ANÁLISE DA PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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AGOSTO/2016

ANÁLISE DA PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Chegamos ao fundo do poço? Este questionamento tem sido debatido entre os economistas ultimamente. Alguns, com base em indicadores de confiança e preços dos ativos financeiros, acreditam que o pior já passou e que, portanto, a economia brasileira deve ensaiar uma retomada a partir do terceiro/quarto trimestre deste ano, ou melhor, deve apresentar quedas menos acentuadas do PIB em relação ao mesmo período do ano passado. Essa recuperação seria ajudada pelo alto nível de capacidade ociosa que se formou ao longo dos dois anos de contração econômica, conquanto se acredite que o investimento e não o consumo será o vetor da recuperação econômica. Entram nesse cálculo, ainda, fatores subjetivos ou preferências políticas veladas ou explícitas expressas na ênfase que tem sido dada à qualidade da nova equipe econômica e à capacidade que ela teria de recuperar a confiança de investidores nacionais e internacionais na economia brasileira. Por outro lado, economistas de viés keynesiano têm mostrado preocupação em relação à possibilidade de revalorização do real, cujo impacto sobre as exportações e a competividade do setor industrial seria negativo, e insistido no entrave que representa ter uma taxa de juros básica da economia em 14,25% ao ano. Ademais, o alto nível de endividamento das empresas contribuí para o ceticismo no tocante à possibilidade de uma recuperação mais imediata.

Sem querer entrar mais a fundo nesse debate, as Contas Nacionais Trimestrais divulgadas no final do mês passado revelam um cenário não muito animador para a economia brasileira, ainda que com algumas notícias positivas. O PIB contraiu mais uma vez neste trimestre em relação ao trimestre imediatamente anterior (-0,6%), de sorte que a contração acumulada ao longo do ano frente ao mesmo período do ano passado encontra-se em -4,6%. Do lado da oferta, a indústria exibiu a primeira expansão depois de quedas sucessivas (0,3%), mas a agropecuária e os serviços apresentaram contrações de -2,0% e -0,8%, respectivamente. Do lado da demanda, a notícia positiva foi a expansão da formação bruta de capital fixo (0,4%), porém acompanhada de nova contração no consumo das famílias (-0,7%).

Diante desse cenário, o mercado imobiliário ainda não apresenta reação. Assim como ocorre na economia como um todo, observa-se nesse setor também uma recuperação da confiança, após esta ter atingindo mínimos históricos. Na pesquisa realizada em Porto Alegre, em julho, pela primeira vez desde o início da pesquisa (agosto de 2015), o Índice de Expectativas do Mercado Imobiliário ficou acima dos 100 pontos, que representa patamar de estabilidade. Ou seja, finalmente se pode falar em relativo otimismo no que diz respeito à situação futura deste mercado.

Todavia, continuam pesando negativamente nessa balança a dificuldade de acesso ao crédito (com taxas de juros elevadas e condições mais restritivas) e a situação negativa do mercado de trabalho, com aumento do desemprego e queda da massa salarial.

A Pesquisa do Mercado Imobiliário de Agosto (dados referentes a julho) mostra uma alta das vendas frente ao mês anterior (335 unidades contra 179), porém uma queda expressiva ante mesmo mês do ano passado quando foi registrada a venda de 609 unidades. No acumulado do ano, a queda do número de unidades comercializadas está em 24,64% (1.862 unidades contra 2.471). A velocidade de vendas, por sua vez, ficou em 9,66%, sendo que a velocidade média neste ano se encontra em 7,93% (no mesmo período do ano passado estava em 9,99%).

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AGOSTO/2016 Número de unidades vendidas (acumulado até julho de cada ano) – 2008-2016

Fonte: DEE-Sinduscon-RS.

Velocidade média de vendas (acumulado até julho) – 2008-2016

O perfil dessas vendas continua concentrado em apartamentos de 2 e 3 dormitórios, nas faixas de valor entre R$ 382 mi e R$ 748 mil e com área privativa até 80 m².

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AGOSTO/2016 Vendas por tipologia (%) – acumulado até julho

Vendas por faixa de valor (%) – acumulado até julho

Vendas por área privativa (%) – acumulado até julho

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AGOSTO/2016 Por seu turno, não houve lançamentos no mês de julho. Dessa forma, o acumulado de lançamentos no ano permanece em 967 unidades, contra 1.387 unidades nos sete primeiros meses do ano passado. Isso significa uma queda de 30,28% nesta comparação. É sempre importante assinalar que os lançamentos vêm sofrendo quedas sucessivas desde 2012, quando o setor atingiu seu pico dos últimos anos com o lançamento de 5.356 unidades. Neste ano, se o setor continuar no ritmo em que se encontra, chegaremos ao patamar de aproximadamente 2 mil unidades. A Pesquisa de Expectativas sinaliza um aumento do número de lançamentos nos próximos 6 meses, mas não há como afirmar que esse movimento irá se concretizar.

Número de unidades lançadas (acumulado até julho de cada ano) – 2008-2016

No que diz respeito ao perfil dos lançamentos, nota-se uma maior concentração em apartamentos de 2 e 3 dormitórios, nas faixas de valor entre R$ 469 mil e R$ 748 mil.

Lançamentos por tipologia (%) – acumulado até julho

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AGOSTO/2016 Lançamentos por faixa de valor (%) – acumulado até julho

Até então, duas tendências atuando em sentidos contrários vêm determinando o número de unidades em oferta/estoque: por um lado, o fato de as vendas ficarem recorrentemente acima do número de unidades lançadas contribuí para “esvaziar” a oferta; por outro, os distratos, cuja média tem ficado bem acima dos anos anteriores, levam a um aumento desse patamar. Neste mês, os distratos ficaram abaixo dos meses anteriores e as vendas ficaram bem acima dos lançamentos (uma vez que, como se observou, não foi lançada nenhuma unidade neste mês), de modo que o estoque caiu 268 unidades em relação ao mês passado. No ano, se observa uma relativa estabilidade na oferta, com a média ficando em 3.315 unidades.

Como se sabe, esse patamar é baixo para a dimensão do mercado de Porto Alegre. Contudo, podemos extrair aspectos positivos e negativos desse fato. Do lado positivo, ele sinaliza que temos na capital um mercado mais equilibrado, com possibilidade de recuperação mais rápida quando houver reversão do cenário econômico. Por outro lado, expressa a dificuldade enfrentada para se lançar novos empreendimentos.

Finalmente, voltando à pergunta inicial deste breve texto, podemos afirmar que o mercado imobiliário de Porto Alegre já chegou ao fundo do poço e que deve, nesse sentido, começar a apresentar uma recuperação nos próximos meses? Os indicadores de confiança mostram que sim, mas tudo dependerá de como ficará o crédito, o emprego e a renda daqui para frente. Como é sabido, o mercado imobiliário é extremamente dependente dessas três variáveis e, apesar de esperarmos uma menor retração do mercado no final deste ano/início do ano que vem, não é possível falar em uma recuperação mais efetiva sem uma reversão da tendência de queda observada nesses fatores.

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AGOSTO/2016 Número de unidades em oferta – 01/2015-08/2016