Hércules Vitorino, domiciliado em São Paulo, onde reside na Rua Y, nº 100, Liberdade, deu em locação a Inácio Moleiro, um imóvel de natureza residencial localizado em São Paulo na Rua Z, nº 99, Penha. A avença foi ajustada por escrito pelo prazo de 30 meses e o aluguel atual é de R$ 750,00, devendo ser pago até o dia 10 de cada mês subsequente ao vencido. Figura no contrato, na qualidade de fiador do locatário e devedor solidário com este, Maurício Torres, viúvo, domiciliado em Bauru, onde reside na Rua W, n° 1. Estipulou-se no contrato que, em caso de mora do locatário, este responderia pela multa de 10% sobre o débito pendente, bem como por juros igualmente de caráter moratório de 1% ao mês e, em caso de ajuizamento de qualquer ação, o contraente faltoso ficaria sujeito à da verba honorária de 20%. Ajustou-se, ainda, que o contraente que viesse a dar causa à resolução do contrato, responderia por multa equivalente a 3 aluguéis do valor vigente à época da infração. O locatário deixou de efetuar o pagamento do aluguel e respectivos encargos pertinentes aos dois meses atrasados.
Questão: Na qualidade de advogado de Hércules prepare a petição cabível na espécie.
Locação – Lei 8.245/91
A lei 8.245/90 regula a locação de imóveis urbanos, excetuados:
• os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
• as vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
• os espaços destinados à publicidade;
• os apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
Hipóteses de Despejo
O art. 47 da Lei 8.245/90 informa as seguintes
hipóteses para ajuizamento de ação de despejo:
• os casos do art. 9° da Lei 8.245/90 (I);
mútuo acordo (I); infração legal ou contratual (II); falta de
pagamento (III); reparações urgentes pelo Poder Público
(IV)
• extinção do contrato de trabalho (II);
• uso próprio, cônjuge ou parente 1º grau (III);
• demolição ou aumento de área (IV);
Questão para reflexão
O art. 47 da Lei 8.245/90 encerra
todas as hipóteses de despejo?
Outras Hipóteses de Despejo
previstas na Lei
Nos termos da Lei 8.245/90 também é possível
requerer o despejo para os casos de:
• extinção de usufruto ou fideicomisso (art. 7º);
• alienação do imóvel, observado o art. 8°;
• término de locação não residencial (art. 56);
• término de locação por temporada (art. 59, III);
• contrato de locação não residencial por prazo
indeterminado (art. 57);
Locação – Lei 8.245/90
Segundo o art. 5º da lei 8.245/90 a ação para
o locador reaver o imóvel é a
ação de despejo
Todas as ações de despejo seguem o rito
ordinário, inclusive a ação de despejo fundada
na rescisão por falta de pagamento de
aluguéis ou acessórios
Despejo – Regras Gerais
I - os processos
tramitam durante as férias forenses
e
não se suspendem pela superveniência delas;
II - é
competente o foro do lugar da situação do imóvel
,
salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá
a doze meses de
aluguel
, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três
salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
(...)
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão
Despejo por Falta de Pagamento
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
(...)
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Mês Aluguel Multa Total Divisor Multiplicador Atualizado Dez/07 9.500,00 1.900,00 11.400,00 37,070329 39,025474 12.001,25 Jan/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 37,429911 39,025474 11.885,95 Fev/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 37,688177 39,025474 11.804,50 Mar/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 37,869080 39,025474 11.748,11 Abr/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 38,062212 39,025474 11.688,50 Mai/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 38,305810 39,025474 11.614,17 Jun/08 9.500,00 1.900,00 11.400,00 38,673545 39,025474 11.503,73 Jul/08 11.000,00 2.200,00 13.200,00 39,025474 39,025474 13.200,00
QUADRO DEMOSTRATIVO DE VALORES DEVIDOS ATUALIZADOS
Mês Valor Devido Juros % Juros em R$ Total Dez/07 12.001,25 8% 960,10 12.961,35 Jan/08 11.885,95 7% 832,01 12.717,96 Fev/08 11.804,50 6% 708,27 12.512,77 Mar/08 11.748,11 5% 587,40 12.335,51 Abri/08 11.688,50 4% 467,54 12.156,04 Mai/08 11.614,17 3% 348,42 11.962,59 Jun/08 11.503,73 2% 230,07 11.733,80 Jul/08 13.200,00 1% 132,00 13.332,00
Aluguéis devidos até o ajuizamento 99.712,02
Honorários conforme cláusula 12º (20% do devido) 19.942,40
Custas 1.320,00
Despejo por Falta de Pagamento
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.
Exceções:
quinze dias
a) se entre a citação e a sentença houverem decorrido mais de 4 meses; ou b) se despejo houver sido decretado com base no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público
6 meses até 1 ano, coincidindo com o período de férias escolares
Hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e entidades religiosas devidamente registradas
Purgação da Mora
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão efetuando, no prazo de 15 dias, da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - efetuada a purga da mora, e verificada a diferença o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados nos respectivos vencimentos;
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores
Hipóteses de Liminar
O § 1º do art. 59 da Lei 8.245/90 informa as hipóteses para a concessão de liminar:
• descumprimento de mútuo acordo (I); • extinção do contrato de trabalho (II); • término da locação para temporada (III); • morte do locatário (sem sucessor) (IV);
• permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação (V);
• havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público
• término do prazo notificatório sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
• término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou da notificação de retomada;
• a falta de pagamento de aluguel e acessórios, estando o contrato desprovido de garantias
Pedido
Por todo o exposto, esta se apresenta para requerer a
procedência do presente pedido para que seja rescindido o
presente contrato de locação, com a consequente decretação
do despejo por falta de pagamento e a condenação da ré à
desocupação do respectivo imóvel, sob pena de expedição do
competente mandado, bem como, com a condenação ao
pagamento de honorários advocatícios e demais despesas
processuais
Juvenal Soares, domiciliado em S. Carlos, onde reside na Rua Longa, nº 100, Centro, deu em locação a Lourival Mendonça, um imóvel de natureza residencial localizado em S. Paulo na Rua Alva, nº 99, Pinheiros. A avença foi ajustada por escrito pelo prazo de 30 meses e o aluguel atual é de R$ 800,00, devendo ser pago até o dia 10 de cada mês subsequente ao vencido na residência do locador. Figura no contrato, na qualidade de fiador do locatário e devedor solidário com este, Roberval Pereira, viúvo, domiciliado em Itu, onde reside na Rua Caju, n° 1. Estipulou-se no contrato que, em caso de mora do locatário, este responderia pela multa de 10% sobre o débito pendente, bem como por juros igualmente de caráter moratório de 1% ao mês e, em caso de ajuizamento de qualquer ação, o contraente faltoso ficaria sujeito ao encargo da verba honorária de 20%. Ajustou-se, ainda, que o contraente que viesse a dar causa à resolução do contrato, responderia por multa equivalente a 3 aluguéis do valor vigente à época da infração. O locatário deixou de efetuar o pagamento do aluguel e respectivos encargos pertinentes aos dois meses atrasados.
Questão: Na qualidade de advogado de Juvenal prepare a petição cabível na espécie.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL IX – PINHEIROS - COMARCA DA CAPITAL.
(dez linhas)
JUVENAL SOARES, brasileiro, (estado civil), (profissão), portador da Cédula de
Identidade RG (número) e inscrito no CPF sob o nº (número), residente e domiciliado em São Carlos, na Rua Longa, nº 100, Centro, CEP 01503-000, por seu advogado que esta subscreve, conforme mandato anexo, com escritório nesta cidade, na Rua (endereço), local onde receberá intimações, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento no art. 62 da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, propor a presente AÇÃO DE DESPEJO
POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS, que observará o procedimento ordinário, em face de LOURIVAL MENDONÇA, brasileiro, (estado civil), (profissão), portador da Cédula de
Identidade RG (número) e inscrito no CPF sob o nº (número), residente e domiciliado nesta Capital, na Rua Alva, nº 99, Pinheiros de França, CEP 03606-000 e de ROBERVAL PEREIRA, brasileiro, viúvo, (profissão), portador da Cédula de Identidade RG (número) e inscrito no CPF sob o nº (número), residente e domiciliado na cidade de Itu, na Rua Caju, nº 1, CEP 17015-000, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor. ...
DOS FATOS
Conforme comprova o contrato de locação anexo (documento 01),
o autor locou ao réu pelo prazo de 30 meses, um imóvel para fins
residenciais, localizado nesta Capital, na Rua Alva, nº 99, Pinheiros,
CEP 03606-000. Ressalte-se, ainda, que figura no contrato, na
qualidade de fiador do locatário e devedor solidário com este, o
co-réu Roberval Pereira, já qualificado.
Com efeito, ficou ajustado que o réu pagaria a título de aluguel a
importância de R$ 800,00 (oitocentos reais) e, em caso de mora,
responderia pela multa de 10% (dez por cento) sobre o débito
pendente, bem como por juros igualmente de caráter moratório de
1% ao mês.
Nesse sentido, verificamos que o contrato em questão, estabelece
o pagamento de prestações liquidas e certas, sempre no dia 10
(dez) de cada mês subseqüente ao vencido na residência do
locador.
DOS FATOS
Ocorre, porém, que desde o mês de março de 2013 o locatário não
paga o aluguel, caracterizando a falta de pagamento dos aluguéis,
que enseja o pedido de despejo.
Para tornar o líquido o valor devido, o autor apresenta os quadros
a seguir: o primeiro que discrimina o valor do débito, acrescido de
multa convencionada no contrato e correção monetária conforme
a tabela do Tribunal de Justiça, o segundo, que liquida o total do
débito incluindo os juros e os honorários advocatícios nos termos
da legislação pertinente. Vejamos:
QUADRO DEMOSTRATIVO DE VALORES DEVIDOS ATUALIZADOS
...
QUADRO DEMOSTRATIVO DE VALORES DEVIDOS ATUALIZADOS
Mês Aluguel Multa Total Divisor Multiplicador Atualizado Mar 800,00 80,00 880,00 50,487820 50,790746 885,28 Abr 800,00 80,00 880,00 50,790746 50,790746 880,00
A título de esclarecimento salientamos que o contrato estipula
que em caso de ajuizamento de qualquer ação, o contraente
faltoso ficará sujeito ao encargo da verba honorária de 20% (vinte
por cento).
O cálculo dos juros está no quadro abaixo facilitando a
demonstração de inexistência de anatocismo:
LIQUIDAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS CONFORME A LEI 8.250/90
Mês Valor Devido Juros % Juros em R$ Total
Mar/2010 885,28 2% 17,70 902,98 Abr/2010 880,00 1% 8,80 888,80 Total 1.791,78 Honorários 358,35 Custas 96,00 Total Devido 2.246,13
