de reprodução capitalista mais profundos e atuais (nexos da realização do valor) que possuem a potência de transformar a prática sócio-espacial (o que revela o plano da vida na metrópole). Neste sentido, a metrópole aparece como mediação entre duas instân-cias: as relações mais gerais da sociedade e as relações sociais tecidas no plano da vida cotidiana; essa articulação ocorre concreta-mente na reprodução do espaço urbano.
É necessário compreender os novos conteúdos do processo de urbanização da metrópole de São Paulo no contexto do movimento de passagem da primazia da economia industrial para uma economia pautada na predominância financeira. Este movimento indica um novo momento da reprodução do espaço metropolitano, no qual a metrópole amplia suas áreas de in-fluência e concentra as atividades de gestão e centralização do capital, sobretudo o fi-nanceiro. Os dados estatísticos, em geral, revelam esta transição econômica, mas em si são insuficientes para dar conta do mo-vimento estrutural que se desenha na eco-nomia metropolitana, assim, por meio da paisagem urbana podemos observar essas transformações: abertura de novos eixos de valorização imobiliária e novas centralida-des, redefinição do uso e do papel de an-tigas áreas industriais, a produção de novas formas de morar, as inversões e projetos de revitalização do centro, entre outros.
O debate sobre a valorização do espa-ço deixa evidente que tal processo revela a relação entre espaço e valor. Diante das con-dições de reprodução capitalista nas quais A cidade é por excelência o lugar da
troca, do encontro e da reunião. Entretanto, ela é uma forma de riqueza que pode ser capitalizada nos diferentes níveis e circuitos de valorização do capital. Esse processo é em essência a produção da cidade como negócio. Trata-se de um processo de valo-rização do capital, tendo como pressuposto que vivemos as contradições de uma cidade capitalista.
A complexidade do fenômeno ur-bano abriga a vida social em todas as suas dimensões, assim a análise da cidade e do urbano não prescinde de uma articulação entre o econômico, o político e o social. Se o fenômeno urbano diz respeito à vida do homem e ao humano, faz-se necessá-rio pensar a realização dessa humanidade em suas múltiplas dimensões, bem como as mediações que atravessam as relações sociais, num movimento do qual emergem contradições – centrais para a análise da ci-dade (ainda mais num momento em que as relações sociais deixam de ser marcadas por uma imediaticidade e tornam-se cada vez mais mediatas).
O processo de urbanização da me-trópole de São Paulo se realiza aprofun-dando contradições num momento em que as determinações econômicas se colocam como fundamentais na produção da cidade como negócio.
O que sustenta objetivamente a refle-xão aqui empreendida é a realidade urbana desta metrópole, pois sua urbanização con-tém processos reais e concretos que efetiva-mente se encontram articulados aos nexos
como processo contraditório da
reprodução do espaço metropolitano
Sávio Augusto Miele
11 Doutorando pelo
Pro-grama de Pós-Graduação em Geografia Humana do Departamento de Geografia/FFLCH-USP.
nos encontramos, a apropriação privada e o consumo produtivo aparecem como funda-mento da valorização capitalista do espaço. Nesse sentido, o debate sobre a proprieda-de privada da terra se torna imperativo, pois é condição ao processo de valorização do espaço a mobilização da propriedade, se re-velando como condição e obstáculo para a reprodução. No bojo desse processo estão postas as formas de apropriação e os usos do espaço, tanto as velhas formas como as novas. Assim, a valorização do espaço possui como necessidade o movimento de continuidade e reafirmação da propriedade, instaurando-se também novas formas de re-alização da propriedade na cidade.
Para a reflexão da valorização do espaço urbano enquanto processo con-traditório de reprodução do capital, espe-cificamente na metrópole paulistana, nos preocupamos na análise do processo de integração entre o capital financeiro e o setor imobiliário. Tal processo de valoriza-ção financeira surge como elemento cen-tral na análise da produção do espaço desta metrópole, bem como sua valorização. A partir da análise das estratégias imobiliárias (ligadas a novas formas de financiamentos e captação de recursos – os Fundos de In-vestimento Imobiliários (FIIs) que nascem no ano de 1993, no contexto de reestrutu-ração do sistema de financiamento habita-cional/ imobiliário no fim dos anos 80 e início dos anos 90 e da abertura de capital na bolsa de valores por empresas empre-endedoras imobiliárias a partir de 2006) le-vadas a cabo por empreendedoras do setor imobiliário em um cenário de “acumulação imobiliária”2, nos abrem a possibilidade
de refletir a respeito do sentido e do lu-gar do processo imobiliário na reprodução capitalista hoje, que possui o espaço e sua produção como condição para a realização desses capitais, principalmente parcelas do capital financeiro.
Uma ressalva se faz importante: não se trata da descoberta do setor imobiliário e da grande quantidade de capital de que necessita este setor da economia e sua re-lação direta com a (re)produção do espaço urbano, mas de um movimento de financei-rização do imobiliário, que surge como ele-mento central para a reprodução da esfera financeira tendo como condição e meio o espaço tornado mercadoria e como produ-to a metrópole contemporânea.
Vivemos hoje na metrópole de São Paulo uma tendência que caminha em di-reção à desconcentração industrial e uma centralização do capital (sendo este prepon-derantemente financeiro), revelando que São Paulo está inserida num processo de coordenação e gestão do capital, se carac-terizando, cada vez mais, como uma metró-pole de serviços e negócios, se articulando à economia internacional contemporânea e à rede mundial de cidades (dentro de seus limites e particularidades).
Todavia, este processo, este movi-mento, não se realiza em qualquer lugar da cidade. Para se realizar, os novos setores da economia contemporânea capitalista ne-cessitam de uma centralidade, que no caso é
uma região específica da metrópole, espe-cialmente o seu eixo empresarial – que se expande do centro de São Paulo em direção ao sudoeste/ sul (centro, avenidas Paulista, Faria Lima, Berrini e Marginal do rio Pinhei-ros) – incorporada pelas novas estratégias de acumulação de capital e como possibili-dade de realização do capital financeiro no setor imobiliário.
Nesta região, há uma alta concen-tração de investimentos em infra-estrutura (principalmente obras viárias e infra-estru-tura para instalação de novas tecnologias) e um “boom” de edifícios corporativos de escritórios e hotéis. Diferentemente da indústria que se localiza em diferentes áre-as da metrópole, principalmente em suáre-as
2 Passamos por um
mo-mento nos anos 2006 e 2007, principalmente, em que o mercado imobilário dispunha de uma grande quantidade de capital acu-mulado e a significativa oferta de crédito imobili-ário no país.
capital que se imobiliza e o que se mobi-liza no espaço. A mobilidade espacial dos capitais de uma região para outra revelaria a centralidade que o investimento no solo urbano passa a ter. A mobilidade potencial dos capitais se realizaria por meio da imo-bilidade oferecida pelo solo urbano. O par dialético mobilidade e imobilidade se torna central. A articulação entre a base imobiliá-ria dada pelo imóvel (o setor imobiliário) e a mobilidade do mercado de capitais revela duas frações de capital que se realizam de forma diferenciada no tempo e no espaço.
A primeira fração é capital imobili-zado no solo urbano e a segunda possui uma liberdade possível de se mover (por se tratar do mercado mobiliário). É justamen-te essa aproximação, criando essa injustamen-terface, que vai procurar oferecer à fração de capi-tal imóvel uma mobilidade possível. A di-ferenciação espaço-temporal de realização desses capitais surge como elemento de análise, porque observamos que o mercado de capitais possibilita que o tempo de ro-tação dos capitais aí aplicados seja menor; por outro lado a dimensão espacial está posta para a primeira fração pelo motivo de estarmos nos referindo ao capital imo-bilizado no solo urbano, num determinado lugar da cidade, que não se sabe ao certo o tempo de retorno do capital investido, e a ligação deste processo ao processo de valo-rização imobiliária e valovalo-rização do espaço. Ambas frações revelam também um movi-mento entre a imaterialidade do processo e sua materialização. E ainda se deve refletir sobre esta articulação, no sentido em que ela nos coloca diante de uma relação entre diferentes sujeitos sociais – na economia e na política – tanto é que nos deparamos com o Estado, com bancos, com investi-dores, com instituições financeiras (como a Bovespa3), com sindicatos (como o
Seco-vi4), com empresas e empresários do ramo
imobiliário e da construção civil. franjas periféricas, o novo setor de serviços
modernos só pode se localizar neste eixo de expansão da centralidade econômica de São Paulo, o que vai revelar diferentes estratégias e interesses que vão constituir o processo de reprodução do espaço neste fragmento da metrópole.
As avenidas Berrini e Faria Lima (re-gião onde se localizam os empreendimen-tos mais significativos para nossa análise) aparecem como produto da expansão do centro da cidade de São Paulo, que ao se expandir cria novas centralidades que vão compor o eixo aqui em questão. No mo-vimento de integração de lugares específi-cos/ estratégicos da metrópole ao eixo que se expande, cada uma dessas avenidas teve um processo peculiar e particular de valori-zação e de reintegração – integração aos es-paços “novos” da metrópole, que culminou numa deterioração/ degradação da vida dos moradores desses locais (os habitantes, em quase sua totalidade, foram expulsos desses lugares) e na produção de um lugar onde a forma dos edifícios de vidro e aço triunfam na paisagem, onde a prática sócio-espacial se transformou radicalmente. Assim, este processo não ocorre sem profundas trans-formações na morfologia da cidade, bem como no plano da prática sócio-espacial e da vida cotidiana.
O movimento de constituição não só do eixo-empresarial, mas de lugares de va-lorização e ditos valorizados não se dá sem a mobilização do espaço e da propriedade privada da terra. O movimento de constitui-ção do mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo, especificamente o voltado para edifícios corporativos, parece se rea-lizar num movimento da migração de ca-pitais de um setor para outro da economia visando a sua própria reprodução; o capital financeiro que era aplicado no setor indus-trial passa, em parte, a ser aplicado no setor imobiliário, revelando a contradição entre o 3 Bolsa de Valores de São
Paulo.
4 Sindicato da Habitação
(Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Lo-cação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais).
Os Fundos de Investimento Imobili-ário surgem como uma possibilidade de tra-zer uma maior mobilidade aos investimen-tos imobiliários, bem como um meio para se conseguir recursos financeiros para in-corporação e construção num tempo mais veloz. Os FIIs são uma estratégia de procu-rar unir o mercado de capitais ao setor imo-biliário, trazendo para as transações imobi-liárias a mobilidade do mercado de capitais; trata-se de mecanismo para transformar um ativo imobiliário em ativo mobiliário através da repartição deste ativo em cotas comer-cializadas na bolsa de valores.
Nesse sentido, do ponto de vista do empreendedor que possui/ possuirá ca-pital fixado, imobilizado na terra o fundo é vendido no mercado como uma operação vantajosa, pois a incorporação de capitais e sua imobilidade se realizararão ao lado de uma mobilidade possível dada pela venda das cotas. Porém, esta situação não se dá sem conflitos entre as partes, pois há uma porção do capital que está imobilizada num lugar, podendo sofrer tanto valorizações como desvalorizações e uma outra que se encontra livre para mover-se, aproveitan-do plenamente sua mobilidade potencial (Harvey, 1984).
Ainda com relação aos fundos de investimentos imobiliários observamos a relevância do debate sobre a propriedade privada do solo urbano. Observamos que existe, neste processo, um movimento de passagem da propriedade privada para co-tas; momento que transforma a proprie-dade em abstração. Tem-se a proprieda-de do imóvel que é fracionada em cotas passíveis de serem compradas e vendidas que propiciam rendimentos proporcionais via aluguel e que representam a propriedade
(processo de flexibilização da proprieda-de) retomada como tal nas mãos do admi-nistrador do fundo em caráter fiduciário. Desta forma o cotista possui títulos
mobi-liários que, ao se agregar com outros títu-los, recompõe abstratamente a proprieda-de privada da terra.
Do ponto de vista dos sujeitos que trabalham com fundos de investimento imobiliário, esta estratégia cria uma for-ma de dar a um número for-maior de inves-tidores a propriedade da terra em lugares valorizados da cidade, permitindo que os diferentes capitais envolvidos se realizem. Aqui a propriedade se destaca como um ramo cumulativo; o sentido é a acumula-ção de capital. Os investidores ganham rendimentos sobre aquele pedaço (cota) abstrato que possuem (interesses abstra-tos da acumulação). Assim, à propriedade privada da terra ligam-se as possibilida-des de captação de riqueza (mais valor) através do aluguel dos imóveis objetos dos fundos. Neste caso a propriedade é eminentemente capital e este instrumento oferece mobilidade à propriedade, que é passada de uma escritura de imóvel tradi-cional a um título negociado no mercado de capitais.
Entretanto, observamos que as es-tratégias do mercado em conquistar o investidor, principalmente o pequeno in-vestidor (pessoa física), a investir no mer-cado mobiliário de capitais através de um imóvel não se realiza plenamente, isto é, não se realiza sem que esse instrumento seja a todo momento modificado, trans-formado por meio de leis (e aí entram ações do Estado) e por estratégias como conseguir maior pulverização desse ins-trumento no mercado, negociar FIIs em bolsa de valores, criar o que os profissio-nais deste mercado chamam de uma nova cultura de investir em imóveis de um jeito novo, através de cotas e não por meio da compra de uma propriedade, a liquidez tão esperada a partir do uso deste instru-mento também não se realiza de forma tão positiva em qualquer momento.
5 Sigla em inglês para
Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering).
É a partir dessas idéias que chama-mos este processo de constituição de um mercado imobiliário crítico. Observamos que a produção do espaço urbano, bem como desenvolvimento do mercado imo-biliário possui limites, expressos pelas con-tradições internas ao processo de produção capitalista do espaço. Além disso, tanto o mercado imobiliário como o processo de reprodução espacial se realizam por empre-endimento de estratégias, pela busca de uma lógica e racionalidade que são rompidas, pois o próprio processo aqui em questão pode se tornar barreira para sua reprodu-ção. Desta forma, nos parece que o proces-so de produção do espaço como condição para realização de diversos capitais, bem como de sua valorização (isso empreendi-do por sujeitos sociais presos aos ditames da acumulação capitalista) traz algo que o nega, mas uma negatividade interna que aparece como possibilidade de expansão do processo produzindo novas contradições, superando outras. Retomamos aqui num outro patamar a idéia da reprodução crítica do capital e a crise inerente à sua realização. Mesmo se reproduzindo criticamente, esses momentos são possibilidades da expansão do próprio capital. Na realidade, se trata de um momento em que pode ocorrer uma di-minuição do ritmo da atividade imobiliária ou uma superação que abre caminhos para a sua reprodução. O que é necessário para racionalidade do capital é sua permanência no processo de produção e sendo investido para sua realização enquanto tal.
A realização efetiva deste processo pos-sui a potência de transformar a prática sócio-espacial, revelando o plano da vida cotidiana, como já mencionamos anteriormente. Nesse sentido, damos destaque ao conflito instau-rado na retirada/ expulsão de moinstau-radores de uma favela na zona sul de São Paulo, o Jardim Panorama, protagonizada por uma empresa imobiliária para a construção de um shopping
Outra estratégia que podemos colo-car como questão é a abertura de capital na bolsa de valores, os chamados IPO5,
realiza-dos por grandes empresas empreendedoras imobiliárias.
A abertura de capital na bolsa de valo-res nos aparece como um processo que cria a possibilidade de uma acumulação de capital por parte do setor imobiliário de ponta, tra-zendo uma liquidez cada vez maior e assim permitindo o aumento da construção de edi-fícios corporativos e residenciais desde os de altíssimo padrão a condomínios horizontais na periferia metropolitana (principalmente nas bordas das grandes rodovias) para classe que possui relativamente um menor poder aquisitivo (3 a 4 salários mínimos). Assim, com esse capital compra terrenos em diver-sos lugares da metrópole, bem como adqui-rem empresas empreendedoras imobiliárias menores, aproveitando então seus terrenos e seus empreendimentos já iniciados.
Esse processo revela uma internacio-nalização do mercado imobiliário em São Paulo, pois de acordo com dados da Bo-vespa as 7 maiores empresas que abriram capital na bolsa tiveram mais de 60% de suas ações compradas por investidores es-trangeiros. Outro dado relevante é que no ano de 2006, o setor imobiliário liderou a abertura de capital na bolsa de valores. Es-ses negócios movimentaram cerca de R$ 4,4 bi, 50% do montante emitido em ações em 2007. De 17 emissões realizadas em bolsa em 2007, 11 eram de companhias do setor.
Um entrevistado para nossas pesqui-sas chegou a afirmar que o problema em São Paulo não é mais o dinheiro, mas sim terre-nos. Para outro entrevistado, possuir terrenos em certos lugares da metrópole é ter ouro em pó. Nos encontramos diante do processo de raridade do espaço, onde em uma metrópole tão edificada quanto São Paulo a produção do espaço bem como a sua valorização en-contram limites, sempre a serem superados.
center de luxo e torres residências que valem
milhões, tidas como as maiores plantas de edifícios da América Latina. Estamos diante de espaços desintegrados do ponto de vista da reprodução do capital que serão integra-dos a esse complexo processo de valorização, num movimento de sua negação, revelando o não lugar desses habitantes na metrópole; os habitantes das favelas vivem uma situação de constante mobilidade na cidade. Trata-se de um momento de nossa reflexão que revela praticamente o conflito entre o uso e a troca e as estratégias de permanência no lugar por parte dos citadinos e as estratégias de uma empresa imobiliária no cenário da constitui-ção de um mercado imobiliário crítico.
Para concluir, retomando de outra forma: a produção do espaço urbano neste fragmento da metrópole, o eixo empresa-rial, é marcada por um contínuo processo de construção/ desconstrução/ reconstrução do espaço e do que o conforma para a cons-tante relocalização de atividades econômicas na metrópole que acaba por destruir bairros constituídos e retiram favelas desses espaços denominados de novos, construídos para que os indesejáveis, o sujo e o feio deixem os lu-gares mais valorizados da cidade ou lulu-gares de valorização futura para reconstruírem suas vidas, “sabe-se lá como”, a quilômetros de distâncias dali, seja num conjunto habitacio-nal precário ou mesmo em outras favelas em áreas de mananciais da cidade, por exemplo6.
No limite, para os sujeitos que se aliam para a construção desses espaços, os habitantes e a realização de suas vidas não os interessam. Este processo não ocorre sem a união/ alian-ça contraditória dos interesses do Estado e da economia, representada por uma elite que detém o poder econômico na cidade e que também circula pelos meandros do poder po-lítico. Muitas vezes os sujeitos se confundem ou são os mesmos. A produção do espaço
nas áreas mais valorizadas da cidade denota a constituição de grupos que se aliam para ga-rantirem a reprodução de seus capitais e de seu poder através da produção do espaço.
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AGB, 1988. pp. 97-103.
6 O trabalho de Mariana
Fix, “Parceiros da Exclu-são”, trata exatamente desse processo de retirada de uma grande favela que existia no cruzamento das avenidas Luiz Carlos Ber-rini e Água Espraiada.
