NESTES TERMOS, P. DEFERIMENTO.

(1)

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São Carlos/SP.

Processo: 1019655-67.2015.8.26.0566

ROGÉRIO GIGLIO FERREIRA, engenheiro civil, Perito nomeado nos autos de "ARROLAMENTO COMUM - SUCESSÕES", movida por BANCO BRADESCO S.A.,contra ESTATEC FUNDAÇÕES EIRELI E OUTRO, em curso por este Juízo e respectivo Cartório Cível, tendo concluído seu trabalho pericial, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência:

a) Apresentar em anexo, o correspondente LAUDO DE AVALIAÇÃO solicitado em referida ação, requerendo sua juntada aos autos.

b) Requerer seja expedido Mandado de Levantamento correspondente aos honorários periciais (fls. 254).

NESTES TERMOS, P. DEFERIMENTO.

São Carlos, 21 de novembro de 2017.

Rogério Giglio Ferreira

Eng.º Civil - CREA 068.502386.6 Especialista em Avaliações e Perícias de

Engenharia Perito Judicial

(2)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP

LAUDO DE AVALIAÇÃO

JUSTIÇA ESTADUAL

COMARCA DE SÃO CARLOS/SP. CARTÓRIO DA 3A. VARA CÍVEL

PROCESSO: 1019655-67.2015.8.26.0566

AÇÃO : EXECUÇÃO

REQUERENTE(S) : BANCO BRADESCO S.A.

REQUERIDOS (S) : ESTATEC FUNDAÇÕES EIRELI E OUTRO

SUMÁRIO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 2

1.1.OBJETIVO ... 2

1.2.DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL ... 2

2. AVALIAÇÃO DO LOTE 19 ... 3

2.1.VALOR DO TERRENO (VT)... 3

2.2.VALOR DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS APROVEITÁVEIS EM CASO DE DESMEMBRAMENTO (VC) ... 5

2.3.VALOR TOTAL DO IMÓVEL (VI) ... 7

3. DA POSSIBILIDADE OU NÃO DE DESMEMBRAMENTO DO LOTE 19 ... 7

4. RESPOSTAS AOS QUESITOS ... 9

4.1.QUESITOS DO EXEQUENTE ... 9

4.2.QUESITOS DOS REQUERIDOS (FLS.220/221,234,258,267/268) ... 9

5. CONCLUSÃO ... 12

6. ENCERRAMENTO ... 13

ANEXO 01 : Croqui do imóvel.

ANEXO 02 : Pesquisa, tratamento por fatores e cálculos estatísticos.

(3)

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos preceitos básicos da NBR-14653-2 (Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos) da ABNT, bem como as recomendações da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

O signatário efetuou vistoria no imóvel periciando no dia 06/06/2017, conforme agendamento publicado pela Imprensa Oficial, tendo sido acompanhado pelo assistente técnico dos requeridos, engenheiro Carlos Alberto Martins. Nesta oportunidade, o imóvel foi medido e inspecionado, tendo sido tiradas as fotos que ilustram o anexo 03 deste laudo.

1.1. Objetivo

O presente laudo pericial tem por escopo verificar se a residência de propriedade do executado será comprometida com a penhora e posterior alienação do terreno contíguo, correspondente ao LOTE 19 da QUADRA AV do loteamento denominado RESIDENCIAL PARQUE FABER I, situado nesta cidade de São Carlos/SP e objeto da Matrícula 60.739 do CRI local, bem como apresentar avaliação do referido terreno.

1.2. Descrição Sumária do Imóvel

O imóvel pertencente ao executado consiste de um prédio residencial assobradado e sua área de lazer, construídos sobre os lotes 18 e 19 da quadra AV do Residencial Parque Faber I, sendo tais terrenos objetos das matrículas 60.738 e 60.739, respectivamente.

A construção residencial assobradada, assim como a garagem anexa foram edificados integralmente sobre o Lote 18, enquanto o gramado, solarium e piscina da área de lazer ocupam somente o Lote 19.

(4)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP A residência foi edificada em 3 níveis, tendo no nível mais baixo as garagens e o living; no intermediário hall de entrada, sala de tv, sala de jantar, uma suíte, área de serviço, banheiro de serviço, cozinha e despensa; no pavimento superior existem 04 suítes.

A edificação da área de lazer coberta, que se assemelha a um quiosque, composta por varanda, 02 banheiros (masculino e feminino), balcão, pia e churrasqueira de alvenaria foi construída em sua maior parte sobre o lote 18, mas avança 2,50 metros sobre o lote 19.

O croqui em anexo ilustra o posicionamento das construções em relação aos dois terrenos.

Através do referido croqui pode-se verificar que a parede lateral direita do sanitário feminino encontra-se 10 cm dentro do lote 19 (foto 07) e que a cobertura do quiosque avança 2,50 metros sobre este mesmo lote.

2. AVALIAÇÃO DO LOTE 19

O valor total do imóvel (lote 19) será dado pelo Método Evolutivo, o qual indica que o valor total do imóvel será dado pela soma das parcelas relativas ao terreno e às construções existentes, multiplicada por um fator de comercialização, Fc, ou seja:

Vi = Fc x (Vt + Vc)

No caso em estudo, há que esclarecer que somente acessões e benfeitorias aproveitáveis para um hipotético comprador serão consideradas, visto não se tratar de uma desapropriação, mas sim de um imóvel que eventualmente será levado à hasta pública por valor de mercado.

2.1. Valor do Terreno (Vt)

Utilizar-se-á o método comparativo de dados de mercado para se avaliar os terrenos. Tal método consiste numa pesquisa de ofertas ou negócios de terrenos ocorridos dentro da região avalianda, que após sofrer um “tratamento por fatores”,

(5)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP antigamente chamado de homogeneização, e cálculos estatísticos, fornece o Valor Unitário Básico (Vu) de terrenos da região.

O signatário efetuou pesquisa para a região do avaliando e adjacências, coletando os elementos relacionados no anexo 03 deste laudo.

O tratamento por fatores segue os parâmetros indicados na Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE, para a zona 3 – Zonas de uso residencial superior.

Efetuados os cálculos, conforme consta do anexo 02 deste laudo, obteve-se para a situação paradigma:

Vu = R$ 865,46/m2

O valor final do terreno será dado através da ponderação do valor unitário básico com os atributos próprios do avaliando, valorizantes ou desvalorizantes, que o diferenciem da situação paradigmas. No presente caso, temos:

TESTADA (Fp): 14,00 m ÁREA (A) : 448,00 m2 PROF.EQ. (Pe): 32,00 m Coeficientes: Utilizado Cpr = 0,00 (transp.) N Ct = -8,91 (testada) S Ca = 0,00 (área) N Cp = 0,00 (prof.) S Ce = 0,00 (esq.) N C1 = 0,00 (outros 1) C2 = 0,00 (outros 2)  = -8,91 R$/m2 Vu = 865,46 R$/m2 Vu.trat. = 856,55 R$/m2

Vt =

R$ 383.734,40

Medidas do Terreno

(6)

2.2. Valor das Construções e Benfeitorias Aproveitáveis em caso de desmembramento (Vc)

Será adotado o "Método de Valores de Venda" para se avaliar as construções existentes, com a utilização das tabelas constantes do trabalho “Valores de Venda de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, associada com os coeficientes de áreas secundárias da NBR-12.271 e orçamentos específicos quando o caso.

De acordo com referida publicação (Valores de Venda), a construção principal (situada sobre o lote 18) possui padrão “residencial médio (+)", cujo valor unitário de venda é dado por um coeficiente que multiplica o R8-N, índice de custo da construção civil publicado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo).

R8-N = 1.325,11 R$/m² - Out/17

Os valores unitários tabelados referem-se a construções novas, sendo necessário, portanto, se calcular um coeficiente de depreciação que represente a situação física do imóvel na atualidade.

Para tanto, adotaremos o "Método de Ross-Heidecke”, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como, o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

O “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação”, Foc, será dado por:

Foc = R + K * (1 - R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão. K = coeficiente de Ross/Heidecke – tabelado.

O valor total das construções será dado pela somatória dos produtos das áreas construídas pelos respectivos valores unitários, multiplicada pelo fator de adequação ao obsoletismo e estado de conservação, ou seja:

(7)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP No caso em estudo, serão considerados aproveitáveis sob o ponto de vista de um hipotético comprador, a piscina e o solarium em seu entorno, a casa de máquinas e o muro dos fundos. O muro da frente não é aproveitável visto que, isoladamente, as restrições do condomínio não permitem, sendo também o caso do gramado que, por óbvio, deveria ser ocupado por uma edificação. O muro lateral direito pertence ao vizinho, sendo aproveitável apenas seu revestimento em pedra mineira.

Assim, apresentando os cálculos e resultados

intermediários em forma de tabela, temos:

H82QN : 1.325,11 out/17 Kaj. : 1,00 Kconstr : 1,560 Idade : 20 Valor (R$) Acp : - qp = 1,000 2.067,17 -Piscina : 44,05 q1 = 0,500 1.033,59 45.529,45 Solarium+pisos: 133,93 q2 = 0,059 122,30 16.379,64 Casa de bombas: 10,00 q3 = 0,500 1.033,59 10.335,86 Muros dos fundos: 21,12 q3 = 0,077 159,18 3.361,88 Revest.muro lateral 27,38 q3 = 0,046 94,94 2.599,08

Ac total: n.a. Ac.eq.= n.a. 78.205,91

Depreciação:

Vutil = 70 anos % Vutil = 28,6% "R" = 20,0% 1-a = 0,816

estado = d 5 _8,1%

K = 0,750

Foc = 0,800

Vc =

Áreas (m²) Pesos Unit.

(R$/m2)

R$ 62.582,60

CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES

(8)

2.3. Valor total do Imóvel (Vi)

O valor total e de mercado do imóvel (LOTE 19), na atualidade e na forma como se encontra, será dado pela soma do valor do terreno com o valor total das construções aproveitáveis considerando-o desmembrado do lote 18, multiplicado pelo Fator de Comercialização (Fc), que, no caso, será igualado à unidade, ou seja:

Vi = Fc x (Vt + Vc)

VALOR DO TERRENO Vt =

VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc =

Vt+Vc = FC = x 1,00 Vi = em números redondos R$ 446.317,00 R$ 446.317,00 Vi = R$ 446.320,00 R$ 383.734,40 R$ 62.582,60

CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

3. DA POSSIBILIDADE OU NÃO DE

DESMEMBRAMENTO DO LOTE 19

Pretende o exequente que o lote 19 (Matrícula 60.739) seja penhorado e posteriormente alienado, alegando que se trata de área de lazer constituída de piscina e paisagismo.

O executado, por seu lado, entende que o citado lote 19 integra o núcleo residencial do casal executado, de tal modo que estaria protegido pelo Lei 8009/90.

A fim de dirimir tal questão, o MM. Juiz que preside o feito determinou ao perito judicial verificar se a residência de propriedade do executado será comprometida com a penhora e posterior alienação do Lote 19.

(9)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP Primeiramente, há que se salientar que algum tipo de perda com a penhora e posterior alienação do lote 19 certamente ocorrerá para os executados, já que estes deixariam de desfrutar do conforto de uma área de lazer com piscina.

Conforme o r. despacho de fls. 212, entretanto, “é possível a penhora de bem contíguo ao bem de família, com matrícula própria no Registro de Imóveis, quando, levando-se em conta as peculiaridades do caso, não houver prejuízo à parcela destinada à residência”

Tal situação, salvo maior juízo, pode ser vista pelo lado exclusivamente físico e técnico quanto à edificação destinada à residência ou pelo da utilização, conveniência, comodidade e conforto dos usuários da mesma edificação.

Assim, tem-se que sob o ponto de vista exclusivamente técnico, não há óbice no desmembramento do lote 19, visto que não interferiria na solidez da edificação residencial e esta ainda manteria os recuos exigíveis da divisa e também não seria prejudicada em relação às condições de iluminação e ventilação. A única perda física seria de parte da cobertura da área de lazer, numa faixa de 2,50 metros e de eventual adequação do banheiro adjacente à divisa.

Do ponto de vista da utilização, entretanto, a residência perderia a conveniência e o conforto proporcionado pelo desfrute de uma piscina e um belo jardim gramado. Tal circunstância, entretanto, requer fazer algum juízo de valor sobre o efetivo comprometimento da parte residencial sobre este aspecto intangível e sua adequação ao contexto da legislação aplicável, fugindo assim do escopo exclusivamente técnico que limita a presente perícia.

(10)

4. RESPOSTAS AOS QUESITOS

4.1. Quesitos do Exequente

Não foram apresentados.

4.2. Quesitos dos requeridos (fls. 220/221, 234, 258, 267/268)

Obs.: Os quesitos suplementares apresentados foram renumerados a seguir para constarem em sequência.

1. A Matrícula 60.739 integra planta da edificação dos Executados? O projeto está aprovado no Condomínio?

Resposta:

A Matrícula 60.739 corresponde ao Lote 19 da Quadra AV do Residencial Parque Faber I e integra a planta aprovada pelo Condomínio em 15/07/1997 (fls. 226). Trata-se, entretanto, de matrícula individualizada, não tendo sido unificada com a Matrícula 60.738 (lote 18).

2. A área destinada a lazer na planta da edificação, é na área compreendida pela M. 60.738?

Resposta:

A construção residencial assobradada, assim como a garagem anexa foram edificados integralmente sobre o Lote 18 (Matrícula 60.738), enquanto o gramado gramado, solarium e piscina da área de lazer ocupam somente o Lote 19 (Matrícula 60.739). Já a edificação da área de lazer coberta, que se assemelha a um quiosque, composta por varanda, 02 banheiros (masculino e feminino), balcão, pia e churrasqueira de alvenaria foi construída em sua maior parte sobre o lote 18, mas avança 2,50 metros sobre o lote 19. Ver croqui anexo.

3. O desmembramento da M. 60.739 da M. 60.739 modifica o projeto e suas alterações da edificação residencial? Altera a valorização da integralidade do imóvel residencial tal como se encontra aprovado junto ao Condomínio?

(11)

Resposta:

O eventual desmembramento altera o projeto, mas não prejudica a utilização fíisica edificação residencial e da garagem construídas exclusivamente sobre o lote 18, comprometendo apenas parcialmente o quiosque da área de lazer. Este perito não vislumbra desvalorização da parte do imóvel residencial em razão de hipotético desmembramento do lote 19.

4. O estatuto condominial do Parque Faber autoriza eventual desmembramento do imóvel vistoriado composto pelas M. 60.738 e 60.739? Justificar.

Resposta:

Este perito leu todo e Regulamento Interno do Condomínio e não encontrou restrição específica a um hipotético desmembramento, podendo-se interpretar que seria necessário, entretanto, submeter projetos à aprovação do Condomínio e da Prefeitura.

5. Eventual desmembramento do imóvel vistoriado, composto pelas M. 60.738 e 60.739, exige demolição de parte do corpo do prédio residencial edificado sobre a área total do terreno da planta acostada às fls. 227 (construção e ampliação de residência)? Justificar a resposta.

Resposta:

Eventual desmembramento exigiria demolição parcial do quiosque da área de lazer, na largura de 2,50 metros que o mesmo avança sobre o lote 19, conforme mostra o croqui anexo.

6. Poderia o nobre perito informar se a edificação conta com banheiros conjugados aos dormitórios para o uso exclusivo dos membros da família do executado?

Resposta:

A residência construída sobre o lote 18 possui no pavimento intermediário dois banheiros, um deles de serviço (próximo da cozinha) e outro conjugado com um dormitório de hóspedes. No pavimento superior existem quatro suítes, ou seja, um banheiro para cada dormitório.

(12)

Proc. 1019655-67.2015.8.26.0224 - 3ª Vara Cível de São Carlos/SP Na área de lazer (quiosque) existem dois sanitário (masculino e feminino). Ver croqui anexo.

4. Em caso positivo, além destes banheiros privativos, a edificação conta com algum banheiro social para uso de visitantes, convidados, e outras pessoas não pertencentes ao seio familiar?

Resposta:

Além dos banheiros das suítes (uma no intermediário e quatro no pavimento superior), há um banheiro de serviço, próximo da cozinha. Não há lavabo ou banheiro social neste corpo da edificação.

5. Com base no lay-out da edificação, podemos dizer que os banheiros existentes na área externa podem ter a função de suprir a falta de um banheiro social?

Resposta:

Eventualmente sim, cabendo informar que também existe um banheiro de serviço no corpo da residência que também poderia ter tal função. Seria bastante complicado para os convidados de um jantar, em dia de chuva, se utilizarem de um dos banheiros externos, localizados na área de lazer, sem que se molhassem.

6. Os banheiros da área externa encontram-se localizados parte no lote 18 (Matrícula 60.738) e parte o lote 19 (Matrícula 60.739)?

Resposta:

Apenas um dos banheiros, o masculino, avança 10 cm sobre o lote 19 (que se pretende penhorar). Ver croqui anexo.

7. A divisa entre o lote 18 e o lote 19, onde se pretende desmembrar, passa pela construção existente aos fundos? Em caso positivo, além da construção, o desmembramento também atingiria o banheiro social ali existente?

Resposta:

(13)

8. Podemos dizer que a construção existente aos fundos se adequa harmonicamente à área de lazer, formando um conjunto arquitetônico harmônico? Em caso positivo, podemos dizer que o desmembramento pretendido, além da agressão arquitetônica, também acarretará grandes prejuízos para a utilização adequada da referida construção?

Resposta:

Ver análise no item 3 deste laudo.

5. CONCLUSÃO

Após as vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, este perito conclui que:

a) O valor atual e de mercado para o imóvel terreno correspondente ao Lote 19 da Quadra AV do Residencial Parque Faber I, objeto da Matrícula 60.739 do CRI local, incluindo suas benfeitorias aproveitáveis por um hipotético adquirente, é de

R$ 446.320,00 (quatrocentos e quarenta e seis mil, trezentos e vinte reais).

b) Sob o ponto de vista exclusivamente técnico, não há empecilho ao desmembramento do Lote 19 e não haveria prejuízo físico à edificação residencial existente sobre o lote 18.

c) Do ponto de vista da utilização, entretanto, a residência perderia a conveniência e o conforto proporcionado pelo desfrute de uma piscina e um belo jardim gramado. Tal circunstância, entretanto, requer fazer algum juízo de valor sobre o efetivo comprometimento da parte residencial sobre este aspecto intangível e sua adequação ao contexto da legislação aplicável, fugindo, assim, do escopo exclusivamente técnico que limita a presente perícia.

(14)

6. ENCERRAMENTO

Este laudo de avaliação é composto de TREZE (13) laudas e TRÊS (03) anexos, todos produzidos em formato digital.

Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste Juízo para eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários.

HONRADO PELA NOMEAÇÃO !

São Carlos, 21 de novembro de 2017.

Rogério Giglio Ferreira

Eng.º Civil - CREA 068.502386.6 Perito Judicial

Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia

(15)

ANEXO 01

CROQUI DO IMÓVEL

(16)

32.00 3.00 14.59 2.50 0.10 0.14 2.89 2.57 2.50 0.10 0.14 2.89 2.57

(17)

ANEXO 02

PESQUISA E TRATAMENTO POR FATORES

(18)

PESQUISA:

Elemento: 1 (Ficha 715) Índice Fiscal: 228,18 / 2011 Valor: R$ 2.400.000,00 (Oferta) Data: 23/08/2017

Localização: Rua Passeio das Magnolias - Parque Faber I - São Carlos/SP

Complemento: Quadra: AM; Lote: AM 2; Setor: 10.270 Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Área: 1.824,81 m2_{Testada: 37,34 m Topografia: Aclive de 10 a 20%}

Regular: Sim Frentes Múltiplas: Não

Melhoramentos: Luz, Água, Esgoto, Telefone, Iluminação, Pavimentação, Coleta de Lixo, TV a cabo.

Informante: Márcio

Imobiliária: Cardinali Imobiliária Cod. Referência: 65884

Localização: Rua Passeio Das Magnólias - Parque Faber I - São Carlos/SP

Complemento: Próximo a rotatória do Shopping - Lote AM 04 Setor: 10.270 Quadra: 284

Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Área: 1.824,81 m2_{Testada: 37,34 m Topografia: Regular: Sim Frentes}

Múltiplas: Não

Fonte de Informação Informante: Márcio

Imobiliária: Cardinali Imobiliária Cod. Referência: 46.022

Localização: Rua Passeio Das Magnólias - Parque Faber I - São Carlos/SP

Complemento: Próximo a rotatória do Shopping - Lote AM 03 Setor: 10.270 Quadra: 284 Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Área: 1.824,81 m2_{Testada: 37,34 m Topografia: Regular: Sim Frentes}

Múltiplas: Não

Fonte de Informação Informante: Web

Imobiliária: Cardinali Imobiliária Cod. Referência: 46.031 Observações

Localização: Rua Passeio das Castanheiras - Parque Faber I - São Carlos/SP

Complemento: Atrás do Shopping - Lote 10; Quadra AC Setor: 10.240 Quadra: 274 Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Área: 1.239,00 m2_{Testada: 20,00 m Topografia: Plano Regular: Não}

Frentes Múltiplas: Não

Imobiliária: Roca Imóveis Cod. Referência: 7966 Observações

(19)

Localização: Passeio das Magnólias - Parque Faber Castell I - São Carlos/SP

Setor: 10.270 Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Regular: Sim Frentes Múltiplas: Não

Fonte de Informação Informante: web Telefone: (16) 21062361

Imobiliária: Predial Center Cod. Referência: 6096 Observações

Área do terreno: 37.34 x 50.00 Cadastro: Júlia.

Localização: Passeio das Magnólias - Parque Faber Castell I - São Carlos/SP

Setor: 10.270 Zona: Ocupação induzida Dados do Terreno

Regular: Sim Frentes Múltiplas: Não Fonte de Informação

Informante: web Telefone: (16) 21062361

Imobiliária: Predial Center Cod. Referência: 6097 Área do terreno: 34.30 x 50.00 Cadastro: Júlia.

Elemento: 7 (Ficha 1608) Índice Fiscal: 162,36 / 2011 Valor: R$ 600.000,00 (Oferta) Data: 23/08/2017 Localização: - Parque Faber Castell II - São Carlos/SP Nome do Edifício/Condomínio: Parque Faber Castell II Zona: Ocupação induzida

Dados do Terreno

Área: 545,25 m2_{Testada: 16,00 m Topografia: Aclive > 20% Regular:}

Não Frentes Múltiplas: Não Fonte de Informação Informante: web Telefone: (16) 21062361

Cadastro: Júlia.

Elemento: 8 (Ficha 1609) Índice Fiscal: 162,36 / 2011 Valor: R$ 530.000,00 (Oferta) Data: 23/08/2017 Localização: - Parque Faber Castell II - São Carlos/SP Nome do Edifício/Condomínio: Parque Faber Castell II Dados do Terreno

Área: 578,00 m2_{Testada: 17,00 m Topografia: Aclive > 20% Regular:}

Sim Frentes Múltiplas: Não Fonte de Informação Informante: web Telefone: (16) 21062361

(20)

Complemento: Atrás do Shopping - Lote 11; Quadra AC Setor: 10.240 Quadra: 274

Dados do Terreno

Cadastro: Rogerio

Complemento: Atrás do Shopping - Lote 03; Quadra AA Setor: 10.240 Quadra: 274

Dados do Terreno

Complemento: Atrás do Shopping - Lote 03; Quadra AF Setor: 10.240 Zona: Ocupação induzida

Dados do Terreno

Frentes Múltiplas: Sim Indice Fiscal 2ª Frente: 126 Testada 2ª Frente: 52,40

(21)

ZONA: 3

I.Loc. padrão: 228,18 Coef. Esquina "Ce" = 1,00

Frente de referência = 15,00 m Expoente "f" = 0,15

Prof. Lim.: min.: 30,00 m Expoente "p" = 0,50

max: 60,00 m

Área de Referência 600,00 m² Expoente "a" = 0,20

Áreas Lim. min.: 400,00 m² Expoente "a" arbitrado = 0,20

max.: 1.000,00 m²

CONSTRUÇÃO: R8n 1.325,11 R$/m2 out/17 Fac.h.eq. = 0,88

Kaj. 1,00

No. Elem. Pesq.: 11 Fator Fonte: 0,90

TRATAMENTO POR FATORES

Elem. Ficha

11 Valor Fonte I.Loc. Testada Área(m²)

Vo (R$) princ.(m) 1 715 2.400.000,00 OF 0,90 228,18 37,34 1.824,81 2 931 1.942.000,00 OF 0,90 228,18 37,34 1.824,81 3 932 1.942.000,00 OF 0,90 228,18 37,34 1.824,81 4 934 1.250.000,00 OF 0,90 126,26 20,00 1.239,00 5 1603 1.650.000,00 OF 0,90 228,18 37,34 1.824,81 6 1604 1.650.000,00 OF 0,90 228,18 37,34 1.824,81 7 1608 600.000,00 OF 0,90 162,36 16,00 545,25 8 1609 530.000,00 OF 0,90 162,36 17,00 578,00 9 1611 1.050.000,00 OF 0,90 126,26 20,00 1.221,30 10 1612 1.342.000,00 OF 0,90 126,26 20,00 1.261,10 11 1613 3.200.000,00 OF 0,90 126,26 49,02 2.762,76 Dados do Terreno Dados do Imóvel média 929,49 929,49 929,65 865, 30 865,46 desvpad 120,76 120,76 120,76 107, 45 107,50 c.v. 12,99% 12,99% 12,9 9% 12,42% 12,42% N 11 11 11 11 11 > 2 X OK OK OK < 1/ 2 N S S

Valores e coe ficientes calcu lados Vus.Tratad os

Elem Vo x Ff Prof.Eq. Unit. Ftr Vu Cp Vu Cf Vu Soma Vu

(R$) (R$/m²) Valid Vali d Valid Valid

1 2.160.000,00 48, 87 1183,68 0,00 1.1 83,68 0,00 1.183,6 8 -116 ,89 1.066,80 -116 ,89 1.06 6,80 2 1.747.800,00 48, 87 957,80 0,00 957,80 0,00 957,80 -94 ,58 863, 22 -94 ,58 863,22 3 1.747.800,00 48, 87 957,80 0,00 957,80 0,00 957,80 -94 ,58 863, 22 -94 ,58 863,22 4 1.125.000,00 61, 95 907,99 0,00 907,99 0,45 908,44 -38 ,35 869, 64 -37 ,89 870,10 5 1.485.000,00 48, 87 813,78 0,00 813,78 0,00 813,78 -80 ,36 733, 42 -80 ,36 733,42 6 1.485.000,00 48, 87 813,78 0,00 813,78 0,00 813,78 -80 ,36 733, 42 -80 ,36 733,42 7 540 .000,00 34, 08 990,37 0,00 990,37 0,00 990,37 -9,54 980, 83 -9,54 980,83 8 477 .000,00 34, 00 825,26 0,00 825,26 0,00 825,26 -15 ,35 809, 91 -15 ,35 809,91 9 945 .000,00 61, 07 773,77 0,00 773,77 0,12 773,88 -32 ,68 741, 09 -32 ,56 741,20 10 1.207.800,00 63, 06 957,74 0,00 957,74 1,14 958,87 -40 ,45 917, 29 -39 ,31 918,43 11 2.880.000,00 56, 36 1042,44 0,00 1.0 42,44 0,00 1.042,4 4 -102 ,94 939, 50 -102 ,94 939,50

Amostra sem Homo g.

TEST ES DOS C OEFICIEN TES DE V ARIAÇÃO ISOLADOS

FATORES UT ILIZADOS (S/N) TRATAMENT O POR FA TORES

(22)

Amostra Original Amostra Saneada

média

865,46

<---desvpad 107,50 107,50 c.v. 12,42% 12,42% N 11 11 Intervalo de Confiança tc 1,37 1,37 min 821,27 821,27 max 909,65 909,65 Critério de exclusão: (a) média +/- 30% 259,64 259,64 (b) desv.padrão 107,50 107,50 (c) Chauvenet 212,85 212,85 C <--- adotado amplit.corte 212,85 212,85 min 652,61 652,61 max 1.078,30 1.078,30 Grau de Precisão: Ampl. do I.C. (80%): 88,38 média: 865,46 Dif. % : 10,2%

GRAU DE PRECISÃO:

III

Elem. Amostra Amostra

Original Saneada Outlier

V.U.H.(R$/m²) V.U.H.(R$/m²) 1 1.066,80 1.066,80 2 863,22 863,22 3 863,22 863,22 4 870,10 870,10 5 733,42 733,42 6 733,42 733,42 7 980,83 980,83 8 809,91 809,91 9 741,20 741,20 10 918,43 918,43 11 939,50 939,50

CÁLCULOS ESTAT ÍSTICOS

(23)

ANEXO 03

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

(24)

Foto 01:

Vista da fachada da residência edificada sobre o lote 18.

Foto 02:

Vista da fachada lateral da residência edificada sobre o lote 18, vendo aos fundos o lote 19, que se pretende penhorar.

Foto 03:

Frente do lote 19 para a Alameda das Laranjeiras. LOTE 18

LOTE 19

(25)

Foto 04:

Vista interna do lote 19, tenho à esquerda a residência edificada sobre o lote 18.

Foto 05:

Vista interna do lote 19, tenho à esquerda a residência edificada sobre o lote 18.

Divisa indicada com a linha tracejada vermelha.

Foto 06:

Área de lazer, construída parcialmente sobre o lote 19, que se pretende penhorar.

(26)

Foto 07:

Parede do banheiro masculino construída 10 cm sobre o lote 19.

Foto 08:

Vista da piscina e solarium

construídos sobre o lote 19.

Foto 06:

Vista da parede lateral da residência edificada sobre o lote 18 e voltada para o lote 19. LOTE 19