ANTONIO NISHI Perícias de Engenharia e Avaliações

(1)

Av. Imperatriz Leopoldina, 957 – Sala 204 –  (11) 3836.7389 / 99213.3082 Arqº e Engº Segurança do Trabalho - E-mail: antonionishi@uol.com.br

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA/SP

PROCESSO Nº 0002786-26.2019.8.26.0010

ANTONIO IKUO NISHI, Arquiteto, Engenheiro de Segurança e Higiene

do Trabalho, com Especialização em Perícias de Engenharia, Patologia da Construção,

Avaliações de Imóveis e Inspeção Ambiental Imobiliária CAU/SP A-79814-2 nomeado

Perito Judicial nos autos da ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

– DEVERES DO

CONDOMÍNIO requerida por CONDOMÍNIO BAHAMAS DOS EDIFÍCIOS JAMAICA E

CURAÇAO contra DEBORAH APARECIDA PINHEIRO DA SILVA e outro, tendo

procedido o estudo, diligências, vistoriado o apartamento, efetuado pesquisa de

mercado, fotografado, concluídos os trabalhos, vem mui respeitosamente apresentar

o seguinte

(2)

I-

TERMO DE PENHORA E DEPÓSITO (Fls. 25)

E, para avaliação deste imóvel, foi este signatário honrado com a nomeação às fls.

49. II-

DO OBJETIVO PERICIAL

A presente perícia tem como objetivo determinar o valor de mercado do bem imóvel

penhorado, objeto da Matrícula 129.190 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São

(3)

Paulo, no caso o apartamento nº 172 (Tipo Triplex

– Cobertura) – Edifício Jamaica -

Bloco A, parte integrante do Conjunto Bahamas, situado à Rua Marechal Pimentel, nº

460 – Vila Sacomã, nesta capital.

III-

CONSIDERAÇÕES

Recomendam as NORMAS de ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO:

a)

Método Comparativo Indireto

Desenvolvendo-se pesquisas do unitário do terreno na mesma região geoeconômica;

se na pesquisa constar edificação, esta será descontada por comparação com os

valores definidos no

“Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, restando o

valor do terreno obtendo-se com isso o unitário, que através de correções do

conjunto das pesquisas define-se o unitário e o valor do terreno (Vt). (fração ideal).

O valor da construção será calculado comparando-se com os unitários definidos na já

referida NORMA obtendo-se assim o valor da edificação (Vc).

A soma dos valores Vt e Vc é o valor do imóvel VI.

b)

Método Comparativo Direto

É aquele em que o valor do imóvel é obtido por meio de comparação de dados de

mercado relativos a apartamentos de características semelhantes, se possível do

mesmo condomínio. As discrepâncias observadas nas características dos

apartamentos deverão ser ponderadas através de fatores de homogeneização.

(4)

Este será o método adotado para avaliação do apartamento penhorado, visto ter

elementos suficientes para elaboração do laudo de avaliação, conforme as

recomendações das Normas de Avaliações ABNT 14.653

– Avaliações de imóveis e

Normas CAJUFA 2019.

IV-

VISTORIA

1-

APARTAMENTO 172

– EDIFÍCIO JAMAICA – BLOCO A

1.1-

SITUAÇÃO

Localiza-se à Rua Marechal Pimentel, nº 460

– Apartamento 172 do Edifício Jamaica

(Bloco A), parte integrante do Conjunto Bahamas, bairro Vila Sacomã, nesta capital,

na quadra completada pelas vias:

− Rua Salvador Pires de Lima;

− Rua Alencar Araripe; e,

− Rua Sousa Coutinho.

1.2-

CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

A Rua Marechal Pimentel no trecho onde entesta o Condomínio dos Edifícios Jamaica

e Curaçao é dotada de todos os melhoramentos públicos, como, asfalto, guias,

sarjetas, água encanada, esgoto, luz domiciliar, iluminação pública e transporte

coletivo nas proximidades, entre outros.

(5)

Região com predominância de construções residenciais, comerciais, restaurantes,

comércio de âmbito local e outros, distante 7,2 Km da Praça da Sé e posiciona-se no

quadrante Sul.

Merece destaque a proximidade com a Rodovia Anchieta, Estrada das Lagrimas e Av.

Almirante Delamare, importantes via de acesso da região.

(6)

1-4 -

VISTA AÉREA

– GOOGLE MAPS

Identificado no Cadastro Municipal de São Paulo como sendo do:

Setor ... 050

Quadra ... 156

Ind. Fiscal ... 970,00/14 p/Rua Marechal Pimentel.

Zoneamento ... ZM (Zona Mista)

(7)

(8)

1.6-

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS

A)

CONJUNTO BAHAMAS

– Edifício Jamaica e Curação

O Empreendimento composto de 2 (dois) torres de edifícios designados Edifício

JAMAICA (Bloco A) e Edifício CURAÇAO (Bloco B). Cada torre com Pavimento térreo ,

17(dezessete) pavimentos tipo e ático, na razão de 4(quatro) unidades por andar,

totalizando 136 unidades autônomas.

PAVIMENTO TÉRREO

– ÁREA COMUM:- Jardins, quadra poliesportiva, piscina, salão

de festas, salão de jogos, portaria/guarita e outros.

1º e 2º SUBSOLOS:- Contendo parte de propriedade de uso comum, rampa de acesso

ao térreo, escadarias e parte da garagem coletiva coberta do condomínio.

1º ao 17º PAVIMENTO TIPO DE CADA EDIFÍCIO:- 2 poços para elevadores,

anti-câmara, escada de acesso aos demais pavimentos e 4(quatro) apartamentos por

andar, sendo a cobertura com 4 apartamentos triplex.

COBERTURA - ÁTICO:- Casa de máquinas, barrilete e escada de acesso aos demais

pavimentos.

B)

APARTAMENTO 172

– 17º andar – Cobertura do Edifício Jamaica

Apartamento triplex de cobertura, composto de sala com dois ambientes e sacada,

cozinha, área de serviço (lavanderia), banheiro e dormitório no 17º pavimento. Sala

de TV, uma suíte com closet com banheira, lavabo, área coberta e área livre

descoberta no 18º pavimento, além de um dormitório sobre a sala de tv. Áreas

molhadas com piso cerâmico e paredes com azulejos até o teto de padrão comercial.

(9)

Áreas secas com piso de madeira, paredes com pintura à base de látex sobre emboço.

Instalações elétricas e hidráulicas com louças e metais de padrão comercial.

Esquadrias de alumínio padronizados e portas de madeira, conforme planta e

fotografias.

(10)

D)

PADRÃO CONSTRUTIVO

E)

IDADE DO EMPREENDIMENTO

– CONJUNTO BAHAMAS

O Conjunto Bahamas tem idade real de 34 anos - Estado da Edificação (Depreciação

8,09%

– Item "D" – Entre regular e necessitando de reparos simples, conforme

QUADRO A da Portaria CAJUFA nº 01/03) teremos:

FOC = R + k x (1

– R), onde:

FOC = Fator de adequação ao Obsoletismo e ao estado de Conservação

R =

Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido

na Tabela-1;

(11)

K =

Coeficiente de Ross/Heidecke - Tabela-2

K =

34 60

× 100 → 56 = 0,517

FOC = [(0,20 + 0,517 (1

– 0,20)] =

FOC = 0,6136

1.7-

ÁREAS

Área do terreno ... 1.976,00 m²

Fração ideal de terreno (1,118%) ... 22,108 m²

APARTAMENTO Nº 172

– EDIFÍCIO JAMAICA – Bloco A

Área útil ... 114,375 m²

Área comum ... 46,775 m

2

Área total Construída ... 161,150 m²

(12)

V-

PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO M²

PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO M²

APARTAMENTO 172 - ED JAMAICA - BLOCO A - CONJUNTO BAHAMAS

Local:- Rua Marechal Pimentel, 486 - Vila Sacomã/Ipiranga

Oferta = 0,90 / Padrão construtivo Acabamento Padrão = 1,0 /Acabamento Inferior = 0,90 / Acabamento superior = 1,10

Ofertante

Telefone

Contato

Área ( m² ) Valor ( R$)

oferta

Vaga

Padrão

Vl. Unit ( m² ) Observação

1 J.A. Imóveis

95423 9564 Machado 63,00 285.000,00 0,90

1,00 1,00

4.071,43 Acabamento padrão

2 J. Negrão

2062 1000

Negrão 63,00 285.000,00 0,90

1,00 1,00

4.071,43 Acabamento padrão

3 ICASAA Imóveis 5063 1000

Ronaldo 62,00 255.000,00 0,90

1,00 1,00

3.701,61 Acabamento padrão

4 Alexandre

2338 1446 Alexandre 114,375 570.000,00 0,90

1,00 0,91

4.077,50 Padrão superior

5 Trade House

5063 3900

João

62,00 260.000,00 0,90

1,00 1,00

3.774,19 Acabamento padrão

SOMA

19.696,16

MÉDIA SIMPLES 3.939,23

( + 30 %)

5.121,00

( - 30 % )

2.757,46

(13)

VI-

AVALIAÇÃO

a)

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

- Área privativa = 114,375 m²

- Valor unitário/m² = R$ 3.939,23/m² (Abril/2021)

- Valor do apartamento penhorado:

VIp = 114,375 m² x R$ 3.939,23/m² = R$ 450.549,43

Arredondamos para:

VIp = R$ 451.000,00

(Quatrocentos e cinquenta e um mil reais

– Data base Abril de 2021)

Para aferição do resultado foi desenvolvido o Método da Renda, onde se obteve o

seguinte valor para o apartamento penhorado:

b)

MÉTODO DA RENDA

1)

VALOR DO TERRENO

Dado pela fórmula:

Vt = St x qt x k, onde:

Vt = Valor do terreno a determinar

(14)

qt =

unitário do terreno q = R$ 3.213,44/m² p/abril de 2.021 - conforme

métodos e critérios de tratamento (Anexo II)

k =

fator correcional

k

1

=

1,0, visto tratar de condomínio com taxa e coeficiente de aproveitamento

máximo.

Substituindo-se os elementos acima, temos:

Vt = 22,108 m² x R$ 3.213,44/m² = R$ 71.042,73

Vt = R$ 71.042,73 p/abril/2021.

2)

VALOR DA CONSTRUÇÃO

É dado pela fórmula:

Vc = Sc x qc x k, onde:

Vc = Valor da construção a determinar

Sc = área construída = 161,150 m²

qc = unitário da Portaria nº 01/04 - CAJUFA - item 1.3.3.

– Apartamento Padrão

Médio com elevador

– valor unitário = 1,967 a 2,511 x R-8N, adotaremos o

coeficiente médio:

qc = 2,239 x R$ 1.599,58/m² x 1,01 = R$ 3.617,27/m² (abril/2021)

K = fator correcional

k

1 = fator idade 34 anos = Foc = 0,6163

Substituindo-se os elementos acima, temos:

Vc = 161,150m² x R$ 3.617,27/m² x 0,6163 = R$ 359.255,48

Vc = R$ 359.255,48 p/abril 2021.

(15)

1-4-

VALOR DO IMÓVEL

Vt =

R$ 71.042,73

Vc =

R$ 359.255,48

VI =

R$ 430.298,21

Arredondamos para:

VI = R$ 431.000,00 (Quatrocentos e trinta e um mil reais

– abril/2021).

VI-

RESUMO DA AVALIAÇÕES

1- Método Comparativo Direto ... R$ 451.000,00

2- Método da Renda (aferição do resultado) ... R$ 431.000,00

Devendo prevalecer o Método Comparativo Direto, visto que para avaliação do

apartamento penhorado, foi desenvolvido pesquisa no mesmo condomínio.

VIp = R$ 451.000,00

(16)

VIII-

ENCERRAMENTO

O presente laudo de avaliação, constituído de 16 (dezesseis) folhas digitalizadas,

vai datado e assinado nesta.

Acompanham:

−

Fotografias do imóvel avaliando,

−

ANEXO I

– Pesquisa de apartamentos

−

ANEXO II - Pesquisa do unitário m² de terreno.

São Paulo, 16 de abril de 2.021.

ANTONIO IKUO NISHI

(Perito Judicial)

CAU

– A 79814-2

(17)

FOTOGRAFIAS LEGENDADAS DO APARTAMENTO PENHORADO

Foto 1

– Vista geral do Conjunto

Bahamas, situado na Rua Marechal

Pimentel, 486

– Vila Sacomã, nesta

capital.

Foto 2

– Aspecto geral do Edifício

Jamaica e detalhe do apartamento 172,

objeto da vistoria.

Foto 3

– Vista da fachada principal do

Condomínio Bahamas, situado na Rua

Marechal Pimentel, nº 460.

(18)

Foto 4

– Edifício Jamaica (Bloco A) e

portaria/guarita.

Foto 5

– Pavimento térreo – Hall de

entrada do Edifício Jamaica.

Foto 6

– Apartamento 172, objeto da

vistoria e avaliação.

(19)

Foto 7

– Sala

Foto 8

– Vista da Sala.

(20)

Foto 10

– Área de serviço/lavanderia.

Foto 11

– Banheiro.

Foto 12

– Escada de acesso para o

pavimento superior.

(21)

Foto 13

– Sala de TV.

Foto 14

– Lavabo.

(22)

Foto 16

– Closet.

Foto 17

– Banheiro da suíte com

banheira e box.

(23)

Foto 19

– Escada de acesso ao

dormitório (3 pavimento).

Foto 20

– Dormitório/Escritório – 3º

pavimento.

Foto 21

– Pavimento térreo – área

comum.

(24)

Foto 22

– Área comum – piscina.

Foto 23

– Área comum – playground.

Foto 24

– Área comum – Quadra

poliesportiva.

(25)

Foto 25

– Área comum – Salão de jogos.

Foto 26

– Vista geral do 1º subsolo,

onde situa a vaga do apartamento 172.

Foto 27

– Vista da vaga de garagem da

unidade 172.

(26)

ANEXO I - PESQUISA DE APARTAMENTO NO MESMO CONDOMÍNIO

Pesquisa 1

J.A. IMÓVEIS

(27)

Pesquisa 2

J. Negrão

(28)

Pesquisa 3

ICASAA IMÓVEIS

(29)

Pesquisa 4

ALEXANDRE AUGUSTO IMÓVEIS Tel:- 2338.1446

(30)

Pesquisa 5

TRADE HOUSE Tel:- 5063.3900

(31)

ANEXO II - DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO

Fonte: NORMAS/2013 e EDIFICAÇÕES/2002 (Adequação/2007)

- Imóvel de referência

Local:- RUA MARECHAL PIMENTEL, 486

APARTAMENTO 172

– BLOCO A – CONJ. BAHAMAS

Setor 050

– Quadra 156 – I.F. = 970,00/14 – Zona ZM (

Zona Mista

)

Data:- ABRIL/2021

- Fatores e índices utilizados na obtenção do valor unitário básico

2.1 – Fatores de oferta (F

o

)

F

o

= 0,90

Item 4.5.2

2.2 – Fator de profundidade (C

p

)

P

e

= profundidade equivalente ou efetiva

comparativo

P

m

= profundidade mínima = 20,00m

P

ma

= profundidade máxima = 40,00m

Item 5.3

2.3 – Fator de testada (C

f

)

C

f

= (F

r

/ F

p

)

0,25

, onde

F

r

= testada de referência = 10,00m

F

p

= testada comparativo

Nota:- Não se aplica o

fator testada no caso de

terrenos que, embora

possam frentes inferiores

à

padrão

estejam

ocupados por residências

individuais relativamente

novas e economicamente

adequadas local.

(32)

2.4 – Fator esquina e frentes múltiplas (C

e

)

C =

(𝐶𝑟+20)𝐹1𝑉1+𝐹2 𝑉2+⋯..𝐹𝑛 𝑉𝑛

20 𝐹1 𝑉1

, onde

C

r

= 1

F

1

= frente principal projetada de maior índice local

F

2

..F

n

= demais frentes

V

1

= valor unitário da frente principal

V

2

..V

n

= demais valores unitários

Item 5.5

2.6 – Fatores consistência do solo

Item 5.8

2.5 – Fatores topografia e nível

Item 5.7

2.7 – Benfeitorias

R-8N:

Padrão construtivo: De acordo com o Estudo

Edificações

– Valores de Venda – 2002 (Adequação

2007), da Comissão de Peritos das Varas Públicas

–

CAJUFA

Depreciação pelo obsoletismo e estado de

conservação

Conforme – QUADRO A –

Edificações

– Valores de

Venda

-2002

/

Adequação 2007.

2.8 – Fator de atualização

F

a

= I

a

/ I

p

, onde:

I

a

= índice IPC/Fipe para a data da pesquisa

I

p

= índice IPC/FIPE da oferta.

Item 4.5.4

2.9 – Fator de transposição

F

a

= I

a

/ IL

c

, onde:

I

a

= índice local do imóvel de referência

(33)

PESQUISA 1

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE, 470

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 144

I.F. = 562,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: NEBRASKA IMÓVEIS

Telefone: 5062.2036

– c/Srª Renata

Preço:- R$ 350.000,00

Condições: à vista

Data:- Abril/2021

Terreno

Topog Plano

Nível Da rua

Solo Seco

Frente 1

– 4,00m (4,00m x 25,00m)

Área 100,00m

Construção

Tipo Construção padrão Médio

Faixa 1,409 x R-8N

Idade 40 anos

– Foc = 0,606

Estado .

Item “D” – Regular e reparos simples

Área 103,00m²

PESQUISA 2

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 145

I.F. = 564,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: Tratar c/proprietário

Telefone: 5073.0566

– c/Srª Sonia

Preço:- R$ 920.000,00

Condições: à vista

Data:- Junho/2020

Terreno

Topog Plano

Nível Da rua

Solo Seco

Frente

– 10,00m (10,00m x 50,00m)

Área 500,00m

2

Construção

Tipo Terreno vago

Faixa

Idade

Estado ..

Área

(34)

PESQUISA 3

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE, 308

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 142

I.F. = 579,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: Tratar c/proprietário

Telefone: 98926.0443

– c/Srª Valeria

Preço:- R$ 420.000,00

Condições: à vista

Data:- junho/2020

Terreno

Topog Plano

Nível Da rua

Solo Seco

Frente

– 4,00m (4,00m x 50,00m)

Área 200,00m

Construção

Tipo Padrão Econômico

Faixa 0,914 x R-8N

Idade 40 anos

– Foc =0,606

Estado

. Item “D” – Regular a simples.

Área 98,00m²

PESQUISA 4

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE, 276

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 142

I.F. = 579,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: J. NEGRÃO IMÓVEIS

Telefone: 2062.1000

– c/Srº Humberto

Preço:- R$ 450.000,00

Condições: à vista

Data:- junho/2020

Terreno

Topog Plano

Nível Da rua

Solo Seco

Frente

– 4,00m (4,00m x 50,00m)

Área 200,00m

Construção

Tipo Padrão Simples

Faixa 1,228 x R-8N

Idade 40 anos

– Foc =0,606

Estado

. Item “D” – Regular a simples.

Área 80,00m²

(35)

PESQUISA 5

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE, 213

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 132

I.F. = 509,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: J.M IMÓVEIS

Telefone: 98704.1729

– c/Srº João

Preço:- R$ 265.000,00

Condições: à vista

Data:- junho/2020

Terreno

Topog Plano

Nível Da rua

Solo Seco

Frente

– 4,00m (4,00m x 20,00m)

Área 80,00m

Construção

Tipo Padrão Simples

Faixa 1,228 x R-8N

Idade 30 anos

– Foc =0,7152

Estado .

Item “D” – Regular a simples.

Área 95,00m²

PESQUISA 6

Localização

Frente: RUA ALENCAR ARARIPE, 70 a 78

2ª Frente

Setor - 050

Quadra - 235

I.F. = 575,00/14

Ofertante / Preço

Ofertante: Tratar pelo telefone

Telefone: 99646.2525

– c/Srº Nelson

Preço:- R$ 2.600.000,00

Condições: à vista

Data:- Junho/2020

Terreno

Topog Plano

Nível a rua

Solo Seco

Frente

– 30,00m (30,00m x 38,00m)

Área 1.150,00m

Construção

Tipo Construção velha s/valor comercial.

Faixa

Idade

Estado ..

Área

(36)

RESUMO

Pesquisas

R$/m²

01 ... 3.549,15

02 ... 3.060,34

03 ... 3.107,35

04 ... 3.305,52

05 ... 3.156,70

06 ... 3.101,58

SOMA ... 19.280,62

Média simples =

R$ 19.280,62 6

= 𝑅$ 3.213,44/𝑚².

Os limites estatísticos são:

+ 30% =

R$ 4.177,47/m²

- 30% =

R$ 2.249,41/m²

Destes resultados, verificamos que a média simples é a média saneada.

q = R$ 3.213,44/m² (abril/2021).

Pesquisa efetuada obteve-se 6(seis) elementos comparativos de ofertas para

venda, cujas características geométricas dos lotes tais como: áreas, frente,

profundidade, índice local, área construída, idade e preço de oferta/venda,

constam na pesquisa de mercado.

Os

elementos

coletados

foram

inseridos

no

programa

de

avaliação/homogeneização, desenvolvido com base as Normas de Avaliações e

Normas/2013-CAJUFA, conforme demonstrativo na tabela acima, determinando o

valor unitário de terreno para o imóvel avaliando de R$ 3.213,44/m² - data base de

abril de 2021.

(37)

PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO - M² (TERRENO)

CONDOMÍNIO BAHAMAS - EDIFÍCIOS JAMAICA e CURAÇÃO

LOCAL:- RUA MARECHAL PIMENTEL, Nº 460

Setor 050 - Quadra 156 - I.F. = 970,00/14 - ZM

1 350.000,00

K

40 Foc

0,2

Vc

103 q

1.729,16

2 920.000,00

q

1.656,00

3 420.000,00

K

40 Foc

0,2

Vc

98 q

1.451,53

4 450.000,00

K

40 Foc

0,2

Vc

80 q

1.544,10

5 265.000,00

K

30 Foc

0,2

Vc

95 q

1.296,31

6 2.600.000,00

q

2.034,78

SOMA

19.280,62

MÉDIA
( + 30 % )

( - 30 % )

Vv-Vc/S

Ftest

Fprof

Ftransp

Fesquina

Vu/m²
0,90

315.000,00

70,00
57,14

0,5075

D

0,5075
0,8

0,6060

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D

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D

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SIMPLES

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(38)