Prezados Senhores,
A Campus Valore, através da Engenharia de Avaliações e a Consultoria Patrimonial, desenvolveu o presente trabalho com o objetivo de apresentar a PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A, subsídios e parâmetros que se correlacionam com a valoração de bem tangível a qual se destina a sua finalidade.
É com satisfação que procedemos à entrega do Laudo Técnico nº103568/13.
É importante esclarecer que os valores aqui expressos foram apurados em absoluta observância às Normas de Avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e publicações do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
Para as conclusões técnicas do presente laudo, foram usados cálculos em função da área em relação ao mercado, pesquisa local das alienações mais recentes e análise de documentos pertinentes ao ativo.
Visando em atender e prestar consultoria de qualidade com transparência na informação e credibilidade agradecemos a oportunidade de ter executado o presente trabalho.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 02 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
SUMÁRIO
01 - INFORMAÇÕES GERAIS DO IM ÓVEL... 3
1.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIA NDO ... 4
1.2 - RESSALVAS ... 5
02 - INTRODUÇÃO... 6
03 - VISTORIA ... 7
3.1 - PRIM EIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA ... 7
3.1.1 - Municipio de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ…..………. 7
3.1.2 - Mapa de Localização do Imóvel………... 8
3.1.3 - Características do Logradouro………...8
3.1.4 - Circunvizinhança………... 9
3.1.5 - Infra-Estrutura Urbana……… 10
3.2 - CARACTERÍSTICAS DO AVALIA NDO ... 11
3.2.1 - Características Físicas do Terreno………. 11
3.2.2 - Lei de Zonea mento……… 11
3.2.3 - Características Físicas das Edificações……… 12
3.3 - ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ ... 16
04 - METODOLOGIA ... 17
4.1 - SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA ... 17
4.1.1 - Método Comparativo Direto de dado de Mercado – Terreno………. 18
4.1.2 - Método da quantificação de custo – Construções……….19
05 - AVALIAÇÃO... 21
5.1 - TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO ... 21
5.2 - CONCEIT O DOS VALORES... 21
5.2.1 - Valor………. 21 5.2.2 - Valor do Terreno……… 22 5.2.3 - Valor do Imóvel……….. 27 06 - CONCLUSÃO ... 31 07 - ENCERRAMENTO ... 32 ANEXOS I ELEMENTOS PESQUISADOS... 33 II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA... 35
III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ... 41
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 03 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
01
INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL
C O NSULENTE: Petrobras Distribuidora S/A C LIENTE: Posto Itacorumbá
P RO PRIETÁRIOS: José Antônio Curitiba Orem T IP O DO IMOVEL: Urbano
M A TRÍCULA: 916 C O MARCA: Registro Geral de Imóveis de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ USO E O C UPAÇÃO: Comercial - Posto de Combustível
LO CALIZAÇÃO: RJ-121, Km 17,5 – Morro Azul
M UNIC ÍPIO: Engenheiro Paulo de Frontin EST ADO: Rio de janeiro
IP T U: 0005173
FINA LIDADE: Crédito
O BJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada
Á REA T ERRENO: 3.344,00m² Á REA C ONSTRUÍDA 625,00m² Á REA A V ERBA DA 235,49m² C O O RDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 22°28'39.39"S43°34'45.70"W Á REA REGULARIZADA 235,00m²
VALORES
VALOR DE MERCADO R$ 805.000,00
(Oitocentos e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA R$ 645.000,00
(Seiscentos e quarenta e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 483.000,00
(Quatrocentos e oitenta e três mil reais)
GRA U DE LIQUIDEZ: Médio
DA TA BASE Setembro/2013
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 04 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO
QUANTO AOS REGISTROS E AVERBAÇÕES JUNTO AO CRI DA COMARCA
O Princípio da Continuidade é um dos efeitos constitutivos do registro de imóveis, pois nenhum assento registral poderá ser efetuado sem a prévia menção do título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões.
OBS: De acordo com a matrícula atualizada o imóvel avaliando, encontra-se livre de ônus penhoras e hipotecas.
QUANTO A REGULARIDADE DE ÁREA CONSTRUÍDA
De acordo com a vistoria realizada no imóvel, foram consideradas para efeitos de cálculo as seguintes informações:
Área construída estimada “in loco” 625,00m²
Área construída averbada em matrícula 0,00m²
Área construída regularizada na prefeitura 235,49m²
OBS: O proprietário do imóvel objeto de análise deverá providenciar a regularização da área construída junto ao CRI e a municipalidade.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 05 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
1.2 RESSALVAS
Importante ressaltar que para o presente trabalho, consideramos a documentação fornecida pela solicitante como boa e válida, não tendo sido realizados trabalhos de medições de campo para regularização de área e estudo de cadeia dominial para identificação de título de origem.
Em nossas conclusões, considerou-se que o imóvel descrito em matrícula corresponde ao vistoriado. Por fugirem do escopo deste trabalho nenhum estudo de natureza legal ou ambiental foi realizado para a propriedade em questão.
Os valores apresentados neste laudo, não contemplam os tributos e/ou custos para a realização de trabalhos de medição e regularização junto à municipalidade.
Por determinação da Consulente, não foram considerados para o presente trabalho quaisquer estudos que envolvam valores relacionados ao Fundo de Comercio, bem como Máquinas / Equipamentos / Móveis e Utensílios.
A CAMPUS VALORE CONSULTORIA PATRIMONIAL LTDA não possui qualquer espécie de vínculo com o(s) proprietário(s) ou empregado(s) do imóvel avaliando, portanto não existindo qualquer tipo de interesse financeiro inclusive nos valores atribuídos ao presente trabalho.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 06 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
02
INTRODUÇÃO
De acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1, Avaliação de Bens é a “Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1 é definido como “Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem”.
A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, através da NBR 14.653 em suas partes: 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis
Urbanos, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
O presente trabalho foi dividido em três partes fundamentais: Primeira Parte - VISTORIA COMPROBATÓRIA
Segunda Parte - METODOLOGIA Terceira Parte - AVALIAÇÃO
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 07 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
03
VISTORIA
3.1 PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001, vistoria é a “constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”.
Inspecionou-se “in situ” o imóvel alcançado pelo estudo, indicando suas principais características físicas, bem como análises na circunvizinhança de forma a enquadrar as características do imóvel ao contexto urbano e mercadológico ao qual pertence. Para tanto foram estudados aspectos de localização, físicos, econômicos, de uso e ocupação do solo, de infra-estrutura urbana e de equipamentos comunitários e de serviços à população.
A vistoria foi realizada dia 02/09/2013, acompanhado pelo Sra. Suzi, tel.: (24) 8122 2058 / 2468 2091, contato indicado pelo solicitante.
3.1.1 Municipio de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ
Engenheiro Paulo de Frontin é um município brasileiro
do estado do Rio de Janeiro. O município possui apenas uma indústria de médio porte, especializada em fabricação de artefatos de borracha, e outras indústrias de pequeno porte, com a especialidade de produção de fogos de artifícios, além de pequenas confecções, gráficas, produção de laticínios, doces artesanais, entre outras. (Fonte: Wikipédia)
FONTE IBGE
Características Geográficas do Município
Área 139,008 km²
População 13 239 hab.
Densidade 95,24 hab./km²
Altitude 395 m
Clima Tropical de Altitude Cwa
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 08 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.1.2 Mapa de Localização do Imóvel
Imagem de Satélite - Localização
Coordenada de localização 22°28'39.39"S43°34'45.70"W
3.1.3 Características do Logradouro
Denominação RJ-121
Classificação Expressa
Intensidade do tráfego Média
Sentido do tráfego Dupla
Topografia Plano
Pavimentação Asfalto
Conservação Boa
Acessibilidade Boa
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 09 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.1.4 Circunvizinhança
Ocupação Imóveis comerciais e residenciais predominantemente horizontais
Densidade de Ocupação Média
Padrão Econômico Médio
Categoria de Uso Predominante Comercial e residencial
Vocação Comercial
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 010 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.1.5 Infra-Estrutura Urbana
DESCRIÇÃ O Sim Não
Energia domiciliar X Iluminação pública X Pavimentação X Guias e sarjetas X Arborização X Gás encanado X Rede telefônica X
Rede de água – Poços artesianos X
Rede de esgoto X
Rede de águas pluviais X
Condução coletiva X Coleta de lixo X Comércio local X Escola X Correio X Igreja X Assistência médica X Recreação X Bancos X
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 011 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.2 CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO
3.2.1 Características Físicas do Terreno
A área de terreno totalizando 3.344,00m² apresenta as seguintes características físicas:
Características
Topografia: Plana
Superfície: Seca
Nivelamento: Ao nível do logradouro de situação
Solo: Aparentemente firme
Formato: Irregular
Testada: Esquina
3.2.2 Lei de Zoneamento
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 012 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.2.3 Características Físicas das Edificações
Na vistoria realizada, constatou-se que o avaliando possui área construída estimada de 625,00m² em estado de conservação entre novo e regular, descritas a seguir:
EDIFICA ÇÃ O 1 – Cobertura de A bastecimento
Área Construída: (estimada) 210,00m²
Idade Aparente: 10 anos
Estado de Conservação: Regular
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Metálica
Cobertura: Metálica com forro em PVC
Benfeitoria – Pavimentação Externa
Área Construída: 600,00m2
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 013 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
EDIFICA ÇÃ O 2 – Salas Comerciais
Área Construída: 235,00m²
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Pavimentos: 01
Subdivisão: Lanchonete, loja de materiais construção, troca de óleo, escritório, vendas, banheiro e cozinha.
Tipo de Construção: Salas comerciais
Estrutura: Concreto
Fechamento Lateral: Alvenaria
Cobertura: Laje
Apoio da Cobertura: Alvenaria
Revestimento Externo: Pintura acrílica
Pé Direito: -
Pisos: Cerâmica
Paredes internas: Pintura acrílica
Forros: Gesso
Esquadrias: Metálica e vidro
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 014 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
EDIFICA ÇÃ O 3 – Galpão
Área Construída: 180,00m2
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Pavimentos: 01
Subdivisão: 04 boxes
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Concreto
Fechamento Lateral: Alvenaria
Cobertura: Laje e telha metálica
Apoio da Cobertura: Alvenaria e madeira
Revestimento Externo: - Pé Direito: - Pisos: Concreto Paredes internas: - Forros: - Esquadrias: - Portas: -
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 015 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
Licenciamento (n°) P rocesso 201885/01 Data da Instalação (posto) 12 anos
Lav agem de v eículos S im N ° de boxes 01
Troca de óleo: S im N ° de boxes 01
O utros serv iços Borracharia Bar / Lanchonete E stacionamento Loja de conv eniência Restaurante X Lojas Especificação de P r odutos e T anques
Tipo de combustív el N ° de
tanques C apacidade de estocagem A no de instalação Data de troca dos tanques
G asolina 01 15.000 l
Á lcool 01 15.000 l
Diesel 01 15.000 l
S upra 01 10.000 l
G asolina 01 15.000 l
Fontes de água utilizadas para abastecimento Rede P ública
P avimentação do P átio C oncreto /asfalto
Destino dos despejos líquidos pr evistos Tratamento indiv idual e galerias pluv iais Resíduos Sólidos
E mbalagem de Ó leo Lubrificante, F iltros de óleo, ar e combustív eis, Ó leo lubrificante usado, A reia e lodo de separadores, O utros resíduos
(lanchonete, etc...) O bser vações Ger ais
E xiste drenagem na área de abastecimento? S im E xiste sistema de coleta de águas pluv iais? S im A ocupação está de acordo com o zoneamento municipal? S im
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 016 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
3.3 ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ
A região do avaliando apresenta vocação econômica comercial, de acordo com o levantamento e a dimensão das áreas que ocupam a região. A ocupação do bairro é predominantemente horizontal com média densidade e padrão econômico médio que caracterizam a sua ocupação.
O avaliando está inserido na RJ-121, logradouro caracterizada como expressa. De bom acesso, com sentido de tráfego duplo e alta trafegabilidade de veículos. Em nossas pesquisas existem ofertas de terrenos ao entorno do avaliando, onde o preço do m² pode variar de R$ 50,54 a R$ 93,86 / m² dependendo da localização e aproveitamento. O mercado imobiliário encontra-se estável, existindo ofertas e poucas transações imobiliárias, principalmente para imóveis comerciais.
O departamento de pesquisa da Campus Valore realizou um estudo dos valores praticados em negociações imobiliárias com o objetivo de demonstrar a realidade dentro do cenário mercadológico local. A oferta de imóveis com as mesmas características é razoável. A determinação dos valores para o imóvel foi, portanto, baseada em no aproveitamento de área, infra-estrutura de apoio a produção, topografia, localização e acessibilidade.
O imóvel avaliando, de acordo com a sua topografia, a ocupação para a região e acessibilidade, está inserido dentro do contexto regional, resultando dessa forma uma média liquidez junto ao mercado imobiliário local.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 017 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
04 METODOLOGIA
4.1 SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA
Existem, na prática, vários enfoques metodológicos independentes que podem empregar-se nas avaliações de bens de imóveis, para determinar os valores de mercado.
Recomendam as normas os seguintes métodos:
[a] Comparativo Direto de Dados de Mercado (Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra);
[b] da Capitalização da Renda (Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis);
[c] Evolutivo (Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização);
[d] Involutivo (Identifica o valor dos bens, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto); e
[e] os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento
onde os procedimentos avaliatórios usuais junto com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
O método de avaliação empregado consiste em comparar as características do imóvel sujeito ao estudo, com outros dos quais se conhece valor de mercado.
O valor utilizado na comparação inclui, não só o custo do imóvel propriamente, mas também fatores, como o interesse na compra da unidade, sobre a base de suas características principais, e outros fatores.
Em nossas conclusões, adotamos o “Método comparativo direto de dados de Mercado e o Método Evolutivo ”.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 018 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
4.1.1 Método Comparativo Direto de dado de Mercado - Terreno
No presente trabalho, utilizamos os fatores de homogeneização calculados conforme item 8.2.1.4.2., da Norma NBR 14653-2, por metodologia científica, que refletem, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Para a determinação do Valor Unitário do Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado foram utilizados os seguintes parâmetros:
PREÇO À VISTA E FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,
considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento, a este desconto denomina-se fator de fonte ou fator oferta (Ff).
SITUAÇÃO PARADIGMA: Os terrenos pesquisados terão ainda entre si e com o imóvel avaliando
diferenças, que impossibilitam a comparação direta entre seus unitários. Para tanto temos que trazê-los para um denominador comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos.
Para que seja dado início a homogeneização é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de comparação as variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com a situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de correção.
FATORES ANALISADOS
MULTI-TESTADA
Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua localização. Meio de quadra 1,00
Esquina 1,05
Frentes Múltiplas 1,10 TOPOGRAFIA
Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando, de acordo com a sua topografia.
Plano 1,00
Em declive 0,95
Em aclive 0,90
NIVELAMENTO
Transposição dos dados em função do nível ao logradouro que se encontra o terreno.
Ao nível 1,00
Acima do nível 0,95 Abaixo do nível 0,95
FATOR TRANSPORTE Baseado na escala de valores que varia de 50 a 150 (notas atribuídas ao local)
A expressão de cálculo para a aplicação dos fatores, após a incidência do fator Oferta:
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 019 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
4.1.2 Método da quantificação de custo - Construções
Para a determinação do valor das construções será utilizado o estudo dos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2.002/2.007, devidamente adaptado para a região onde está situado o avaliando.
Os referidos valores foram obtidos com base em amplas pesquisas junto a arquitetos, engenheiros, construtores e incorporadores, subtraindo o valor do terreno dos valores globais da venda dos mesmos, sendo apresentados no aludido estudo em expressões da forma “Val. Unit. = R8N x li a lm” onde “li” e “lm” são respectivamente os multiplicadores mínimos e máximos determinados quando da análise do mercado imobiliário e “R8N” corresponde ao Custo Unitário Básico mensalmente divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON),
“R8N” - Agosto/13 = R$ 1131,11 /m²
Critério de Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado, o critério especificado para a determinação da depreciação é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
onde:
• R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 020 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas.
Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação
A Novo F Entre reparos simples e importantes B Entre novo e regular G Reparos importantes
C Regular H Entre reparos importantes e sem valor D Entre regular e reparos simples I Sem valor
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 021 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
05 AVALIAÇÃO
5.1 TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as diretrizes fixadas na Parte I e Parte II da NBR 14653 de 2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001 avaliação de bens é “Análise Técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”, ou seja, a atividade de avaliação consiste em expressar em termos econômicos o valor de um bem (ou grupo de bens) a um dado momento, de acordo com um conjunto de premissas e metodologias que são próprias.
5.2 CONCEITO DOS VALORES
5.2.1 Valor
A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de avaliação:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Ou seja, corresponde à: “Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação.”
Valor de Ordem de Venda “É o valor pelo qual um ativo pode ser convertido em dinheiro em prazo menor
que o apresentado no mercado. Ele é estabelecido levando-se em consideração as suas características técnicas, sua especialização ou adaptabilidade, aparência, apelo junto ao mercado, prazo para comercialização, entre outros fatores relevantes.
Valor de Liquidação Forçada “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor
que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 022 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
5.2.2 Valor do Terreno
Para a determinação do valor do terreno foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Foram realizadas pesquisas na região onde está inserido o imóvel objeto de análise, com a finalidade de investigar terrenos disponíveis para venda.
O campo amostral utilizado para a determinação do valor do terreno é composto por 4 (quatro)elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos.
Na tabela de homogeneização abaixo, foram considerados fatores como área, testada, nivelamento e a topografia. C o m p a ra ti v o F a to r F o n te Área (m²) Oferta (R$) Benfeitoria s (R$) Valor Unitário (R$/m²)
FATORES EM RELAÇÃO AO AVALIANDO
Valor Unitário Homog. (R$/m²) F a to r M u lt i T e s ta d a F a to r T e s ta d a F a to r Á re a F a to r T ra n s p o rt e F a to r T o p o g ra fi a F a to r N iv e la m e n to F a to r H o m o g . 1 0,90 1.000,28 495.000,00 313.794,53 131,67 1,100 1,000 0,860 0,70 1,00 1,00 0,66 86,90 2 0,90 18.890,00 1.200.000,00 73.369,77 53,29 1,100 1,000 1,242 1,15 1,00 1,00 1,50 79,69 3 0,90 10.000,00 250.000,00 - 22,50 1,100 1,000 1,147 1,31 1,00 1,00 1,56 35,08 4 0,90 10.898,00 1.100.000,00 - 90,84 1,100 1,000 1,159 0,70 1,00 1,00 0,96 87,13
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 023 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
GRÁFICOS 20,0 0 40,0 0 60,0 0 80,0 0 100,00 120,00 140,00 - 20,0 0 40,0 0 60,0 0 80,0 0 100,00 120,00 140,00 U n it á ri o O b s e rv a d o ( R $ /m ²) Unitário Estimado (R$/m²)
Unitário Observado x Unitário Estim ado
-100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Resíduos Relativos
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 024 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
Adotamos a seguinte expressão: × − = ( 1, /2) 0,5 0 n S a n t E onde: n = nº de elementos a = 20% (100 - 80) (incerteza) S = desvio padrão sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade. O intervalo de confiança é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese:
−
=
−
5 , 0)
(
)
1
(
n
S
q
M
n
t
No E lementos: 4 No E lementos S aneados: 3 S omatório 288,80 S oma S aneada: 253,72M édia: 72,20 M édia S aneada: 84,57 Limite Inferior: 50,54 Desv io P adrão: 4,23
Limite S uperior: 93,86 t. student 1,8856
U nitário homogeneizado 84,57 Interv alo de C onfiabilidade Inferior 79,97 -5% U nitário adotado: 89,18 Interv alo de C onfiabilidade S uperior 89,18 5%
Onde:
n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 025 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
VALOR DO TERRENO
Multiplicando-se o valor unitário pela área de terreno, tem-se o seguinte valor:
Valor Unitário= R$ 89,18/m²
VT = Vu x At = R$ 89,18 x 3.344,00 = R$ 298.206,04
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 026
P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
5.2.3 VALOR DAS EDIFICAÇÕES
Item Descrição Área
(m²) R8N I Unitário Nov o (R$/m²) Idade Estimada (anos) Vida Útil (anos) % da Vida Estado de cons. Fator K Coef. de Deprec Unitário Deprec (R$/m²) Custo de Reprodução (R$) Custo de Reprodução Depreciado (R$) Edificações 1 Cobertura de Abastecimento 210,00 1131,11 0,600 678,67 10,00 50,00 20% c 0,858 0,872 591,93 142.519,86 124.305,82 2
Escritório/ Loja/ Lanchonete/ Banheiros/ Vestiário/ T roca de
Óleo 235,00 1131,11 1,206 1.364,12 15,00 70,00 21% c 0,851 0,881 1.201,52 320.567,89 282.356,19 3 Galpão 180,00 1131,11 0,360 407,20 15,00 60,00 25% c 0,823 0,858 349,38 73.295,93 62.887,91 Total Edificações 625,00 536.383,67 469.549,92 Benfeitorias 1 Pavimentação 600,00 1,000 70,00 15,00 60,00 25% c 0,823 0,858 60,06 42.000,00 36.036,00 Total Benfeitorias 42.000,00 36.036,00 Total Custos 578.383,67 505.585,92
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 027 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
5.2.4 Valor do Imóvel
Determinação do Valor TOTAL DO IMÓVEL:
Valor do Imóvel – ( Vi = VT + VE )
Valor do Terreno (VT) R$ 298.206,04
Valor das Edificações (VE) R$ 505.585,92
Fator Comercialização 1,00
Arredondando:
VALOR DO IMÓVEL- R$ 805.000,00 (Oitocentos e cinco mil reais)
DATA BASE: Setembro de 2013
Para os Valores de Ordem de Venda e Liquidação Forçada, foram utilizados os percentuais de 80% e 60% respectivamente em relação ao valor de mercado, de acordo com o mercado vigente no município.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 028 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
5.2.5 Classificação do Laudo Avaliatório
ANÁLISE DO TERRENO
T abela 4 - Gr aus de Fundamentação - Utilização do Tratamento por Fatores
Item Descr ição Gr au P ontuação
III II I
1 C aracterização do imóv el av aliando
C ompleta quanto a todas as v ariáv eis analisadas
C ompleta quanto aos fatores utilizados no tratamento
A doção de situação
paradigma 2
2 C oleta de dados de mercado
C aracterísticas conferidas pelo autor do laudo C aracterísticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo
P odem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
2
3
Q uantidade mínima de dados de mercado efetiv amente utilizados
12 6 1 1
4 Identificação dos dados de mercado
A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados analisadas, com foto A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados analisadas A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados correspondente aos fatores utilizados
1
5 E xtrapolação conforme B.5.2. N ão admitida A dmitida para apenas uma v ariáv el A dmitida 1 6
Interv alo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1
T O T A L 8
- Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do Laudo na modalidade completa.
- Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do Laudo deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela 5.
T abela 5 - Enquadr amento do laudo segundo seu gr au de fundamentação por tr atamento por fator es
Item Gr aus III II I
P ontos 1 5 9 6
1 Itens obrigatórios no grau correspondente
Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Portanto,
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 029 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
ANÁLISE DAS BENFEITORIAS
T abela 7 – Gr aus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitor ias
Item P ontuação Descr ição Gr aus
III II I
1 2 E stimativ a de C usto Direto
P ela elaboração de orçamento, no mínimo sintético
P ela utilização de custo unitário básico
para projeto semelhante ao projeto padrão
P ela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os
dev idos ajustes 2 1 BDI C alculado Justificado A rbitrado
3 2 Depreciação F ísica
C alculada por meio de lev antamento de
custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de nov o
C alculado por métodos técnicos
consagrados, considerando-se idade, v ida útil e
estado de conserv ação
A rbitrada
T otal 5 Laudo enquadr ado no Gr au II
T abela 6 - Gr aus de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descr ição Gr au
III II I
1
A mplitude do interv alo de confiança de 80% em torno do v alor central da estimativ a
<= 30% 30% - 50% > 50%
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 030 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
M ÉT O DO EV O LUT IV O
T abela 1 1 – Gr aus de Fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item P ontuação Descr ição
Gr aus III II I 1 2 E stimativ a do Terreno G rau III de fundamentação no método comparativ o ou no ev olutiv o G rau II de fundamentação no método comparativ o ou no ev olutiv o G rau I de fundamentação no método comparativ o ou no ev olutiv o
2 2 E stimativ a dos C ustos de Reedição G rau III de fundamentação no método da quantificação do custo G rau II de fundamentação no método da quantificação do custo G rau I de fundamentação no método da quantificação do custo 3 1 F ator de C omercialização Inferido em mercado
semelhante Justificado A rbitrada
T otal 5 Laudo enquadr ado no Gr au II
O presente trabalho é classificado como "GRAU I" quanto à Fundamentação e "GRAU III" quanto à Precisão do valor do terreno, com intervalo de confiabilidade de 5%, conforme a pontuação atingida que segue em anexo a este relatório.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 031 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
06 CONCLUSÃO
Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores:
FINA LIDADE: Crédito
O BJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada
Á REA T ERRENO: 3.344,00m² Á REA C ONSTRUÍDA 625,00m² Á REA A V ERBA DA 235,49m² C O O RDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 22°28'39.39"S43°34'45.70"W Á REA REGULARIZADA 235,00m²
VALORES
VALOR DE MERCADO R$ 805.000,00
(Oitocentos e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA R$ 645.000,00
(Seiscentos e quarenta e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 483.000,00
(Quatrocentos e oitenta e três mil reais)
GRA U DE LIQUIDEZ: Médio
DA TA BASE Setembro/2013
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 032 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
07 ENCERRAMENTO
Este Laudo que consta de 31 (Trinta e uma) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada.
O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo:
I. Elementos Pesquisados;
II. Documentação Fotográfica;
III. Documentação do Imóvel.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 033 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 034 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
Comparativ o 1
Endereço: Av. Laurita
Área Terreno: 1.000,28 m² Frente: m
Área Construída: 250,00 m² Topografia: Plano 1
Preço: R$ 495.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Braz Imóveis (24) 2484-3585
Valor Unitário: 131,6686028 /m²
Observações:
Comparativ o 2
Endereço: Rua Zeca Leal, 566 - 22°26'54.14"S 43°27'43.66"W
Área Terreno: 18.890,00 m² Frente: m
Área Construída: 410,00 m² Topografia: plano 1
Preço: R$ 1.200.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Corretores Associados (41) 3077-6238
Valor Unitário: 53,289054 /m²
Observações:
Comparativ o 3
Endereço: Rua Mantiqueira
Área Terreno: 10.000,00 m² Frente: m
Área Construída: - m² Topografia: Plano 1
Preço: R$ 250.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Ivone Miguez Imobiliária - Ubiratan (24) 2485-0377
Valor Unitário: 22,5 /m²
Observações:
Comparativ o 4
Endereço: Al. Frei Henrique - próximo ao Lago Javary
Área Terreno: 10.898,00 m² Frente: m
Área Construída: - m² Topografia: plano 1
Preço: R$ 1.100.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: JLM Imóveis - José Carlos (21) 9987-7793
Valor Unitário: 90,8423564 /m²
Observações:
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 035 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 036 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
FOTO - 1
Descrição – Fachada do imóvel avaliando FOTO - 2
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 037 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
FOTO - 3
Descrição – Salas comerciais FOTO - 4
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 038 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
FOTO - 5
Descrição – Vista interna loja de construção FOTO - 6
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 039 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
FOTO - 7
Descrição – Galpão FOTO - 8
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 040 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568
FOTO - 9
Descrição – Vista interna do galpão FOTO - 10
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The S quare) – Bl.A – S l.431 – G ranja Viana – C otia – S P – C EP 06709-015 P ág. 041 P A BX/ FAX: (11) 4617-4242 w w w.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 103568