Proposta n.º 668/2015

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- Proposta n.º 668/CM/2015 - Permuta do prédio municipal denominado “Palácio do Machadinho” pelos prédios particulares descritos no registo predial sob os n.os ₂₄₇

e 248 da freguesia de Carnide, nos termos da proposta Subscrita pelo Sr. Vereador Manuel Salgado.

Votação na CML:

Aprovada por maioria, com 11 (onze) votos a favor e 4 (quatro) votos contra.

Votação na AML:

Aprovada por maioria, com a seguinte votação: Favor - PS, PCP, PEV, PNPN e 6 IND - Contra: BE, CDS-PP, MPT, PAN, 2 D.M. PSD - Abstenção: 3 D.M. PSD.

Os restantes Deputados Municipais do PSD não estavam presentes na sala no momento da votação.

Proposta n.º 668/2015

Assunto: _{Aprovar submeter à apreciação da Assembleia Municipal a permuta}

do prédio municipal denominado “Palácio do Machadinho” pelos prédios particulares descritos no registo predial sob os n.os _{247 e 248 da freguesia}

de Carnide

Pelouro: Vereador Manuel Salgado.

Serviço: DMGP. Considerando que:

a) Na reunião de Câmara de 17 de junho de 2015 foi aprovada a Proposta n.º 322/2015, relativa ao início do procedimento de delimitação da Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha e à abertura do período de discussão pública;

b) A área desta Unidade de Execução não se encontra abrangida por plano de pormenor, pelo que, nos termos do Aviso n.º 7280/2015, publicado no «Diário da República», 2.ª Série, n.º 126, de 1 de julho, decorreu o período de discussão pública da delimitação da Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha, pelo prazo de 22 dias úteis a contar de 7 de julho de 2015, nos termos do disposto no artigo 77.º do Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, que aprovou o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, e por força do n.º 4 do artigo 120.º do mesmo diploma;

c) Findo o período de discussão pública, foi feita a ponderação dos respetivos resultados nos termos da discussão pública dos planos de pormenor, submetendo-se, nesta data, a deliberação da Câmara a aprovação definitiva da delimi-tação da Unidade de Execução;

d) A Unidade de Execução reforça as competências do Município em matéria de promoção da execução coorde-nada e programada dos planos que este aprova e de um urbanismo de parcerias, com ganhos de tempo, determinando que os particulares assumam o dever de concretizarem e adequarem as suas pretensões às metas e prioridades dos planos;

e) A delimitação da Unidade de Execução da Pontinha decorre dos objetivos gerais definidos no PDM de Lisboa, visando concretizar uma solução integradora que permita requalificar esta área da Cidade, cujo desenho urbano irá materializar-se de modo a atingir os seguintes objetivos: i) Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito

da fragmentação que atualmente esta zona patenteia; ii) Potenciar a afirmação deste território expetante, como

uma nova centralidade polarizadora em torno de uma porta de entrada da cidade de grande acessibilidade metropolitana, área que se configura como importante catalisador de novas atividades num território ainda desqualificado e periférico;

iii) Garantir a continuidade física do sistema de corredores verdes estruturantes da cidade, nomeadamente o do Arco Periférico;

iv) Instalar novos usos e novas valências funcionais, prefe-rencialmente, os serviços, novas atividades emergentes em articulação com o parque tecnológico e de um parque urbano equipado e diversificado;

v) Adequar o sistema de acessibilidades e a oferta de estacio-namento de acesso público e privado em função da ocupação urbana a consignar na área da Unidade de Execução, bem como estacionamentos dissuasores da entrada na cidade; vi) Compatibilizar e adequar a proposta com os planos em desenvolvimento para este território, nomeadamente o Parque Tecnológico e empresarial de Lisboa, promovendo a articulação formal e funcional coim as áreas do Lispolis, IAPMEI e área envolvente.

f) A Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha concretizar-se-á mediante o sistema de imposição adminis-trativa, pertencendo ao Município a iniciativa de delimitação, o estabelecimento da programação, a execução do plano e controlo das mesmas;

g) Nos ternos previstos no artigo 124.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, no sistema de imposição administrativa, a iniciativa de execução do plano pertence ao município que atua, diretamente ou mediante concessão de urbanização, de acordo com os meios previstos na lei, como sejam, o direito de preferência, a demolição de edifícios, a expropriação, a reestruturação da propriedade e o reparcelamento do solo urbano;

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i) Neste sentido, a Direção Municipal de Gestão Patrimonial iniciou o processo negocial com o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado - Imogestão, gerido e representado pela Selecta - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., enquanto proprietário das parcelas identificadas com os n.ºs 12 e 14 do Programa Desenhado -Proposta de Solução Urbanística, correspondentes aos prédios descritos no registo predial sob os n.ºs 247 e 248 da freguesia de Carnide, inscritos na matriz predial rústica da freguesia de Carnide sob os artigos 55 e 67, respeti-vamente, com a área total registada de 30.000 m2 e medida em planta de 24.400 m2, doravante designados, em conjunto, por Prédios Particulares (cf. Anexo III);

j) Tais negociações tiveram por balizas os parâmetros urba-nísticos estabelecidos nos termos de referência da Unidade de Execução, que prevê o índice médio de 0,80 de utilização dos Prédios Particulares, a que corresponde uma superfície de pavimento acima do solo de 19.200 m2 para os Prédios Particulares, bem como os valores fixados pelo perito avaliador nos relatórios elaborados para o efeito (cf. Anexo IV);

k) No âmbito do processo negocial, foi possível chegar a acordo quanto aos termos e condições para a realização de uma operação de permuta dos Prédios Particulares pelo prédio municipal denominado “Palácio do Machadinho”, sito na Rua do Machadinho, 12 a 22, em Lisboa, descrito em sede de registo predial sob o n.º 856 da freguesia de Santos--o-Velho e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Estrela sob o artigo 1033, o qual é classificado e se encontra atualmente ocupado pela Direção Municipal de Cultura, doravante designado por Prédio Municipal (cf. Anexo V);

l) Esta operação de permuta permite a adequada gestão da liquidez de tesouraria do Município e a imediata aquisição dos Prédios Particulares sem necessidade de recorrer à expropriação, justificando-se, neste caso, fixar o valor unitário por superfície de pavimento em 150 euros/m2, ligeiramente acima do valor de 140/m2 acordado com alguns proprietários de parcelas abrangidas pela Unidade de Execução que exigiram receber em dinheiro, encontrando-se, no entanto, dentro da margem de valores apurado pelo perito da lista oficial no relatório de avaliação elaborado para efeitos do processo expropriativo;

m) Nestes termos, foi possível acordar para os Prédios Particulares o valor unitário de 150 euros/m2, o que para uma área superfície de pavimento acima do solo de 19.200 m2 corresponde ao valor global de 2.880.000 euros (dois milhões oitocentos e oitenta mil euros);

n) Relativamente à valorização do Prédio Municipal, cada parte solicitou 2 (duas) avaliações imobiliárias a empresas devidamente certificadas, existindo convergência entre os valores emitidos pelas 4 (quatro) diferentes entidades, com diferenças inferiores a 20 % (cf. Anexo VI);

o) Assim, foi acordado desconsiderar as avaliações imobi-liárias de valor mais elevado e mais baixo valores e calcular o valor do prédio municipal, para efeitos de permuta, através da média aritmética das 2 (duas) avaliações intermédias, obtendo-se, desta forma, o valor de mercado para o Prédio

Municipal de 3.856.175,34 euros (três milhões oitocentos e cinquenta e seis mil cento e setenta e cinco euros e trinta e quatro cêntimos);

p) O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado - Imogestão, gerido e representado pela Selecta - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., entregará na data da celebração do contrato definitivo a posse dos Prédios Particulares ao Município e que o Município continuará a utilizar e a manter a posse do Palácio do Machadinho pelo prazo de 42 (quarenta e dois) meses a contar a data de aprovação da presente proposta pela Assembleia Municipal, permitindo esta solução assegurar o planeamento e a desloca-lização atempada dos serviços da Direção Municipal de Cultura para outro imóvel municipal;

q) A opção das partes pela operação de permuta nos termos e condições previstos na presente proposta e na minuta de contrato-promessa de permuta surge como a alternativa possível para evitar o recurso à expropriação, nos termos do processo iniciado com a aprovação pela Câmara da Proposta n.º 322/2015;

r) A operação de permuta deve obedecer ao disposto na Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, devendo a Câmara, sempre que o valor de alienação seja superior a 505.000 euros (quinhentos e cinco mil euros), correspondente a 1.000 (mil) vezes a remuneração mínima mensal garantida, obter a respetiva autorização da Assembleia Municipal, ficando, igualmente, a operação de permuta sujeita a visto prévio do Tribunal de Contas, que deverá apreciar a minuta do respetivo contrato.

Nestes termos, tenho a honra de propor que a Câmara Municipal delibere submeter à apreciação da Assembleia Municipal, ao abrigo do disposto na alínea ccc) do n.º 1 do artigo 33.º e da alínea i) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro:

1 - A permuta do prédio municipal classificado denominado “Palácio do Machadinho”, sito na Rua do Machadinho, 12 a 22, em Lisboa, descrito em sede de registo predial sob o n.º 856 da freguesia de Santos-o-Velho e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Estrela sob o artigo 1033, identificado na Planta n.º 15/122/DMGP (cf. Anexo VII), ao qual é atribuído o valor de 3.856.175,34 euros (três milhões oitocentos e cinquenta e seis mil cento e setenta e cinco euros e trinta e quatro cêntimos), pelas parcelas de terreno identificadas com os n.ºs 12 e 14 do Programa Desenhado - Proposta de Solução Urbanística, correspondentes aos prédios descritos no registo predial sob os n.ºs 247 e 248 da freguesia de Carnide e inscritos na matriz predial rústica da mesma freguesia sob os artigos 55 e 67, respetivamente, com a área de 16.365 m2 e 13.635 m2 e individualizados na Planta n.º 15/123/DMGP (cf. Anexo VIII), às quais é atribuído o valor de 1.571.040 euros (um milhão quinhentos e setenta e um mil e quarenta euros) e de 1.308.960 euros (um milhão trezentos e oito mil novecentos e sessenta euros);

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seja imputado à manutenção da posse pelo Município do “Palácio do Machadinho” pelo prazo de 42 (quarenta e dois) meses a contar a data de aprovação da presente proposta pela Assembleia Municipal, solução que permite o planeamento e a deslocalização atempada dos serviços da Direção Municipal de Cultura para outro imóvel municipal sem realização de despesa, montante que, tendo por referência os valor de mercado para arrendamentos não habitacionais para a área atualmente ocupada, se considera equilibrado do ponto de vista económico e ajustado à defesa dos interesses do Município;

3 - A celebração de um contrato-promessa de permuta, nos termos da minuta em anexo (cf. Anexo IX); ANEXOS

I. Despacho do Senhor Vereador Manuel Salgado, de 22 de junho de 2015;

II. Planta n.º 15/120/DMGP;

III. Documentação registral das Parcelas n.ºs 12 e 14; IV. Relatório do Perito Avaliador para efeitos do processo expropriativo;

V. Documentação registral do prédio municipal; VI. Relatórios de avaliação do prédio municipal; VII. Planta n.º 15/122/DMGP;

VIII. Planta n.º 15/123/DMGP;

IX. Minuta de contrato-promessa de permuta. (Processo n.º 29 200/CML/15.)

Justificação de valores

1 - Introdução:

A Direção Municipal de Gestão Patrimonial iniciou o processo negocial com o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado - Imogestão, gerido e representado pela Selecta - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., enquanto proprietário das parcelas identificadas com os n.os _{12 e 14}

do Programa Desenhado - Proposta de Solução Urbanística, correspondentes aos prédios rústicos descritos no registo predial sob os n.ºs 247 e 248 da freguesia de Carnide, inscritos na matriz predial rústica da freguesia de Carnide sob os artigos 67 e 55, respetivamente, com a área total registada de 30.000 m2.

Tais negociações tiveram em consideração os parâmetros urbanísticos estabelecidos nos termos de referência da Unidade de Execução, que prevê o índice médio de 0,80 de utilização dos Prédios Particulares, o que para uma área real medida de 24.000 m2 de terreno, corresponde a uma superfície de pavimento acima do solo de 19.200 m2.

No âmbito do processo negocial, foi possível chegar a acordo quanto aos termos e condições para a realização de uma operação de permuta das Parcelas 12 e 14 pelo prédio municipal denominado “Palácio do Machadinho”, sito na Rua do Machadinho,

12 a 22, em Lisboa, descrito no registo predial sob o n.º 856 da freguesia de Santos-o-Velho, inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Estrela sob o artigo 1033, o qual é classificado e se encontra atualmente ocupado pela Direção Municipal de Cultura.

2 - Valor das Parcelas 12 e 14:

Constituindo uma operação de permuta, com pagamento em espécie, e não sendo necessário um esforço de tesouraria, assumiu-se como razoável um valor unitário por superfície de pavimento em 150 euros/m2, ligeiramente acima do valor de 140 euros/m2 acordado com alguns proprietários de parcelas abrangidas pela Unidade de Execução que exigiram receber em dinheiro, encontrando-se, no entanto, dentro da margem de valores apurado pelo perito avaliador no relatório de avaliação elaborado para efeitos do processo expropriativo.

Nestes termos, foi possível acordar para as Parcelas 12 e 14, acima identificadas, o valor unitário de 150 euros/m2, o que para uma área superfície de pavimento acima do solo de 19.200 m2, corresponde ao valor global de 2.880.000 euros (dois milhões oitocentos e oitenta mil euros).

3 - Valor do “Palácio do Machadinho”:

Relativamente à valorização do prédio municipal, cada parte solicitou 2 (duas) avaliações imobiliárias a empresas devida-mente certificadas, existindo convergência entre os valores emitidos pelas 4 (quatro) diferentes entidades, com diferenças relativas inferiores a 20 %.

Consideraram-se neste caso as avaliações imobiliárias que se encontram mais próximo do valor intermédio, eliminando portanto os 2 extremos. Através da média aritmética dessas 2 (duas) avaliações intermédias, obtém-se o valor de mercado para o prédio municipal de 3.856.175,34 euros (três milhões oitocentos e cinquenta e seis mil cento e setenta e cinco euros e trinta e quatro cêntimos).

Este valor foi obtido com base nas avaliações e critérios seguintes:

- RIGHTVALUE - Foi determinado um valor de mercado de 4.400.000 euros, para uma área de construção de 2.950 m2, o que perfaz um valor unitário de 1.491,53 euros/m2; - UON CONSULTING - Foi determinado um valor de mercado

de 4.455.000 euros, para uma área de construção de 2.741 m2, o que perfaz um valor unitário de 1.625,32 euros/m2; - ENGIVALOR - Foi determinado um valor de mercado de

3.800.000 euros, para uma área de construção de 2.556 m2, o que perfaz um valor unitário de 1.486,70 euros/m2; - AGUIRRE NEWMAN - Foi determinado um valor de mercado

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Assim, uniformizando as áreas de construção, e tendo em consideração os valores unitários atribuídos pelas empresas de avaliação, fica:

- RIGHTVALUE - 3.812.338,98 euros que corresponde ao produto do valor unitário atribuído na avaliação de 1.491,53 euros/m2, pela área de construção consensual de 2.556 m2; - UON CONSULTING - 4.154.315,94 euros que corresponde

ao produto do valor unitário atribuído na avaliação de 1.625,32 euros/m2, pela área de construção consensual de 2.556 m2;

- ENGIVALOR - 3.800.000 euros; - AGUIRRE NEWMAN - 3.900.000 euros.

Nestes termos considerou-se então o critério de eliminar as duas avaliações com valores extremos e calcular a média aritmética dos dois valores intermédios, ou seja, 3.812.338,98 euros

e 3.900.000 euros, o que resulta num valor de 3.856.175,34 euros (três milhões oitocentos e cinquenta e seis mil cento e setenta e cinco euros e trinta e quatro cêntimos).

4 - Diferença de valores entre os imóveis:

A diferença de valores da operação de permuta é de 976.175,34 euros (3.856.175,34 euros - 2.880.000 euros). Utilizando-se o método do rendimento e aplicando uma yield de 7 %, considerando market value atribuído ao “Palácio do Machadinho”, o valor a compensar vai corresponder à manutenção da posse pelo Município do “Palácio do Machadinho” pelo prazo de 42 (quarenta e dois) meses, ou seja, o não pagamento de rendas durante 42 meses.

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