Manual de Valuation Real Estate

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Manual de Valuation

Real Estate

Junho de 2016

Este material foi desenvolvido pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não pode ser distribuído, copiado ou reproduzido, no todo ou em partes, sem a autorização expressa da CSHG.

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Manual de Valuation Real Estate 1

Válido a partir de 01/Junho/2016

Área responsável Controle de Risco

Autor Credit Suisse Hedging-Griffo Contato list.risco@cshg.com.br

Substitui Versão Publicada em Maio/15

Idioma original Português

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Sumário

1. Introdução 3

2. Estrutura Organizacional 4

2.1. Áreas Envolvidas 4

2.2. Membros Fixos e Convidados 4

2.3. Diretrizes: Risco 4 3. Fonte de Dados 5 3.1. Macroeconômico 5 3.2. Microeconômico 5 3.3. Dados Específicos 5 4. Frequência 6

4.1. Avaliação dos Imóveis 6

4.2. Comitê 6

4.3. Dados de Mercado 6

5. Metodologia 7

5.1. Principais fatores de Risco 7

5.2. Operacional 7

5.3. Modelo de Precificação – Risco 8

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1. Introdução

O Manual de Valuation - Real Estate da Credit Suisse Hedging-Griffo traz detalhes das atividades operacionais e estruturais do monitoramento dos ativos imobiliários geridos pela área de Real Estate, além de esclarecer a metodologia própria de cálculo dos preços dos ativos.

O Comitê de Valuation - Real Estate tem o objetivo de implementar uma estrutura de gestão de risco e de monitoramento do mercado/preço dos imóveis presentes nos fundos imobiliários. As decisões realizadas no comitê serão referentes à necessidade de uma nova avaliação dos preços dos imóveis, respeitando os cenários macros e microeconômicos observados.

As avaliações dos imóveis são feitas anualmente por empresa independente. O Laudo possui validade de 12 meses.

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2. Estrutura Organizacional

2.1. Áreas Envolvidas

As áreas envolvidas são:

 1. Real Estate

 2. Controle de Risco

 3. COO do CSAM

 4. Funds Admnistration

 5. Compliance

2.2. Membros Fixos e Convidados

Membros Fixos:  1. Real Estate  2. Controle de Risco  3. COO do CSAM Membros Convidados:  1. Funds Admnistration  2. Compliance

2.3. Diretrizes: Risco

A área de Risco será responsável por avaliar os Laudos da empresa avaliadora para verificar possíveis divergências. Caso haja necessidade de mudança na empresa avaliadora, o Risco deverá participar do processo de avaliação para escolha da nova empresa.

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3. Fonte de Dados

3.1. Macroeconômico

Os dados macroeconômicos utilizados serão referentes ao cenário econômico atual assim como as projeções de mercado correntes. Os dados que serão utilizados são: Taxa de Juros, Inflação, PIB e Desemprego. Tais dados possuem correlação direta com as Taxas de Desconto e Capitalização, o preço médio do aluguel por m2_{e a vacância, variáveis utilizadas para precificação.}

3.2. Microeconômico

Os dados de mercado regionais para as categorias Escritório e Logístico serão apresentados pela empresa contratada, baseado nos relatórios de mercado da empresa. Para a categoria Shopping, serão utilizados os relatórios da ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Os principais dados para as categorias Escritório e Logístico são vacância, preço médio do aluguel por m2_,

absorção, novos empreendimentos. E para a categoria Shopping, monitoraremos a receita de aluguel e vendas média do mercado.

3.3. Dados Específicos

Os dados específicos de cada imóvel, como contrato de compra/venda e valor recebido de locação, serão fornecidos pela área de Real Estate.

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4. Frequência

4.1. Avaliação dos Imóveis

A empresa contratada realizará uma avaliação anual com validade de 12 meses. O comitê pode solicitar uma antecipação da avaliação. Nesse caso, a nova avaliação também será válida por 12 meses.

4.2. Comitê

O Comitê de Valuation – Real Estate será realizado trimestralmente a partir do dia 11 de Maio de 2015, com as áreas citadas anteriormente. Após a apresentação e discussão dos cenários e assuntos pertinentes, os Membros Fixos deverão decidir por unanimidade se será necessária uma nova reavaliação dos imóveis. Caso não haja consenso, o Comitê deverá escalar a questão para o Alternative Investments Vertical Valuation Committee de Nova York.

4.3. Dados de Mercado

A empresa contratada realizará uma apresentação trimestral para as áreas envolvidas, com base nos relatórios de mercado realizados pela empresa sobre as categorias Escritório e Logístico. Para a categoria Shopping, utilizaremos os relatórios mensais fornecidos pelas ABRASCE.

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5. Metodologia

5.1. Principais fatores de Risco

Os principais fatores que influenciam o preço de um ativo imobiliário se encontram listados abaixo por ordem de influência:

1. Preço do metro quadrado 2. Taxa de Vacância

3. Taxa de Desconto 4. Taxa de Capitalização

5.2. Operacional

As áreas envolvidas realizarão o comitê trimestralmente, a fim de discutir os principais fatores que afetam o preço dos imóveis presentes nos fundos geridos pela área de Real Estate. A discussão será baseada no cenário apresentado pelas empresas citadas e dados observáveis no mercado.

Assim, com intuito de se criar um comparativo com a avaliação da empresa contratada, a área de Risco criou um modelo de Fluxo de Caixa Descontado próprio de precificação para testar a sensibilidade dos principais fatores considerados.

A metodologia de Fluxo de Caixa Descontado é a metodologia comumente utilizada e aceita para precificação de imóveis.

Com as informações presentes, o Comitê decidirá se é necessária uma nova avaliação. No Fluxograma 1 é apresentado a matriz de decisão.

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5.3. Modelo de Precificação – Risco

Fluxo de Caixa 1 – Contratos Vigentes

Premissas:

I. Todos os contratos vigentes são renovados ate o final do DCF; II. Preço de renovação = POR x WARP + (1 – POR) x VAP; III. Custo de renovação incide sempre no ano de renovação.

Fluxo de Caixa 2 – Vacância

Premissas:

I. A vacância é absorvida completamente no ano 1; II. O preço de absorção da vacância = VAP

III. Custo de vacância é descontado no ano 1;

IV. Renovação é feita descontando o VAP pelo Delta do Preço de Renovação.

Fluxo Final = Fluxo de Caixa 1 + Fluxo de Caixa 2 Perpetuidade

Calculada criando-se um fluxo de caixa adicional e descontando da taxa de capitalização; O fluxo de caixa de perpetuidade é somado ao decimo fluxo de caixa, trazido a valor presente.

Calibração

Para calibrar o modelo, simulamos a taxa no qual o VPL do modelo se iguala ao NAV do Laudo de Dezembro de 2014.

Variáveis

 GLA (Gross Leasable Area) [m2_];

 WARP (Preço de Locação Médio ponderado pelo GLA) [R$/m2_];

 WAYE (Tempo médio para fim de contrato ponderado pelo GLA) [Anos];

 VAP (Preço estimado de mercado) [R$/m2_];

 POR (Probabilidade de Renovação) [%]

 Crescimento Real [%]’

 Vacância Inicial [% GLA]

 Custo de Vacância [%]

 Horizonte de tempo do DCF [Anos];

 Taxa de Desconto [%];

 Taxa de Capitalização [%];

 Delta de Preço na Renovação [%];

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 Custo de Renovação [R$/m2_];

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6. Documentação

Toda documentação utilizada será mantida à disposição e todas as decisões realizadas em comitê estarão apresentadas em atas.