SÉTIMO PERÍODO DO CURSO DE DIREITO DA PUC MINAS DE BETIM.
TEMA: AQUISIÇÃO PELO REGISTRO E PRINCÍPIOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO.
A simples lavratura de uma Escritura Pública de Compra e Venda não transfere a propriedade imobiliária. O art. 1227 do Código Civil é claro nesse sentido.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
O sistema do R. I. garante a autenticidade, a eficácia, a publicidade e a segurança jurídica dos atos registrados
O artigo 1º da Lei 6.015 de 1973 vem assim redigido:
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei
Três funções do R.I.
Jurídica: segurança e oponibilidade dos direitos inscritos.
Administrativa: Levam a registro os direitos e interesses da Administração
Tributária: fiscalizam os tributos atinentes aos atos do RI.
Econômica: à medida que o RI realiza a transmissão da propriedade, os imóveis ingressam no mercado e com isso eles entram na circulação das riquezas.
Para o Registro Imobiliário, quando não temos normas positivadas, os princípios são a solução, são o respaldo. São normas gerais e básicas para o funcionamento do sistema geral e registral.
São eles:
Esse princípio significa que “a constituição, a declaração, a transmissão, a alteração e a extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua inscrição no Registro de Imóveis”
Art. 172 da LRP - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Art. 1.227 do CC. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Exemplo elucidativo: Um cidadão pactua um contrato de compra e venda com a CEF e oferta a esta Instituição Financeira o imóvel que está comprando em alienação fiduciária. Se esse cidadão não levar o contrato de Compra e Venda bem como a alienação a registro, a CEF não vai liberar o dinheiro. O problema faz todo o sentido, porque se a alienação não for registrada, o imóvel vai diretamente para o nome do adquirente, ficando a Caixa qualquer sem garantia.
O maior nome entre os juristas brasileiros a escrever sobre Registro de Imóveis, Afrânio de Carvalho afirma que “a mutação jurídico-real nasce com a inscrição e por meio desta se exterioriza a terceiros”. A aquisição do direito real não prescinde do título, mas a mutação de obrigacional para real só se dá com o registro. No campo obrigacional, o descumprimento gera perdas e danos, tão somente. O registro, em regra, tem efeito constitutivo. Isso não quer dizer efeito saneador, até porque é diferente do sistema alemão cuja presunção é absoluta. A nossa presunção é relativa. Isso quer dizer que apesar de feito o registro, ele pode ser sanado posteriormente, por causa da presunção relativa de veracidade.
Apesar do termo inscrição, as nomenclaturas utilizadas na Lei de Registro Público são: REGISTRO e AVERBAÇÃO.
O princípio da inscrição também atinge as cláusulas e condições. Por exemplo, uma doação com as cláusulas restritivas da impenhorabilidade, indisponibilidade e inalienabilidade. Pode-se colocar essas cláusulas, com a inserção de que elas valerão enquanto tiver vida o doador. Do contrário, tais restrições permanecerão enquanto viver o donatário. Neste último caso, a liberação da cláusula só é possível judicialmente, que, em regra, determina a sub-rogação em outro imóvel.
Também pode o doador estipular a cláusula de reversão.
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
No caso de alienação de imóvel com a cláusula de reversão, quem deve comparecer para a realização do negócio?
A inscrição constitutiva é a que faz surgir o direito real, que a grande função do RI. A inscrição constitutiva potencializa os direitos reais. Mas vai além da constituição de direitos reais, como se vê no artigo 167 da LRP. Em determinadas situações faz surgir uma obrigação, encargo numa doação ou ainda uma condição para o exercício de um direito (cláusula de preferência, de retrovenda.
A inscrição declarativa - é a que ocorre, por exemplo, nos pactos antenupciais, sentença de usucapião, registro de penhora. Limita-se a declarar a existência de fato ou ato jurídico que tenha pertinência com o imóvel.
Inscrição declarativa integrativa – destina-se a completar os registros com elo da cadeia de titularidade (princípio da continuidade. Ex.: Eu só posso dispor depois do registro da partilha (artigo 1784 do CC)
Inscrição declarativa preventiva – Consubstancia-se no registro que se destina a acautelar terceiros ou se destina a dar publicidade de ameaças a titularidade do registro e pode ser decorrente de atos negociais ou judiciais.
Exemplos: Registro ou averbação das penhoras, arrestos e seqüestros, a chamada averbação premonitória do artigo 615-A do CPC.
Essa averbação premonitória não trava nada, mas dá ciência. Quando da lavratura da Escritura, o notário deve mencionar a notícia do ajuizamento da ação de execução. Obs.: para a retirada ou cancelamento é necessário autorização judicial.
No RI, pelo princípio da integração, tudo que interessa ao imóvel, tende a ser levado para ele. Esse é o espírito do artigo 246 da LRP que diz:
Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Inscrição translativa – O direito real nasce para um e se extingue para o outro. Mas entre os dois, a inscrição é translativa, porque há uma transação.
Inscrição extintiva ou inscrição negativa - Dá-se quando se faz por intermédio dela, geralmente por averbação (cancelamento), a extinção da inscrição dos ônus que vinculam o imóvel matriculado ou referentes a cancelamentos de direito reais e ainda de obrigações contraídas que gravam o negócio objeto do registro.
O cancelamento é ato muito sério.
A inscrição extintiva não apaga tudo o que existe na folha. A história do imóvel continua lá.
Matrícula como inscrição – A matrícula nada mais é do que a especificação e individualização do imóvel. E cada dia ela é mais especializada, tendo em vista, inclusive, a lei do georreferenciamento. A matrícula não é especificamente ou formalmente um ato aquisitivo de propriedade que, com certeza, ocorreu num ato anterior a ela. A matrícula é uma inscrição que recebe uma aquisição ocorrida e que dará condições às transmissões que se seguirão. Entre nós, foi criada com a Lei Federal 6.015 de 1973.
Não existe prazo para que o interessado promova o registro de seu título, ato ou direito no RI. Para os contratos da CEF referidos anteriormente não existe momento, mas a parte é praticamente empurrada ao registro, sob pena de não receber o financiamento. Mas o fato é que o § 1º do artigo 1245 do CC não deixa dúvidas:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Também a LRP fala de uma situação de prejuízo pela não observância de prazo, em seu artigo 215.
Art. 215 - São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.
Além disso, vinculados ao tempo de inscrição tem alguns atos que os próprios documentos impõem o prazo.
CND do INSS para averbação da construção.
Prazos expressos de validade nas certidões negativas em geral.
Validade de 30 dias para as certidões de ônus e ações reais reipersecutórias.
Após o protocolo, o prazo máximo para o registrador efetuar o registro é de 30 dias. Exceção: o prazo das cédulas é de três dias.
Prazo no caso de suscitação de dúvida.
O juiz de direito em regra não cumpre prazo. Assim, em caso de suscitação de dúvida pelo registrador, a partir do momento da promoção da suscitação, o prazo fica suspenso, até que o juiz se digne a julgar a dúvida. Mas de qualquer forma, o prazo para o registro fica suspenso e se deferido pelo juiz, o registro vai retroagir à data do lançamento do protocolo.
2) A presunção da verdade e fé pública
Ambos têm o cunho de transmitir à sociedade a confiança, a certeza e a verdade dos assentos feitos pelo registrador. É a presunção conferida à inscrição.
O Registro Torrens é a única exceção ao princípio da presunção relativa. Diz-se nesse caso de presunção absoluta. Mas ele está em desuso e só existe em alguns estados da federação.
Art. 1.231 do Código Civil. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
O valor probante dos atos praticados pelo registrador é inconstestável, pela fé pública. A fé pública tem valor absoluto. O mesmo ocorre com o tabelião de notas, de quem o registrador não tem competência para argüir.
A Constituição da República, em seu artigo 19, II diz: “É vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios.... II – recusar fé aos documentos públicos”.
3) Princípio da prioridade
Num concurso de direitos reais sobre determinado imóvel, estes não ocupam o mesmo ponto, mas se graduam numa ordem cronológica do seu aparecimento no registro imobiliário.
Quem vai na frente bebe água limpa. Artigos 191, 186, 189 e 190 da LRP.
Daqui a importância do Livro do Protocolo do Serviço de Registro de Imóveis.
Hipotecas x Penhoras para efeito do princípio da prioridade. O credor da 1ª hipoteca: receberá a totalidade do crédito.
O credor da 2ª hipoteca: receberá a sobra e assim sucessivamente com os demais credores hipotecários, se houver.
A prioridade se vincula ao registro. Do momento em que é apresentado para registro no Serviço de Registro de Imóveis, mediante protocolo.
Artigo 1246 do Código Civil – A eficácia do registro retroage à data de sua apresentação, ou verbalmente:
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Já o registro da penhora não atribui nenhum direito de preferência, porque num concurso dos credores, interessa a cronologia das penhoras e não a cronologia de seu registro/averbação, que gera prova incontestável para uma hipótese de fraude. Veja o que diz o artigo 240 das LRP:
“O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior”.
4) Princípio da especialidade
Objetiva: o objeto, o imóvel registrado, como centro de atenção. Consiste em verificar o objeto, a descrição do imóvel e se há coerência. Ex.: Matrícula. Lote nº 28, Q. 37. Bairro Buritis.
Subjetiva: diz respeito as pessoas. Verificar a identificação e a qualificação correta das partes. Quanto melhor a qualificação das pessoas,a situação jurídica, etc... Ex.: a questão do regime de casamento, sua importância em constar, etc... Ver artigos abaixo do C. C. e LRP.
Fato jurídico inscritível: que o ato seja devidamente inscritível. Também a natureza, extensão, condição e valor.
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1º Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato. § 2º Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.
§ 3º A escritura será redigida na língua nacional.
§ 4º Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
§ 5º Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização; 5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver. § 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior .
§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou
remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á
obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao INCRA certificar que a
poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.
§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas
públicas será referente apenas ao seu perímetro originário
§ 7o Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro
do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período.
§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir
de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente
ocorrer em momento posterior.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2010/Mpv/514.htm - art4
5) Princípio da continuidade
Consiste em se garantir a cadeia de titularidade no R. I, de forma seqüencial de titularidade.
O artigo 176, II, número 5 acima transcrito, é expresso no sentido de que em cada matrícula se consigne o número do registro anterior.
Art. 195 da LRP - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro
Art. 237 da LRP - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Afrânio de Carvalho diz que “graças a isso, o RI inspira confiança ao público”
6) Princípio da legalidade – Só tem acesso aos registros, os
títulos que reúnam os requisitos da validade e perfeição estabelecidos pela lei. Quem examina essa legalidade são os registradores, pelo chamado poder de qualificação que detêm. Quais os títulos podem ingressar no R.I.?
- Títulos particulares: - convenção de condomínio, contratos particulares de C. e V. de imóveis, com valor até 30 salários mínimos.
- Títulos públicos: Escritura Pública, Formal de Partilha, certidões judiciais, etc..
7) Princípio da instância ou da rogação. Consiste na
necessidade da provocação da parte, para que o Oficial tome providências, entre em ação. Os pedidos podem ser por escrito ou verbalmente por parte dos interessados e sempre escritos quando por ordem judicial ou a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar
A publicidade no RI se dá pela expedição de certidões, porque uma das funções essenciais do RI é dar publicidade jurídica dos atos que são praticados ali. A publicidade é a alma dos registros públicos em favor da comunidade. A publicização se dá através de certidões, que consiste na reprodução autêntica do que o registro contém o assento. Podem ser de: a) inteiro teor (datilográfico ou reprográfico), b) em resumo, c) em relatório, conforme quesitos solicitados pela parte interessada.
O artigo 217 do código civil, lido em conjunto com o 216 também do código civil, traz clara a força da certidão do Registro.
Art. 216. Farão a mesma prova que os originais as certidões textuais de qualquer peça judicial, do protocolo das audiências, ou de outro qualquer livro a cargo do escrivão, sendo extraídas por ele, ou sob a sua vigilância, e por ele subscritas, assim como os traslados de autos, quando por outro escrivão consertados.
Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas.
9) Princípio da cindibilidade – Com esse princípio, tem-se um
bom exemplo de solução principiológica. Veja o caso seguinte: O registrador recebe uma Escritura de Compra e Venda com cláusulas restritivas (incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade). É possível isso? Não é possível isso, porque tais cláusulas só são possíveis com a doação ou por disposição testamentária. Ou o registrador devolve o título ou, pelo princípio da cindibilidade, ele registra só a Compra e Venda, sem devolver ao tabelião para rerratificação.
10) Princípio da unitariedade da matrícula – Para cada imóvel eu tenho uma matrícula e para cada matrícula um imóvel.
O que é averbar? Significa anotar, guardando sintonia com a técnica (AV-1; AV-2, etc....) algum fato ou ato que diga respeito à matrícula,
ao registro, ou a outra averbação, sem o condão de mudar o assento principal, sem atingir o direito da parte, em sua essência, diretamente. A averbação cabe nos livros 2 e 3. Nos livros 4 e 5 só cabem anotação.
