Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário FELIPE

RICARDO TZENIS Nº CPF / CNPJ 07634224871 Nome Empreendimento Ed. Boulevard Riviera Flat

Valor Compra Venda R$ 955.704,14 Data Venda Nº Controle Interno 0100073412230011617 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 58779

Logradouro AL DAS CONCHAS Nº 241 Andar 9º ANDAR Complemento AP DUPLEX 906

Bairro SAO LOURENCO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude -23.797020 Longitude -46.013750

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura Urbana

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Lajota

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Normal-alto Baixo

Normal Normal-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana / Semi-Plana Aclive (> 10%) Desnível Pronunciado (Acidentado) Declive (> 10%) Formato Regular (Geométrico) Irregular Dimensões

Área (em m²): 0,00 m² Testada (Frente): 0,00 m Lado Direito: m

Fração Ideal: 1,408800 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: VISTORIA EXTERNA Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliando

Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando

N° Andares/Pavimentos: 9 Unidades Por Andar: 16 Nº Total de Unidades: 144 N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição/Identificação dos

Andares/Pavimentos SUBSOLO, TERREO, 9 PAV

TIPO, COBERTURA

Uso do Edifício: Residencial Padrão de Construção do Edifício

Alto Normal-alto Normal

Normal-baixo Baixo

Estado Conservação Edifício

Bom Regular

Ruim Em Implantação

Infraestrutura do Edifício

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliando

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Imóvel Avaliando

Anos 10 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Nº Banheiros: 3

Fachada Cerâmica / Pastilhas Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliando 2 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 98,20 m² Área Comum (m²): 61,92 m² Área Total (m²): 160,12 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Estacionamento

Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Tipo Acabamento Piso Tipo Acabamento Parede Tipo Acabamento Forro/Teto

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

VISTORIA EXTERNA

Questões Complementares

Sim Não

Data da Vistoria:

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?

Observações Finais

VISTORIA EXTERNA

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro AL DAS CONCHAS Nº S/N Andar COBERTURA

DUPLEX Complemento COD. GA02025V Proximidade do Imóvel km

Bairro RIVIERA DE SAO LOURENCO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude -23.797020 Longitude -46.013750 Descrição 2 quartos (sendo 1 suíte) 1 banheiro 1 vaga Fonte de Informações Gescon Imoveis Telefone (13) 3316-6114

Status Ofertado Nº Vagas

Estacionamento 1 Nº Dormitórios 1 Nº Banheiros 1

Idade Aparente Imóvel

Avaliando 15 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

760.000,00

Data Venda /

Oferta 22/01/2019 Valor m² R$ 7.739,30 Padrão Normal-alto Testada (Frente) 0,00

Área do Terreno (em m²) 0,00

Área da Edificação (m²) 98,20 Área Privativa 98.2 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

2 Logradouro LRG DOS COQUEIROS Nº 185 Andar COB DUPLEX Complemento COD. AP0098 Proximidade do Imóvel km Bairro RIVIERA DE SAO LOURENCO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude -23.801774 Longitude -46.021083 Descrição 2 quartos (sendo 1 suíte) 1 banheiro 1 vaga Fonte de Informações Sabel Santana Telefone (13) 3316-7997

760.000,00

Data Venda /

Oferta 22/01/2019 Valor m² R$ 8.085,10 Padrão Normal-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)

Área da Edificação (m²) 94,00 Área Privativa 94 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

3 Logradouro Alameda das Conchas Nº SN Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro RIVIERA DE SÃO LOURENÇO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude 0 Longitude 0 Descrição 2 quartos (sendo 2 suítes) 1 banheiro 1 vaga Fonte de Informações GESCON Telefone (13) 3316-6114

750.000,00

Data Venda /

Oferta 23/01/2019 Valor m² R$ 9.740,25 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)

4 Logradouro Rua Passeio do Ipê, 220 Nº 220 Andar COB DUPLEX Complemento COD. 03650 Proximidade do Imóvel km Bairro RIVIERA DE SÃO LOURENÇO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude 0 Longitude 0

Descrição 2 quartos (sendo 2 suítes) 1 banheiro 1 vaga Fonte de Informações R BLANCO NEGOCIOS

IMOBILIARIOS Telefone (13) 99966-5544

750.000,00 Data Venda / Oferta Valor m² R$ 9.740,25 Padrão Normal-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)

5 Logradouro AL DAS CONCHAS Nº S/N Andar COB DUPLEX Complemento COD. GA00444V Proximidade do Imóvel km Bairro RIVIERA DE SAO LOURENCO Cidade BERTIOGA UF SP CEP 11250-000 Latitude -23.797020 Longitude -46.013750 Descrição 1 quarto (sendo 1 suíte) 1 banheiro 1 vaga Fonte de Informações GESCON Telefone (13) 3316-6114

720.000,00

Data Venda /

Oferta 22/01/2019 Valor m² R$ 7.058,82 Padrão Normal-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: II

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 98,20 760.000,00 7.739,30 0,9000 1,0000 1,0000 6.965,37 Amostra 2 94,00 760.000,00 8.085,10 0,9000 1,0000 0,9890 7.196,55 Amostra 3 72,00 750.000,00 9.740,25 0,9000 0,9250 0,9250 7.500,60 Amostra 4 77,00 750.000,00 9.740,25 0,9000 0,9250 0,9410 7.630,34 Amostra 5 102,00 720.000,00 7.058,82 0,9000 0,8480 1,0100 5.441,16 Fatores:

(1) - Fonte, (2) - Fator Idade e Estado Conservação, (3) - Área

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 6.946,80

Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 4.862,76

Valor Máximo 9.030,85

(3)

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 98,20 Valor m²: R$ 6.946,80 Valor Edificação: R$ 682.175,76

Valor de Liquidez: R$ 476.000,00 Valor Imóvel: R$ 680.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 680.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 680.000,00 Valor por extenso: seiscentos e oitenta mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

58779 0 Indefinido 98,20 R$ 680.000,00 R$ 476.000,00

Valor Imóvel R$ 680.000,00 Valor por extenso: seiscentos e oitenta mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa Avalin City Nome do Avaliador MARIA CELINA CLARO

ROVIDA CREA / CAU 0600755257

Local e Data

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 23/01/2019

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Fachada Descrição Data Foto 22/01/2019 Representação Fachada Descrição Data Foto 22/01/2019

Representação Identificação Numérica Descrição

Data Foto 22/01/2019

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 22/01/2019

Representação Identificação Numérica Descrição Data Foto 22/01/2019

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliando

Manifestações sobre a garantia

Questões Complementares

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa