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D E A V A L I A Ç Ã O

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Academic year: 2021

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(1)

Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível – Foro Regional VI – Penha de

França/SP

Processo: - № 1009253-15.2016.8.26.0008

MARCIO MONACO FONTES, Perito Judicial,

devidamente habilitado e honrado com a sua nomeação para atuar nos

Autos de Execução de Título Extrajudicial, movido por MARIA HELENA

MARTORELLI TURCI, em face de LAUDICEA COSTA DA SILVA E OUTROS,

em curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos, vistorias,

análises e exames necessários para a determinação do valor de mercado

do imóvel situado à Rua Dias Arenso, nº 48

– Parque Boa Esperança –

São Paulo/SP, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência

apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte:-

L A U D O

P E R I C I A L

D E A V A L I A Ç Ã O

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(2)

SUMÁRIO

I

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 4

II

VISTORIA ... 5

II.1

Situação e Características Gerais ... 5

II.2

Zoneamento ... 9

III

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ... 11

III.1

Terreno ... 11

III.2

Benfeitorias ... 13

III.2.i

Benfeitoria 01 – Residência Principal ... 13

III.2.ii

Benfeitoria 02 – Térreo ... 30

III.2.iii

Benfeitoria 03 – Galpão ... 38

III.2.iv

Benfeitoria 04 – Cobertura ... 42

IV

CRITÉRIOS E METODOLOGIAS ... 45

IV.1

Método Evolutivo ... 45

IV.2

Método Comparativo ... 47

IV.3

Tratamento por fatores ... 49

IV.4

Zonas de características homogêneas ... 53

IV.5

Verificação do Grau de Ajustamento ... 54

IV.6

Grau de precisão ... 55

IV.7

Método Ross/Heidecke ... 56

V

AVALIAÇÃO ... 59

V.1

Obtenção do valor metro quadrado do Terreno... 59

V.1.i

Pesquisa de Campo ... 59

(3)

V.1.i

Grau de Precisão ... 75

V.1.ii

Grau de Fundamentação: ... 76

V.2

Valor do Terreno ... 78

V.3

Valor das Benfeitorias ... 79

V.3.i

Benfeitoria 01 ... 80

V.3.ii

Benfeitoria 02 ... 81

V.3.iii

Benfeitoria 03 ... 82

V.3.iv

Benfeitoria 04 ... 83

VI

VALOR TOTAL DO IMÓVEL ... 84

VI.1

Grau de Fundamentação ... 85

VII

ENCERRAMENTO ... 86

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(4)

I

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o

valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital

Benfeitoria, situado à Rua Dias Arenso, nº 48 – Parque Boa Esperança – São

Paulo/SP, matriculado sob o № 75.302, junto ao 9º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo e com inscrição cadastral nº 194.041.0002-0.

Na imagem abaixo, tem-se o mapa de logradouros da

região, onde nota-se a localização do imóvel avaliando.

Acima, temos uma imagem do Google Maps , onde foi possível identificar o imóvel avaliando, indicado pela seta vermelha, bem como as ruas que o circunvizinham.

(5)

II

VISTORIA

Inicialmente destaca-se que, este Profissional procedeu

com o agendamento da vistoria ao imóvel objeto com a devida

antecedência, via e-mail às partes, em cumprimento ao disposto do art. 474

– A do CPC, informando data e horário da realização dos trabalhos.

Em continuidade, após minudente estudo da matéria,

procedeu-se à vistoria no entorno do imóvel, observando a disposição do

mesmo, vias de acesso, assim como demais detalhes de interesse a mais

completa e perfeita conceituação de seu correto valor, bem como no

intuito de atender e honrar a missão que lhe foi designada, desta forma,

passa a descrever e avaliar o objeto da lide.

II.1

Situação e Características Gerais

O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o

valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital

Benfeitoria, situado à Rua Dias Arenso, nº 48 – Parque Boa Esperança – São

Paulo/SP, matriculado sob o № 75.302, junto ao 9º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo e com inscrição cadastral nº 194.041.0002-0.

Na imagem abaixo, tem-se uma imagem aérea da região,

onde nota-se a localização do imóvel avaliando.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

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Na ilustração acima, tem-se uma fotografia aérea onde foi possível identificar o imóvel em questão, conforme indicado com o retângulo vermelho. Ao lado, tem-se uma tomada aérea onde se observa o imóvel avaliando com uma maior proximidade.

De acordo com o Sistema de Posicionamento Global,

conhecido por GPS (do acrônimo do inglês Global Positioning System), é um

sistema de posicionamento por satélite, utilizado para determinação da

posição de um receptor na superfície da Terra ou em órbita. O sistema GPS

pode ser utilizado por qualquer pessoa, gratuitamente, necessitando apenas

de um receptor que capte o sinal emitido pelos satélites. O receptor capta os

sinais emitidos pelos satélites e calcula a sua posição com base nas

distâncias a estes, a qual é dada por latitude e longitude, coordenadas

geodésicas referentes ao sistema WGS84.

(7)

Os receptores de GPS de hoje são extremamente precisos,

onde certos fatores atmosféricos e outras fontes de erro podem afetar a

precisão de receptores de GPS. Após a aquisição dos satélites, os sinais são

mantidos até mesmo em mata densa ou locais urbanos, com edifícios altos.

O receptor de 12 canais paralelos da GARMIN é rápido

para localizar os satélites e são precisos numa faixa de 15 metros em média,

sendo assim, utilizando um receptor da marca Garmin, modelo Etrex, foi

coletado em frente ao imóvel em questão, o ponto de coordenadas

geodésicas como segue:

Latitude

:- 23°36'4.58"S

Longitude

:- 46°27'16.46"

Precisão do Ponto

:- 15 metros

O imóvel

in-situ possui frente para a Rua Dias Arenso, nº

48, a qual é dotada dos seguintes melhoramentos públicos:

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Item Melhoramento conforme art. 32 § 1º do CTN Melhora mento existente Melhoramento

não existente Observação I Meio fio ou calçamento, com

canalização de águas pluviais. X

II Abastecimento de água. X

III Sistema de esgotos e fossa

séptica. X

IV Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para

distribuição domiciliar.

X

V Escola primária ou posto de saúde (distância máxima de 3

Km)

X

A tabela acima demonstra os melhoramentos públicos existentes na via.

Acima, temos uma ilustração da Rua Dias Arenso, para qual o imóvel avaliando faz frente, onde nota-se os melhoramentos públicos existentes na via.

(9)

II.2

Zoneamento

A Lei de Zoneamento 16.402, de 22 de Março de 2016,

estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, dispõe

sobre o parcelamento que disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do

Município de São Paulo, identifica e classifica, a região onde localiza-se o

imóvel avaliando, como ZMa

– Zona Mista ambiental–, na qual,

genericamente, possui as seguintes características, dimensionamento,

ocupação e aproveitamento do terreno:

Acima, nota-se o quadro de parâmetros de parcelamento do solo, referente ao zoneamento de São Paulo.

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Acima, nota-se o quadro de parâmetros de ocupação, referente ao zoneamento de São Paulo.

Na ilustração acima, tem-se parte da planta de Zoneamento de São Paul o, onde foi possível identificar a região na qual está situado o imóvel objeto, através do círculo vermelho, bem como sua classificação, como sendo ZMa – Zona Mista ambiental.

(11)

III

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

III.1

Terreno

Após a devida vistoria in-situ, foram colhidos os elementos

necessários para descrição da área em questão, a qual possui formato

regular, com frente para a Rua Dias Arenso, colhendo documentação

fotográfica para melhor subsidiar este Trabalho: -

Área Total... 250,00 m²

Topografia ... Plana

Formato ... Regular

Consistência ... Seca

Acessibilidade ... Direta

Na imagem acima, tem-se uma tomada da testada do imóvel, onde nota-se a acessibilidade direta do terreno em relação a Rua Dias Arenso.

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(12)

Por

conseguinte,

observou-se

ainda

a

descrição

perimétrica do imóvel, contida na matrícula

№ 75.302, do 9° CRI de São

Paulo , às fls. 244/248, a qual vem descrita a seguir:

(...) um terreno, situado à Rua Dias Arenso , antiga Rua 27

lote 02 da quadra 29. Parque Boa Esperança, em Itaquera,

medindo 10,00ms de frente, por 25,00ms da frente aos fundos

do lado direito de quem da rua olha o terreno, confrontando

com o lote 01, pelo lado esquerdo visto da mesma posição

supra, confrontando com o lote 3, e 10,00ms nos fundos

confrontando com o lote 20, encerrando a área de 250,00m2,

matrícula nº. 75.302, ficha 01

– 9º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo (...) .

Desta forma, diante da descrição perimétrica contida na

matricula, é possível identificar que o imóvel avaliando possui uma área total

de terreno equivalente 250,00 m² (duzentos e cinquenta metros

quadrados).

(13)

III.2

Benfeitorias

De

acordo com o estudo Edificações Valores de Venda –

2017

, encontra-se erigida no terreno Sub-Judice 03 (três) benfeitorias, as

quais foram classificadas, descritas e medidas, assim:

III.2.i

Benfeitoria 01 – Residência Principal

- Padrão

Casa Padrão Médio

- Estado de conservação

Necessitando de Reparos Simples

- Idade aparente

25 (vinte e cinco) anos

- Área construída

181,64 m² (cento e oitenta e um metros quadrados e sessenta e quatro

decímetros quadrados) – de acordo com medição in loco

- Descrição

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um

dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico,

pincipalmente no tocante aos revestimentos internos, Compostas geralmente de

sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiros, cozinha,

dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos.

Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente,

Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas

em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou

revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

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normalmente pintadas a látex sobre embolo ou reboco, usualmente com

aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal .A residência possui

a seguinte distribuição, conforme croqui abaixo:

Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.

(15)

Suíte 01

A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto

revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.

Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

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(16)

WC – Suíte 01

O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material

cerâmico, box em vidro e janela em alumínio e vidro .

(17)

Acima e abaixo tem-se o banheiro onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

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Sala de estar

A sala de estar apresenta piso e rodapés cerâmicos, paredes revestidas com

massa fina pintada, detalhes com espelhos e pedras, teto revestido com

gesso e janela de vidro.

(19)

Varanda

A varanda apresenta piso cerâmico paredes revestidas com pedras, teto

revestido com massa fina pintada, porta de madeira e guarda corpo em

alumínio e vidro.

Acima e abaixo tem-se a varanda onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

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Dormitório

O dormitório apresenta piso cerâmico, paredes revestidas com massa fina

pintada, teto revestido com gesso, janela de alumínio e vidro e porta de

madeira.

(21)

Cozinha

A cozinha apresenta paredes e piso totalmente revestidos por material

cerâmico, janela de vidro, teto revestido com gesso e porta de madeira.

Acima e abaixo tem-se a cozinha, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

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(22)
(23)

Suíte 02

A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto

revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.

Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(24)

WC – Suíte 02

O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material

cerâmico, box em vidro, porta de madeira, teto revestido com gesso e janela

em vidro.

(25)

Suíte 03

A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto

revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.

Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

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(26)
(27)

WC – Suíte 03

O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material

cerâmico, box em vidro, porta de madeira, teto revestido com gesso e janela

em vidro.

Acima e abaixo tem-se o banheiro, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(28)

Lavanderia

A lavanderia apresenta piso e paredes totalmente revestidos com material

cerâmico, teto revestido com gesso e porta de vidro.

(29)

Acima tem-se a lavanderia, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

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(30)

III.2.ii

Benfeitoria 02 – Térreo

- Padrão

Galpão Padrão Simples

- Estado de conservação

Necessitando de Reparos Simples

- Idade aparente

25 (vinte e cinco) anos

- Área construída

217,12 m² (duzentos e dezessete metros quadrados e doze decímetros

quadrados) – de acordo com medição in loco

- Descrição

Com um pavimento ou mais, podendo ter divisões internas para escritórios,

mezaninos ou outras dependências. Projetados para vãos de proporções médias,

em geral até dez metros, em estrutura metálica ou de concreto e fechamentos

com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto. Coberturas de telhas de barro ou

de fibrocimento sobre tesouras de madeira ou metálicas, geralmente com forro.

Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, ou sem

revestimento

(31)

A benfeitoria possui a seguinte distribuição, conforme

croqui abaixo:

Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(32)

Garagem

A garagem apresenta piso cerâmico, paredes e teto revestidos com massa

fina pintada e portão de ferro.

(33)

WC

Os banheiros apresentam piso e paredes com revestimento cerâmico e

porta de madeira.

Acima e abaixo tem-se os banheiros onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

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(34)
(35)

Salão - Garagem

O salão apresenta paredes parcialmente revestidas com massa fina,

revestimento cerâmico e parte sem revestimento, piso cerâmico, teto com

pintura sobre a laje, portão de ferro e janelas de vidro.

Acima e abaixo tem-se o salão, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(36)
(37)

Acima e abaixo tem-se o salão, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(38)

III.2.iii

Benfeitoria 03 – Galpão

- Padrão

Galpão Padrão Econômico

- Estado de conservação

Necessitando de Reparos Simples

- Idade aparente

25 (vinte e cinco) anos

- Área construída

175,30 m² (cento e setenta e cinco metros quadrado e trinta decímetros

quadrados) – de acordo com medição in loco

- Descrição

Com um só pavimento e vãos de pequenas proporções, podendo chegar até dez

metros, fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto, podendo ou

não ser totalmente vedados. Cobertura em telhas de barro, metálicas ou de

fibrocimento, sobre estrutura de madeira ou metálica, sem forro. Fachadas sem

revestimentos, podendo ser pintadas a látex sobre emboço ou reboco

.

(39)

O galpão possui a seguinte distribuição, conforme croqui

abaixo:

Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.

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(40)

Salão Superior

O salão apresenta piso com revestimento cerâmico, paredes com pintura

sobre massa fina, janelas em vidro e cobertura com telhas cerâmicas e

estrutura em madeira.

(41)

Acima e abaixo tem-se o salão superior, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(42)

III.2.iv

Benfeitoria 04 – Cobertura

- Padrão

Cobertura Padrão Simples

- Estado de conservação

Regular

- Idade aparente

10 (dez) anos

- Área construída

8,18 m² (oito metros quadrados e dezoito decímetros quadrados)

– de

acordo com medição in loco

- Descrição

Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças

simples de madeira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro;

sem fechamentos laterais; piso em concreto, em geral com revestimentos

simples. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificações

.

(43)

A cobertura possui a seguinte distribuição, conforme croqui abaixo:

Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(44)

Cobertura

A cobertura é composta por telhas cerâmicas e estrutura em madeira,

apresentando churrasqueira e pia para lazer.

(45)

IV

CRITÉRIOS E METODOLOGIAS

IV.1

Método Evolutivo

Conforme enuncia a NBR 14.653

– Avaliações de Bens,

Parte 2 – Imóveis Urbanos, a composição do valor total do imóvel avaliando

pelo Método Evolutivo, pode ser obtida pela conjugação de métodos, a partir

do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias

devidamente depreciados e o fator de comercialização. Ou seja:

Onde:

V

I

= Valor do Imóvel

V

T

= Valor do Terreno

C

B

= Custo de Reedição da Benfeitoria

FC = Fator de Comercialização, que pode ser maior ou menor que a unidade,

em função da conjuntura do mercado em estudo na época da avaliação;

Assim, o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– 2017, define que, o emprego do Valor de Venda de edificações em

substituição ao respectivo custo de reedição constitui um mero artifício

matemático que está em consonância com Método Evolutivo e com a ABNT NBR

14.653-2:2011 – Avaliações de Imóveis Urbanos .

Além disso, em seu item 3.1.2 temos que:

3.1.2 O presente estudo calculou, com o uso do Método Evolutivo e do

procedimento que é detalhado no Apêndice I, os Valores de Venda das

edificações, que diferem dos seus respectivos custos de reedição

(

)

I T B

V

=

V

+

C xFC

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(46)

porque já contemplam o Fator de Comercialização Médio e/ou

equivalente observado no mercado à época em que foi pesquisado.

Portanto, para a apuração do valor de mercado de um

imóvel, temos a seguinte equação:

B T

I

V

V

V

=

+

Onde:

V

I

= Valor de Mercado do Imóvel

V

T

= Valor do Terreno

V

B

= Valor de Venda da Benfeitoria ou da Edificação

O Valor de Venda da Benfeitoria ou Edificação (V

B

) é

calculado de acordo com a seguinte fórmula:

V

B

= CUB × Pc × Ac × FOC

Onde:

P

C

= Índice referente à tipologia e padrão construtivo da edificação em

apreço, definido com base na sua similaridade com os padrões constantes

na Norma de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de 2017

Ac = Área construída da edificação em apreço

FOC = Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação

referente à edificação em apreço

(47)

Assim sendo, tem-se que:

e

B T I

V

V

V

=

+

Desta forma temos que, quando da utilização do Estudo

Valores de Venda da Benfeitoria ou da Edificação, o Fator de Comercialização

já está embutido no Vb (Valor da Venda das Edificações).

IV.2

Método Comparativo

Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora

avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna

técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo

IBAPE/SP e NBR 14.653-2.

A referida Norma preconiza que para a escolha do

método deve ser analisada a natureza do bem, a finalidade da avaliação e na

disponibilidade de dados de mercado, podendo-se ser utilizado 05 (cinco)

métodos: método comparativo, método evolutivo, método involutivo,

método da capitalização da renda e método da quantificação do custo.

Para o caso vertente, diante das características do imóvel

avaliando (como área e localização no perímetro urbano), a metodologia

mais adequada a ser aplicada à avaliação do bem em questão é o método

(

)

I T B

V

=

V

+

C xFC

(

V

T

+

C xFC

B

)

=

V

T

+

V

B

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(48)

Comparativo, o qual é usado no caso da existência de dados amostrais

semelhantes ao avaliando.

Nas avaliações, temos como base método comparativo

de dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela

comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as

suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem

a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No

processo comparativo entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado

em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se as

diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os

coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade,

de testada, de topografia, de depreciação e outros.

Portanto, a apuração do valor básico unitário do imóvel foi

feita através do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de

valorização ou desvalorização, em consonância com a Norma de Avaliação e

Perícia de Engenharia do – IBAPE/SP e NBR 14.653-2. Para tanto se procedeu

a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias dessa

região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente

trabalho.

A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar

solução para a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de

avaliação do terreno.

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de

(49)

valores junto ao mercado imobiliário local, para a determinação do valor

unitário médio por área.

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas

de dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo

necessidade os elementos de pesquisa serão homogeneizados, visando

corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso, trafegabilidade,

aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,

topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis

econômicos da região, bem como o potencial de crescimento, entre outros.

Somente de posse disso é que poderemos determinar o que se conhece por

VALOR DE MERCADO

para uma unidade padrão (elemento paradigma).

Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor

unitário, tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste

trabalho o

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

, com

tratamento dos dados pela metodologia de

TRATAMENTO POR FATORES

.

IV.3

Tratamento por fatores

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da

teoria cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o

problema maior possa ser dividido em vários problemas menores (problema

da localização, problema da testada, problema da profundidade, etc.), que

são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de referência,

adotada como paradigma.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(50)

Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados

periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados

em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região

para a qual são aplicáveis. A norma permite, alternativamente, a adoção de

fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de

mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de

Avaliação.

O fator oferta é utilizado em face da superestimativa dos

dados de oferta ocasionados pela elasticidade do mercado imobiliário, razão

pela qual é descontado um valor de 10% sobre o valor original da oferta.

Fator Profundidade: Corresponde a função exponencial da proporção

entre a profundidade equivalente

( )

P , e as profundidades limites indicadas

e

para as zonas (

P e

mi

P ) .

ma

Entre (

P e

mi

P ) admite-se que o fator profundidade

ma

C

p

é

igual a 1,00.

Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e

estiver acima da metade da mesma

(

1

2

P

mi

P

e

P

mi

)

, deverá ser empregada

a seguinte fórmula:

(

)

p e mi p

P

P

C

=

/

Para

P inferior a

e 12

P

mi

adota-se:

p

C

(51)

Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o

triplo da mesma

(

P

ma

P

e

3

P

ma

)

, o fator somente afeta o valor unitário da

parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a

seguinte:

(

)

(

)

(

)





+

=

e e ma e ma me ma p

P

P

P

P

P

P

C

1

/

/

1

/

.

/

Para

P superior a 3

e

P

ma

, adota-se na fórmula acima

ma

e

P

P

=

3

.

Fator Testada: Corresponde a função exponencial da proporção entre a

testada projetada (Fp) e a de referência (Fr):

f p r f

F

F

C

=

(

)

, dentro dos limites:

p r

r

F

F

F

2

2

Fator topografia: É usado mediante análise das condições topográficas

dos elementos componentes da amostra, podendo ser utilizados os

seguintes fatores corretivos genéricos:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(52)

Fator consistência: Em função da existência de água aflorante no solo,

terrenos brejosos ou pantanosos e alagamentos, o terreno sofrerá uma

desvalorização, conforme tabela a seguir:

Fator Índice Local: Corresponde a função exponencial da proporção

entre o Índice Local do Avaliando e o Índice Local do Elemento.

(

IFA IFE

)

IF

F

F

(53)

IV.4

Zonas de características homogêneas

A retro mencionada Norma classifica os bairros da Região

São Paulo de acordo com suas características de diferenciação em quatro

grupos, totalizando doze zonas, cujos critérios e recomendações servem

para o ajuste do imóvel avaliando em relação à região geoeconômica em

que se insere.

Quando da vistoria empreendida, este Profissional

analisou as características geoeconômicas do imóvel em questão, assim

como da região, enquadrando o imóvel avaliando no Grupo I, onde se insere

Zonas de Uso Predominantemente Residencial e Ocupação Horizontal, bem

como na 2ª Zona Residencial Horizontal Médio.

A 2ª Zona, onde se enquadra residências horizontais de

padrão Médio, conforme descreve a referida Norma, compreendem as

regiões dotadas de infraestrutura básica, com população concentrada em

renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 250m², podendo ser

terras ou assombradas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos

acabamentos econômicos, porém de boa qualidade.

A norma recomenda que para a referida Zona seja

aplicado o fator frente e profundidade, com área de referência de

250,00m².

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(54)

Na tabela acima, tem-se em destaque os parâmetros, para a 2ª Zona – Residencial Horizontal Médio.

IV.5

Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verificado através do

atendimento aos itens da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se

atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou menor grau

depende sobretudo da qualidade da amostra obtida.

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma

relacionada ao atendimento total ou parcial a todos os itens e, além disso,

ao atendimento integral dos itens considerados mais importantes, sem os

quais, mesmo com uma soma elevada, não se consegue atingir graus

elevados.

(55)

IV.6

Grau de precisão

A normalização estabelece uma precisão em função da

amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral,

cujos valores encontram-se expostos na tabela 6 da norma.

Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra,

deve ser calculado com base na função densidade t-student, ilustrada

abaixo:

−





+

 +

=

+ −

t

t

t

f

1

,

2

2

1

)

(

2 ) 1 ( 2 



Os valores de t advindos da função densidade, para

probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de

significância adotada (que vai depender do grau de fundamentação que se

queira atingir) e do número de graus de liberdade.

O gráfico a seguir representa a função densidade de

t-Student

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(56)

Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de

confiança e do número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo

de confiança pela expressão apresentada a seguir:

n

t

S

X

n

t

S

-X

__ __

+

Onde:

__

X

= centróide amostral;

S = desvio-padrão amostral;

t = estatística t-Student para = 20% e um GL definido;

n = número de elementos da amostra;

IV.7

Método Ross/Heidecke

Para a determinação do justo e real valor da benfeitoria

ora avalianda, o Jurisperito se louvará no conhecido e consagrado estudo

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2017 .

O presente estudo dos Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos tem por objetivo apresentar elementos para o cálculo do valor de

venda de construções de imóveis urbanos na região metropolitana de São

Paulo, acrescentando conceitos que visam atender aos tipos de construção e

os valores nela previsto.

O referido estudo fulcro o valor da benfeitoria do imóvel

com base na sua idade, estado de conservação, padrão construtivo e custos

(57)

unitários básicos de construção (CUB’s) fornecidos por órgãos

independentes, como o índice H82N fornecido pelo SINDUSCON.

Os principais fatores aplicáveis para a correta avaliação

das benfeitorias de Imóveis Urbanos são a Idade Aparente e a Depreciação,

uma vez que estes recaem somente sobre a parcela do capital benfeitoria.

O método Ross/Heidecke é um método comumente

empregado para a avaliação de residências, onde deverá ser considerada a

sua depreciação em face da idade aparente, obsoletismo, bem como o

estado de conservação e o tipo e acabamento da construção em questão.

Para se apurar um valor de uma benfeitoria de um imóvel

urbano, deve-se primeiramente fixar seu padrão construtivo, de forma a

obter seu valor unitário, respeitando os seus respectivos intervalos de

variações para cada tipo de padrão. Este referido valor unitário está

vinculado ao valor do R8N, um índice referente ao padrão construtivo que dá

o valor por metro quadrado da construção.

Depois de estabelecido o padrão construtivo da

benfeitoria, multiplica-se o valor unitário desta pelo Fator de Adequação ao

Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc), de modo que, assim, se

possa levar em consideração a depreciação.

Foc = R+ K * ( 1 - R )

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(58)

Onde:

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal;

K -= Coeficiente de Ross/Heidecke

Para se obter o coeficiente K , foi estabelecido no referido

estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua

avaliação (Ie) e sua vida referencial (Ir), assim como, seu Estado de

Conservação.

Uma vez obtido o Foc, pode-se calcular o valor da

benfeitoria através da seguinte fórmula:

V

B

= Área (m²) * R8N * Valor Unitário * Foc

Onde:

VB = Valor da Benfeitoria (R$);

Área = área total construída (m²);

R8N = Índice (R$/m²);

Valor Unitário = coeficiente referente ao padrão construtivo (sem unidade);

Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (sem

unidade).

Os custos de construção são estimados com base no custo

unitário básico (CUB) acrescido do custo para fundações especiais,

elevadores, taxa de administração da obra, lucro ou remuneração da

construtora, etc.

(59)

V

AVALIAÇÃO

V.1

Obtenção do valor metro quadrado do Terreno

V.1.i

Pesquisa de Campo

Nesta importante fase do trabalho, percorreu-se a diversas

regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em

oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que

guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se

situassem na mesma região geoeconômica do mesmo, com o fito de obter

uma amostragem representativa e sem qualquer viés.

Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as

variáveis importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o

signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a área

dos elementos amostrais, mas também seus padrões construtivos, estados

de conservação, idades estimadas, localizações e demais detalhes julgados

importantes no mercado imobiliário.

Desta forma, foi possível obter, a princípio, 05 (cinco)

elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por

fatores, como segue:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(60)

Acima temos uma imagem do Google Earth onde nota-se a localização dos elementos da pesquisa, em relação ao imóvel avaliando.

(61)

Endereço: Ofertante:

Cidade: Informante: Marcelo Tarraf Tipo: Bairro: Telefone: (11) 97122-5666 Data: IF :

Setor 194 Quadra 22

Lat 23°35'53.12"S Long 46°27'14.97"O

Idade Idade 30 30 1 1 Ir = 70 0 Ir = 20 2 K = 0,637 R = 20 K = 0,000 R = 10 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0

VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO

Fator de ponderação do padrão: 0

Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 589,70/m²

Localização na Quadra: Meio

Classe de Conservação

R$ 146,97

mínimo

Fator de ponderação do padrão: Especial Coberturas Simples

VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0,071 %vida: ELEMENTO 01 Construção 1 Construção 2

2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Eutenhoapê R$ 1.379,97/m² https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos- parque-boa-esperanca-zona-leste-sao-paulo-com- garagem-70m2-venda-RS330000-id-1042051467/?__vt=rpmb:b Zona Urbana Uso predominante na região:

oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0,1 15,00m² d Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 10,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões

Residencial Casa Simples 149,00m²

R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:

0,709218164 1,251

Rua Daniel de Carvalho, 148

DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 250,00m² Área d São Paulo Pq. Boa Esperança 128 Topografia : R$ 330.000,00 R$ 182.428,66 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(62)

Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 01.

(63)

Endereço: Ofertante:

Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :

Setor 194 Quadra 184 Lat 23°35'48.88"S Long 46°26'44.15"O

Idade Idade 30 0 3 0 Ir = 70 0 Ir = 0 K = 0,637 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0

VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO

Fator de ponderação do padrão: 0

Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 627,46/m²

Localização na Quadra: Meio

Classe de Conservação

R$ 0,00

Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 02 Construção 1 Construção 2

2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos- jardim-augusto-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-200m2-venda-RS350000-id-57924402/?__vt=rpmb:b Zona Urbana Uso predominante na região:

oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano máximo Testada Principal (m) : 6,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões

Residencial Casa Simples 150,00m²

R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:

0,709218164 1,743

Rua Heliodoro de Paiva, 277

DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 150,00m² Área d São Paulo Jardim Augusto 129 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 255.881,06 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(64)

Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 02.

(65)

Endereço: Ofertante:

Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :

Setor 194 Quadra 14

Lat 23°35'53.43"S Long 46°27'28.12"O

Idade Idade 35 0 1 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0

VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO

Fator de ponderação do padrão: 0

Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 808,39/m²

Localização na Quadra: Meio

Classe de Conservação

R$ 0,00

Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 03 Construção 1 Construção 2

2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² http://www.prohabite.com.br/imovel/casa-de-250-m- na-rua-francisco-de-melo-palheta-parque-boa- esperanca-sao-paulo-sp-a-venda-por-360000/CA0061-PSM Zona Urbana Uso predominante na região:

oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 5,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões

Residencial Casa Simples 250,00m²

R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:

0,6 1,251

Rua Francisco de Melo Palheta, 171

DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 125,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 127 Topografia : R$ 360.000,00 R$ 258.951,37 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(66)

Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 03.

(67)

Endereço: Ofertante:

Cidade: Informante: João Carlos Pelicari Tipo: Bairro: Telefone: (11) 3494-1299 Data: IF :

Setor 194 Quadra 28 Lat 23°35'49.64"S Long 46°27'7.84"O

Idade Idade 35 0 2 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0

VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO

Fator de ponderação do padrão: 0

Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 606,73/m²

Localização na Quadra: Meio

Classe de Conservação

R$ 0,00

Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 04 Construção 1 Construção 2

2° Zona Residencial Horizontal Médio

DADOS DA REGIÃO

Terreno Seco

Martinez Negócios Imobiliários

R$ 1.379,97/m²

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa+ 3-quartos+parque-boa-esperanca+zona-leste+sao-paulo+sp+160m2/ID-13242529/?paginaoferta=3

Zona Urbana Uso predominante na região:

oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Em aclive até 10% médio Testada Principal (m) : 10,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões

Residencial Casa Simples 160,00m²

R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:

0,6 1,497

Rua Pedro Cabral, 10

DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 250,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 122 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 198.318,25 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(68)

Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 04.

(69)

Endereço: Ofertante:

Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :

Setor 194 Quadra 36

Lat 23°35'59.84"S Long 46°27'10.57"O

Idade Idade 35 0 1 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0

VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO

Fator de ponderação do padrão: 0

Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 686,96/m²

Localização na Quadra: Meio

Classe de Conservação

R$ 0,00

Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 05 Construção 1 Construção 2

2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² http://www.prohabite.com.br/imovel/casa-de-200-m- na-rua-gregorio-batista-parque-boa-esperanca-sao-paulo-sp-a-venda-por-350000/CA0148-PSM Zona Urbana Uso predominante na região:

oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 5,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões

Residencial Casa Simples 255,00m²

R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:

0,6 1,251

Rua Gregório Batista, 117

DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 125,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 97 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 264.130,40 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(70)
(71)

V.1

Fatores Homogeneizantes

Este Perito adotou os seguintes fatores homogeneizantes

na pesquisa realizada, os quais vem descritos a seguir:

Fator Oferta:

foi aplicada, para elementos em ofertas, uma

depreciação de 10% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do

mercado imobiliário. Tal fator encontra justificativa na prática

Profissional;

A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes

resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso):

ELEMENTO 01 R$ 457,70/m²

ELEMENTO 02 R$ 394,13/m²

ELEMENTO 03 R$ 520,39/m²

ELEMENTO 04 R$ 466,73/m²

ELEMENTO 05 R$ 406,96/m²

Ref. Valor Unitário

Fator Frente: Calculado segundo recomendação do item 10.3.1 da

NORMA IBAPE – 2011.

ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 10,00 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 6,00 1,11 42,39 0,11 R$ 436,52/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 5,00 1,15 77,38 0,15 R$ 597,77/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 10,00 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 5,00 1,15 60,51 0,15 R$ 467,47/m²

Ref. Valor Unitário

Frente Frente dos

Comparativos Fator Diferença

Efeito do fator

VUcorr.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(72)

Fator Profundidade: Calculado segundo recomendação do item

10.3.1 da NORMA IBAPE – 2011.

ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 250,00 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 150,00 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 125,00 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 250,00 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 125,00 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²

Ref. Valor Unitário

Profundidade Área

comparativos Fator Diferença

Efeito do fator

VUcorr.

Fatores Topografia e Consistência: de acordo com o item 10.5 da

NORMA IBAPE – 2011, resultaram nas seguintes tabelas:

ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m²

ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m²

ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m²

ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 1,05 23,34 0,05 R$ 490,06/m²

ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²

Ref. Valor Unitário

Topografia Fator Diferença Efeito do

fator VUcorr. ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²

Ref. Valor Unitário

Consistência Fator Diferença Efeito do

fator VUcorr.

Fator Índice Fiscal: Calculado segundo recomendação do item 10.3.2

da NORMA IBAPE – 2011.

ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 0,89 -50,06 -0,11 R$ 407,64/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 0,88 -45,83 -0,12 R$ 348,30/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 0,90 -53,27 -0,10 R$ 467,12/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 0,93 -30,61 -0,07 R$ 436,12/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,18 71,32 0,18 R$ 478,28/m²

Ref. Valor Unitário

Localização Efeito do

fator

(73)

Fator Área:

Deve-se destacar que, conforme já mencionado

anteriormente, o imóvel avaliando está localizado no Grupo II, onde se

insere Zonas de Uso Residencial Horizontal, bem como na 2ª Zona, de

Padrão Médio, cujo valor de intervalo recomendado para as áreas de terreno

é entre 200,00 m² e 500,00m².

Todavia, foram utilizados alguns elementos comparativos

para determinar o valor de mercado do imóvel objeto da lide cuja dimensão

de área está fora do intervalo definido para esse tipo de zona retro descrita.

Assim, relacionando os valores unitários com a área dos

elementos comparativos, potenciais variáveis dependentes do modelo, com

uma variável que pudesse explicar seus valores, dessa vez com a variável

relacionada à área. O resultado desse estudo inicial pode ser mais bem

apreciado nos gráficos de dispersão a seguir:

Gráfico 01 – Valor Unitário versus Área de Terreno.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

(74)

Como podemos observar no gráfico acima o Valor

Unitário não possui uma forte correlação com a variável área de terreno,

uma vez que o R² não se aproximou de 1 (0,1343), conforme consta no

gráfico acima, razão pela qual, este Profissional entende que a área dos

elementos comparativos não exercem influência sobre o valor unitário do

terreno.

Atualização: Todos os elementos são válidos para o mês de

Fevereiro de 2019.

O grande diferencial da nova norma é que é preciso

proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que

represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As

combinações testadas seguem apresentadas abaixo:

Combinações Testadas

Ff

Fp

Fto

Fcons

Floc

Comb.

Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor

médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de

Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir:

Ref. Combinação 1 R$ 407,64/m² 2 R$ 390,69/m² 3 R$ 544,50/m² 4 R$ 459,46/m² 5 R$ 538,79/m² média R$ 468,22/m² desvio R$ 71,69/m² CV 15% Linferior R$ 327,75/m² Lsuperior R$ 608,68/m²

(75)

Após as iterações de praxe (feitas de forma automática

pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da

formação do valor

unitário do mercado local a combinação , exposta na

tabela supra, na qual forneceu um Valor Unitário de R$ 468,22/m²

(Quatrocentos e Sessenta e Oito Reais e Vinte e Dois Centavos por

Metro Quadrado) conforme destacado em amarelo na tabela.

V.1.i

Grau de Precisão

Conforme acima relatado, a nova norma estabelece que a

combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão,

função da amplitude do intervalo de confiança de 80% para a média, que

procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a

tabela a seguir:

R$ 468,22/m² R$ 71,69/m² 49,15 R$ 419,06/m² < VUmed < R$ 517,37/m² IC(significância=20%) PRECISÃO - NBR 14653 Média Saneada Desvio-Padrão Erro-Padrão Amplitude do IC 21% Grau III

Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo

proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.

Referências

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