 304.608,91 7.0) TERRENO
6.0) VISTORIA
Valor arredondado
Válido para mês de fevereiro de 2020.
Para encontrar o valor do metro quadrado do terreno, este Signatário utilizou do Método Comparativos de Dados, no qual foram aplicados os fatores para cada amostra de acordo com a topografia e localização.
VALOR DO TERRENO = R$: 305.000,00
(Trezentos e cinco mil reais)
RESUMO DOS ELEMENTOS
MÉDIA = . , R$: 357,31m²
VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES
-30% = R$:357,31m² / m² X 0,70 = R$:250,12 /m² +30% = R$:357,31 / m² X 1,30 = R$:464,51/m²
DOS (05) CINCO ELEMNENTOS RESUMIDOS, TODOS ESTAVAM DENTRO DOS LIMITES PRÉ ESTABELECIDOS E FORAM VALIDADOS.
A Média dos elementos (05) CINCO ELEMENTOS, será o valor básico unitário do metro quadrado do TERRENO, a ser adotado na presente avaliação é igual a:
Valor válido para o mês de fevereiro de 2020.
VALOR DO M² DO TERRENO = R$: 357,31/m²
(Trezentos e cinquenta e sete reais e trinta e um centavos)
Sobre o terreno descrito no item 7.0 encontra-se implantada um sobrado, no qual está implantada próxima da esquina no meio da quadra no nível da via para a qual faz frente para a rua, utilizado para fins de moradia, edificado em estrutura de concreto armado com alvenaria de vedação para fechamento das paredes, laje em concreto e cobertura em telhas de fibrocimento, pavimentação em piso frio, azulejo até teto nos banheiros e na cozinha, as portas e esquadrias são em madeira.
O imóvel possuiu no pavimento térreo (01) uma garagem, (01) uma sala / estar, 01) um lavabo, (01) uma cozinha, (01) uma copa, (01) uma lavanderia, (01) uma dispensa e nos fundos uma área de churrasco contento (01) um banheiro e piscina. Na parte superior possuiu (03) três suítes e (1) um dormitório.
8.1) ÁREA CONSTRUIDA = 731,72m²
O valor da edificação, dadas as suas características construtivas particulares, será obtido através da SINDUSCON (Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8-N, janeiro de 2020).
Trata se de edificação com o Padrão Médio, cujo o valor unitário atualizado para a data do laudo é R$: 1.437,58 (Mil quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta e oito centavos) última publicação do valor, válido para o mês de fevereiro de 2020.
https://www.sindusconsp.com.br/cub/
8.0) DAS CONSTRUÇÕES
CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO: De acordo com a vistoria, os itens 6.0, temos:
Cálculo da depreciação pelo MÉTODO DE ROSS/HEIDECKE
A depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação será:
A edificação pode ser enquadrada como a Classe 1 (Residencial) Tipo casa, 1.2.5 - Padrão Médio no seu limite mínimo, no estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, onde o valor unitário é calculado de 1.903 de R8N.
Área construída = 731,72 m²
Preço = 1.903 x R$: 1.437,58/m² = R$: 2.735,71m²
Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – FOC A depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação será:
Idade aparente = 20 anos Vida referencial = 70 anos Valor residual = 20 anos Estado de conservação = “E”
Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – FOC FOC = R + K x (1 – R)
R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20
K = coeficiente de Ross/Heidecke (regular - item E) idade real de 21 anos) – Vida referencial – Ir = 70 anos – Idade em % da vida referencial = 20/70 = 28% – K =
FOC = 0,20 + 0,6722 * (1 – 0,20) = FOC = 0,738
Vu = Valor unitário, substituindo teremos: Valor das benfeitorias = 731,72m² x R$:
2.735,71m² x 0,738 = R$: 1.477.311,57
Levando em consideração principalmente que a área da edícula está inacabada, juntos com outros locais como suítes, sala e hall de entrada, será descontado 5% do valor das benfeitorias.
Valor arredondado
Válido para o mês de feveriero de 2020.
VI= VT + VB
VI = Valor do Imóvel VT= Valor do Terreno VB= Valor das Benfeitorias
VI = R$: 305.000,00 + R$: 1.403.000,00 = R$: 1.708.000,00
Válido para o mês de janeiro de 2020.
9.0) VALOR DO IMÓVEL
VALOR DO IMÓVEL = R$: 1.708.000,00 (Um milhão setecentos e oito mil reais)
VALOR DAS BENFEITORIAS R$: 1.403.000,00
(Um milhão quatrocentos e três mil reais)
Encerrados os trabalhos, este signatário conclui o valor mais justo de mercado do imóvel registrado na Comarca de Itu SP, pela matrícula de nº: 39,393 / Inscrição Municipal nº 15.0168.00.0002.00, localizado na Rua Guerra Junqueira nº 26, Condomínio Campos de Santo Antônio Itu SP, o valor de R$: 1.708.000,00 (Um milhão setecentos e oito mil reais).
Esperamos ter explorado e trazido aos autos às informações técnicas necessárias, para convicção das partes e a Meritíssimo Juiz, e assim coloco me à vossa inteira disposição para outros esclarecimentos julgados pertinentes.
O presente Laudo Técnico de Avaliação é composto de 36 páginas todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve a primeira e última página.
Itu SP, 14 de fevereiro de 2020.
Marcelo Ferreira Santos
Engenheiro Civil / CREA: 5062541370
Anexo I - Pesquisa de mercado
Anexo II - Sinduscon SP / normativa Ibape SP Anexo III – Matrícula e espelho do IPTU
Anexo IV – Relatório Fotográfico
Anexo V – Abreviatura e Grau de precisão 10) CONCLUSÃO
11) ENCERRAMENTO
ANEXO I
PESQUISA DE MERCADO DE VALOR DE LOTES SEMELHANTE
AO BEM AVALIANDO, AMOSTRAS COLETADAS NO
CONDOMÍNIO.
ANEXO II
SINDUSCON SP
NORMAS IBAPE, TABELAS
SINDUSCON
Custo Unitário Básico Da Construção Civil (CUB) / Janeiro de 2020.
TABELA DE COEFICIÊNTES
ANEXO III
MATRÍCULA
ESPELHO DO IPTU
ANEXO IV
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO / PAV. TÉRREO
Fotografia 01: Acesso principal Fotografia 02: Acesso ao 1º pavimento
Fotografia 03: Acesso principal Fotografia 03: Sala
Fotografia 05: Lavabo Fotografia 06: Corredor
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Fotografia 07: Cozinha Fotografia 08: Lavanderia
Fotografia 09: Sala de jantar Fotografia 10: Edícula
Fotografia 11: Edícula Fotografia 12: Edícula
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO / PAV. SUPERIOR
Fotografia 13: Suíte I Fotografia 14: Suíte I
Fotografia 15: Suíte II Fotografia 16: Suíte II
Fotografia 17: Suíte III Fotografia 18: Suíte III
RELATÓRIO FOTOFRÁFICO / PARTE EXTERNA
Fotografia 19: Fachada do imóvel Fotografia 20: Fachada Superior
Fotografia 21: Garagem Fotografia 22: Entrada lateral
Fotografia 23: Entrada lateral Fotografia 24: Piscina
