EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA - SP.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

PIRACICABA - SP.

PROCESSO Nº 1005521-84.2018.8.26.0451

EVANDRO HENRIQUE, ENGENHEIRO CIVIL, TECNÓLOGO EM

MECÂNICA, Perito Judicial nomeado nos AUTOS DA CARTA PRECATÓRIA CÍVEL,

requerida por PAULO CESAR FERREIRA, em face de J.O INDÚSTRIA E

COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE ALIMENTOS LTDA ME E OUTROS, após as

vistorias necessárias, bem como minucioso exame da matéria, vem mui

respeitosamente, encaminhar para consideração de V. Exa. o presente

(2)

Evandro Henrique

Engenheiro Civil Tecnólogo em Mecânica

1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de mercado do

imóvel descrito abaixo, conforme nomeação de fls. 11 dos autos.

Avaliação do Imóvel situado na Rodovia do

Açúcar, KM 154-23, Lote 56 do Loteamento

Rural Haras Taquaral, Rio das Pedras,

Piracicaba - Matriculado sob nº 48.703 do 2º

C.R.I. de Piracicaba.

2 – DADOS DO IMÓVEL

2.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel avaliando está localizado na Rodovia do Açúcar, Km

154-23, lote 56 do Loteamento Rural Haras Taquaral, Rio das Pedras, Piracicaba - SP,

conforme ilustra a imagem via satélite do “Google Maps” exibida a seguir:

LOCAL

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FOTO AÉREA DO LOCAL

2.2 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

ACESSO:

A estrada de terra que faz o acesso à área em questão, a partir

da Rodovia do Açúcar Km 154-23, permite o trânsito local durante todo o ano,

inclusive o de caminhões.

ASPECTOS DA REGIÃO DO ENTORNO:

O imóvel encontra-se em zona rural, com ocupação

predominante de grandes propriedades (sítios e fazendas).

MELHORAMENTOS:

A referida região apresenta melhoramentos, tais como rede de

energia elétrica e telefone.

CONDIÇÕES CLIMÁTICAS:

O imóvel em questão está em região de clima sub-tropical

(Aw), com verão chuvoso (setembro a março) e inverno seco (abril a agosto).

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Evandro Henrique

HIDROGRAFIA:

O imóvel em questão possui farta quantidade de água.

TIPO DE SOLO:

O critério capaz de permitir a perfeita caracterização da terra

avalianda, emprestando-lhe sentido econômico sem dar margem a mais de uma

interpretação quanto a sua capacidade de gerar rendimentos, baseia-se na

classificação proposta pelo pesquisador Kozma.

Classes

de uso CRITÉRIO Escala de Valor (%)

II Terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas

simples (nivelamento). 95

2.3 – CADASTRAMENTO DE IMÓVEL RURAL

De acordo com a matrícula 48.703 do 2º Cartório de Registro de

Imóveis de Piracicaba o imóvel está inscrito no Instituto Nacional de Colonização e

Reforma Agrária (INCRA), em área maior sob número:

Inscrição nº

630.055.669.015-8

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Evandro Henrique

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Evandro Henrique

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Evandro Henrique

3 - VISTORIA

Para elaboração do laudo, o perito compareceu Rodovia do

Açúcar, KM 154-23, Lote 56 do Loteamento Rural Haras Taquaral, Rio das Pedras,

Piracicaba, ocasião em que vistoriou o imóvel em questão.

3.1 - DO TERRENO

O terreno do imóvel em questão possui as seguintes

características:

FORMA: Irregular

COTA/GREIDE: No nível

SUPERFÍCIE: Seco

_{TOPOGRAFIA: Com aclive}

ÁREA DO TERRENO 6,5694 ha

O terreno está devidamente delimitado e cercado, sendo

denominado como chácara Paraty.

3.2 - DAS BENFEITORIAS

A edificação sobre o terreno possui as seguintes características:

CASA 1

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 20 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Simples

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 358,49 m²

PISCINA

USO/CLASSE: Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Regular

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 30,00 m²

(11)

CASA 2

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 20 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Simples

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 189,41 m²

CASA 3

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 60,82 m²

CASA 4

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 54,00 m²

CASA 5

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 90,60 m²

CASA 6

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

(12)

Evandro Henrique

CASA 7

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Simples

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 50,75 m²

CASA 8

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 40,00 m²

CASA 9

USO/CLASSE: Residencial

TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

_{ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples}

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 61,00 m²

GALPÃO 1

USO/CLASSE: Comercial

TIPO/GRUPO: Galpão

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples a

Importante

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 150,00 m²

GALPÃO 2

USO/CLASSE: Comercial

TIPO/GRUPO: Galpão

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples a

Importantes

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 150,00 m²

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GALPÃO 3

USO/CLASSE: Comercial

TIPO/GRUPO: Galpão

IDADE APARENTE: 30 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Econômico

N

O

_{DE PAVIMENTOS: 1}

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Necessitando de

Reparos Importantes

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 750,00 m²

Segue abaixo, o croqui da disposição das edificações no terreno

avaliando:

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Evandro Henrique

3.3 - DAS EXPOSIÇÕES FOTOGRÁFICAS

Para melhor ilustrar o que foi descrito acima, o signatário passa a

apresentar o arquivo fotográfico que segue:

FOTO 01

VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

FOTO 02

VISTA DO OUTRO LADO DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

(15)

FOTO 03

VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL.

FOTO 04

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Evandro Henrique

FOTO 05

VISTA DO IMÓVEL.

FOTO 06

VISTA DO IMÓVEL.

fls. 61

(17)

FOTO 07

VISTA DO IMÓVEL.

FOTO 08

(18)

Evandro Henrique

FOTO 09

VISTA DO IMÓVEL.

FOTO 10

VISTA DO IMÓVEL.

fls. 63

(19)

4 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

4.1 – CÁLCULO DO TERRENO

Para a avaliação do terreno será usado o Método Comparativo

Direto com Tratamento de Fatores, para isso são utilizados imóveis semelhantes que

estejam a venda no mercado imobiliário e, para a homogeneização e cálculo do valor

unitário do imóvel avaliando são utilizados fatores, como os que seguem:

- Fator Oferta: redução de 10% do valor para ofertas, para desconto

da participação da corretagem;

- Fator Área: Homogeneização entre as áreas dos elementos em

relação ao avaliando, utilizando a seguinte fórmula:

Fa = Fator Área

Ap = Área dos elementos pesquisados

Ai = Área do avaliando

Quando a diferença entre Ap e Ai for inferior a 30%:

Fa = [ Ap / Ai ]

(1/4)

Quando a diferença entre Ap e Ai for superior a 30%:

Fa = [ Ap / Ai ]

(1/8)

- Fator Situação/Classe de Solo: desconsiderado, pois os elementos

são equivalente ao avaliando em relação à este fator.

Para fins de cálculos de imóveis rurais, será utilizada a unidade de

medida hectare (ha), que é equivalente a 10.000 m².

(20)

Evandro Henrique

4.2 - VALOR DO TERRENO

Conforme consta no ANEXO I, para o local foi fixado o valor

unitário de terreno R$ 55.271,11/ha e para o cálculo do valor do terreno será usada a

seguinte fórmula:

VT = q x ST

onde:

q - valor unitário de terreno ... R$ 55.271,11/ha

ST - área total do terreno ... 6,5694 ha

Substituindo e calculando, vem:

VT = R$ 55.271,11/ha x 6,5694 ha

VT = R$ 363.098,03

(Trezentos e sessenta e três mil, noventa e oito reais e três centavos)

(21)

4.3 - VALOR DAS BENFEITORIAS

O valor da construção será apurado de acordo com o estudo

“Edificações – Valores de Venda – 2002”, que fixa os valores unitários das edificações

em função da sua classificação e tipologia construtiva (Cvu), com base no valor do

metro quadrado de construção (R-8N) elaborado mensalmente pelo SINDUSCON/SP.

O valor unitário da edificação é multiplicado pela área construída e

pelo seu fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc) para

levar em conta sua depreciação, conforme expressão abaixo:

oc

vu

x

R

-

8N

x

F

C

A x

=

Vb

onde:

A

: área construída;

C

vu

: coeficiente de valor unitário, extraído do estudo

“Edificações – Valores de Venda 2002”;

R-8N: custo básico unitário de edificação, de acordo com

NBR 12.721 da ABNT, fonte Sinduscon/SP;

F

oc

: fator depreciativo devido ao obsoletismo/conservação

das benfeitorias (método combinado de Ross-Heideck).

Para facilitar as operações matemáticas, as expressões acima

foram inseridas em planilhas eletrônicas, conforme tabela abaixo, que resume os

cálculos:

(22)

Evandro Henrique

Referência:

abr/19

970,30

BENF

ÁREA

IDADE

PESO

CONSERVAÇÃO

FOC

UNITÁRIO

_(R$/m²)

SUBTOTAL

_(R$/m²)

Principal e Valor mínimo 1,060 x R-8N 1,00 Reparos simples

Outros e Valor mínimo 1,060 x R-8N 0,50 Reparos simples

Principal e Valor médio 1,228 x R-8N 1,00 Reparos simples

Principal f Valor mínimo 1,060 x R-8N 1,00 Simples/importantes

Principal g Valor mínimo 1,060 x R-8N 1,00 Reparos importantes

1.212.751,39

673,39

39.325,98

GALP 3

750,00m² 30 Galpão Econômico 0,4370 449,55

337.162,50

CASA 6

58,40m² 30 Casa Econômica 0,6546

673,39

36.363,06

CASA 5

90,60m² 30 Casa Econômica 0,6546 673,39

61.009,13

CASA 4

54,00m² 30 Casa Econômica 0,6546

143.193,96

CASA 3

60,82m² 30 Casa Econômica 0,6546 673,39

40.955,58

CASA 2

189,41m² 20 Casa Simples 0,7349 756,00

TOTAL (R$)

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

(Fonte: Edificações - Valores de Venda - 2002 - CAJUFA - ADEQUAÇÃO)

R-8N:

PADRÃO / FAIXA

0,7349 756,00

271.019,00

378,00 20 Casa Simples 0,7349

CASA1

358,49m²

PISCI

20 Casa Simples

11.340,00

30,00m²

CASA 7

50,75m² 30 Casa Simples 0,6546 779,72

39.570,79

CASA 8

40,00m² 30 Casa Econômica 0,6546 673,39

26.935,60

CASA 9

61,00m² 30 Casa Econômica 0,6546 673,39

41.076,79

GALP 1

150,00m² 30 Galpão Econômico 0,5340 549,33

82.399,50

549,33

82.399,50

GALP 2

150,00m² 30 Galpão Econômico 0,5340

(23)

4.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Da somatória do valor do terreno (VT) e do valor das benfeitorias

(VB), obtém-se o valor do imóvel (VI), onde tem-se:

VALOR DO TERRENO

R$

363.098,03

VALOR DAS BENFEITORIAS

R$

1.212.751,25

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

R$ 1.575.849,42

Em números redondos:

VALOR DE 100% DO IMÓVEL = R$ 1.576.000,00

(Hum milhão, quinhentos e setenta e seis mil reais).

Data base: ABRIL DE 2019.

VALOR DE 50% DO IMÓVEL = R$ 788.000,00

(Setecentos e oitenta e oito mil reais).

Data base: ABRIL DE 2019.

VALOR DE 25% DO IMÓVEL = R$ 394.000,00

(Trezentos e noventa e quatro mil reais).

(24)

Evandro Henrique

5 - CONCLUSÃO

O valor do imóvel descrito nos AUTOS DA CARTA PRECATÓRIA

CÍVEL, requerida por PAULO CESAR FERREIRA, em face de J.O INDÚSTRIA E

COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE ALIMENTOS LTDA ME E OUTROS, é de:

VALOR DE 100% DO IMÓVEL

VT = R$ 1.576.000,00

(Hum milhão, quinhentos e setenta e seis mil reais)

Data base: abril de 2019.

VALOR DE 50% DO IMÓVEL

VT = R$ 788.000,00

(Setecentos e oitenta e oito mil reais)

Data base: abril de 2019.

VALOR DE 25% DO IMÓVEL

VT = R$ 394.000,00

(Trezentos e noventa e quatro mil reais)

Data base: abril de 2019.

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6 - ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo,

que é composto por 25 (vinte e cinco) folhas.

Piracicaba, 11 de abril de 2.019.

EVANDRO HENRIQUE

ENGENHEIRO CIVIL

TECNÓLOGO EM MECÂNICA

CREA Nº 5069364365

MEMBRO TITULAR DO IBAPE/SP

MEMBRO DA APPJ

(26)

Evandro Henrique

ANEXO I

ELEMENTOS DE PESQUISA

fls. 71

(27)

NÚMERO DE

ELEMENTOS DATA FONTE DE INFORMAÇÃO LOCALIZAÇÃO ÁREA (m²) BENFEITORIAS VALOR

1 11/4/19

Mviana Imóveis (Ref.: 4123) Tel: (19) 3471-4343

Rio das Pedras 193.600,00 Casa sede R$ 1.200.000,00

2 11/4/19

Junqueira imóveis (Ref.: TE0177) Tel: (19) 3493-2193

Rio das Pedras 319.440,00 Não há. R$ 1.500.000,00

3 11/4/19

Bruno Fernandes Vianna (Ref.: Vianna186) Tel: (19) 3013-4532

Rio das Pedras 242.000,00 Não há. R$ 1.200.000,00

4 11/4/19

Lucia Guimarães Corretora de Imóveis (Ref.: 1027) Tel: (19) 99796-4141

Anhumas - Piracicaba 57.600,00 Não há. R$ 340.000,00

5 11/4/19

Ricardo Lima Consultoria Imobiliária (Ref.:SI0015) Tel: (19) 3436-0700

Nova Suiça - Piracicaba 21.644,00 Casa sede R$ 250.000,00

NÚMERO DE

ELEMENTOS VALOR - (A)

VALOR DAS BENFEITORIAS - (B) ÁREA DE TERRENO (ha) - (D) FATOR ÁREA - (FA) FATOR OFERTA - (E)

VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (R$ /HA.) - FÓRMULA - (VUH =

(((AxE)-B-C))/D)xFxG) 1 R$ 1.200.000,00 R$ 200.000,00 19,36 1,14 0,90 R$ 53.264,46 2 R$ 1.500.000,00 R$ - 31,94 1,22 0,90 R$ 51.558,98 3 R$ 1.200.000,00 R$ - 24,20 1,18 0,90 R$ 52.661,16 4 R$ 340.000,00 R$ - 5,76 0,97 0,90 R$ 51.531,25 5 R$ 250.000,00 R$ 50.000,00 2,16 0,87 0,90 R$ 67.339,68 R$ 55.271,11 R$ 38.689,77 R$ 71.852,44 R$ 55.271,11 MÉDIA LIMITE (-30%) LIMITE (+30%) MÉDIA SANEADA