CAIO AUGUSTO BARBOSA DE OLIVEIRA FILHO OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA

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CAIO AUGUSTO BARBOSA DE OLIVEIRA FILHO

OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA

Dissertação de Mestrado apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, da Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito parcial para a obtenção do título de mestre em arquitetura e urbanismo.

Orientadora: Profª Drª Nadia Somekh

São Paulo

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O48o Oliveira Filho, Caio Augusto Barbosa de.

Operação urbana Faria Lima / Caio Augusto Barbosa de Oliveira Filho - 2007

106 p. : il. ; 30 cm.

Dissertação (mestrado em Programa de Arquitetura e Urbanismo)

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Presbiteriana

Mackenzie, São Paulo, 2007.

Referências bibliográficas : p. 100-106.

1. Experiências Internacionais em Operações Urbanas. 2. Operações Urbanas Implantadas na Cidade de São Paulo. 3. Balanço da Operação Urbana Faria Lima.

I.Título: Operação Urbana Faria Lima.

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CAIO AUGUSTO BARBOSA DE OLIVEIRA FILHO

OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA

Dissertação de Mestrado apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, da Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito parcial para a obtenção do título de mestre em arquitetura e urbanismo.

Aprovação em

BANCA EXAMINADORA

Profª Draª Nadia Somekh (orientadora) Universidade Presbiteriana Mackenzie

Profº Drº Antônio Cláudio Pinto da Fonseca Universidade Presbiteriana Mackenzie

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Agradecimentos

Gostaria de agradecer a todos aqueles que colaboraram na execução deste trabalho. Muito obrigado a minha orientadora Profª Drª Nadia Somekh e também a Profª Drª Sueli Schiffer e Profº Dr º Antônio Cláudio Pinto da Fonseca, estes, membros da minha banca examinadora que me auxiliaram na execução desta dissertação.

Não poderia de forma alguma citar nomes pois foram tantos presentes e a omissão de um deles seria uma deselegância. Portanto, meus principais agradecimentos são à Secretaria Municipal do Planejamento (Sempla), a Empresa Municipal de Urbanização (Emurb) e a todos seus funcionários que muito colaboraram para que este trabalho fosse elaborado. Agradeço também a todos os funcionários da Parembo que estiveram ao meu lado e que, principalmente, souberam entender muitas vezes a minha ausência nos momentos em que tive que me dedicar à execução desta dissertação. Agradeço também ao Instituto de Pesquisa Mackenzie por ter financiado este trabalho em parte através do Fundo de Pesquisa Mackenzie.

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Resumo

Este trabalho analisa os resultados da implantação da Operação Urbana Faria Lima no município de São Paulo a partir do cálculo do adensamento e da valorização sofridos pelo perímetro da referida operação, no período compreendido entre os anos de 1995 e 2004, cálculo este baseado na organização de dados obtidos junto à Prefeitura Municipal de São Paulo, Diário Oficial do Município, Secretaria Municipal de Planejamento e Empresa Municipal de Urbanização.

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Abstract

This project analyzes the results of the Urban Operation Implantation in the city of São Paulo starting from the calculation of the densification and also from the valorization suffered by the perimeter held by this operation, since 1995 until 2004. This calculation is based on the data organization obtained from the City hall from São Paulo City (PMSP), Official gazette of City (DOM), City Planning Department (Sempla) and Municipal Company of Urbanization (Emurb)

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Lista de Siglas

B. Inv. Banco de Investimento S/A

BMF Bolsa de Mercadorias e Futuros

Bovespa Bolsa de Valores de São Paulo

CA Coeficiente de Aproveitamento

CBLC Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia

CEPAC Certificados de Potencial Adicional Construtivo

CET Companhia de Engenharia de Tráfego

CETET Centro de Treinamento e Educação de Trânsito

CNLU Comissão Normativa de Legislação Urbanística

DOM Diário Oficial do Município

CPTM Companhia Paulista de Trens Metropolitanos

DPH Departamento do Patrimônio Histórico

EMURB Empresa Municipal de Urbanização

FAUUSP Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo

HIS Habitação de Interesse Social

IAB Instituto de Arquitetos do Brasil

IGPM Índice Geral de Preço de Mercado

Nº PR Número da proposta

PL Partido Liberal

PMSP Prefeitura do Município de São Paulo

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Secovi Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis

SEHAB Secretaria Municipal de Habitação

Sempla Secretaria Municipal de Planejamento

SESC Serviço Social do Comércio

Soma Sociedade Operadora de Mercado de Ativos

TCU Tribunal de Contas da União

TO Taxa de ocupação

Telesp Telecomunicações de São Paulo

UFIR Unidade Fiscal de Referência

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Sumário

Introdução ______________________________________________________________ 1 Projeto Urbano e Operação Urbana__________________________________________ 4

1.1 Projeto Urbano____________________________________________________ 5

1.2 Operação Urbana _________________________________________________ 6

1.3 Experiências Internacionais em Operações Urbanas _____________________ 12 1.3.1 BATTERY PARK _______________________________________________ 12

1.3.2 PUERTO MADERO _____________________________________________ 14

1.3.3 PRENZLAUER BERG ___________________________________________ 16

CONCLUSÕES PARCIAIS _______________________________________________ 18 Operações Urbanas implantadas na Cidade de São Paulo ______________________ 20 2.1 Operação Urbana Anhangabaú ______________________________________ 22 2.2 Operação Urbana Centro___________________________________________ 24 2.3 Operação Urbana Água Branca______________________________________ 26 2.4 Operação Urbana Água Espraiada ___________________________________ 27 2.5 Operação Urbana Rio Verde – Jacu __________________________________ 28 CONCLUSÕES PARCIAIS _______________________________________________ 29 Operação Urbana Faria Lima ______________________________________________ 31

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Introdução

A globalização e as transformações relacionadas às constantes inovações da tecnologia da informação e à interdependência existente entre a economia de um País sobre seus parceiros, recai sobre todas as sociedades contemporâneas e se refletem em suas cidades e na maneira de apropriação do solo urbano. Por isso, novas formas de urbanismo e novos instrumentos de gestão são necessários para acompanhar todas essas transformações. Um destes instrumentos disponíveis para as administrações municipais enfrentarem alguns dos desafios gerados por estas novas demandas urbanas são as Operações Urbanas, uma importante ferramenta de desenvolvimento e reorganização do espaço em áreas específicas do tecido urbano que se pretende acelerar e dirigir o ritmo de renovação.

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Caio Augusto Barbosa de Oliveira Filho

Operação Urbana Faria Lima ₂

trabalho, cujo objeto é a identificação das transformações resultantes da implantação da Operação Urbana Faria Lima no município de São Paulo, operação esta que, dentre todas as realizadas na referida cidade, despertou maior interesse na iniciativa privada.

Para tanto, objetiva-se fazer uma análise isenta tanto das prerrogativas de feição política, como dos interesses do mercado, no período compreendido entre os anos de 1995 até 2004. Acredita-se que essas considerações podem servir de subsídio para todos os profissionais e estudantes que atuam ou venham a atuar no planejamento urbano de uma maneira prática e organizada, proporcionando uma melhor visão do modelo adotado na Operação Urbana Faria Lima, bem como na implantação de novas experiências, tanto em São Paulo, como em outras localidades.

Já implantadas em diferentes metrópoles do mundo, as Operações Urbanas - um mecanismo de urbanização consorciada e de ajuste de um trecho do tecido urbano a objetivos urbanísticos pré-definidos pela suas administrações públicas - preceituam uma mudança no papel dos gestores municipais e a integração dos interesses públicos com os interesses privados e a troca de investimentos. Cabe salientar, também, que a implantação de uma Operação Urbana em um determinado município necessita de lei municipal específica que a aprove e legitime, pois são as prerrogativas desta lei que irão nortear esta Operação Urbana. Importante também é mencionar que a possibilidade de implantação da mesma deve ser elencada já no Plano Diretor da cidade; caso contrário, a mesma não terá amparo legal.

Neste intento, este trabalho adota, no capítulo 1, a definição de projeto urbano como um projeto arquitetônico e Operação Urbana como a execução de obras e serviços num determinado perímetro municipal. Apresenta, também, como paradigma, os resultados obtidos pelas experiências internacionais em Operações Urbanas ocorridas em Battery Park (Nova York), Prenzlauer Berg (Berlim) e Puerto Madero (Buenos Aires), com grande sucesso e por terem obtido resultados significativos perante a ótica escolhida para este estudo.

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Urbanas, ocorridas a partir da década de 90, implantaram-se nas áreas do Anhangabaú, Centro, Água Branca, Água Espraiada e Rio Verde - Jacu. Destacam-se, assim, os aspectos de localização, objetivos, implantação, custo, área e obras realizadas, dentre outros.

O capítulo 3 apresenta a Operação Urbana Faria Lima e explica seu funcionamento apresentando as 151 propostas aprovadas1. Para que fosse possível verificar o andamento da Operação Urbana Faria Lima em termos de adensamento e valorização do solo criado de propriedade do Poder Público, foram pesquisados todos seus dados obtidos no Diário Oficial do Município (DOM) e montou-se uma tabela referente a todos os dados de cada um dos 151 projetos aprovados no período estudado (1995 – 2004). Para entender se os resultados da Operação Urbana Faria Lima foram atingidos e seu sucesso obtido, a mesma foi estudada pela ótica da valorização do perímetro onde ocorreu a intervenção, tomando como referência o coeficiente de aproveitamento adicional médio o qual torna possível calcular o adensamento, ou seja, o quanto a mais foi construído no perímetro analisado.

Por último, a conclusão final relaciona a vinculação do Poder-Público com o Privado no desencadear da Operação Urbana Faria Lima, baseando-se nos valores obtidos pela Empresa Municipal de Urbanização (EMURB), Secretaria Municipal de Planejamento (Sempla) e Diário Oficial do Município (DOM), assim como na comparação com as experiências internacionais.

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Operação Urbana Faria Lima ₄

Projeto Urbano e

Operação Urbana

O crescimento veloz das cidades, segundo Rogers2, as transformou em “estruturas complexas e difíceis de administrar, que quase não é lembrado que elas existiam em primeiro lugar, e acima de tudo, para satisfazer as necessidades humanas e sociais das comunidades”. Para que as administrações municipais possam resgatar esse sentido é essencial considerar as sucessivas etapas da evolução da cidade em que atuam, o que, segundo Ribeiro3_{, só é possível a partir da}

2 ROGERS, Richard. Cidades para Um Pequeno Planeta. Tradução de Anita Regina Di Marco, 4ª Edição. Barcelona: Editorial Gustavo Gili, 2001, p. 18.

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Operação Urbana Faria Lima ₅

compreensão do complexo constituído “pela introdução de inovações tecnológicas, pela oposição de interesses de grupos e pelos efeitos das transformações ocorridas em um setor sobre os demais”; e, conforme o mesmo autor, lembrar que esses “fatores causais da dinâmica social atuam conjunturalmente dentro de complexos que eles acionam, mas que por sua vez, os condicionam”. Deste entendimento aprofundado deriva um diagnóstico muito mais próximo dos reais problemas, deficiências e qualidades de uma cidade, o qual, por sua vez, determina um prognóstico muito mais coerente, aumentando as possibilidades de êxito do planejamento.

Porque toda “a atividade urbanística implementada pelos municípios necessita de prévio planejamento, sem o qual as ações realizadas podem levar a resultados indesejados e prejudiciais à população” (CEPAM4). Assim, para evitar que a gerência da dinâmica urbana incorra nos riscos de intervenções esparsas ou incoerentes, cujos reflexos podem ser irreparáveis e repercutir em necessidade de investimentos posteriores extremamente elevados para a administração municipal, é preciso planejar todas as ações. Tanto que o planejamento urbano está estipulado na Constituição Federativa do Brasil5, e, dentre os distintos instrumentos que o caracterizam, aparecem o projeto urbano e as operações urbanas.

1.1 Projeto Urbano

Dentre todos os instrumentos que podem transformar uma cidade, o Projeto Urbano pode ser entendido como a tentativa de trabalhar sobre parte do território urbano, de forma a se conquistar benefícios para a sociedade e para a cidade como um todo. Nesse sentido, é possível tratar com maior profundidade partes de alguns bairros, buscando-se alternativas para que a parcela de sua população que se encontra menos favorecida possa melhorar de condições.

4 FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM. Plano Diretor Passo a Passo. Coordenação de Mariana Moreira. São Paulo: Imprensa Oficial, 2005, p. 16.

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O Projeto Urbano pode ser comparado a um projeto arquitetônico, todavia numa escala muito mais complexa, pois trata do conjunto dos problemas de uma determinada área da cidade. A cidade é uma totalidade, como afirma Neira Alva6, e “essa totalidade se apresenta como um fenômeno integrado, que não pode ser compreendido nem tratado de modo fragmentário”. E para se aumentar as possibilidades de sucesso de um projeto urbano, é importante compreender o planejamento de uma cidade como um “processo contínuo, em que os planos são

meios7 e não produtos que tenham valor em si mesmos”8, e, principalmente, que esses meios são capazes de direcionar e integrar as ações das diferentes hierarquias da administração.

Nesse ponto há um rebatimento desta definição que é preciso enfatizar. O primeiro aspecto se refere aos mandatos públicos e às mudanças de perspectivas as administrações municipais que se sucedem e acabam por refrear algumas prerrogativas da gestão anterior; isso acaba determinando uma descontinuidade do Plano, com conseqüente estagnação e até anulação de alguns objetivos. Segundo, como processo contínuo, o planejamento estruturado pelo projeto precisa contar com dispositivos diferenciados que possam dar respostas up to date em concordância com o contexto real de cada município; a operação urbana, tema deste trabalho, é um destes dispositivos.

1.2 Operação Urbana

Definimos Operação Urbana como uma forma de urbanização consorciada em que, através da articulação negociada entre o Poder Público (administração municipal) e a Iniciativa Privada (construtoras, incorporadoras, investidores, entre outros), são obtidos os recursos financeiros necessários para a implantação de um determinado projeto na malha urbana. Constitui-se, por isso, em um dos dispositivos

6 NEIRA ALVA, Eduardo. Desenvolvimento Sustentável e Metabolismo Urbano: Metrópoles (In)Sustentáveis. Tradução de Marta Rosas. Rio de Janeiro: Relume Dumará, 1997, i.

7 Negrito do original editado.

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Operação Urbana Faria Lima ₇

que podem ser aplicados a um projeto urbano de forma a dar condições para que suas diretrizes possam ser estabelecidas. Para tanto, inicialmente, é preciso definir uma ou mais áreas da cidade que se pretende requalificar, conferindo-lhes a designação de perímetro de implantação de operação urbana; escolhidas essas áreas, na seqüência, são definidas as mudanças que se pretende promover e as estratégias e exigências que fundamentarão essa requalificação, principalmente da contrapartida (iniciativa privada); por último se submete a Operação Urbana à aprovação da Câmara de Vereadores9. Quando bem planejada e gerida, pode ser um benefício urbano que gerará uma substancial melhoria no perímetro objeto de sua abrangência.

É possível afirmar, então, que as Operações Urbanas têm como base algum tipo de concessão que é disponibilizada pelo Poder Público à Iniciativa Privada, desde que esta se comprometa a satisfazer as compensações exigidas para tal fruição. Trata-se, portanto, de um meio legal de obtenção de recursos financeiros para implantação de projetos urbanos voltados ao interesse da sociedade, em um território delimitado no município. Reflete-se, por isso, em intervenções de maior escala, compondo o arcabouço legal das novas leis e princípios que irão gerir as mudanças pretendidas por um determinado projeto urbano.

Na definição de Bonduki10, Operação Urbana é “um conjunto de medidas para uma área da cidade definida por um perímetro onde intervenções são financiadas por recursos obtidos por meio da outorga onerosa do direito de construir na própria área”. A coordenação destas medidas cabe ao poder público, de acordo com este mesmo autor, mas deve contar com a “participação de proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados”.

Em outras palavras, Operação Urbana, segundo Piccini11, é o “conjunto integrado de intervenções e medidas em que se define uma legislação específica de

9 Toda operação urbana necessita de lei específica que a legitime, conforme já apontado anteriormente.

10 BONDUKI, Nabil. São Paulo – Plano Diretor Estratégico: Cartilha de Formação, 2ª Edição (revisada). São Paulo : Gráfica CEF, 2003, p. 68.

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parcelamento, de uso e ocupação do solo em um determinado perímetro”. Esta legislação possibilita coeficientes de aproveitamento muito maiores que os estabelecidos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo vigentes, demarcando um “estoque de área edificável a ser adquirido onerosamente pelos proprietários e empreendedores interessados em participar da operação. Os recursos gerados vão para o Fundo de Urbanização vinculado àquela operação” que se utilizará deles para a “implantação de obras de infra-estrutura ou de sistema viário, implantação de H.I.S., de áreas verdes”, dentre outros.

No caso do Município de São Paulo, o artigo 225 do seu Plano Diretor Estratégico12 promulgado em 2002, também enuncia que as Operações Urbanas Consorciadas são “o conjunto de medidas coordenadas pelo Município com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados”, e estabelece como objetivo “alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”, acrescentando “notadamente ampliando os espaços públicos, organizando os transportes coletivos, implantando programas habitacionais de interesse social e de melhorias de infra-estrutura e sistema viário, num determinado perímetro”. Cabe aqui destacar que já na definição deste artigo emprega-se o termo “consórcio” e, no seu objetivo, a busca de melhores condições de vida para a sociedade.

Mas esse instrumento já fora proposto para São Paulo muito antes desta data: surge em 198513 no Plano Diretor do município de 1985 – 2000, e propunha o mesmo conceito de recuperação do tecido urbano em um determinado perímetro municipal cujo potencial de desenvolvimento pode ser maximizado em razão de investimentos públicos com a participação de investidores privados. Entretanto somente a partir da promulgação do Estatuto da Cidade14 passou a ser obrigatório que estas operações sejam definidas no Plano Diretor dos municípios. E já que,

12 Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002, artigo 225 (Título III ‘Do Plano Urbanístico-Ambiental’, Capítulo III ‘Dos Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental’, Seção VII ‘Das Operações Urbanas Consorciadas’).

13 SEMPLA – Secretaria Municipal do Planejamento. Plano Diretor do Município de São Paulo: 1985–2000. São Paulo : Editora Parma, 1985, p. 143.

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segundo Monteiro15, todo plano diretor de um município deve partir da “compreensão global dos fenômenos políticos, sociais, econômicos e financeiros”, para se atingir um maior aproveitamento das potencialidades locais e melhor condição de vida para seus habitantes, para se conservar coerente com a dinâmica intrínseca à evolução de toda cidade, suas legislações não podem prescindir de tal dispositivo. Mas é importante frisar, conforme Meirelles16, que tanto o plano diretor, como as operações urbanas que podem ser previstas nele, não são estáticos; ao contrário, são dinâmicos e evolutivos.

Neste âmbito, Farah & Barboza17 lembram que:

“de meros executores de políticas formuladas e controladas financeiramente pelo governo federal, os governos estaduais e municipais assumiram progressivamente novas funções e atribuições, passando a responsabilizar-se pela formulação de políticas públicas nas mais diversas áreas. Este processo ocorreu sob a influência de uma série de fatores, dentre os quais se destacam: a crise fiscal; a descentralização de atribuições e de recursos estabelecida pela Constituição de 1988; pressões de descentralização, emanadas tanto de movimentos sociais – comprometidos com o processo de democratização – quanto de agências multilaterais interessadas no ajuste fiscal; maior proximidade dos governos locais em relação às demandas dos cidadãos; desmonte de estruturas federais de provisão de serviços públicos; e, finalmente, novos desafios apresentados às esferas subnacionais de governo, num cenário de globalização”.

Fazendo um resgate de estratégias aplicadas na cidade de São Paulo, anteriores à época supracitada, pode-se perceber, como destaca Somekh18, que “a presença do Estado, no sentido de valorizar o espaço da cidade por meio de intervenções maciças no sistema viário (Plano de Avenidas), favoreceu a estratégia

15 MONTEIRO, Yara Darcy Police. Subsídios para a Elaboração do Plano Diretor, coordenado por Yara Darcy Police Monteiro, com a consultoria de Affonso Accorsi e Fernando Rezende da Silva. São Paulo : Fundação Prefeito Faria Lima – CEPAM, 1990, p. 13.

16 MEIRELLES, , Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 10ª edição atualizada. São Paulo: Malheiros Editores, 1998, p. 404.

17 FARAH, Marta Ferreira Santos & BARBOZA, Hélio Batista. Novas Experiências de Gestão Pública e Cidadania. Rio de Janeiro : Editora FGV, 2001, p. 07.

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de acumulação do setor imobiliário”. Nesse período, continua a autora, “o Estado incentivou o processo de verticalização, não só por meio de consideráveis investimentos modernizadores e modeladores da cidade para adequá-la à nova transformação espacial constituída pela massa edificada vertical, como também por meio da legislação urbanística19”.

A complexidade do projeto de uma Operação Urbana está no grau de heterogeneidade da área por ela abrangida. Assim, cabe à gestão municipal a implantação do projeto urbano pretendido e suas atribuições vão desde a coordenação do projeto a ser implantado, até obtenção de fontes para seu financiamento. É um mecanismo concebido para a captação de recursos por parte do poder público decorrente da valorização de terrenos urbanos. Definidas as diretrizes que irão nortear a implantação do projeto pretendido, cabe à gestão o seu acompanhamento e, em face dos resultados, eventualmente efetuar correções a fim de que possa alcançar os objetivos pretendidos no projeto inicial. De acordo com o CEPAM20, o mais importante é que a prefeitura aja “de maneira planejada na prestação dos serviços, nos investimentos que aplica, na forma de influir sobre o desenvolvimento municipal ou de gerir os recursos públicos”.

O grau de atratividade provém de indicadores da qualidade econômico-financeira dos empreendimentos que auxiliam nas decisões empresariais. A oportunidade desse tipo de ação está diretamente relacionada com a possibilidade de investimento público intensificando sua utilização, seja pela oferta de infra-estrutura urbana suplementar ou pela supressão de fatores que desqualificam a área. As Operações Urbanas tendem a obter maior sucesso em áreas que já existe pressão do mercado imobiliário.

Somekh21 ressalta que o Estado detém o monopólio das idéias sobre os planejamentos territoriais, constituídos por regulamentos e normativas, assim como sobre os investimentos determinantes para a organização da cidade; superestrutura e infra-estrutura se modificam simultaneamente às transformações urbanas. Por

19 Referindo-se ao Código de Obras Arthur Saboya e a legislação complementar, citada por Prestes Maia. 20 CEPAM. Roteiro para Elaboração do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado. São Paulo: CEPAM, 1975, p. 17.

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isso, é importante destacar que a viabilidade econômica da intervenção vai depender do interesse privado em investir numa área escolhida, ou seja, no interesse de adquirir do Poder Público direitos adicionais de coeficientes construtivos sobre a legislação regular do uso e ocupação do solo desta área. Em síntese, a prefeitura delimita uma área permitindo que em seu interior os proprietários de terrenos obtenham o direito de construir além do que é permitido pela lei de zoneamento (principalmente no que se refere à taxa de ocupação e aos coeficientes de aproveitamento e uso). Em troca, os proprietários contribuem no pagamento de uma porcentagem da resultante valorização em termos de obras públicas (ruas, calçadas, túneis, passarelas, entre outros) realizadas no interior do perímetro da Operação Urbana.

O adensamento do perímetro onde ocorre a Operação Urbana é dimensionado quando da elaboração das diretrizes na forma de um estoque adicional de área construída, que é atribuído aos lotes que integram a área da operação, ou seja, mediante a possibilidade de atingir coeficientes de aproveitamento (CA) maiores em todo lote. Esse coeficiente de aproveitamento adicional é outorgado pela municipalidade aos interessados em participar da Operação Urbana por meio de construção e mudança de uso, prevendo-se a melhoria dos padrões urbanísticos, incentivo à ocupação de áreas com potencial de desenvolvimento urbano, atendimento habitacional de baixa renda e implantação de novas vias, parques, obras de drenagem etc. Contudo, trata-se de uma outorga onerosa, ou seja, mediante o pagamento de contrapartida financeira ao Poder Público.

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Foto 1: Vista panorâmica de Battery Park

Fonte: www.panoramio.com

funcione como um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que ocorre a expulsão da população residente na área de intervenção.

Conforme já dito na introdução deste trabalho, o conceito de Operação Urbana tem sido aplicado em diferentes cidades do mundo. Escolhemos, assim, três exemplos considerados positivos, primeiro pelos resultados obtidos, e, segundo e principalmente, pelas organizações de gestão que foram empregadas nas suas administrações e pelos tipos e graus de incentivos e contrapartidas oferecidos pelo poder público à iniciativa privada. São eles: Baterry Park (Nova Iorque), Puerto Madero (Buenos Aires) e Prenzlauer Berg (Berlim).

1.3 Experiências Internacionais em Operações Urbanas

1.3.1 BATTERY

PARK

Inaugurado no século XIX em um antigo aterro sanitário, o projeto de Battery Park está localizado no sul do distrito de Manhattan, Nova Iorque, Estados Unidos. O Distrito possui uma área de 85.000m² e uma população de 1.537,195 habitantes. Patrocinado nos anos 60 pelo governador Nelson Rockefeller, o plano original para o

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Foto 2: Battery Park

Fonte: www.rido.altervista.org

Foto 3: Battery Park

Fonte:www.flickr.com Em face da crise nova-iorquina

dos anos 70, a diretriz passou a ser a abertura ao mercado, visando criar um grande complexo de torres de escritórios e condomínios residenciais verticais. Aprovado em 1979, o novo plano de Cooper & Eckstut adotou padrões urbanísticos tradicionais: malha de ruas, arranjos simétricos e grandes lotes. Ganhando autonomia e a propriedade do solo, a Battery Park City

Authority (BPC) passou a priorizar o aproveitamento imobiliário, mas adotou a assinatura arquitetônica como marco diferencial.

Ao longo dos anos 80 e 90, sucessivos empreendimentos foram preenchendo os lotes, tendo como contrapartida para a comunidade a criação de dois parques, uma marina, uma escola e a construção de algumas habitações populares no Harlem e no Bronx com o rendimento da operação. Gerou, entretanto, a expulsão da comunidade residente local. O processo

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Operação Urbana Faria Lima ₁₄

Foto 4: Universidade Católica Argentina Puerto Madero

Fonte: www.lgingenieria.com.ar

Foto 5: Vista panorâmica de Puerto Madero

Fonte: www.exploitz.com

1.3.2 PUERTO

MADERO

Como o Porto de Puerto Madero, localizado em Buenos Aires, encontrava-se em condições críticas de operação, foi aprovado em 1989 um projeto para sua revitalização. As obras, todavia, tiveram início somente em 1994 e envolveram a administração da cidade de Buenos Aires, o Governo Federal e investidores privados locais e internacionais. No início, o projeto foi contestado pela comunidade nacional de profissionais da área de arquitetura e acabou sendo praticamente substituído por idéias apresentadas em um concurso nacional.

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Foto 6: Puerto Madero

Fonte: www.world66.com

Foto 7: Puerto Madero

Fonte: www.exploitz .com O projeto renovou áreas

históricas da cidade como a Feira de San Telmo e o Bairro da Boca que era um reduto de criminalidade. Já os antigos galpões de armazenagem transformaram-se em centros gastronômicos e culturais, onde se instalaram cinemas, museus, restaurantes e cafés. Puerto Madero, por isso, tornou-se

referência internacional de revitalização de áreas portuárias. Mas, mesmo sendo o melhor exemplo de revitalização de uma área urbana na América Latina, também sofreu os efeitos da crise econômica vivenciada pela Argentina o que obrigou muitos restaurantes e casas noturnas instalados em seu perímetro a fechar. Contudo, o projeto foi bem sucedido porque conseguiu revitalizar a zona do antigo porto, após tantas outras tentativas fracassadas.

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Foto 8: Cidade antiga – Prenzlauer Berg

Fonte: www.dw-world.de

Foto 9: Cidade restaurada – Prenzlauer Berg

Fonte:www.search.com

Suas obras ainda não foram finalizadas, mas até o ano de 2006 foram construídos restaurantes, cinemas, casas noturnas, lanchonetes, um Iate Clube e diversos hotéis. Puerto Madero tornou-se, desta forma, uma referência internacional de revitalização de áreas portuárias, transformando-se num ponto turístico e comercial que atrai empresários locais e visitantes para compras, passeios e refeições.

1.3.3 PRENZLAUER

BERG

Outro exemplo positivo de operação urbana ocorreu em Berlim: o projeto de Prenzlauer Berg que teve início em 1991, atingindo uma população de 3.300.000 habitantes e uma área de remodelação correspondente a 2.480.000m2. Representa a maior remodelação urbana em andamento na Europa e tem servido de exemplo para outras cidades.

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Foto 10: Utsik over – Prenzlauer Berg

Fonte: www.wikipedia.org

Foto 11: Prenzlauer Berg

Fonte: www.zimmermann-fenstertechnik.de

teve patrocínio de Dubai 1996 / Sem Bauwohn. A organização S.T.E.R.N.22 indica aos proprietários as possibilidades e quantidades de empréstimos que estão comprometidas com a área. De acordo com Vieira23:

A empresa STERN, contratada pelo governo alemão, é a responsável pelo controle e coordenação do projeto de remodelação urbana e da reurbanização das áreas públicas. Quase todos os edifícios passaram a ser de propriedade privada, o que exige um controle estreito nos projetos de recuperação, a fim de se dar um tratamento cuidadoso aos edifícios. A atividade principal da STERN é assessorar os proprietários na obtenção de recursos financeiros através de empréstimos públicos ou privados; gerenciar os conflitos originados por desapropriações e moradores informais e auxiliar no planejamento das fases de remodelação em função dos recursos disponíveis.

O objetivo da implantação foi manter e fomentar o caráter vital da zona com características de comércio, cultura e moradia, revitalizando-a, já que a área se encontrava com deficiência em quase todos os aspectos.

Previu-se, assim, uma diversificação dos instrumentos

22 Gesellschaft der behutsamen Stadterneung (Sociedade de Renovação Urbana Cautelosa) e como é de costume na Alemanha, abrevia-se usando as consoantes principais da palavra; assim: STadt ERNeung = S.T.E.R.N. http://www.stern-berlin.com/.

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utilizados em intervenções nos espaços públicos. A intenção era reconstruir e restaurar os edifícios históricos e promover a edificação de modernos complexos habitacionais e comerciais.

Este projeto de revitalização favoreceu o turismo, pois tornou a cidade mais atraente

CONCLUSÕES PARCIAIS

Todo projeto urbano depende das possibilidades reais de investimentos públicos em infra-estrutura e do retorno da produção privada, por isso a importância de se criar mecanismos que o estimulem. Eles não podem, também, prescindir da realização de obras articuladas, planejamento, transparência administrativa e, sobretudo, participação da sociedade. Porque as decisões de transformação urbana, como já salientava Wilheim24 nos anos de 1960, “são tomadas em nível político” e “para levar o governo municipal a estas decisões é imprescindível [...] a existência de um esquema de pressão”.

Um dos mecanismos que podem tornar concretos os Projetos Urbanos é a Operação Urbana, a qual necessita de uma legislação específica que a caracterize, delimite e estabeleça diretrizes. Desta forma, tanto a municipalidade que concede exceções, quanto a Iniciativa Privada que apresenta propostas condicionadas às diretrizes urbanísticas previamente definidas nesta lei e mediante análise técnica caso a caso, estarão amparados legalmente.

No Brasil, o que se observa é que um dos principais problemas encontrados nas Operações Urbanas implantadas é a falta de contrapartida na gestão do programa, pois há mudanças no ideário a cada legislatura, sendo que o período de implantação de uma Operação Urbana é geralmente maior que vinte anos, ou seja, cinco legislaturas.

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Operação Urbana Faria Lima ₁₉

No que se refere às experiências internacionais apontadas neste capítulo, o Baterry Park, em síntese, é um projeto de recuperação de parte da margem do Rio Hudson. Este projeto seguiu o modelo norte-americano de urbanização que coloca a figura da autoridade - no caso a autoridade portuária - como entidade pública de regimento privado que assume todas as competências da municipalidade em um processo de intervenção e gestão em que o terreno de propriedade pública não é vendido, apenas alugado prevendo a recuperação de toda a valorização do solo gerada pelo mega projeto. Este forte sistema de gestão e arrecadação reverteu grandes aportes financeiros para os cofres públicos possibilitando, dentre outros, a construção de 6.500 habitações25 de interesse social (HIS) só na década de 1980 e proporcionando um aumento da densidade populacional do local, mais espaços públicos e áreas verdes, além da expansão do trecho da Lower Manhattan.

Já a Operação Urbana de Porto Madero tinha como objetivo do projeto promover a reabilitação urbana dos espaços livres e depósitos desocupados do antigo porto, devolvendo a vida para o local. A área prevista para o projeto era de 1.700.000m2,porém, esse número já foi ultrapassado. Com o investimento público e privado na recuperação e reforma da área, a região tornou-se um dos pontos turísticos e de negócios mais importantes de Buenos Aires.

Com a revitalização de Prenzlauer Berg, por sua vez, houve um aumento no desenvolvimento local que se refletiu em melhora da cidadania, qualidade de vida, cultura e espaços ao ar livre. A área tornou-se mais atraente com a construção de grandes supermercados e shoppings centers e o ganho de grandes espaços de áreas verdes.

Definido, neste capítulo, projeto urbano e operações urbanas e destacados os diferenciais das três experiências internacionais apresentadas, a seguir, no capítulo II, serão apresentadas as Operações Urbanas já implantadas no município de São Paulo.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₀

Operações Urbanas

implantadas na

Cidade de São Paulo

A política e a gestão urbana, “além de planejar e regular a abertura de novas ocupações e o crescimento das cidades”, de acordo com Nakano et al26, “se deparam com as demandas colocadas pelo urbano já existente, pela reabilitação do urbano consolidado e pelo crescimento e adensamento intensivo de nossas cidades”.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₁

No que se refere à São Paulo, pode-se dizer que esta metrópole tem vivenciado “um amplo processo de renovação urbana com repercussões na sua paisagem que, via intervenções e modernizações, resultou em novas arquiteturas e novos usos e significações sócio-espaciais”, especialmente desde a década de 1990, conforme Pereira et al27. Quase a totalidade dessas transformações pôde ser implantada “através de investimentos envolvendo parcerias público-privadas”, as quais constituem novos mecanismos de planejamento inspirados em experiências da política e da gestão urbana internacionais. Algumas dessas práticas foram ilustradas no capítulo anterior.

O período gestatório desse processo, todavia, de acordo com Piccini28, começou durante os anos de 1980, quando “os limites entre as esferas de competências do setor público e as do privado tornaram-se mais permeáveis”, época na qual “tanto um setor quanto o outro foi assumindo funções que tradicionalmente eram de competência, e por lei, privativas, de apenas um deles”. A concretização da parceria entre iniciativa pública e privada ocorreu na gestão do prefeito Jânio Quadros através da instauração das Operações Interligadas, que foram criadas “na prática, para que a iniciativa privada participasse do então chamado desfavelamento da cidade através da construção de habitações populares para favelados”, recebendo em contrapartida o direito “de construir mais área que a permitida pela Lei de Zoneamento”. Conforme já mencionado no capítulo anterior, o primeiro registro de implantação de uma operação urbana no Brasil ocorreu em 1985 em São Paulo, no plano diretor estratégico proposto para o município, plano este que não chegou a ser aprovado. Entretanto, todas as administrações que se seguiram, utilizaram-se deste artifício para buscar subsídios que dessem sustentação aos seus projetos de renovação e revitalização urbana.

Apresenta-se, a seguir, um resumo conciso dessas experiências implantadas na capital paulistana.

27 PEREIRA, Valnei, DALA MARTA, Renato Afonso, LEITÃO, Sylvia Ramos & DIAS, Adriana Custódio. Grandes projetos urbanos em São Paulo pós anos 90: novas arquiteturas, novas racionalidades urbanísticas, novos sentidos da experiência urbana. http://www.usjt.br/prppg/informe/2006/agosto/semprojurb/sessoes/sessao8 /1318SP79/1318SP79.htm

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Operação Urbana Faria Lima ₂₂

Foto 12: Vale do Anhangabaú - Correios

Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº. Foto 13: Vale do Anhangabaú

Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº.

2.1 Operação Urbana Anhangabaú

Aprovada pela lei 11.090/1991, a Operação Urbana Anhangabaú tinha como objetivo principal arrecadar recursos para concluir as obras do Vale do Anhangabaú que já haviam sido começadas no mandato municipal anterior. Foi, assim, na administração do prefeito Olavo Setúbal29 que se instituiu o ‘Plano de Revitalização Centro’, uma proposta de intervenção urbanística que resultou na remodelação do Vale do Anhangabaú, sendo a primeira vez em São Paulo que a administração pública considerou e se interessou por um plano de revitalização para a área central.

Para estimular a sinergia entre iniciativa privada e pública, a Operação Urbana Anhangabaú definia quatro mecanismos30: o primeiro

permitia exceções à legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como às normas de edificação; o segundo admitia a

regularização das construções, reformas ou ampliações, executadas em desacordo com a Legislação vigente e concluídas até a data de publicação da Lei; o terceiro

possibilitava a transferência de potencial construtivo dos terrenos31 que possuíam prédios de valor histórico ou arquitetônico dentro do perímetro da Operação Urbana; o

quarto mecanismo relacionava-se

29 Também presidente do Banco Itaú, porém licenciado, na época.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₃

Foto 15: Vale do Anhangabaú

Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº. somente com a reorganização e o

aumento do espaço de uso comum público aéreo e subterrâneo.

Com vigência determinada em três anos, de acordo com a PMSP32, “essa operação urbana se extinguiu no prazo previsto na própria lei”.

32

PMSP.ww2.prefeitura.sp.gov.br//arquivos/empresas_autarquias/emurb/cepac/ag/prospecto/operacoes_urbanas. Foto 14: Vale do Anhangabaú

Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº. Foto 16: Vale do Anhangabaú - Correios

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Operação Urbana Faria Lima ₂₄

2.2 Operação Urbana Centro

Dado o comprovado insucesso da Operação Urbana Anhangabaú, foi apresentada e aprovada no ano de 1996, uma nova variante de operação urbana destinada à região central: a Operação Urbana Centro. A essência de sua proposta era, com base em Nakano et al33:

“tornar o centro de São Paulo atraente para investimentos imobiliários, turísticos e culturais, oferecendo como vantagens: a possibilidade de transferência de potencial construtivo de imóveis tombados (inclusive para terrenos situados fora do perímetro da operação), a outorga de potencial construtivo adicional em função de remembramentos de lotes; a outorga de potencial construtivo adicional em função de remembramentos de lotes; bônus de potencial construtivo mediante doação de área pública; e a dispensa de estacionamentos e outras exigências para a implantação de equipamentos culturais e de lazer”.

O projeto da Operação Urbana Centro engloba áreas do Centro Velho, Centro Novo e algumas partes dos bairros históricos como Glicério, Brás, Bexiga, Vila Buarque e Santa Efigênia. A ênfase da intervenção era tornar o centro da cidade mais atraente em inúmeros aspectos, recuperando-se ao máximo essa área. Os incentivos oferecidos eram: o aumento do potencial de construção, a regularização de identificações e a cessão do espaço público aéreo ou subterrâneo, em troca das contrapartidas pagas à Prefeitura.

Estão incluídos dentro dos dispositivos da Operação Urbana Centro todos os edifícios situados dentro do seu perímetro e nas testadas das quadras lindeiras aos seus limites. No perímetro menor, denominado de Especial Interesse, durante os três primeiros anos podiam ser apresentadas propostas de qualquer tipo de construção, sem limitação de área ou gabarito, desde que coerente com os objetivos

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Operação Urbana Faria Lima ₂₅

da operação. Estas propostas necessitavam de análise prévia e, caso aprovadas, ficavam isentas do pagamento de contrapartida.

O exame e aprovação das propostas era feito em três etapas: em primeiro lugar, um Grupo Técnico coordenado pela Empresa Municipal de Urbanização (Emurb) e integrado por técnicos representantes do Plano de Reconstrução do Centro (Procentro) / Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) / Secretaria de Cultura, Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (Sempla), Secretaria das Administrações Regionais, Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) / Secretaria de Transportes e Secretaria de Vias Públicas examina cada proposta e prepara o processo para ser apreciado pela Comissão Executiva da Operação.

Dentre os diferentes problemas detectados nesta área um deles foi o zoneamento, o qual pelo baixo coeficiente de aproveitamento afastou os investimentos nesse perímetro. A partir dessa constatação percebeu-se a necessidade de ter uma ação muito mais abrangente e voltada para recuperação de sua imagem, a começar pelo aumento de atratividade, para que as pessoas e as empresas investissem na área central.

Outro problema estava relacionado à reforma dos edifícios históricos, dificultada por uma série de fatores, tais como os impasses na aprovação decorrente do coeficiente de aproveitamento, o qual já era maior do que o permitido na lei de Operação Urbana Centro. Outro agravante referia-se ao estado de conservação dos equipamentos urbanos que estavam muito piores que hoje e aos parcos espaços de circulação de pedestres acumulavam sujeira e camelôs.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₆

2.3 Operação Urbana Água Branca

O perímetro de intervenção da Operação Urbana Água Branca encerra 5.040.000 m2 de área bruta e foi definido em função dos planos de urbanização já existentes para o local desde a década de 70 e do potencial urbanístico da região e adjacências. Abrange parte dos bairros da Água Branca, Perdizes e Barra Funda e, como toda operação urbana, compreende um conjunto de ações coordenadas pela Prefeitura, as quais evidentemente dependem da participação da iniciativa privada para melhorar as condições urbanísticas da região.

Situada numa área de baixa densidade populacional, as premissas dessa operação são: o emprego de novos padrões de ocupação do solo; o incentivo ao uso dos espaços vazios para a criação de um pólo de serviços na Zona Oeste da cidade, promovendo a criação de novos espaços públicos e semi-públicos de lazer e de circulação para pedestres; e, por último, promover-se um crescimento urbano ordenado.

Através de todos esses mecanismos, objetiva-se um desenvolvimento equilibrado da região, dando condições para que os obstáculos sejam superados e o potencial da região seja plenamente utilizado. Os principais aspectos a serem observados neste processo é o estabelecimento de novos padrões de uso e ocupação, compatíveis com as potencialidades da região, criando diretrizes para a ocupação racional dos grandes vazios urbanos existentes, melhoria e complementação do sistema de drenagem, alteração, ampliação e implantação de sistema viário, garantia de padrões ambientais e paisagísticos adequados com a criação de espaços públicos, implantação de áreas verdes e controle de permeabilidade do solo.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₇

deterioração do entorno; as descontinuidades do sistema viário interno que prejudicam a circulação e integração dos bairros vizinhos.

2.4 Operação Urbana Água Espraiada

A operação foi criada pela Lei Municipal nº. 13.260 de 28 de dezembro de 2001 e regulamentada pelo Decreto nº. 44.845 de 14 de junho de 2004. Sua coordenação ficou a cargo da Empresa Municipal de Urbanização e o controle de emissão coube ao Banco de Investimento34 S/A. A Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia (CBLC) foi responsável pela liquidação de custódia, a Sociedade Operadora de Mercado de Ativos (SOMA) responsável pela distribuição pública e o agente fiscalizador, a Caixa Econômica Federal.

O objetivo principal era promover a reurbanização da região através da criação de espaços públicos de lazer e esportes. As áreas envolvidas no projeto situavam-se nos bairros ao redor do Córrego Água Espraiada na Zona Sul. Um planejamento para o estudo profundo e detalhado do território da Avenida foi elaborado em razão da proximidade dos eixos formados pelas Avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitscheck e Luís Carlos Berrini.

Estava prevista a construção de duas pontes; o custo estimado para a sua construção foi de aproximadamente 150 milhões de reais no prazo de dezoito meses; os demais custos da Operação Urbana Água Espraiada estavam estimados em cerca de 15 milhões de reais. Administrada pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano (SEHAB), a Empresa Municipal de Urbanização deverá transferir para conta específica, as quantias destinadas aos investimentos habitacionais desta Operação Urbana Consorciada, definidos no plano de prioridades de investimentos.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₈

2.5 Operação Urbana Rio Verde – Jacu

A Operação Urbana Rio Verde-Jacu pretende criar áreas verdes e atrair para a região empreendimentos industriais, comerciais e de serviços. O objetivo é, através de investimentos em infra-estrutura e educação, acabar com a estagnação econômica e assim aumentar a mobilidade interna e qualificar a mão-de-obra local. A idéia é transformar o eixo da Avenida Jacu-Pêssego num novo centro empresarial da cidade e permitir um aumento significativo da qualidade de vida dos moradores da região leste do município.

A lei permite a regularização de construções sem ônus, até os novos limites autorizados pela Lei da Operação Urbana e pode também ser usada em eventuais ampliações de imóveis existentes. Ampliando os limites de construção indicados pelo zoneamento, a principal exigência é o atendimento a padrões ambientais e urbanos das construções, que deverão disponibilizar áreas verdes e permeáveis.

O Complexo Jacu-Pêssego é a base da Operação Urbana Rio Verde-Jacu, planejada para atrair investimentos comerciais, industriais e de serviços à carente zona leste, onde vive um terço da população paulistana. Como parte do Programa de Desenvolvimento, a Prefeitura trabalha na melhoria da rede viária e de transporte da região. Além do transporte coletivo, os prolongamentos das avenidas Jacu-Pêssego e Radial Leste rompem com o isolamento da região. A construção do Complexo Jacu-Pêssego começou em 1987, na gestão de Jânio Quadros, e só foi retomada na administração de Marta Suplicy. No período, a União repassou R$ 22,6 milhões para a Prefeitura. A direção da Empresa Municipal de Urbanização explicou, ainda durante auditoria do TCU, que o longo lapso entre a concepção do projeto e sua execução provocou inúmeras alterações.

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Operação Urbana Faria Lima ₂₉

CONCLUSÕES PARCIAIS

Quanto aos resultados que derivaram da Operação Urbana Anhangabaú, pode-se dizer que houve um tratamento bastante esmerado no que pode-se refere ao espaço urbano, gerando um grande espaço para eventos públicos, espaço um pouco isolado, é bem verdade, dentro do fluxo já constituído pelos freqüentadores desta parte da cidade. Todavia, com relação ao aspecto financeiro e ao interesse da iniciativa privada, a resposta não foi nada positiva. Apesar dos melhoramentos terem proporcionado uma melhoria e valorização ambiental da área de influência, a Secretaria Municipal de Planejamento, no fim da gestão Erundina, reconheceu o fracasso da gestão da Operação Urbana Anhangabaú, muito provavelmente por conta da timidez das concessões e incentivos que foram oferecidos à iniciativa privada.

Com relação aos problemas apontados na Operação Urbana Centro, apesar dos esforços feitos no sentido de atuar na questão da imagem, da qualidade de vida e da qualidade espacial que envolvia muitos aspectos - desde o controle dos anúncios até a questão da limpeza – quase nenhum investidor se sentiu seguro para investir na mesma. Para piorar, a concorrência das Secretarias da Prefeitura Municipal entre si acabou por tornar inoperantes suas possibilidades de sucesso, porque muitas vezes suas ações foram contraditórias e elaboraram-se projetos simultâneos - diferentes um do outro - para o mesmo local.

Já a Operação Urbana Água Branca, cuja outorga de aumento de potencial construtivo exige laudos avaliatórios, até teve como resultado a construção do Centro Empresarial Água Branca, uma parceria entre a Prefeitura e a Ricci Engenharia, primeira empresa a aderir à operação. Contudo, apesar da proposta inicial prever a construção de 13 edifícios, devido a fatores exógenos à operação em si, somente quatro edifícios comerciais foram erguidos num primeiro momento. Hoje (2007), entretanto, o prestígio desta operação é indiscutível, sendo tratada pela iniciativa privada como a região preferencial para investimentos, a ponto do estoque35 adicional de construção de imóveis residenciais ter-se exaurido.

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Operação Urbana Faria Lima ₃₀

No caso da Operação Urbana Rio Verde – Jacu, toda a dilação já apontada anteriormente, decorrente das legislações que provocaram aditamentos no projeto licitado, ocasionou invasões em terrenos que há quase duas décadas estavam vagos e seriam ocupados pelas construções, necessitando agora desapropriações, mais um empecilho para o êxito desta operação.

A Operação Urbana Água Espraiada é a mais recente, tendo sido regulamentada somente em junho de 2004. Apesar desta data coincidir justamente como o último ano do período objeto deste trabalho (1995 – 2004), em nível de crítica é importante salientar que como os recursos oriundos das concessões são obtidos através de leilões de CEPAC, no entender deste autor, este procedimento não aufere ao poder público a valorização devida, pois, nos leilões, a iniciativa privada sempre tentará desembolsar o menos possível.

Dados todos estes entraves, pode-se afirmar que todas estas Operações Urbanas comentadas têm como componente comum – no período36 analisado por este trabalho – a falta de interesse da iniciativa privada em investir, aspecto totalmente distinto da Operação Urbana Faria Lima, tema desta dissertação, que será discutida no próximo capítulo.