CENTRO UNIVERSITÁRIO CESMAC. PLANEJAMENTO E ACOMPANHAMENTO DE PEQUENAS REFORMAS: estudo de caso em um edifício residencial da cidade de Maceió-AL

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JOYCE KAROLAYNE LOPES NEVES DA SILVA

PLANEJAMENTO E ACOMPANHAMENTO DE PEQUENAS

REFORMAS: estudo de caso em um edifício residencial da

cidade de Maceió-AL

MACEIÓ-ALAGOAS 2019/2

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JOYCE KAROLAYNE LOPES NEVES DA SILVA

PLANEJAMENTO E ACOMPANHAMENTO DE PEQUENAS

REFORMAS: estudo de caso em um edifício residencial da

cidade de Maceió-AL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito final, para conclusão do curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Cesmac, sob a orientação do Professor Msc. Fernando Silva de Carvalho.

MACEIÓ-ALAGOAS 2019/2

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JOYCE KAROLAYNE LOPES NEVES DA SILVA

PLANEJAMENTO E ACOMPANHAMENTO DE PEQUENAS

REFORMAS: estudo de caso em um edifício residencial da

cidade de Maceió-AL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito final, para conclusão do curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Cesmac, sob a orientação do Professor Msc. Fernando Silva de Carvalho.

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AGRADECIMENTOS

Toda HONRA E GLÓRIA seja dada aquele que é digno de louvor, Gratidão eterna ao nosso Deus, Aquele que me guiou, me abençoou, me acolheu, me amou, me levantou, me protegeu e que nunca me largou. Não há palavras para expressar o quão grata eu sou a Ele, por tudo que me proporcionou durante toda minha vida, permitindo a minha conclusão de curso.

À minha família, os meus agradecimento e o meu amor, pelo esforço e dedicação do meu painho careca zé do zito, sempre dando tudo de si para me ver feliz, o meu MUITO OBRIGADO ao senhor por absolutamente TUDO, a minha mãezinha Cláudia que se foi muito cedo, mas que onde estiver sei que tem orgulho da bebezinha dela, as minhas irmãs abusadas e encrenqueiras que sempre torceram por mim, vamos por ordem alfabética para não dar briga (risos), Geyci que ajudou a guiar minha vida por Maceió, a sempre buscar mais e mais da minha graduação, e que proporcionou a minha atual vida profissional, e a Keka que mesmo de longe nunca perdeu a preocupação por sua caçula, sempre cuidou como se fosse sua filha, e que quando nos encontramos a briga pelas encrencas é tão grande, mas que o amor sempre supera, e não podemos esquecer das trocas e compras de roupas né? O apoio tem que ser para todos as coisas e horas (risos). E não posso de deixar da minha mini Geyci/Karol/Keka, é engraçado como ela conseguiu puxar um pouco de cada uma de nós né? Chega dá medo quando ela incorpora as três de uma vez só (muitos risos), ela veio para nos encher de amor, e transformar nossa família, o que somos hoje é por ela e sempre será para ela. Eu agradeço por vocês existirem, e não importa o que pode acontecer algum dia, eu SEMPRE vou amar vocês incondicionalmente, mesmo com nossas discussões.

A essas alturas do campeonato, o meu gordinho está se remoendo, achando que eu não iria falar dele. O que eu posso dizer de nós? É tanta coisa. Mas tem um ditado que cabe a gente, “A vida é cheia de idas e vindas”, E COMO NÉ? Não sei o que fez para conseguir me aturar por tanto tempo, mas de uma coisa eu sei, eu espero que continue aturando. Sou muito grata a você, por tudo que criamos juntos, nossa vida, nossos planos e sonhos, e o nosso amor. Sempre fez tanto por mim, mas nem sempre reconheci, mas você sempre me entendeu, mesmo com meu jeito bruta de ser. Obrigado por tudo, por ser quem você é, meu primeiro amor, meu primeiro namorado, eu amo você demais.

Agradeço também aos que tiveram participação nesse sonho, meus cunhados, a Lene minha eterna babá, que sempre cuidou e teve ciúmes de mim, a Ilza (xoxinha) minha eterna comadre doida que sempre sabe brincar e alegrar mesmo na hora dos estresses, e que colocou o Gui na minha vida, para que eu pudesse ter meu primeiro afilhado, as minhas vovós Erilene e Vandete, aos meus Sogros, Dona Irani e S. Roosevelt, a família Lopes e Neves, e muitos outros.

Para a faculdade eu relaciono uma palavra: Família. Aqueles professores que não exerceram somente sua função, mas que foram AMIGOS, até mais do que pessoas que se diziam ser meus amigos. Vocês foram muito queridos para mim, nunca foi babação de ovo, os que me conheceram a fundo sabem que não, serei eternamente grata por tudo que fizeram e me incentivaram a fazer, não quero citar nomes, mas eu tiro o chapéu para três em especifico.

Meu querido orientador, Profº Fernando Carvalho, peço desculpas pelo trabalho que lhe dei, mas muito obrigado por entrar nessa comigo, mesmo quando estava topado de TCC’s e ainda assim topou me orientar. Ao Profº Zeferino (Severino), que foi mais que um amigo, quase um pai, não só para mim mas para a maioria dos alunos, seu coração é gigantesco, que você sempre possa estar presente na vida dos demais alunos, fazendo tudo o que fez por mim. E o que falar da minha querida coordenadora? Hahaha, aquela que todos tem medo, por sua função. Profª Roseneide Honorato quem não te conhece, não sabe o que está perdendo, não foi muito tempo que passamos mas foi suficiente para sentir o carinho imenso que sinto hoje, teve muita dor de cabeça comigo, mas mais do que me incentivou e incentiva até hoje não tem outra pessoa, obrigado pelo carinho e amizade viu!!!

Misericórdia, eu falo demais. O que falar dos meus amigos? Sem falar a tensão com medo de esquecer nome de alguém com quem não tenho muito contato... Preferi também não citar nomes, os meus amigos e até mesmo colegas, sabem o quanto são importantes para mim, o quanto me apoiaram, ajudaram e incentivaram, e quem realmente fez isso por mim sabe que serei sempre grata e que vou amar vocês. Aos meus friends da faculdade, obrigado por todas as resenhas e por todos esses cinco anos juntos, de amor e briga. Abro um parênteses para os do início, sempre juntinhos, Camila, Igor, Mayra e Miles, eu amo vocês.

E por fim, não menos importante, agradecer aos meus colegas de trabalho, aos meus engenheiros e mestres, que me orientaram e fazem parte da profissional que estou me tornando, obrigado pelos conselhos e ensinamentos, obrigado a todos da COLIL que me acolheram e me ajudaram.

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PLANEJAMENTO E ACOMPANHAMENTO DE PEQUENAS REFORMAS: estudo

de caso em um edifício residencial da cidade de Maceió-AL

SMALL REFORM PLANNING AND MONITORING: case study in a residential

building in the city of Maceió-AL

Joyce Karolayne Lopes Neves da Silva Graduanda do Curso de Engenharia Civil lopesneveskarol@gmail.com Fernando Silva de Carvalho Mestre em Recursos Hídricos fernandoscarvalho@hotmail.com RESUMO

A construção civil é uma das grandes áreas de engenharia, e assim como as demais necessita de planejamento e acompanhamento durante todo o processo de execução de serviços. Com o intuito de analisar as reformas em execução de uma edificação, objetivou-se em três quesitos, sendo eles, quantitativos, orçamentação e prazos, realizada através de comparativos entre uma unidade privativa padrão e uma reformada pelo proprietário. A unidade específica deste estudo mostrou que na mesma medida em que foram retirados serviços e materiais também foram acrescentados, mostrando em orçamento, não sendo considerado os custos extras de itens que a construtora não fornecia, que os valores se aproximaram consideravelmente. Por fim, devido ao não cumprimento de prazos e grande volume de atualizações de projeto, nota-se o impacto no tempo de obra, com base em que outras reformas existentes se assemelham a esta e que o custo ainda seria superior por motivos de possíveis retrabalhos gerados pelo número de novos projetos.

PALAVRAS-CHAVE: Construção Civil. Reformas. Planejamento. Acompanhamento.

ABSTRACT

Construction is one of the major engineering areas, and just like the others, it needs planning and monitoring throughout the service execution process. In order to analyze the renovations in execution of a building, it was aimed in three aspects, being, quantitative, budgeting and deadlines, carried out through comparisons between a standard private unit and a reformed by the owner. The specific unit of this study showed that as services and materials were withdrawn, they were also added, showing in the budget, not considering the extra costs of items that the builder did not provide, that the values approached considerably. Finally, due to missed deadlines and a large volume of project upgrades, we note the impact on construction time, based on which other existing renovations resemble this and that the cost would still be higher due to possible rework. generated by the number of new projects.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Modelo de fluxo de gestão de reformas de edificações ... 13

Figura 2 – Tipos de orçamentos e suas assertividades ... 17

Figura 3 – Extração de quantitativos do Revit ... 18

Figura 4 – Planta baixa pavimento tipo ... 22

Figura 5 – Planta baixa arquitetura – 3ª terminação ... 24

Figura 6 – Utilização de comando área do AutoCad ... 27

Figura 7 – Divisórias do gabinete padrão ... 29

Figura 8 – Fotografia da obra da vista da varanda ... 29

Figura 9 – Fotografia da obra da divisória para instalação de esquadria ... 30

Figura 10 – Fotografia da obra com o piso de granito 2,00x1,00m instalado ... 30

Figura 11 – Planta baixa arquitetura unidade 1003 – Edf. Porto LLigat ... 31

Figura 12 – Detalhe de gesso do projeto de reforma ... 35

Figura 13 – Fotografia da obra de reforma sem a divisória do gabinete ... 36

Figura 14 – Fotografia do Wcb suíte máster reformado ... 36

Figura 15 – Fotografia do revestimento modificado na cozinha ... 36

Figura 16 – Figura 16ª é o revestimento de piso em porcelanato 90x90cm e na figura 16b o acréscimo de dreno para ar condicionado na suíte master ... 37

Figura 17 – Busca de composições de preço pelo ORSE – parte 1 de 3 ... 41

Figura 20 – Composição de preço própria da pesquisa ... 42

Figura 21 – Cronograma físico parcial da obra ... 45

Figura 22 – Procedimento de reformas parcial – etapa de prazos ... 45

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LISTA DE QUADROS E GRÁFICOS

Quadro 1 – Quantitativos de fechamentos e instalações padrão ... 25

Quadro 2 – Quantitativos de acabamentos padrão ... 26

Quadro 3 – Quantitativos de infraestrutura e instalações modificadas ... 32

Quadro 4 – Quantitativos de acabamentos modificados ... 33

Quadro 5 – Análise de quantitativos parte 1 de 2 ... 38

Quadro 6 – Análise de quantitativos parte 2 de 2 ... 39

Gráfico 1 – Representação percentual do comparativo de quantidade – Parte 1 ... 40

Gráfico 2 – Representação percentual do comparativo de quantidade – Parte 2 ... 40

Quadro 7 – Planilha de orçamento do apartamento padrão ... 43

Quadro 8 – Planilha de orçamento do apartamento modificado... 44

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SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ... 10 1.1 Objetivos ... 11 1.1.1 Objetivo Geral ... 11 1.1.1 Objetivos Específicos ... 11 2 REFERENCIAL TEÓRICO ... 12

2.1 Obras de reforma em edificações ... 12

2.1.1 Aspectos Legais ... 14

2.1.1.1 ABNT NBR 16.280/2014 ... 14

2.1.1.1.1 Incumbências ou encargos – Item 6 ... 14

2.1.1.1.2 Requisitos para a documentação das obras de reforma – Item 7 ... 15

2.1.1.2 ABNT NBR 15.575/2013 ... 16 2.1.2 Aspectos técnicos ... 17 2.2 Orçamentação ... 19 2.2.1 Levantamento de Quantitativos ... 19 2.2.2 Tipos de Orçamento ... 19 2.2.2.1 Modo Convencional ... 20 2.2.2.2 Modelagem da obra... 20 3 METODOLOGIA ... 22 3.1 Fluxograma da metodologia ... 23 4 RESULTADOS E DISCUSSÕES ... 24 4.1 Seleção da edificação ... 24 4.1.1 Apresentação do empreendimento ... 24 4.1.1.1 Pavimento Tipo ... 25

4.2 Procedimento de Reformas da Construtora ... 25

4.3 Coleta de Dados ... 26

4.3.1 Quantitativo Unidade Privativa Padrão ... 26

4.3.2 Quantitativo Unidade Privativa Modificada ... 34

4.4 Comparativos e Análises ... 40

4.4.1 Comparativo de Quantidades ... 40

4.4.2 Comparativo de Custos ... 44

4.4.3 Análise dos Prazos ... 47

5 CONCLUSÃO ... 51

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ... 53

ANEXOS ... 55

ANEXO A – AUTORIZAÇÃO DA EMPRESA ... 56

ANEXO B – MANUAL DE PROCEDIMENTOS PARA MODIFICAÇÕES INTERNAS DO APARTAMENTO – EDÍFICIO PORTO LLIGAT ... 58

ANEXO C – COMPOSIÇÕES UNITÁRIAS DE CUSTO DE SERVIÇOS ... 65

ANEXO D – ORÇAMENTO COMPLETO DO APARTAMENTO PADRÃO ... 71

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1. INTRODUÇÃO

As obras de reforma podem servir para ampliar a edificação com acréscimo de áreas e até mesmo de pavimentos, reduzir o prédio e seus ambientes ou mesmo, manter suas dimensões e áreas, visando somente modificar as características prediais (CROCE, MELLO, AZEVEDO, 2008)

Segundo Borges (2013) citado por Silva (2016), a responsabilidade das empresas para desenvolver o controle e o planejamento dentro da construção civil é principalmente a responsabilidade em tentar igualar as tomadas de decisões, ao longo do período de execução da obra, através de estudos, diagnósticos e também através da identificação de desvios ocorridos em relação ao próprio planejamento inicial.

A construção civil tem como princípios fundamentais o planejamento e acompanhamento, seja uma obra em sua fase de pré-projeto, execução, ou até mesmo no pós-obra, facilitando o cumprimento de prazos, o atendimento a orçamentos, satisfação dos clientes, entre outros quesitos.

De acordo com Association for Project Management - APM (2002) citado por Resende (2013),

O sucesso de um empreendimento de engenharia civil pode ser definido como o atingir uma meta e o cumprimento dos objetivos estipulados na fase de planejamento. Para tal sucesso é necessário que a obra seja executada dentro dos prazos e custos exigidos pelo cliente, assegurando a sua qualidade e segurança.

A análise de viabilidade econômica de um empreendimento se dá primordialmente por suas estimativas dos custos, e para a efetivação desta é imprescindível à realização de orçamentos, que por sua vez, está intimamente ligado ao nível de detalhamento e da qualidade de informações do projeto.

A definição de orçamento para Xavier (2008):

Orçamento é um produto definido, informando o valor para a realização de um determinado produto ou serviço, as condições necessárias para a sua realização, o objeto a ser realizado e o prazo para que este produto ou serviço se realize.

Conforme Andrade (1996) existem diversos tipos de orçamento de produto utilizados na construção civil. Como exemplo, pode-se destacar o orçamento convencional, o paramétrico, processo de correlação, processo de quantificação, dentre outros. Já o TCPO (2012), diz que pela Teoria da Formação de preços identifica três diferentes métodos para a realização dos orçamentos: por estimativas, por composição de custos (padrão ou ajustado) e por modelagem.

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Na Construção Civil há um volume de atrasos de obras consideráveis, que possuem motivos distintos e que variam de acordo com cada obra realizada, demonstrando a importância de ser verificado as dificuldades existentes para as devidas adequações e redução de despesas desnecessárias e que não estavam previstas em orçamento, elevando o custo de execução da obra.

As melhorias que podem ser propostas ao analisar as problemáticas existentes de uma obra, são significantes a depender da motivação da empresa, pois ao encontrá-las é necessário que a correção seja o mais prontamente possível, evitando que estas gerem maiores prejuízos a empresa, sejam eles financeiros ou não.

Esta pesquisa busca analisar a realização de reformas de unidades privativas em um empreendimento da Construtora, realizando comparativos de quantitativos, custos e prazos para finalização destes e consequentemente o impacto desta na obra como um todo.

O estudo possui relevância econômica para as empresas de engenharia que poderão utilizar esta pesquisa para avaliação de seus processos.

1.1 Objetivos

1.1.1 Objetivo Geral

Analisar o planejamento de pequenas reformas realizadas durante uma obra em execução, comparando o levantamento de quantitativos realizado pelo método convencional, orçamento e prazos, antes e posteriormente a uma reforma de uma unidade privativa.

1.1.2 Objetivos Específicos

 Realizar estudos bibliográficos ao tema proposto;

 Realizar levantamentos de quantitativos no método convencional, mediante o projeto padrão da construtora e do projeto modificado do cliente;

 Orçar os serviços necessários a construção do apartamento, mediante referências como ORSE, SINAPI e composições próprias;

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2. REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 Obras de reforma em edificações

Existem alguns conceitos que precisam ser entendidos para baseamento deste trabalho, como por exemplo, a diferença entre reforma, manutenção e retrofit, estes são realizados em obras da construção civil, como em casas, apartamentos, edifício comercial e entre outros e não menos importante a conceituação de edificações.

De acordo com a ABNT NBR 16.280/2014, edificação é um conjunto de sistemas, elementos e componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura. Executada por profissionais devidamente habilitados e de acordo com as recomendações técnicas das normas vigentes.

Ainda segundo a ABNT NBR 16.280/2014 reformas são alterações nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, desde que não seja manutenção. De certa maneira, enquanto a construção do edifício pode ser considerada a personalização de um cliente como uma reforma.

A ABNT NBR 5.674/2012 define manutenção como um conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

Pereira (2017) afirma que o retrofit,

Envolve uma serie de ações e modernizações e readequação de instalações e sistemas, de forma a adaptar novas normas, inclusive ambientais, reduzir custos operacionais, e de manutenção de uma edificação. O retrofit de uma edificação muitas vezes é acompanhado de uma atualização arquitetônica da mesma.

A realização de reformas, manutenção ou retrofit, independente de sua complexidade, finalidade ou escala de execução, deve ser acompanhado por profissionais que possam assumir a responsabilidade técnica, ou seja, este deve ser devidamente habilitado, pois é sabido que mediante sua habilitação é possível responder juridicamente além de que o objetivo de contratar este profissional é que seja especialista na área, logo saberá analisar e apontar as possíveis consequências de uma reforma que se pretende fazer.

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No decorrer dos últimos anos a sociedade tem visto diversas noticias, através da internet ou reportagens, acerca de infortunados desastres da construção civil, algumas sendo especulações, devido a analises que ainda serão realizadas para encontrar a causa do problema. Em sua pesquisa, Ferreira (2015) relatou que:

O desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro em janeiro de 2012 causaram comoção no município e, dada à importância da cidade e o número de fatalidades, todo o país voltou sua atenção para o problema. De imediato, surgiram, na mídia, alguns especialistas que tentaram explicar o ocorrido. Em menos de 24 horas já havia, pelo menos, três teorias sobre o caso. A primeira citava uma possível explosão de gás; a segunda, o excesso de modificações na estrutura do imóvel, ao longo dos anos e, a última, obras irregulares que estavam sendo realizadas no edifício.

A pesquisa da Anamaco no LatinPanel (2008) citada por Moralez, Barros e Cardoso (2018) mostrou que:

Naquele ano 77% das pessoas precisavam reformar sua residência e 39% pretendiam reformá-la, mostrando a grande demanda por reformas no mercado. Desse público que pretendia reformar, 65% planejava contratar diretamente o profissional para execução, 34% faria a obra por conta própria e apenas 1% contrataria uma empresa especializada (empreiteira ou construtora) para a execução.

É notório que mediante os custos de contratação de profissionais ou empresas habilitados e/ou especializados, é sabido que diversas obras são realizadas sem estarem legalizadas, muitas por falta de fiscalização, ou por profissionais que alegam saber executar os serviços, porém não entende a parte técnica e as consequências que acarreta um serviço mal executado ou realizado incorretamente. Infelizmente, esta vem sendo a realidade do nosso país e que vem causando tantos acidentes, alguns irreparáveis.

Por isto é tão importante que reformas e/ou manutenções, sejam feitas da maneira correta, sendo legalizadas, analisadas e respaldadas tecnicamente, executadas por pessoas ou empresas habilitadas e capacitadas, que compreenderão os possíveis riscos na modificação de uma edificação e danos que este pode acarretar.

O intuito desta pesquisa é a análise de uma reforma que está sendo executada pela própria empresa que está construindo a edificação e ainda durante a realização do mesmo, a medida que os serviços iniciam no edifício, inicia também no apartamento de acordo com a reforma solicitada pelo cliente, devido a isto destaca-se o principal aspecto positivo disto, já existem responsáveis técnicos na empresa que atestam a reforma proposta e executa de acordo com os métodos construtivos

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normatizados, além deste saber os pontos críticos da edificação, o que pode ou não ser realizado, provocando maior segurança e confiabilidade na reforma realizada.

2.1.1 Aspectos legais

2.1.1.1 ABNT NBR 16.280/2014

Em se tratando ao atendimento à norma brasileira NBR 16.280/2014 - Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas, pontua-se características necessárias para executar a reforma de acordo com a norma técnica vigente, mediante as condições de reforma desta pesquisa, ou seja, a reforma sendo executada em paralelo a construção da edificação.

De acordo com a NBR 16.280, são estabelecidos requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios para:

a) Prevenções de perdas de desempenho decorrentes das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação; b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação; c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções; d) descrição das características da execução das obras de reformas; e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários; f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma; g) supervisão técnica dos processos e das obras.

2.1.1.1.1 Incumbências ou encargos – Item 6

O proprietário, possuidor responsável legal da unidade privativa deve contratar profissional habilitado que deverá assumir responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reformas e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.

Sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários, cabe ao responsável legal da edificação tomar as ações legais necessárias. Este pode ainda solicitar ao profissional habilitado, a qualquer momento informações referentes a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma. Neste caso, a reforma seria executado por terceirizadas enquanto a construtora ainda é possuidora da edificação e permite o início da reforma antes da entrega oficial da edificação, sendo o responsável legal a construtora e o profissional habilitado o responsável pela empresa terceirizada de reforma.

Cabe ao responsável legal (construtora) receber o termo de encerramento conforme o plano de reformas aprovado e o manual atualizado, nos termos da NBR

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14037. Se dando por encerrada, deverá cessar as autorizações para entradas e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra. Arquivar toda a documentação oriunda da reforma.

2.1.1.1.2 Requisitos para a documentação das obras de reforma – Item 7

Toda a documentação referente a reforma deve ser arquivada como complemento ao manual de uso, operação e manutenção da edificação sob guarda do responsável legal. Faz-se necessário o controle para identificar, armazenar, proteger, recuperar, reter e dispor os registros dessa documentação.

Quando se fizer necessária o repasse da documentação, esta deve estar disponível e recuperável, devendo ser transferida integralmente e formalmente ao seu sucessor.

Os registros devem conter no mínimo: a) identificação da obra de reforma e data; b) estabelecer a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo prazo legal; c) documentação fornecida em atendimento ao Plano de Reforma.

Ainda em atendimento a NBR 16.280, há diferenças entre empresas especializadas, ou seja, a organização ou profissional que exerça a função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica, e as empresas capacitadas, ou seja, a organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade do profissional habilitado e que trabalha sob responsabilidade dele.

Dentro dos conceitos mencionados anteriormente, a NBR 16.280/14, define um modelo orientativo para a realização das obras de reformas em edificações, através de uma tabela, que está inserida no Anexo C deste trabalho, no qual estão inseridos os sistemas e atividades de reforma bem como os responsáveis por estes, ou seja, empresa especializada ou a capacitada.

Na Figura 1 é o modelo de fluxo de gestão de reformas de edificações, proposto pela norma brasileira em questão.

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Figura 1 – Modelo de fluxo de gestão de reformas de edificações Fonte: ABNT NBR 16.280 (2014)

2.1.1.2 ABNT NBR 15.575/2013

Segundo a ABNT NBR 15575, a Norma não se aplica a obras em andamento ou a edificações concluídas até a data da entrada em vigor da Norma. Também não se aplica a obras de reformas nem de “retrofit” nem edificações provisórias. Em contrapartida seu objetivo é atender às exigências e necessidades dos usuários em relação aos sistemas que compõem uma edificação bem como em relação aos seus sistemas durante o uso. Para que o desempenho permaneça durante o uso pós-obra

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de reforma, é importante que seja atendido os requisitos, como se estivesse iniciando uma edificação do seu ponto de partida.

Pereira (2017) argumenta que a norma possui temas distintos com seus diferentes critérios e requisitos exigidos, sendo estes:

a) Segurança: manter a integridade da edificação e do usuário, mantendo a segurança estrutural, segurança contra fogo e segurança no uso e na operação;

b) Habitabilidade: exigências relacionadas ao bem estar dos usuários, sendo expressas pela estanqueidade, desempenho térmico, desempenho acústico, desempenho lumínico, saúde, higiene, qualidade do ar, funcionalidade, acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico;

c) Sustentabilidade: exigências que prezam pela manutenção do ambiente e seus entornos, tendo como critérios a durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental.

Quanto à diferença entre as normas prescritivas e as normas de desempenho, Shin (2016) citado por Pereira (2017) argumenta que:

As normas prescritivas determinam uma série de requisitos e critérios usando como parâmetro o uso consagrado de determinados produtos ou seus procedimentos, de forma a atender às exigências dos usuários. Já as normas de desempenho, traduzem as exigências dos usuários em requisitos e critérios, e são consideradas como complementares às normas prescritivas, sem ocorrer a substituição.

A NBR 15575/2013 explica ainda que através da definição de requisitos (qualitativos), critérios (quantitativos ou premissas) e métodos de avaliação, são estabelecidas as formas de desempenho possibilitando obter uma clara mensuração de seus cumprimentos.

Sendo assim, esta norma visa propor aos usuários de edificações habitacionais uma melhor qualidade de vida, propondo segurança, conforto e sustentabilidade aos habitantes. Onde as partes devem seguir o que é de sua obrigação, desde o fornecedor e materiais ou serviços, o projetista, o construtor e principalmente o usuário, pois é de sua responsabilidade as devidas manutenções durante a operação e uso para que os desempenhos obedecidos pelas partes anteriores, permaneçam em sua plena funcionalidade.

2.1.2 Aspectos técnicos

As dificuldades entre uma obra comum e uma obra de reforma não são completamente distintas, pelo contrário em alguns quesitos se mostram semelhantes, porém em situações diferentes a depender o estado em que se encontra o local que será reformado.

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As evoluções na indústria da AEC exigiram a demanda por avanços na tecnologia, pois nas últimas décadas a mesma vem sofrendo com fatores que interferem diretamente no desempenho das obras, são esses (RODRIGUES et al., 2017):

 Inexistência de interoperabilidade;  Incompatibilidade de projetos;  Mal planejamento;

 Levantamento de materiais deficitário;  Orçamentação frágil;

 Ineficiência no gerenciamento;  Atraso nas entregas de obras.

É sabido que mediante os fatores citados anteriormente, esses problemas não resolvidos anteriormente ao inicio da obra, seja ela de reforma ou de construção, podem gerar desconfortos que abrangem custo, tempo, desperdício de mão-de-obra e de material, perda de produtividade, entre outras situações.

Bretas e Andery (2009) afirma que por esses motivos o processo de projeto, no caso de reformas, apresenta várias dificuldades e questões a serem respondidas, além de requisitar uma maior integração entre suas atividades desde o início do processo.

Em obras de reforma, há a necessidade de profissionais que compreendam a complexidade da execução de qualquer serviço, por mais simples que este seja, pois em uma construção nova, é possível visualizar a obra como um todo, através de cada serviço que será executado em sequencia, diferente de uma reforma, na qual o profissional estará as cegas, confiando somente nos projetos que foram propostos inicialmente, na construção da mesma, sem saber se ele foi executado em conformidade ou não.

É de extrema importância a qualificação e especialização da equipe executora dos serviços de reforma para garantir que haverá analise e questionamentos antes da execução, de forma a reconhecer as dificuldades e encontrar as melhores soluções, demandando menor tempo, custo e complexidade. E para isso é preciso que haja um bom planejamento e principalmente o cumprimento das normas vigentes.

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2.2 Orçamentação

O orçamento por si só, é um dos elementos mais importantes na construção de uma edificação, pois para tudo que será planejado, executado, desfeito, entre outros, dentro da construção civil é necessário que seja realizado tendo em vista o custo final daquele produto e/ou serviço, seja este custo estimado ou real.

2.2.1 Levantamento de Quantitativos

O quesito mais importante dentro de um orçamento de uma obra se chama levantamento de quantitativos. Este deve ser o mais preciso e mais detalhado possível, só sendo possível estar nessas condições mediante a definição e recebimento de todas as informações pertinentes ao empreendimento bem como seus sistemas construtivos.

2.2.2 Tipos de Orçamento

Segundo a TCPO (2012), há diversos tipos de orçamentos e a assertividade deles depende das informações disponíveis a respeito do objeto orçado. Para desenvolver um bom orçamento, que apresente valores com uma pequena margem de erro em relação aos custos reais de construção, é importante ter informação detalhada e de excelente qualidade. E disto pressupõe um bom levantamento de dados, a realização de estudos criteriosos e desenvolvimento de projetos executivos e de especificações técnicas, organizadas e eficientes.

Os tipos de orçamento que são identificados pela Teoria da Formação de Preços:  Por estimativa: são obtidas através de um estudo de massa ou técnica semelhante, utiliza taxas de custos por m² e m³, e realizado por meio de experiências anteriores ou de projetos semelhantes.

 Por tabela de custo padrão: são composições que constam material, mão de obra e/ ou horas de equipamentos para a execução de uma unidade padrão do serviço. Na composição padrão os coeficientes utilizados foram estabelecidos através de uma média e considerando a situação mais básica e comum para execução.

 Por composição de custo caracterizada: é semelhante a tabela de custo padrão, no entanto busca garantir maior assertividade as principais condições de execução do serviço.

 Por modelagem de obra: é o tipo de orçamento que possui maior precisão e confiabilidade. São considerados os serviços e seus sistemas construtivos e

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todas as informações pertinentes a construção do objeto orçado, como, como, onde e de qual maneira o serviço será executado.

Figura 2 – Tipos de orçamentos e suas assertividades Fonte: Adaptado de TCPO, 2012

2.2.2.1 Modo convencional

Sabol (2008) citado por Santos, Antunes e Balbinot (2014) argumentou que o:

“Passo preliminar ao estabelecimento do orçamento de uma obra, o levantamento de quantitativos (takeoff, no inglês) constitui-se de um processo demorado de contagem de componentes realizados da leitura e interpretação de conjuntos de desenhos impressos, ou mais recentemente, desenhos CAD.”

Usualmente usam-se planilhas eletrônicas chamadas de memória de cálculo, devido à praticidade e de modo obter a melhor organização das informações, nas quais obteremos os quantitativos referentes aos dados de todas as especialidades de projetos do empreendimento, memorial descritivo, especificações e outros. A quantificação do modo convencional se dá através de plantas plotadas (mídia impressa) e projetos em CAD (mídia eletrônica).

2.2.2.2 Modelagem da obra

Badra (2012) comenta que os conceitos anteriores de quantificação foram fundamentalmente alterados com a evolução que o BIM e seus softwares nos proporcionou. A modelagem 3D nesses softwares, os elementos de projeto já devem ter seus elementos definidos. Toma como exemplo uma parede, que deve ser definido

(21)

a sua estrutura, suas camadas de revestimento, se terá vãos, e se houver estrutura já deverá estar definida também. Ou seja, quando a construção virtual do projeto está finalizado, as quantidades já estarão disponíveis no seu todo.

“A extração de quantitativos é feita com o auxílio de um recurso do Autodesk®

Revit Schedules/Quantities, em que são listados os serviços de acordo com

as especificações do objeto/ elemento construtivo e informados o código EAP e o keynote das atividades, com suas respectivas quantidades. As unidades de cada atividade devem ser discriminadas no momento da geração das planilhas quantitativas, podendo ser volumétricas, área ou a quantidade unitária das atividades (SAKAMORI, 2015).”

Figura 3 – Extração de Quantitativos do Revit Fonte: CW BIM (2014) citado por SAKAMORI (2015)

A Figura 3 acima retrata uma exemplificação de extração de quantitativos através do software Revit. Embora este método não ser utilizado nessa pesquisa, ressaltamos a importância deste para melhor precisão no levantamento de quantitativos e por consequência nos orçamentos.

(22)

3 METODOLOGIA

O estudo foi desenvolvido com caráter investigativo sobre pequenas reformas, onde a coleta de dados para realização deste será em um empreendimento Y de uma Construtora X. Neste edifício Y, será selecionada a unidade privativa que possua maior dimensão – área construtiva, e maior volume de modificações de projetos em comparação a unidade padrão da empresa.

Inicialmente realizaremos um levantamento de quantitativos de serviços no modo convencional, utilizando o software AutoCad 2D para visualização dos projetos, bem como suas plotagens, do apartamento padrão e do apartamento reformado, para a extração de dados e posterior compilação destes no software Excel.

Em seguida, com a compilação dos dados obtidos realizados comparativos entre os quantitativos padrões e os modificados, sendo eles representados através de percentuais em tabelas e gráficos para melhor visualização e comparativo. Vale ressaltar que os quantitativos se referem somente aos itens que podem ser modificados pelos clientes. Podemos citar como exemplo um serviço que não pode ser alterado, tipo as esquadrias da unidade que estão na fachada como janelas, devido a alteração da concepção do empreendimento, logo itens como estes ou na mesma linha de raciocínio não estarão contabilizados.

Diante das informações obtidas foi anteriormente, através de referências como o SINAPI – Sistema Nacional de Preços e Índices da Construção Civil, o ORSE – Sistema de orçamentos de obras de Sergipe, e também pela montagem de composições próprias em caso de serviços mais específicos da obra, realizamos um orçamento com base nos quantitativos obtidos e nos preços encontrados de acordo com as referências citadas anteriormente, e por fim analisados comparativamente os orçamentos em questão, da unidade padrão e da modificada.

E por fim a análise dos impactos da reforma nos prazos de execução, observando o tempo de entrega de projetos, a quantidade de revisões do mesmo, o cronograma da obra entre outros aspectos. Selecionamos uma amostragem das geral de cada critério analisado, quantitativos, custos e prazos, para a resolução do nosso estudo, avaliando e fornecendo pareceres diante da pesquisa realizada na reforma escolhida.

(23)

3.1 Fluxograma da Metodologia

Revisão Bibliográfica

Coleta de dados na

Construtora

Levantamento de

Quantitativos

Apartamento - Padrão e

Reformado

Metódo Convencional

Orçamentação

Análise de Cronograma

da Obra e Prazos

Compilação de dados e

Comparativos

Resultados e Discussões

Conclusão

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4 RESULTADOS E DISCUSSÕES 4.1 Seleção da edificação

Esta pesquisa baseia-se em informações passadas pela construtora Colil, cuja sede fica localizada na cidade Maceió em Alagoas. A empresa está há 40 anos no mercado imobiliário e atualmente possui a prática de executar 3 obras num certo período de tempo, sendo a realização destas nas respectivas fases de obra: Serviços preliminares e fundação (inicial), Superestrutura, Vedações e Instalações (meio) e Acabamentos (final).

Ao iniciar este estudo a construtora possuía três obras em andamento nas mesmas fases comentadas anteriormente, sendo o Edifício Time – residencial e comercial (fase final), o Edifício Porto LLigat – residencial (fase mediana) e o Edifício Grand Fortune – residencial (fase inicial). Cada empreendimento mencionado buscava atingir clientes distintos, sendo assim o padrão da edificação sendo distinta também.

O de Fase inicial ainda estava sendo lançado no mercado imobiliário e por consequência as vendas ainda se iniciavam e devido a sua etapa os proprietários da unidades privativas ainda não havia definido o quesito reformas. O de Fase final é composto de apartamentos Studio, quarto/sala, e 2 quartos, projetado para investidores, por consequência um baixo número de unidades privativas optaram por reformas, e as que haviam sido solicitadas eram apenas adequações para mobiliário. Por fim o de fase mediana, e sendo este o escolhido para ser realizado o estudo, com base nos seguintes quesitos: se trata de um empreendimento totalmente residencial (1), o prazo de entrega da obra girava em torno de 11 meses aproximadamente (2), cerca de 80% das unidades vendidas (3) e prazo de entrega dos projetos de reforma estipulado pela construtora esgotando (4).

4.1.1 Apresentação do empreendimento

O Edifício Porto LLigat é um empreendimento residencial de alto luxo, sendo o primeiro realizado pela construtora, localizada numa quadra beira-mar da cidade de Maceió, composto por um total de 32 apartamentos (pavimento tipo e cobertura), variando de 136,41 a 244,10 m², elevando o número de personalizações dos apartamentos. De acordo com as informações coletadas, todas as unidades vendidas, sem exceções, solicitaram modificações em relação aos projetos padrões entregues originalmente, desde pequenas a grandes alterações.

(25)

4.1.1.1 Pavimento Tipo

O pavimento tipo é composto pelas terminações 1, 2 e 3, conforme Figura 8, sendo estas de 136,41m², 157,77m² e 185,51m². Cada unidade possui em média 3 quartos suítes, 1 gabinete, 1 lavabo, sala de estar/jantar, varanda, cozinha, área de serviço, deposito e wcb de serviço, como podemos ver na Figura 8.

Figura 4 – Planta Baixa Pavimento Tipo Fonte: Colil Construções (2019)

O apartamento de maior área é o da terminação 03, e este foi um dos critérios para seleção da unidade modificada. De acordo com as informações fornecidas pela empresa, a unidade que teve mais modificações solicitadas pelo cliente, que diferem do padrão entregue da construtora é a de número 1003.

4.2 Procedimento de Reformas da Construtora

A construtora, devido a possibilidade de existir reformas em quaisquer tipos de edificação, seja ela residencial ou comercial, elaborou um procedimento (Anexo B) que serve para instruir às engenharias da obra, clientes e arquitetos sobre como proceder em relação as reformas.

Abordando de maneira rápida e não específica ao que se trata no Manual de procedimentos para modificações internas do apartamento, podemos destacar algumas etapas de como é feito o procedimento, semelhante aos tópicos descritos abaixo sequencialmente.

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 Inicialmente, após o finalizada a compra do imóvel, o setor de reformas da obra entra em contato com o cliente para informar-se se o mesmo pretende ou não realizar alterações;

 Solicitado o e-mail do cliente, é imediatamente enviado os projetos padrão (arquitetônico, estrutural, hidrossanitário, elétrico, CFTV, Split, especificações de acabamentos) da unidade respectiva e o Manual de Procedimentos de modificações internas do apartamento.

 Em caso de modificações do projeto original, o (a) arquiteto (a) da unidade deve entrar em contato com o setor de reformas, onde irá fornecer os projetos impressos, arquivos eletrônicos em CD e o Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, referente aos projetos de reforma.

 O setor de reformas irá analisar os projetos recebidos e verificar a viabilidade de execução destes bem como o atendimento ao que se descreve no Manual de procedimentos de modificações internas do apartamento. Elaborado o relatório de reforma, onde constam as informações que precisam ser ajustadas é encaminhado ao arquiteto/cliente.

 Após os ajustes realizados é verificado novamente se não há existência de novas interferências ou até mesmo alguma que possa ter passado despercebido.

 Mediante todos estes passos é realizado o orçamento da reforma para que este seja apresentado ao cliente, para posterior aprovação ou não.

 Caso o cliente não aprove e queira ajustar alguns itens de projeto, todo o processo descrito será realizado novamente até que este autorize o orçamento final e a obra possa executar as solicitações.

4.3 Coleta de dados

4.3.1 Quantitativo Unidade Privativa Padrão

Os apartamentos de numeração final “03” são constituídos de: 1 (uma) sala de estar/jantar, 1 (uma) varanda Kitchen gourmet, 1 (uma) cozinha, 1 (uma) área de serviço, 1 (uma) suíte máster, 1 (uma) suíte individual, 2 (duas) suítes com wcb reversível, 1 (um) lavabo, 1 (um) depósito e 1 (um) wcb de serviço, como pode-se observar na Figura 4.

(27)

Figura 5 – Planta Baixa Arquitetura – 3ª terminação Fonte: Colil Construções (2019)

A seguir o Quadro 1 de quantitativos referente a planta arquitetônica, ressaltando que foram considerados apenas itens da região interna da unidade, por motivos de que o que é externo ao prédio, que divide com a unidade vizinha e/ ou com a área comum não podem ser alterados, regra da construtora.

As planilhas a seguir, se tratam de levantamentos de quantitativo realizado nos projetos padrão construtora, com base nos serviços que podem ser alterados. O Quadro 1 refere-se aos fechamentos e instalações e o Quadro 2 se trata da fase de acabamentos de uma unidade como revestimentos cerâmicos, gesso, granitos, pintura e louças e metais.

(28)

Fonte: Autora (2019)

Levantamento de Quantitativos de Infraestrutura

01 - Fechamentos e Acabamento grosso

Item Descrição Unidade Quantidade

1 Alvenaria em bloco de gesso maciço de 10 m² 152,43

2 Revestimento argamassado de gesso m² 268,82

02 - Instalações Hidrossanitárias

1 Pontos para pia: água fria e esgoto un 20,00 2 Pontos para chuveiro a gás: água fria e água quente un 8,00 3 Pontos para chuveiro elétrico: água fria un 1,00 4 Pontos para vaso sanitário: água e esgoto un 12,00 5 Pontos para ducha sanitária: água fria un 6,00 6 Pontos para máquina de lavar roupas: água e esgoto un 2,00 7 Ponto para máquina secadora de roupas: esgoto un 0,00 8 Pontos para máquina de lavar louças: água e esgoto un 2,00 9 Pontos para ralos seco e caixa sifonada un 13,00 03 - Instalações de Gás

1 Pontos instalação de equipamentos à gás un 3,00 04 - Instalações de Climatização

1 Pontos para Cassete 36.000 BTU's m 14,13

2 Pontos para Split Hi-wall 30.000 BTU's m 0,00

4 Pontos para Split Hi-wall 18.000 BTU's m 37,68 5 Pontos para Split Hi-wall 9.000 BTU's m 0,00 05 - Instalações Elétricas e CFTV

1 Quadro elétrico com 11 disjuntores un 1,00

2 Pontos de Luz un 30,00

3 Pontos de tomada elétrica un 42,00

4 Pontos de interruptor un 31,00

5 Ponto de antena para TV un 7,00

6 Ponto de telefone un 5,00

(29)

Quadro 2 – Quantitativo de Acabamentos Padrão

Esclarecimentos e Considerações para memorial de cálculo: 01 - Esquadrias: madeira e alumínio

1 Porta de madeira - 0,80x2,40m un 5,00

4 Porta de alumínio com vidro conjugada com janela (A=2,96m²) un 1,00 5 Porta de correr alumínio com vidro - 6,60x2,50m (A=16,96m²) un 1,00 02 - Acabamentos: Revestimentos de piso e parede

1 Revestimento de piso em granito m² 165,09

2 Rodapé em granito m 100,49

3 Revestimento de parede m² 151,32

3 Revestimento em pintura PVA sobre massa corrida m² 268,62 03 - Acabamentos: Teto falso

1 Forro de gesso liso m² 165,09

2 Pintura em forro de gesso m² 165,09

3 Acabamento para forro de gesso (diversos) m 0,00 04 - Acabamentos: Bancadas em granito

1 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,05x0,60m m² 0,84 2 Bancada em granito: 1,75x0,60m + bases laterais (0,60x0,90m) m² 2,13 3 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,40x0,55m m² 1,05 4 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,30x0,55m m² 0,975 5 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,75x0,55m m² 1,3125 6 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,15x0,55m m² 0,8625 7 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 3,70x0,60m m² 2,96 05 - Acabamentos: Louças e metais

1 Bacia sanitária com caixa acoplada (incluso kit instalação) un 6,00

2 Tanque em louça 30L un 1,00

3 Cuba retangular em louça un 5,00

4 Cuba retangular em inox un 3,00

(30)

a) As paredes internas do apartamento foram realizadas com bloco de gesso de 10cm maciço e as externas e de divisão entre unidades e/ou divisão entre unidade e área comum são de alvenaria de tijolo cerâmico, estas que não foram quantificadas por não poder alterar.

b) Os revestimentos argamassados internos foram de gesso.

c) O contra piso foi realizado em todo o apartamento, pois devido as paredes serem de gesso, só é executado encima do contra piso. Logo da sua área de 173,37m², foi extraída pelo programa AutoCad 2013 através do comando “área”, podendo existir diferenças entre as medidas virtuais e as reais, limitou-se pela região interna, excluindo as paredes externas e de divisão com outros ambientes, conforme figura a seguir.

Figura 6 – Utilização de comando área do AutoCad Fonte: Autora (2019)

d) Todas as medidas extraídas do projeto podem sofrer alterações em relação a medida real.

e) O quantitativo de parede foi realizado por sua metragem linear vezes uma altura média de 3,10m, considerando que em alguns trechos estas foram até o fundo da cubeta (Laje estrutural de colmeia – adotada pelo projeto estrutural), e outros trechos até o fundo da viga. Esta resultou num total de 204,83 m² (sem descontar vãos de esquadrias de madeira e alumínio).

(31)

f) Os vãos de porta de madeira descontados do quantitativo de parede interna em alvenaria de gesso, obedeceram aos acréscimos de 8cm na largura e 5cm na altura. Os de alumínio obedeceram 5cm em sua largura e 5cm na altura. Estes resultaram num total de descontos de 52,40m², aproximadamente. g) Os quantitativos das instalações Hidrossanitários consideram os pontos

necessários para a instalação de chuveiro, vaso sanitário, pia e etc. O chuveiro elétrico somente é utilizado no wcb de serviço, os demais serão aquecidos a gás.

h) As esquadrias externas, alumínio e madeira, de fachada ou do hall foram desconsiderados no quantitativo tendo em vista que essas não podem ser modificadas devido a interferência que pode causar na estética padrão da edificação.

i) O rodapé da varanda não consta no quantitativo, pois este não pode ser alterado devido à necessidade de seguir o mesmo alinhamento (frisos) do revestimento de granito da fachada.

j) Todos os vãos (em metros quadrado) foram descontados do total de revestimento de parede, logo a metragem está bruta. O revestimento da varanda não foi considerado em quantitativo pois este deve seguir padrão devido a interferência na fachada do prédio. A Altura considerada de aplicação de revestimento foi de 2,60m.

k) O forro de gesso considerado é liso. O padrão que a construtora segue é que os dois primeiros e os dois últimos pavimentos possuem dilatação no forro de gesso, devido a sua trabalhabilidade, como o apartamento a ser pesquisado é o 10º andar e não está inserido nos dois últimos pavimentos, o quantitativo de dilatação não foi considerado.

l) Embora o forro de madeira não conste na tabela de quantitativos, ressaltamos que este sob nenhuma hipótese pode ser alterado, seja em detalhes e/ou substituição de material, sua metragem de 20m² é apenas de caráter apenas informativo.

m) As bancadas descritas, quantidade e tamanho, são entregues pela construtora, caso o cliente queira modificá-las, este receberá o crédito das mesmas.

(32)

n) Materiais distintos aos que a construtora fornece não são considerados em orçamento, por exemplo, porta de madeira de correr ou de pivô, nestes caso é fornecido o crédito em caso de substituição ou compra caso acrescentada. A seguir algumas fotografias retratam um apartamento da terminação 03 cujo não houve alterações por parte do cliente, portanto são imagens de como provavelmente o apartamento escolhido para esta pesquisa teria ficado, mas que no entanto passou por uma reforma.

Figura 7 – Divisórias do gabinete padrão Fonte: Autora (2019)

Figura 8 – Fotografia da obra da vista da varanda Fonte: Autora (2019)

(33)

Figura 9 – Fotografia da obra da divisória para instalação da esquadria Fonte: Autora (2019)

Figura 10 – Fotografia da obra com o piso de granito 2,00x1,00m instalado Fonte: Autora (2019)

(34)

4.3.2 Quantitativo Unidade Privativa Modificada

O apartamento de numeração 1003, este selecionado para o estudo, passou por todo o procedimento descrito anteriormente, por fim o seu projeto final será constituído de: 1 (uma) sala de estar/jantar, 1 (uma) varanda Kitchen gourmet, 1 (uma) cozinha, 1 (uma) área de serviço, 1 (uma) suíte máster, 2 (duas) suítes individuais, 1 (um) lavabo, 1 (um) depósito e 1 (um) wcb de serviço, como pode-se observar na Figura 10.

Figura 11 – Planta Baixa Arquitetura Unidade 1003 – Edf. Porto LLigat Fonte: Colil Construções (2019).

Os Quadros 3 e 4 de quantitativos referente a planta arquitetônica, seguem a mesma linha de raciocínio dos Quadros 1 e 2, constando apenas serviços que podem ser alterados, e quantificados da mesma maneira. O Quadro 3 refere-se aos fechamentos e instalações e o Quadro 4 se trata da fase de acabamentos de uma unidade como revestimentos cerâmicos, gesso, granitos, pintura e louças e metais.

(35)

Quadro 3 – Quantitativo de Infraestrutura e Instalações Modificadas

Levantamento de Quantitativos de Infraestrutura

1 Alvenaria em bloco de gesso maciço de 10 m² 118,54

2 Revestimento argamassado de gesso m² 240,30

02 - Instalações Hidrossanitárias

1 Pontos para pia: água fria e esgoto un 18,00 2 Pontos para chuveiro a gás: água fria e água quente un 6,00 3 Pontos para chuveiro elétrico: água fria un 1,00 4 Pontos para vaso sanitário: água e esgoto un 10,00 5 Pontos para ducha sanitária: água fria un 5,00 6 Pontos para máquina de lavar roupas: água e esgoto un 2,00 7 Ponto para máquina secadora de roupas: esgoto un 1,00 8 Pontos para máquina de lavar louças: água e esgoto un 2,00 9 Ponto para ralos seco e caixa sifonada un 13,00 03 - Instalações de Gás

1 Pontos instalação de equipamentos à gás un 3,00 04 - Instalações de Climatização

2 Pontos para Split Hi-wall 30.000 BTU's m 30,58

4 Pontos para Split Hi-wall 18.000 BTU's m 43,64 5 Pontos para Split Hi-wall 9.000 BTU's m 23,00 05 - Instalações Elétricas e CFTV

1 Quadro elétrico com 15 disjuntores un 1,00

2 Pontos de Luz un 60,00

3 Pontos de tomada elétrica un 74,00

4 Pontos de interruptor un 42,00

5 Ponto de antena para TV un 6,00

(36)

Quadro 4 – Quantitativo de Acabamentos Modificados

Levantamento de Quantitativos de Acabamentos

01 - Esquadrias: madeira e alumínio

4 Porta de alumínio com vidro conjugada com janela (A=2,96m²) un 0,00 5 Porta de correr alumínio com vidro - 6,60x2,50m (A=16,96m²) un 1,00 02 - Acabamentos: Revestimentos de piso e parede

1 Revestimento de piso em porcelanato m² 163,01

2 Rodapé em granito m 78,31

3 Revestimento de parede m² 162,93

4 Revestimento em pintura PVA sobre massa corrida m² 192,23 03 - Acabamentos: Teto falso

1 Forro de gesso liso m² 145,88

2 Pintura em forro de gesso m² 145,88

3 Acabamento para forro de gesso (diversos) m 372,64 04 - Acabamentos: Bancadas em granito

1 Bancada em quartzo: testeira 10cm e rodamão 60cm - 3,55x0,60m m² 4,615 2 Bancada em granito: testeira 3cm e rodamão 15cm - 2,00x0,62m m² 1,60 3 Bancada em granito com testeira e rodamão de 10cm: 1,60x0,55m m² 1,20 4 Bancada em quartzo: testeira 10cm e rodamão 30cm: 1,20x0,50m m² 1,08 5 Bancada em granito: testeira e rodamão 10cm: 1,15x0,55m m² 0,8625 6 Bancada em granito: testeira 5cm e rodamão 30cm: 2,40x0,60m m² 2,28 7 Bancada em granito: 1,75x0,65m + bases laterais (0,65x0,90m) m² 2,3075 05 - Acabamentos: Louças e metais

1 Bacia sanitária com caixa acoplada (incluso kit instalação) un 5,00

2 Tanque em louça 30L un 1,00

3 Cuba retangular em louça un 3,00

4 Cuba retangular em inox un 3,00

(37)

Esclarecimentos e Considerações para memorial de cálculo:

a) As paredes internas do apartamento foram realizadas com bloco de gesso de 10cm maciço e as externas e de divisão entre unidades e/ou divisão entre unidade e área comum são de alvenaria de tijolo cerâmico, estas que não foram quantificadas por não poder alterar.

b) Os revestimentos argamassados internos foram de gesso.

c) Conforme o Item C dos Esclarecimentos e Considerações do levantamento de quantitativos padrões, o contra piso foi realizado em todo o apartamento por ser parede de gesso, logo a área é a mesma, não havendo a necessidade de estar na planilha de quantitativos já que esta não pode ser alterada.

d) Todas as medidas extraídas do projeto podem sofrer alterações em relação a medida real.

e) O quantitativo de parede foi realizado por sua metragem linear vezes uma altura média de 3,10m, considerando que em alguns trechos estas foram até o fundo da cubeta (Laje estrutural de colmeia – adotada pelo projeto estrutural), e outros trechos até o fundo da viga. Esta resultou num total de 137,70 m² (sem descontar vãos de esquadrias de madeira e alumínio).

f) Os vãos de porta de madeira descontados do quantitativo de parede interna em alvenaria de gesso, obedeceram aos acréscimos de 8cm na largura e 5cm na altura. Os de alumínio obedeceram 5 cm em sua largura e 5cm na altura. Estes resultaram num total de descontos de 19,16 m², aproximadamente. g) Os quantitativos das instalações Hidrossanitários seguiram a mesma linha de

pensamento do levantamento padrão, no entanto no projeto de reforma foi solicitado um ponto de esgoto para a secadora de roupas.

h) As esquadrias externas, alumínio e madeira, de fachada ou do hall foram desconsiderados no quantitativo tendo em vista que essas não podem ser modificadas devido à interferência que pode causar na estética padrão da edificação.

i) O rodapé da varanda não consta no quantitativo, pois este não pode ser alterado devido à necessidade de seguir o mesmo alinhamento (frisos) do revestimento de granito da fachada.

j) Todos os vãos (em metros quadrado) foram descontados do total de revestimento de parede, logo a metragem está bruta. O revestimento da

(38)

varanda não foi considerado em quantitativo, pois este deve seguir padrão devido a interferência na fachada do prédio. A Altura considerada de aplicação de revestimento foi de 2,60m. Vale ressaltar que na planilha está considerando o quantitativo geral independente dos tipos de revestimentos solicitados. Já que no padrão só existe 01 (um) único tipo, a cliente solicitou maior variedade para adequar a sua ambientação.

k) O forro de gesso considerado é liso. O padrão que a construtora segue é que os dois primeiros e os dois últimos pavimentos possuem dilatação no forro de gesso, devido a sua trabalhabilidade, como o apartamento a ser pesquisado é o 10º andar e não está inserido nos dois últimos pavimentos, o quantitativo de dilatação não foi considerado. A cliente solicitou também o acréscimo de detalhes no forro de gesso, estes que são considerados por metro linear e conforme orientações de terceirizadas, estes serviços são cobrados por fechamentos, logo o quantitativo está contabilizando metro linear x fechamentos. A imagem a seguir consegue demonstrar visualmente de uma melhor maneira, neste detalhe são 4 fechamentos:

Figura 12 – Detalhe de gesso do projeto de reforma Fonte: Colil Construções (2019)

l) Embora o forro de madeira não conste na tabela de quantitativos, ressaltamos que este sob nenhuma hipótese pode ser alterado, seja em detalhes e/ou substituição de material, sua metragem de 20m² e é apenas de caráter apenas informativo.

m) As bancadas descritas, quantidade e tamanho, que diferem do granito entregue pela construtora, o cliente deverá orçar e realizar pagamentos com empresas a parte, desde que a negociação não envolva a construtora.

(39)

n) Materiais distintos aos que a construtora fornece não são considerados em orçamento, por exemplo, porta de madeira de correr ou de pivô, nestes caso é fornecido o crédito em caso de substituição ou compra caso acrescentada. Seguem fotografias que retratam alguns serviços já executados do apartamento modificado, como a obra ainda está em andamento, a unidade ainda não se encontra finalizada.

Figura 13 – Fotografia da obra de reforma sem a divisória do gabinete Fonte: Autora (2019)

Figura 14 – Fotografia do Wcb Suíte máster reformado Fonte: Autora (2019)

(40)

Figura 15 – Fotografia do revestimento modificado na cozinha Fonte: Autora (2019)

a) Suíte máster – piso b) Suíte máster - Split

Figura 16 – Na figura 16a o revestimento de piso é um porcelanato 90x90cm e a

figura 16b o acréscimo de mais um dreno para ar condicionado da suíte máster

Fonte: Autora (2019) 4.4 Comparativos e Análises

4.4.1 Comparativo de Quantidades

Diante do levantamento de quantitativos realizados e posterior compilação, analisou-se comparativamente quanto foi alterado entre os projetos da unidade padrão e da unidade modificada.

Ao analisar os quadros e gráficos a seguir percebe-se que em sua grande parte os itens possuem percentual negativo, isto representa redução na quantidade de um serviço especifico. Os percentuais positivos significam aumentos e os nulos podem

(41)

ser serviços não existentes no projeto padrão mas que foram solicitados no projeto de reforma ou que não houveram alterações em termos quantitativos.

Quadro 5 – Análise de quantitativos parte 1 de 2 Análise de Quantitativo - Parte I

Itens Unidade Padrão Modificado Percentual

1.1 m² 152,43 118,54 -22,23% 1.2 m² 268,82 240,30 -10,61% 02 - Instalações Hidrossanitárias 2.1 un 20,00 18,00 -10,00% 2.2 un 8,00 6,00 -25,00% 2.3 un 1,00 1,00 0,00% 2.4 un 12,00 10,00 -16,67% 2.5 un 6,00 5,00 -16,67% 2.6 un 2,00 2,00 0,00% 2.7 un 0,00 1,00 - 2.8 un 2,00 2,00 0,00% 2.9 un 13,00 13,00 0,00% 03 - Instalações de Gás 3.1 un 3,00 3,00 0,00% 04 - Instalações de Climatização 4.1 m 14,13 0,00 -100,00% 4.2 m 0,00 30,58 - 4.3 m 17,63 17,63 0,00% 4.4 m 37,68 43,64 15,82% 4.5 m 0,00 23,00 - 05 - Instalações Elétricas e CFTV 5.1 un 1,00 1,00 0,00% 5.2 un 30,00 60,00 100,00% 5.3 un 42,00 74,00 76,19% 5.4 un 31,00 42,00 35,48% 5.5 un 7,00 6,00 -14,29% 5.6 un 5,00 5,00 0,00% Fonte: Autora (2019)

Abordando alguns pontos relacionados ao quadro acima, pode-se comentar que embora os acréscimos tenham sido consideráveis, como por exemplo, pontos de luz cuja quantidade duplicou, resultando assim um percentual de +100%, as reduções

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também foram consideráveis e que será melhor analisada através do comparativo de custos realizado.

Quadro 6 – Análise de quantitativos parte 2 de 2 Análise de Quantitativo - Parte II

Itens Unidade Padrão Modificado Percentual

06 - Esquadrias: madeira e alumínio

6.1 a 6.3 un 14,00 8,00 -42,86%

6.4 un 1,00 0,00 -100,00%

6.5 un 1,00 1,00 0,00%

07 - Acabamentos: Revestimentos de piso e parede

7.1 m² 165,09 163,01 -1,26%

7.2 m 100,49 78,31 -22,07%

7.3 m² 151,32 162,93 7,67%

7.4 m² 268,62 192,23 -28,44%

08 - Acabamentos: Teto falso

8.1 m² 165,09 145,88 -11,64%

8.2 m² 165,09 145,88 -11,64%

8.3 m 0,00 372,64 -

09 - Acabamentos: Bancadas em granito

9.1 a 9.7 m² 10,13 13,95 37,71%

10 - Acabamentos: Louças, metais e equipamentos

10.1 un 6,00 5,00 -16,67% 10.2 un 1,00 1,00 0,00% 10.3 un 5,00 3,00 -40,00% 10.4 un 3,00 3,00 0,00% 10.5 un 1,00 1,00 0,00% Fonte: Autora (2019)

A seguir os Gráficos 1 e 2, demonstram em forma de percentual, os comparativos realizados anteriormente e representados apenas numericamente. Os valores que estão em vermelho é para facilitar a visualização dos itens que foram negativos, ou seja, que houve redução no total geral.

Ao analisar e comparar individualmente os itens quantificados dos projetos de unidade privativa e reformada, é possível obter melhor visualização do volume de alteração solicitados pelo proprietário do apartamento a construtora.

Embora mais adiante existirá o comparativo de custos, não é do interesse desta pesquisa verificar em um contexto geral o quanto foi modificado, por exemplo, os

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acréscimos de ponto elétricos tem valor inferior ao acréscimo de uma esquadria de madeira, então assim é melhor analisar separadamente.

Gráfico 1 – Representação percentual do comparativo de quantidades - Parte 1

Gráfico 2 – Representação percentual do comparativo de quantidades – Parte 2

Fonte: Autora (2019) 1.1 -22,23% _-10,61%1.2 2.1 -10,00% 2.2 -25,00% _0,00%2.3 2.4 -16,67% 2.5 -16,67% 2.6 0,00% 2.7 0,00% 2.8 0,00% 2.9 0,00% 3.1 0,00% 4.1 -100,00% 4.2 0,00% 4.3 0,00% 4.4 15,82% 4.5 0,00% 5.1 0,00% 5.2 100,00% 5.3 76,19% 5.4 35,48% 5.5 -14,29% 5.6 0,00%

Quantitativos

-Parte 1

6.1 a 6.3 -42,86% 6.4 -100,00% 6.5 0,00% 7.1 -1,26% 7.2 -22,07% 7.3 7,67% 7.4 -28,44% 8.1 -11,64% 8.2 -11,64% 8.3 0,00% 9.1 a 9.7 37,71% 10.1 -16,67% 10.2 0,00% 10.3 -40,00% 10.4 0,00% 10.5 0,00%

Percentual - Parte 2

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4.4.2 Comparativo de Custos

Diante dos dados coletados anteriormente propusemos uma análise orçamentária dos serviços quantificados. Através de referências como ORSE – Sistema de orçamentos de obras de Sergipe, este que também contém composições unitárias de preço do SINAPI – Sistema Nacional de Preços e Índices da Construção Civil, foram coletados os valores dos serviços pesquisados de acordo com o período Setembro/2019-1.

Conforme podemos ver nas Figuras a seguir, é através do site do ORSE onde pesquisam-se o valor de serviços, com base em palavras-chave e após a escolha do serviço é possível coletar informações como código de referências das composições unitárias, coeficientes de material e de mão de obra, encargos complementares, unidade do serviço, relação de insumos, custo unitário e total, dentre outras informações, variando de acordo com a necessidade de cada usuário.

Figura 17 – Busca de composições de preço pelo ORSE – parte 1 de 3 Fonte: Autora (2019)

Figura 18 – Busca de composições de preço pelo ORSE – parte 2 de 3 Fonte: Autora (2019)