Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível – Foro Regional VI – Penha de
França/SP
Processo: - № 1009253-15.2016.8.26.0008
MARCIO MONACO FONTES, Perito Judicial,
devidamente habilitado e honrado com a sua nomeação para atuar nos
Autos de Execução de Título Extrajudicial, movido por MARIA HELENA
MARTORELLI TURCI, em face de LAUDICEA COSTA DA SILVA E OUTROS,
em curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos, vistorias,
análises e exames necessários para a determinação do valor de mercado
do imóvel situado à Rua Dias Arenso, nº 48
– Parque Boa Esperança –
São Paulo/SP, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência
apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte:-
L A U D O
P E R I C I A L
D E A V A L I A Ç Ã O
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
SUMÁRIO
I
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 4
II
VISTORIA ... 5
II.1
Situação e Características Gerais ... 5
II.2
Zoneamento ... 9
III
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ... 11
III.1
Terreno ... 11
III.2
Benfeitorias ... 13
III.2.i
Benfeitoria 01 – Residência Principal ... 13
III.2.ii
Benfeitoria 02 – Térreo ... 30
III.2.iii
Benfeitoria 03 – Galpão ... 38
III.2.iv
Benfeitoria 04 – Cobertura ... 42
IV
CRITÉRIOS E METODOLOGIAS ... 45
IV.1
Método Evolutivo ... 45
IV.2
Método Comparativo ... 47
IV.3
Tratamento por fatores ... 49
IV.4
Zonas de características homogêneas ... 53
IV.5
Verificação do Grau de Ajustamento ... 54
IV.6
Grau de precisão ... 55
IV.7
Método Ross/Heidecke ... 56
V
AVALIAÇÃO ... 59
V.1
Obtenção do valor metro quadrado do Terreno... 59
V.1.i
Pesquisa de Campo ... 59
V.1.i
Grau de Precisão ... 75
V.1.ii
Grau de Fundamentação: ... 76
V.2
Valor do Terreno ... 78
V.3
Valor das Benfeitorias ... 79
V.3.i
Benfeitoria 01 ... 80
V.3.ii
Benfeitoria 02 ... 81
V.3.iii
Benfeitoria 03 ... 82
V.3.iv
Benfeitoria 04 ... 83
VI
VALOR TOTAL DO IMÓVEL ... 84
VI.1
Grau de Fundamentação ... 85
VII
ENCERRAMENTO ... 86
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I
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o
valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital
Benfeitoria, situado à Rua Dias Arenso, nº 48 – Parque Boa Esperança – São
Paulo/SP, matriculado sob o № 75.302, junto ao 9º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo e com inscrição cadastral nº 194.041.0002-0.
Na imagem abaixo, tem-se o mapa de logradouros da
região, onde nota-se a localização do imóvel avaliando.
Acima, temos uma imagem do Google Maps , onde foi possível identificar o imóvel avaliando, indicado pela seta vermelha, bem como as ruas que o circunvizinham.
II
VISTORIA
Inicialmente destaca-se que, este Profissional procedeu
com o agendamento da vistoria ao imóvel objeto com a devida
antecedência, via e-mail às partes, em cumprimento ao disposto do art. 474
– A do CPC, informando data e horário da realização dos trabalhos.
Em continuidade, após minudente estudo da matéria,
procedeu-se à vistoria no entorno do imóvel, observando a disposição do
mesmo, vias de acesso, assim como demais detalhes de interesse a mais
completa e perfeita conceituação de seu correto valor, bem como no
intuito de atender e honrar a missão que lhe foi designada, desta forma,
passa a descrever e avaliar o objeto da lide.
II.1
Situação e Características Gerais
O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o
valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital
Benfeitoria, situado à Rua Dias Arenso, nº 48 – Parque Boa Esperança – São
Paulo/SP, matriculado sob o № 75.302, junto ao 9º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo e com inscrição cadastral nº 194.041.0002-0.
Na imagem abaixo, tem-se uma imagem aérea da região,
onde nota-se a localização do imóvel avaliando.
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Na ilustração acima, tem-se uma fotografia aérea onde foi possível identificar o imóvel em questão, conforme indicado com o retângulo vermelho. Ao lado, tem-se uma tomada aérea onde se observa o imóvel avaliando com uma maior proximidade.
De acordo com o Sistema de Posicionamento Global,
conhecido por GPS (do acrônimo do inglês Global Positioning System), é um
sistema de posicionamento por satélite, utilizado para determinação da
posição de um receptor na superfície da Terra ou em órbita. O sistema GPS
pode ser utilizado por qualquer pessoa, gratuitamente, necessitando apenas
de um receptor que capte o sinal emitido pelos satélites. O receptor capta os
sinais emitidos pelos satélites e calcula a sua posição com base nas
distâncias a estes, a qual é dada por latitude e longitude, coordenadas
geodésicas referentes ao sistema WGS84.
Os receptores de GPS de hoje são extremamente precisos,
onde certos fatores atmosféricos e outras fontes de erro podem afetar a
precisão de receptores de GPS. Após a aquisição dos satélites, os sinais são
mantidos até mesmo em mata densa ou locais urbanos, com edifícios altos.
O receptor de 12 canais paralelos da GARMIN é rápido
para localizar os satélites e são precisos numa faixa de 15 metros em média,
sendo assim, utilizando um receptor da marca Garmin, modelo Etrex, foi
coletado em frente ao imóvel em questão, o ponto de coordenadas
geodésicas como segue:
✓
Latitude
:- 23°36'4.58"S
✓Longitude
:- 46°27'16.46"
✓Precisão do Ponto
:- 15 metros
O imóvel
in-situ possui frente para a Rua Dias Arenso, nº
48, a qual é dotada dos seguintes melhoramentos públicos:
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Item Melhoramento conforme art. 32 § 1º do CTN Melhora mento existente Melhoramento
não existente Observação I Meio fio ou calçamento, com
canalização de águas pluviais. X
II Abastecimento de água. X
III Sistema de esgotos e fossa
séptica. X
IV Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para
distribuição domiciliar.
X
V Escola primária ou posto de saúde (distância máxima de 3
Km)
X
A tabela acima demonstra os melhoramentos públicos existentes na via.
Acima, temos uma ilustração da Rua Dias Arenso, para qual o imóvel avaliando faz frente, onde nota-se os melhoramentos públicos existentes na via.
II.2
Zoneamento
A Lei de Zoneamento 16.402, de 22 de Março de 2016,
estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, dispõe
sobre o parcelamento que disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do
Município de São Paulo, identifica e classifica, a região onde localiza-se o
imóvel avaliando, como ZMa
– Zona Mista ambiental–, na qual,
genericamente, possui as seguintes características, dimensionamento,
ocupação e aproveitamento do terreno:
Acima, nota-se o quadro de parâmetros de parcelamento do solo, referente ao zoneamento de São Paulo.
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Acima, nota-se o quadro de parâmetros de ocupação, referente ao zoneamento de São Paulo.
Na ilustração acima, tem-se parte da planta de Zoneamento de São Paul o, onde foi possível identificar a região na qual está situado o imóvel objeto, através do círculo vermelho, bem como sua classificação, como sendo ZMa – Zona Mista ambiental.
III
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
III.1
Terreno
Após a devida vistoria in-situ, foram colhidos os elementos
necessários para descrição da área em questão, a qual possui formato
regular, com frente para a Rua Dias Arenso, colhendo documentação
fotográfica para melhor subsidiar este Trabalho: -
Área Total... 250,00 m²
Topografia ... Plana
Formato ... Regular
Consistência ... Seca
Acessibilidade ... Direta
Na imagem acima, tem-se uma tomada da testada do imóvel, onde nota-se a acessibilidade direta do terreno em relação a Rua Dias Arenso.
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Por
conseguinte,
observou-se
ainda
a
descrição
perimétrica do imóvel, contida na matrícula
№ 75.302, do 9° CRI de São
Paulo , às fls. 244/248, a qual vem descrita a seguir:
(...) um terreno, situado à Rua Dias Arenso , antiga Rua 27
lote 02 da quadra 29. Parque Boa Esperança, em Itaquera,
medindo 10,00ms de frente, por 25,00ms da frente aos fundos
do lado direito de quem da rua olha o terreno, confrontando
com o lote 01, pelo lado esquerdo visto da mesma posição
supra, confrontando com o lote 3, e 10,00ms nos fundos
confrontando com o lote 20, encerrando a área de 250,00m2,
matrícula nº. 75.302, ficha 01
– 9º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo (...) .
Desta forma, diante da descrição perimétrica contida na
matricula, é possível identificar que o imóvel avaliando possui uma área total
de terreno equivalente 250,00 m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados).
III.2
Benfeitorias
De
acordo com o estudo Edificações Valores de Venda –
2017
, encontra-se erigida no terreno Sub-Judice 03 (três) benfeitorias, as
quais foram classificadas, descritas e medidas, assim:
III.2.i
Benfeitoria 01 – Residência Principal
- Padrão
Casa Padrão Médio
- Estado de conservação
Necessitando de Reparos Simples
- Idade aparente
25 (vinte e cinco) anos
- Área construída
181,64 m² (cento e oitenta e um metros quadrados e sessenta e quatro
decímetros quadrados) – de acordo com medição in loco
- Descrição
Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um
dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico,
pincipalmente no tocante aos revestimentos internos, Compostas geralmente de
sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiros, cozinha,
dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos.
Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente,
Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas
em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou
revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas
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normalmente pintadas a látex sobre embolo ou reboco, usualmente com
aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal .A residência possui
a seguinte distribuição, conforme croqui abaixo:
Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.
Suíte 01
A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto
revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.
Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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WC – Suíte 01
O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material
cerâmico, box em vidro e janela em alumínio e vidro .
Acima e abaixo tem-se o banheiro onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Sala de estar
A sala de estar apresenta piso e rodapés cerâmicos, paredes revestidas com
massa fina pintada, detalhes com espelhos e pedras, teto revestido com
gesso e janela de vidro.
Varanda
A varanda apresenta piso cerâmico paredes revestidas com pedras, teto
revestido com massa fina pintada, porta de madeira e guarda corpo em
alumínio e vidro.
Acima e abaixo tem-se a varanda onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Dormitório
O dormitório apresenta piso cerâmico, paredes revestidas com massa fina
pintada, teto revestido com gesso, janela de alumínio e vidro e porta de
madeira.
Cozinha
A cozinha apresenta paredes e piso totalmente revestidos por material
cerâmico, janela de vidro, teto revestido com gesso e porta de madeira.
Acima e abaixo tem-se a cozinha, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Suíte 02
A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto
revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.
Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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WC – Suíte 02
O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material
cerâmico, box em vidro, porta de madeira, teto revestido com gesso e janela
em vidro.
Suíte 03
A suíte apresenta piso cerâmico, paredes com pintura sobre massa fina, teto
revestido com gesso, porta de madeira e janela em alumínio e vidro.
Acima e abaixo tem-se a suíte, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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WC – Suíte 03
O banheiro apresenta paredes e piso totalmente revestidos com material
cerâmico, box em vidro, porta de madeira, teto revestido com gesso e janela
em vidro.
Acima e abaixo tem-se o banheiro, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Lavanderia
A lavanderia apresenta piso e paredes totalmente revestidos com material
cerâmico, teto revestido com gesso e porta de vidro.
Acima tem-se a lavanderia, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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III.2.ii
Benfeitoria 02 – Térreo
- Padrão
Galpão Padrão Simples
- Estado de conservação
Necessitando de Reparos Simples
- Idade aparente
25 (vinte e cinco) anos
- Área construída
217,12 m² (duzentos e dezessete metros quadrados e doze decímetros
quadrados) – de acordo com medição in loco
- Descrição
Com um pavimento ou mais, podendo ter divisões internas para escritórios,
mezaninos ou outras dependências. Projetados para vãos de proporções médias,
em geral até dez metros, em estrutura metálica ou de concreto e fechamentos
com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto. Coberturas de telhas de barro ou
de fibrocimento sobre tesouras de madeira ou metálicas, geralmente com forro.
Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, ou sem
revestimento
A benfeitoria possui a seguinte distribuição, conforme
croqui abaixo:
Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.
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Garagem
A garagem apresenta piso cerâmico, paredes e teto revestidos com massa
fina pintada e portão de ferro.
WC
Os banheiros apresentam piso e paredes com revestimento cerâmico e
porta de madeira.
Acima e abaixo tem-se os banheiros onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Salão - Garagem
O salão apresenta paredes parcialmente revestidas com massa fina,
revestimento cerâmico e parte sem revestimento, piso cerâmico, teto com
pintura sobre a laje, portão de ferro e janelas de vidro.
Acima e abaixo tem-se o salão, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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Acima e abaixo tem-se o salão, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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III.2.iii
Benfeitoria 03 – Galpão
- Padrão
Galpão Padrão Econômico
- Estado de conservação
Necessitando de Reparos Simples
- Idade aparente
25 (vinte e cinco) anos
- Área construída
175,30 m² (cento e setenta e cinco metros quadrado e trinta decímetros
quadrados) – de acordo com medição in loco
- Descrição
Com um só pavimento e vãos de pequenas proporções, podendo chegar até dez
metros, fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto, podendo ou
não ser totalmente vedados. Cobertura em telhas de barro, metálicas ou de
fibrocimento, sobre estrutura de madeira ou metálica, sem forro. Fachadas sem
revestimentos, podendo ser pintadas a látex sobre emboço ou reboco
.
O galpão possui a seguinte distribuição, conforme croqui
abaixo:
Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.
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Salão Superior
O salão apresenta piso com revestimento cerâmico, paredes com pintura
sobre massa fina, janelas em vidro e cobertura com telhas cerâmicas e
estrutura em madeira.
Acima e abaixo tem-se o salão superior, onde nota-se suas dimensões e acabamentos.
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III.2.iv
Benfeitoria 04 – Cobertura
- Padrão
Cobertura Padrão Simples
- Estado de conservação
Regular
- Idade aparente
10 (dez) anos
- Área construída
8,18 m² (oito metros quadrados e dezoito decímetros quadrados)
– de
acordo com medição in loco
- Descrição
Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças
simples de madeira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro;
sem fechamentos laterais; piso em concreto, em geral com revestimentos
simples. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificações
.
A cobertura possui a seguinte distribuição, conforme croqui abaixo:
Acima, tem-se um croqui ilustrativo da edificação, com a delimitação da referida benfeitoria por linhas vermelhas, bem como sua distribuição interna.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Cobertura
A cobertura é composta por telhas cerâmicas e estrutura em madeira,
apresentando churrasqueira e pia para lazer.
IV
CRITÉRIOS E METODOLOGIAS
IV.1
Método Evolutivo
Conforme enuncia a NBR 14.653
– Avaliações de Bens,
Parte 2 – Imóveis Urbanos, a composição do valor total do imóvel avaliando
pelo Método Evolutivo, pode ser obtida pela conjugação de métodos, a partir
do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciados e o fator de comercialização. Ou seja:
Onde:
V
I= Valor do Imóvel
V
T= Valor do Terreno
C
B= Custo de Reedição da Benfeitoria
FC = Fator de Comercialização, que pode ser maior ou menor que a unidade,
em função da conjuntura do mercado em estudo na época da avaliação;
Assim, o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
– 2017, define que, o emprego do Valor de Venda de edificações em
substituição ao respectivo custo de reedição constitui um mero artifício
matemático que está em consonância com Método Evolutivo e com a ABNT NBR
14.653-2:2011 – Avaliações de Imóveis Urbanos .
Além disso, em seu item 3.1.2 temos que:
3.1.2 O presente estudo calculou, com o uso do Método Evolutivo e do
procedimento que é detalhado no Apêndice I, os Valores de Venda das
edificações, que diferem dos seus respectivos custos de reedição
(
)
I T B
V
=
V
+
C xFC
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porque já contemplam o Fator de Comercialização Médio e/ou
equivalente observado no mercado à época em que foi pesquisado.
Portanto, para a apuração do valor de mercado de um
imóvel, temos a seguinte equação:
B T
I
V
V
V
=
+
Onde:
V
I= Valor de Mercado do Imóvel
V
T= Valor do Terreno
V
B= Valor de Venda da Benfeitoria ou da Edificação
O Valor de Venda da Benfeitoria ou Edificação (V
B) é
calculado de acordo com a seguinte fórmula:
V
B= CUB × Pc × Ac × FOC
Onde:
P
C= Índice referente à tipologia e padrão construtivo da edificação em
apreço, definido com base na sua similaridade com os padrões constantes
na Norma de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de 2017
Ac = Área construída da edificação em apreço
FOC = Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação
referente à edificação em apreço
Assim sendo, tem-se que:
e
B T IV
V
V
=
+
Desta forma temos que, quando da utilização do Estudo
Valores de Venda da Benfeitoria ou da Edificação, o Fator de Comercialização
já está embutido no Vb (Valor da Venda das Edificações).
IV.2
Método Comparativo
Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora
avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna
técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo
–
IBAPE/SP e NBR 14.653-2.
A referida Norma preconiza que para a escolha do
método deve ser analisada a natureza do bem, a finalidade da avaliação e na
disponibilidade de dados de mercado, podendo-se ser utilizado 05 (cinco)
métodos: método comparativo, método evolutivo, método involutivo,
método da capitalização da renda e método da quantificação do custo.
Para o caso vertente, diante das características do imóvel
avaliando (como área e localização no perímetro urbano), a metodologia
mais adequada a ser aplicada à avaliação do bem em questão é o método
(
)
I T B
V
=
V
+
C xFC
(
V
T+
C xFC
B)
=
V
T+
V
BPara conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Comparativo, o qual é usado no caso da existência de dados amostrais
semelhantes ao avaliando.
Nas avaliações, temos como base método comparativo
de dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela
comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as
suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem
a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No
processo comparativo entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado
em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se as
diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os
coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade,
de testada, de topografia, de depreciação e outros.
Portanto, a apuração do valor básico unitário do imóvel foi
feita através do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de
valorização ou desvalorização, em consonância com a Norma de Avaliação e
Perícia de Engenharia do – IBAPE/SP e NBR 14.653-2. Para tanto se procedeu
a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias dessa
região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente
trabalho.
A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar
solução para a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de
avaliação do terreno.
Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de
valores junto ao mercado imobiliário local, para a determinação do valor
unitário médio por área.
A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas
de dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo
necessidade os elementos de pesquisa serão homogeneizados, visando
corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso, trafegabilidade,
aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,
topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis
econômicos da região, bem como o potencial de crescimento, entre outros.
Somente de posse disso é que poderemos determinar o que se conhece por
VALOR DE MERCADO
para uma unidade padrão (elemento paradigma).
Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor
unitário, tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste
trabalho o
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
, com
tratamento dos dados pela metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES
.
IV.3
Tratamento por fatores
O tratamento por fatores corresponde à aplicação da
teoria cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o
problema maior possa ser dividido em vários problemas menores (problema
da localização, problema da testada, problema da profundidade, etc.), que
são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de referência,
adotada como paradigma.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados
em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região
para a qual são aplicáveis. A norma permite, alternativamente, a adoção de
fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de
mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de
Avaliação.
O fator oferta é utilizado em face da superestimativa dos
dados de oferta ocasionados pela elasticidade do mercado imobiliário, razão
pela qual é descontado um valor de 10% sobre o valor original da oferta.
•
Fator Profundidade: Corresponde a função exponencial da proporção
entre a profundidade equivalente
( )
P , e as profundidades limites indicadas
epara as zonas (
P e
miP ) .
maEntre (
P e
miP ) admite-se que o fator profundidade
maC
pé
igual a 1,00.
Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e
estiver acima da metade da mesma
(
1
2
P
mi
P
e
P
mi)
, deverá ser empregada
a seguinte fórmula:
(
)
p e mi pP
P
C
=
/
Para
P inferior a
e 12P
miadota-se:
pC
Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o
triplo da mesma
(
P
ma
P
e
3
P
ma)
, o fator somente afeta o valor unitário da
parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a
seguinte:
(
)
(
)
(
)
+
−
=
e e ma e ma me ma pP
P
P
P
P
P
C
1
/
/
1
/
.
/
Para
P superior a 3
eP
ma, adota-se na fórmula acima
mae
P
P
=
3
.
•
Fator Testada: Corresponde a função exponencial da proporção entre a
testada projetada (Fp) e a de referência (Fr):
f p r f
F
F
C
=
(
)
, dentro dos limites:
p rr
F
F
F
2
2
•
Fator topografia: É usado mediante análise das condições topográficas
dos elementos componentes da amostra, podendo ser utilizados os
seguintes fatores corretivos genéricos:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
•
Fator consistência: Em função da existência de água aflorante no solo,
terrenos brejosos ou pantanosos e alagamentos, o terreno sofrerá uma
desvalorização, conforme tabela a seguir:
•
Fator Índice Local: Corresponde a função exponencial da proporção
entre o Índice Local do Avaliando e o Índice Local do Elemento.
(
IFA IFE)
IF
F
F
IV.4
Zonas de características homogêneas
A retro mencionada Norma classifica os bairros da Região
São Paulo de acordo com suas características de diferenciação em quatro
grupos, totalizando doze zonas, cujos critérios e recomendações servem
para o ajuste do imóvel avaliando em relação à região geoeconômica em
que se insere.
Quando da vistoria empreendida, este Profissional
analisou as características geoeconômicas do imóvel em questão, assim
como da região, enquadrando o imóvel avaliando no Grupo I, onde se insere
Zonas de Uso Predominantemente Residencial e Ocupação Horizontal, bem
como na 2ª Zona Residencial Horizontal Médio.
A 2ª Zona, onde se enquadra residências horizontais de
padrão Médio, conforme descreve a referida Norma, compreendem as
regiões dotadas de infraestrutura básica, com população concentrada em
renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 250m², podendo ser
terras ou assombradas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos
acabamentos econômicos, porém de boa qualidade.
A norma recomenda que para a referida Zona seja
aplicado o fator frente e profundidade, com área de referência de
250,00m².
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Na tabela acima, tem-se em destaque os parâmetros, para a 2ª Zona – Residencial Horizontal Médio.
IV.5
Verificação do Grau de Ajustamento
O grau de ajuste do tratamento é verificado através do
atendimento aos itens da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se
atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou menor grau
depende sobretudo da qualidade da amostra obtida.
A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma
relacionada ao atendimento total ou parcial a todos os itens e, além disso,
ao atendimento integral dos itens considerados mais importantes, sem os
quais, mesmo com uma soma elevada, não se consegue atingir graus
elevados.
IV.6
Grau de precisão
A normalização estabelece uma precisão em função da
amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral,
cujos valores encontram-se expostos na tabela 6 da norma.
Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra,
deve ser calculado com base na função densidade t-student, ilustrada
abaixo:
−
+
+
=
+ −t
t
t
f
1
,
2
2
1
)
(
2 ) 1 ( 2
Os valores de t advindos da função densidade, para
probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de
significância adotada (que vai depender do grau de fundamentação que se
queira atingir) e do número de graus de liberdade.
O gráfico a seguir representa a função densidade de
t-Student
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de
confiança e do número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo
de confiança pela expressão apresentada a seguir:
n
t
S
X
n
t
S
-X
__ __
+
Onde:
__X
= centróide amostral;
S = desvio-padrão amostral;
t = estatística t-Student para = 20% e um GL definido;
n = número de elementos da amostra;
IV.7
Método Ross/Heidecke
Para a determinação do justo e real valor da benfeitoria
ora avalianda, o Jurisperito se louvará no conhecido e consagrado estudo
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2017 .
O presente estudo dos Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos tem por objetivo apresentar elementos para o cálculo do valor de
venda de construções de imóveis urbanos na região metropolitana de São
Paulo, acrescentando conceitos que visam atender aos tipos de construção e
os valores nela previsto.
O referido estudo fulcro o valor da benfeitoria do imóvel
com base na sua idade, estado de conservação, padrão construtivo e custos
unitários básicos de construção (CUB’s) fornecidos por órgãos
independentes, como o índice H82N fornecido pelo SINDUSCON.
Os principais fatores aplicáveis para a correta avaliação
das benfeitorias de Imóveis Urbanos são a Idade Aparente e a Depreciação,
uma vez que estes recaem somente sobre a parcela do capital benfeitoria.
O método Ross/Heidecke é um método comumente
empregado para a avaliação de residências, onde deverá ser considerada a
sua depreciação em face da idade aparente, obsoletismo, bem como o
estado de conservação e o tipo e acabamento da construção em questão.
Para se apurar um valor de uma benfeitoria de um imóvel
urbano, deve-se primeiramente fixar seu padrão construtivo, de forma a
obter seu valor unitário, respeitando os seus respectivos intervalos de
variações para cada tipo de padrão. Este referido valor unitário está
vinculado ao valor do R8N, um índice referente ao padrão construtivo que dá
o valor por metro quadrado da construção.
Depois de estabelecido o padrão construtivo da
benfeitoria, multiplica-se o valor unitário desta pelo Fator de Adequação ao
Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc), de modo que, assim, se
possa levar em consideração a depreciação.
Foc = R+ K * ( 1 - R )
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal;
K -= Coeficiente de Ross/Heidecke
Para se obter o coeficiente K , foi estabelecido no referido
estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua
avaliação (Ie) e sua vida referencial (Ir), assim como, seu Estado de
Conservação.
Uma vez obtido o Foc, pode-se calcular o valor da
benfeitoria através da seguinte fórmula:
V
B= Área (m²) * R8N * Valor Unitário * Foc
Onde:
VB = Valor da Benfeitoria (R$);
Área = área total construída (m²);
R8N = Índice (R$/m²);
Valor Unitário = coeficiente referente ao padrão construtivo (sem unidade);
Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (sem
unidade).
Os custos de construção são estimados com base no custo
unitário básico (CUB) acrescido do custo para fundações especiais,
elevadores, taxa de administração da obra, lucro ou remuneração da
construtora, etc.
V
AVALIAÇÃO
V.1
Obtenção do valor metro quadrado do Terreno
V.1.i
Pesquisa de Campo
Nesta importante fase do trabalho, percorreu-se a diversas
regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em
oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que
guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se
situassem na mesma região geoeconômica do mesmo, com o fito de obter
uma amostragem representativa e sem qualquer viés.
Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as
variáveis importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o
signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a área
dos elementos amostrais, mas também seus padrões construtivos, estados
de conservação, idades estimadas, localizações e demais detalhes julgados
importantes no mercado imobiliário.
Desta forma, foi possível obter, a princípio, 05 (cinco)
elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por
fatores, como segue:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Acima temos uma imagem do Google Earth onde nota-se a localização dos elementos da pesquisa, em relação ao imóvel avaliando.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Marcelo Tarraf Tipo: Bairro: Telefone: (11) 97122-5666 Data: IF :
Setor 194 Quadra 22
Lat 23°35'53.12"S Long 46°27'14.97"O
Idade Idade 30 30 1 1 Ir = 70 0 Ir = 20 2 K = 0,637 R = 20 K = 0,000 R = 10 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 589,70/m²
Localização na Quadra: Meio
Classe de Conservação
R$ 146,97
mínimo
Fator de ponderação do padrão: Especial Coberturas Simples
VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0,071 %vida: ELEMENTO 01 Construção 1 Construção 2
2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Eutenhoapê R$ 1.379,97/m² https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos- parque-boa-esperanca-zona-leste-sao-paulo-com- garagem-70m2-venda-RS330000-id-1042051467/?__vt=rpmb:b Zona Urbana Uso predominante na região:
oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0,1 15,00m² d Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 10,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões
Residencial Casa Simples 149,00m²
R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:
0,709218164 1,251
Rua Daniel de Carvalho, 148
DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 250,00m² Área d São Paulo Pq. Boa Esperança 128 Topografia : R$ 330.000,00 R$ 182.428,66 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 01.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :
Setor 194 Quadra 184 Lat 23°35'48.88"S Long 46°26'44.15"O
Idade Idade 30 0 3 0 Ir = 70 0 Ir = 0 K = 0,637 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 627,46/m²
Localização na Quadra: Meio
Classe de Conservação
R$ 0,00
Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 02 Construção 1 Construção 2
2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos- jardim-augusto-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-200m2-venda-RS350000-id-57924402/?__vt=rpmb:b Zona Urbana Uso predominante na região:
oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano máximo Testada Principal (m) : 6,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões
Residencial Casa Simples 150,00m²
R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:
0,709218164 1,743
Rua Heliodoro de Paiva, 277
DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 150,00m² Área d São Paulo Jardim Augusto 129 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 255.881,06 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 02.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :
Setor 194 Quadra 14
Lat 23°35'53.43"S Long 46°27'28.12"O
Idade Idade 35 0 1 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 808,39/m²
Localização na Quadra: Meio
Classe de Conservação
R$ 0,00
Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 03 Construção 1 Construção 2
2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² http://www.prohabite.com.br/imovel/casa-de-250-m- na-rua-francisco-de-melo-palheta-parque-boa- esperanca-sao-paulo-sp-a-venda-por-360000/CA0061-PSM Zona Urbana Uso predominante na região:
oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 5,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões
Residencial Casa Simples 250,00m²
R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:
0,6 1,251
Rua Francisco de Melo Palheta, 171
DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 125,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 127 Topografia : R$ 360.000,00 R$ 258.951,37 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 03.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: João Carlos Pelicari Tipo: Bairro: Telefone: (11) 3494-1299 Data: IF :
Setor 194 Quadra 28 Lat 23°35'49.64"S Long 46°27'7.84"O
Idade Idade 35 0 2 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 606,73/m²
Localização na Quadra: Meio
Classe de Conservação
R$ 0,00
Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 04 Construção 1 Construção 2
2° Zona Residencial Horizontal Médio
DADOS DA REGIÃO
Terreno Seco
Martinez Negócios Imobiliários
R$ 1.379,97/m²
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa+ 3-quartos+parque-boa-esperanca+zona-leste+sao-paulo+sp+160m2/ID-13242529/?paginaoferta=3
Zona Urbana Uso predominante na região:
oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Em aclive até 10% médio Testada Principal (m) : 10,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões
Residencial Casa Simples 160,00m²
R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:
0,6 1,497
Rua Pedro Cabral, 10
DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 250,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 122 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 198.318,25 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Na imagem acima, nota-se o anúncio de oferta referente ao Elemento Comparativo 04.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Moises Bezerra Tipo: Bairro: Telefone: (11) 2734-3251 Data: IF :
Setor 194 Quadra 36
Lat 23°35'59.84"S Long 46°27'10.57"O
Idade Idade 35 0 1 0 Ir = 70 1 Ir = 0 K = 0,500 R = 20 K = 0,000 R = 0 Idade 0 0 Ir = 0 K = 0,000 R = 0
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
Termo %vida: Construção 3 Padrões Área VALOR DA CONSTRUÇÃO Foc: 0 0 Termo ELEMENTO Classe de Conservação R$ 686,96/m²
Localização na Quadra: Meio
Classe de Conservação
R$ 0,00
Fator de ponderação do padrão: Sem Edificação VALOR DA CONSTRUÇÃO R8N: Foc: 0 %vida: ELEMENTO 05 Construção 1 Construção 2
2° Zona Residencial Horizontal Médio DADOS DA REGIÃO Terreno Seco Pró-Habite R$ 1.379,97/m² http://www.prohabite.com.br/imovel/casa-de-200-m- na-rua-gregorio-batista-parque-boa-esperanca-sao-paulo-sp-a-venda-por-350000/CA0148-PSM Zona Urbana Uso predominante na região:
oferta fev/19 Área Site: Consistência do terreno : Zona de Ocupação: Foc: 0 0,00m² 0 Termo BENFEITORIAS Terreno Plano mínimo Testada Principal (m) : 5,00m Profundidade Equivalente (m) : 25,00m Testada Secundária (m) : -R8N: Classe de Conservação Padrões Padrões
Residencial Casa Simples 255,00m²
R$ 1.379,97/m² Fator - ponderação do padrão:
0,6 1,251
Rua Gregório Batista, 117
DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 125,00m² Área e São Paulo Pq. Boa Esperança 97 Topografia : R$ 350.000,00 R$ 264.130,40 VALOR DA CONSTRUÇÃO Sem Edificação 0,00 R$ 0,00 R8N: R$ 1.379,97/m² %vida:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
V.1
Fatores Homogeneizantes
Este Perito adotou os seguintes fatores homogeneizantes
na pesquisa realizada, os quais vem descritos a seguir:
•
Fator Oferta:
foi aplicada, para elementos em ofertas, uma
depreciação de 10% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do
mercado imobiliário. Tal fator encontra justificativa na prática
Profissional;
A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes
resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso):
ELEMENTO 01 R$ 457,70/m²
ELEMENTO 02 R$ 394,13/m²
ELEMENTO 03 R$ 520,39/m²
ELEMENTO 04 R$ 466,73/m²
ELEMENTO 05 R$ 406,96/m²
Ref. Valor Unitário
•
Fator Frente: Calculado segundo recomendação do item 10.3.1 da
NORMA IBAPE – 2011.
ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 10,00 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 6,00 1,11 42,39 0,11 R$ 436,52/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 5,00 1,15 77,38 0,15 R$ 597,77/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 10,00 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 5,00 1,15 60,51 0,15 R$ 467,47/m²Ref. Valor Unitário
Frente Frente dos
Comparativos Fator Diferença
Efeito do fator
VUcorr.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
•
Fator Profundidade: Calculado segundo recomendação do item
10.3.1 da NORMA IBAPE – 2011.
ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 250,00 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 150,00 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 125,00 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 250,00 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 125,00 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²Ref. Valor Unitário
Profundidade Área
comparativos Fator Diferença
Efeito do fator
VUcorr.
•
Fatores Topografia e Consistência: de acordo com o item 10.5 da
NORMA IBAPE – 2011, resultaram nas seguintes tabelas:
ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m²
ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m²
ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m²
ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 1,05 23,34 0,05 R$ 490,06/m²
ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²
Ref. Valor Unitário
Topografia Fator Diferença Efeito do
fator VUcorr. ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 457,70/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 394,13/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 520,39/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 466,73/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 406,96/m²
Ref. Valor Unitário
Consistência Fator Diferença Efeito do
fator VUcorr.
•
Fator Índice Fiscal: Calculado segundo recomendação do item 10.3.2
da NORMA IBAPE – 2011.
ELEMENTO 01 R$ 457,70/m² 0,89 -50,06 -0,11 R$ 407,64/m² ELEMENTO 02 R$ 394,13/m² 0,88 -45,83 -0,12 R$ 348,30/m² ELEMENTO 03 R$ 520,39/m² 0,90 -53,27 -0,10 R$ 467,12/m² ELEMENTO 04 R$ 466,73/m² 0,93 -30,61 -0,07 R$ 436,12/m² ELEMENTO 05 R$ 406,96/m² 1,18 71,32 0,18 R$ 478,28/m²Ref. Valor Unitário
Localização Efeito do
fator
•
Fator Área:
Deve-se destacar que, conforme já mencionado
anteriormente, o imóvel avaliando está localizado no Grupo II, onde se
insere Zonas de Uso Residencial Horizontal, bem como na 2ª Zona, de
Padrão Médio, cujo valor de intervalo recomendado para as áreas de terreno
é entre 200,00 m² e 500,00m².
Todavia, foram utilizados alguns elementos comparativos
para determinar o valor de mercado do imóvel objeto da lide cuja dimensão
de área está fora do intervalo definido para esse tipo de zona retro descrita.
Assim, relacionando os valores unitários com a área dos
elementos comparativos, potenciais variáveis dependentes do modelo, com
uma variável que pudesse explicar seus valores, dessa vez com a variável
relacionada à área. O resultado desse estudo inicial pode ser mais bem
apreciado nos gráficos de dispersão a seguir:
Gráfico 01 – Valor Unitário versus Área de Terreno.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.
Como podemos observar no gráfico acima o Valor
Unitário não possui uma forte correlação com a variável área de terreno,
uma vez que o R² não se aproximou de 1 (0,1343), conforme consta no
gráfico acima, razão pela qual, este Profissional entende que a área dos
elementos comparativos não exercem influência sobre o valor unitário do
terreno.
✓
Atualização: Todos os elementos são válidos para o mês de
Fevereiro de 2019.
O grande diferencial da nova norma é que é preciso
proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que
represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As
combinações testadas seguem apresentadas abaixo:
Combinações Testadas
Ff
Fp
Fto
Fcons
Floc
Comb.
Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor
médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de
Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir:
Ref. Combinação 1 R$ 407,64/m² 2 R$ 390,69/m² 3 R$ 544,50/m² 4 R$ 459,46/m² 5 R$ 538,79/m² média R$ 468,22/m² desvio R$ 71,69/m² CV 15% Linferior R$ 327,75/m² Lsuperior R$ 608,68/m²
Após as iterações de praxe (feitas de forma automática
pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da
formação do valor
unitário do mercado local a combinação , exposta na
tabela supra, na qual forneceu um Valor Unitário de R$ 468,22/m²
(Quatrocentos e Sessenta e Oito Reais e Vinte e Dois Centavos por
Metro Quadrado) conforme destacado em amarelo na tabela.
V.1.i
Grau de Precisão
Conforme acima relatado, a nova norma estabelece que a
combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão,
função da amplitude do intervalo de confiança de 80% para a média, que
procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a
tabela a seguir:
R$ 468,22/m² R$ 71,69/m² 49,15 R$ 419,06/m² < VUmed < R$ 517,37/m² IC(significância=20%) PRECISÃO - NBR 14653 Média Saneada Desvio-Padrão Erro-Padrão Amplitude do IC 21% Grau IIIDa tabela supra, certifica o signatário que o modelo
proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009253-15.2016.8.26.0008 e código 8D982F5.