EDUARDO HECKLER
APONTAMENTOS SOBRE O LOTEAMENTO URBANO
Ijuí (RS) 2014
EDUARDO HECKLER
APONTAMENTOS SOBRE O LOTEAMENTO URBANO
Trabalho de Conclusão do Curso de Graduação em Direito objetivando a aprovação no componente curricular Trabalho de Curso – TC.
UNIJUÍ - Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul.
DCJS - Departamento de Ciências Jurídicas e Sociais.
Orientador: MSc. Carlos Guilherme Probst
Ijuí (RS) 2014
Dedico este trabalho à minha família, que me apoiou e não mediu esforços nos momentos difíceis desta trajetória.
AGRADECIMENTOS
Aos meus pais, que sempre estiveram confiantes nessa caminhada fazendo sempre o possível para me ajudar a conquistar os meus objetivos e não mediram esforços para a realização desta sonhada etapa de minha vida.
À minha irmã, pelas inúmeras vezes em que me ajudou durante o curso, incentivando para que sempre aumentasse minhas metas e me dedicasse na graduação.
Ao meu orientador Carlos Guilherme Probst, com quem eu tive a oportunidade de dividir conhecimentos, me auxiliando e colaborando para concretização deste trabalho.
Aos meus amigos, que me apoiaram e me deram força nos momentos difíceis, momentos em que pensamentos positivos foram compartilhados e que as vitórias foram comemoradas.
RESUMO
O presente trabalho de conclusão de curso faz uma abordagem acerca dos principais pontos elencados no momento da constituição do loteamento urbano, trazendo conceitos e tendo como base, principalmente, a lei federal 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano. Analisa as características dos loteamentos, os procedimentos necessários para sua elaboração, os requisitos, os projetos perante os órgãos municipais observando a importância dos mesmos e demonstrando a sua necessidade. Trata sobre questões de registro, venda, além das sanções penais impostas aos loteadores que descumprem as normas legais.
ABSTRACT
This course conclusion work presents an approach on the key points listed at the time of the constitution of urban allotment, bringing concepts and based primarily federal law 6.766 / 1979 - Law of the division of urban land . Analyzes the characteristics of lots, required for its preparation procedures, requirements , designs before municipal agencies noting their importance and demonstrating its necessity. Deals with matters of record sales, in addition to criminal penalties imposed who violate legal norms.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ... 8
1 DO LOTEAMENTO ... 10
1.1 Conceito ... 10
1.2 Características gerais do loteamento ... 12
1.2.1 Requisitos gerais... 12
1.2.2 Legislação ... 13
1.3 Requisitos urbanísticos ... 15
1.4 Do projeto de loteamento ... 16
1.5 Da aprovação do projeto de loteamento ... 18
2 DA FORMAÇÃO DO LOTEAMENTO ... 20
2.1 Do Registro de loteamento ... 20
2.1.1 Da impugnação ao registro de loteamento ... 22
2.1.2 Das áreas públicas ... 23
2.1.3 Do cancelamento do registro do loteamento ... 23
2.2 Da publicidade dos atos ... 24
2.3 Dos contratos ... 24
2.4 Disposições Gerais ... 26
2.4.1 Da venda dos lotes ... 26
2.4.2 Da execução do loteamento ... 27
CONCLUSÃO ... 31
INTRODUÇÃO
O presente trabalho visa fazer uma abordagem sobre as principais questões que devem ser observadas no momento da constituição do loteamento urbano, tomando como base a lei 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano – que regulamenta esse instituto.
Sabendo que direito imobiliário vem demonstrando cada vez maior importância, diante do aquecimento desse setor com incentivos do governo e a busca pela moradia própria, além de levar em conta aspectos históricos como a urbanização e industrialização se a verifica que o legislador se preocupou em regulamentar os novos espaços urbanos a serem habitados, no intuito de atender a demanda da moradia.
Para a realização deste trabalho foram realizadas pesquisas bibliográficas e pelo método eletrônico, a fim de fazer um estudo acerca dos principais aspectos que devem ser atendidos para constituição do loteamento e, também, o motivo de serem necessários.
Inicialmente, no primeiro capítulo, será feita uma abordagem acerca do loteamento, seu conceito, características, requisitos urbanísticos, seu projeto, verificando todas as questões primárias que devem ser observadas para que a Prefeitura Municipal aprove a sua realização.
No segundo capítulo será analisada as questões posteriores a aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal, tais como o registro do loteamento
perante o Cartório de Registro de imóveis e a documentação necessária para tanto, questões sobre contratos, venda dos lotes, além das disposições penais estabelecidas na lei para aqueles que desobedecem as normas determinadas.
A partir deste estudo entende-se a necessidade da observância dos procedimentos determinados pela lei para a constituição do loteamento, demonstrando que o legislador se preocupou em garantir o mínimo aos moradores dos novos espaços, que devem ser servidos com infraestrutura básica e levando em conta padrões de regulamentação urbanística e de qualidade de vida, fazendo valer o direito de moradia dos cidadãos estabelecidos em nossa Carta Magna.
1 DO LOTEAMENTO
O loteamento é uma modalidade de Parcelamento do Solo Urbano e está regulamentado na Lei 6.766/1979, que sofreu alterações diante da promulgação da Lei 9.785/1999, sendo que neste capítulo será tratado o seu conceito, seus requisitos, bem como os procedimentos legais a serem adotados no momento da sua instituição.
1.1 Conceito
O loteamento urbano está previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979 - que, conforme o próprio dispositivo legal, em seu artigo segundo, parágrafo primeiro, é conceituado da seguinte maneira: “[...] § 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
Ou seja, o legislador definiu que para ser considerado Loteamento existe um procedimento formal a ser adotado no qual o loteador deverá se basear no momento da elaboração do mesmo. Dessa forma, o dispositivo legal determina que para a subdivisão da gleba em lotes deverá ser realizada a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Isso quer dizer que no espaço destinado a constituição do novo loteamento, para assim ser considerado, os realizadores desta obra, também conhecidos como loteadores, deverão abrir novas ruas ou, pelo menos, modifica-las. Além disso, deverão realizar novos espaços de logradouros públicos que são destinados ao uso livre pelos cidadãos e à circulação de veículos, tais como ruas, avenidas, praças, entre outros. São elementos constitutivos desse instituto, uma vez que deve ser elaborado de forma organizada para atender a necessidade e a qualidade de vida da população.
O professor Hely Lopes Meirelles (1976, p. 62) assim o conceitua:
Loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município, e a limitação dos lotes.
Com efeito, conforme o entendimento do professor, este instituto somente será efetivado se houver interesse do proprietário para a realização do empreendimento. Em outras palavras, nada mais é que o fracionamento de uma área maior em vários lotes, sendo que para sua elaboração é necessária a abertura de ruas, logradouros públicos e obras de infraestrutura básica.
Frisa-se que todo procedimento é realizado de maneira formal e, portanto, devem ser respeitados todos os quesitos estabelecidos na legislação.
Ademais, Rizzardo (1991, p. 896) define que loteamento é uma "operação que se utiliza de dados técnicos de agrimensura para dividir uma área em tantas outras porções autônomas com possibilidade de vida própria”.
Deve ser observada a distinção entre o instituto do loteamento e o desmembramento, que também é uma modalidade de parcelamento do solo urbano. Entende Peri Carlos Pael Lopes (1995, p. 78 apud SAMPAIO; OLIVER, 2009, p. 12):
Para distingui-los é só prestar atenção aos dizeres dos §§ 1º e 2º do art.2º da Lei n.6.766, de 19.12.79. Ambos são modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, sítio, chácara, estância, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imóvel que já foi objeto de regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim, se o imóvel fracionado não contém área inferior à do módulo calculado para o mesmo ou da fração mínima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se desmembre permaneça também com área igual ou superior à fração mínima de parcelamento), consoante dispõe a legislação agrária vigente; quando urbano, se o desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo loteador o preceito dos arts.3º, parágrafo único, 4º, II, da LPSU. Também não pode implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”
Importante, ainda, destacar que o loteamento urbano não pode ser confundido com os condomínios e também com os chamados loteamentos fechados. O espaço do loteamento é um espaço público no qual não existem muros ou cercas que delimitam ou impedem a circulação de pessoas, como acontece nos condomínios ou loteamentos fechados.
1.2 Características gerais do loteamento
O legislador se preocupou em estabelecer normas para que não se realizem loteamentos mal planejados e com o intuito apenas de fins lucrativos. A grande quantidade de pessoas se deslocando para os centros urbanos causou uma necessidade de organização no momento da criação de novos espaços. Daí a importância de regulamentação das novas áreas, fazendo-se necessário colocar na balança a demanda por moradia e a necessidade de espaços planejados e com uma infraestrutura mínima para o bem estar dos cidadãos. Por esta razão, para a realização do loteamento, se faz necessário cumprir alguns requisitos determinados em lei que nos demonstram características gerais que são imprescindíveis para a sua constituição.
1.2.1 Requisitos gerais
O loteamento é considerado como um meio de urbanização que preza pela organização e planejamento do novo espaço urbano que será criado. Portanto, deve ser realizado através de um procedimento formal e voluntário, uma vez que o proprietário da área é que determina a sua criação por força da vontade própria.
Consequentemente devem ser respeitadas algumas condições urbanísticas, ambientais, bem como se efetivar a transferência gratuita de espaços públicos para a Administração Municipal. Isto é, não basta haver o interesse do proprietário para criar novos lotes, mas sim uma série de procedimentos a serem elaborados.
Para tanto, verifica-se que o loteamento somente será admitido nos casos em que determina o art. 3º da Lei 6.766/79.:
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Logo, tais condições serão averiguadas no momento da aprovação do projeto que será analisado pela Prefeitura Municipal. Caso tenha aprovação, será inscrito no Registro Imobiliário competente. Estes são requisitos gerais. Todavia, antes de ser registrado deve seguir outros requisitos legais, que serão analisados posteriormente.
1.2.2 Legislação
A norma reguladora do instituto do loteamento é, principalmente, a lei 6.766/19.12.79, que trata do Parcelamento do Solo Urbano, dispondo quais são os requisitos e condições a serem observadas no momento da sua elaboração.
Segundo Meirelles (1996, p.115 apud BECKER):
As normas civis estão na legislação federal, visando garantir aos adquirentes dos lotes a legitimidade da propriedade e a transferência do domínio ao término do pagamento do preço. As normas urbanísticas são leis municipais que visam a assegurar ao loteamento os equipamentos e condições mínimas de habitação e conforto, harmonizando-o com o plano diretor do município, para a correta expansão de sua área urbana.
Ou seja, é a Prefeitura Municipal que determinará se o projeto elaborado é adequado ou não, uma vez que o planejamento urbanístico é de seu interesse e está normatizado no plano diretor municipal.
A própria Constituição Federal de 1988 assim determina em seu artigo 30: “Compete aos Municípios: VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.
Posteriormente, em 29 de janeiro de 1999, entrou em vigor a lei Federal 9.785, que trouxe algumas alterações e novas determinações a lei 6.766. A partir desta lei foram instituídos os requisitos urbanísticos para o loteamento, a regulamentação do seu registro, definiu como crime contra a Administração pública a comercialização de loteamento clandestino. Além disso, determinou que deve existir um contrato padrão que determinará as condições da venda do lotes, entre outras alterações que tem o intuito dar mais segurança aos compradores dos lotes e, também, visando a proteção do meio ambiente.
De outra banda, é importante salientar o disposto no Estatuto das Cidades – Lei nº 10.257/10.07.2001 – é de suma importância para o entendimento do processo de constituição do loteamento, uma vez que assim dispõe em seu artigo primeiro, parágrafo único: “Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.”
Desta forma, resta evidenciado que este conjunto de normas deve ser respeitado de tal forma que se não for atendido, o projeto não poderá ser aprovado pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, quando for o caso.
1.3 Requisitos urbanísticos
Conforme já debatido anteriormente, existem requisitos urbanísticos específicos que devem ser respeitados para a devida elaboração do loteamento urbano.
Tais aspectos serão analisados no momento do encaminhamento do projeto de loteamento para a Prefeitura Municipal, que, verificando a falta de qualquer uma destas condições, não aprovará o projeto.
Esses requisitos são rigorosamente observados e são encontrados na Lei 6.766/1979, em seu artigo 4º, determinando o seguinte:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.
Os requisitos legais demonstram a preocupação do legislador em tornar o mecanismo de loteamento urbano em um instrumento seguro e bem planejado. Daí a importância de regulamentação das novas áreas, fazendo-se necessário a criação de espaços planejados e com uma infraestrutura mínima e adequada as necessidades básicas para o desenvolvimento da urbanização.
No entendimento de José Afonso da Silva (1995, apud OLIVER; SAMPAIO, 2009, p. 43):
Espaços que, por determinação de planos ou normas urbanísticas, não devem receber edificações, porque são destinadas a cumprir outras funções sociais da cidade. Encontramos, assim, espaços não-edificáveis em áreas de domínio privado, como imposição urbanística, e espaços não-edificavéis de domínio público, como elementos componentes da estrutura urbana, como são as vias de circulação, os quais se caracterizam como áreas “non aedificandi”, vias de comunicação e espaços livres, áreas verdes, áreas de lazer e recreação.
Nesse sentido a própria lei determina que deverá ser destinado um espaço para a implementação de equipamentos urbanos, compreendidos como equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de água pluviais, rede telefônica e gás canalizado, entre outros.
1.4 Do projeto de loteamento
A elaboração de um projeto bem definido, incorporando todas as caraterísticas da área a ser loteada, é imprescindível para a realização desse instituto. Determina a lei 6.766/1979, em seu artigo 6º:
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Ou seja, existe uma fase preliminar, na qual antes da elaboração desse projeto, o interessado deverá providenciar junto a Prefeitura Municipal ou Distrito Federal, quando for o caso, a definição das diretrizes da área a ser loteada para que possa elaborar o projeto.
Rizzardo (1996, apud MESQUITA, 2008, p. 86) considera também que deverão ser indicadas as áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato do registro do loteamento, as quais comporão as áreas livres para as praças, os arruamentos, equipamentos urbanos e comunitários e outros serviços públicos.
De posse dos documentos citados, bem como com o requerimento, a Prefeitura Municipal procederá conforme determina o art. 7º da lei 6.766/79:
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Excetuam-se os municípios com menos de 50.000 (cinquenta mil) habitantes e também os municípios cujo plano diretor já tem fixadas diretrizes de planejamento urbano na zona em que se situa o parcelamento do solo urbano de fixar tais diretrizes previstas anteriormente.
Os que não se enquadram nas condições determinadas são obrigados a apresentar os documentos exigidos para que o Município determine as diretrizes a serem fixadas para o local objeto do loteamento.
Tendo em mãos o traçado e as diretrizes oficiais concedidos pelo órgão municipal, os loteadores elaborarão o projeto contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de 4 (quatro) anos, e apresentarão a Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, juntamente com uma matrícula atualizada da área, certidão negativa de tributos municipais e competente instrumento de garantia.
1.5 Da aprovação do projeto de loteamento
A aprovação do loteamento é o primeiro passo para sua instituição. Conforme se observa, são vários procedimentos que devem ser elaborados para haver essa aprovação.
Nos termos da lei, quem tem a legitimidade para aprovar o projeto de Loteamento é a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal, quando for o caso. Eles farão uma análise da proposta apresentada e estudarão a viabilidade do projeto apresentado. Sendo aprovado, as etapas de execução deverão ser cumpridas e executadas dentro do prazo previsto.
Deve ser observado que é vedada a aprovação em áreas definidas como de risco e não edificáveis. Em alguns casos, ainda, poderá ser disciplinado pelo Estado a aprovação pelos Municípios, conforme se observa no art. 13 da lei 6.766/79.
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições: I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
O próprio Estado, através de decreto, definirá quais são as áreas de proteção especial que se refere o inciso I do artigo mencionado. Da mesma forma, os Estados estabelecerão quais normas que deverão se submeter os projetos de loteamentos previstos no artigo de lei citado.
Com efeito, se visualiza que a implementação do loteamento urbano é repleta de exigências, torando-se muito burocrática. Porém, tais requisitos estabelecidos na legislação federal, juntamente com os estabelecidos na lei Municipal, quando for o caso, são justamente para que os novos espaços urbanos tragam uma segurança jurídica aos compradores e também garantam que esse empreendimento não traga prejuízos ao Município e ao meio ambiente.
A aprovação do projeto é uma etapa do Loteamento, que ocorrendo, possibilitará aos empreendedores o Registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, o que será abordado no próximo capítulo.
2 DA FORMAÇÃO DO LOTEAMENTO
Estando todos os procedimentos aprovados e regularizados perante a Prefeitura Municipal pode-se falar na formação do loteamento urbano. Ou seja, etapa na qual já foram definidas todas as questões de limitação, divisão, áreas públicas, infraestrutura básica, a serem realizadas na execução do loteamento. Assim, cabe uma análise das formalidades necessárias para o registro, venda e respectiva execução.
2.1 Do Registro de loteamento
Ultrapassados os requisitos para a aprovação do projeto de Loteamento Urbano, o loteador deve passar ao registro do loteamento dentro do prazo de 180 dias, uma vez que após esse prazo, a aprovação caduca. Para tanto, deverá o loteador encaminhar o projeto aprovado juntamente com outros documentos, os quais estão elencados no artigo 18 da lei 6.766:
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
Em caso de existência de protestos ou ações pessoais e, ainda, ações penais, se ressalvando o caso de crimes contra o patrimônio e a administração, será possibilitado o registro se o requerente comprovar que tais ações ou protestos não prejudicarão os compradores dos lotes.
Tais documentos são de suma importância para o oficial poder proceder ao registro do projeto do loteamento, uma vez que o registro deve garantir a publicidade e legalidade para haver uma segurança jurídica aos futuros compradores desses lotes.
Segundo o promotor Mazzilli (1982, p. 2):
O processamento do pedido de registro perante o Cartório Imobiliário, após aprovação do projeto pela Municipalidade ou pelo Distrito Federal, permite uma oportuna fiscalização por meio do oficial do Registro, que pode levantar as dúvidas necessárias; permite a fiscalização do Ministério Público e do juiz, nas suas normais funções de correição. É meio mais adequado para solucionar as hipóteses, sempre possíveis, de existência de impugnações ao pedido de registro, muitas vezes por aspectos de legalidade. Ademais, quando o Estado tem certos interesses, embora administrativos, mas de ordem indisponível, é comum que submeta a apreciação de tais matérias ao crivo judicial, para administração pública ainda que de interesses também privados, pela jurisdição voluntária.
A principal intenção do legislador é garantir a maior proteção possível aos futuros habitantes desse espaço, uma vez que tais documentos demonstram a
idoneidade do proprietário da área (loteador), bem como o respeito à todos as exigências para que esse loteamento traga conforto e supra as necessidades básicas aos futuros compradores.
Cabe ressaltar que, tendo o poder público o dever/poder para fiscalizar e aprovar tais institutos, os novos espaços urbanos se tornam organizados e conseguem atender as expectativas dos moradores.
Portanto, imprescindível o cumprimento de todos os requisitos desde a elaboração do projeto, seu registro, e execução.
2.1.1 Da impugnação ao registro de loteamento
Levado ao registro, cabe ao oficial competente verificar todos os documentos e comunicar à Prefeitura Municipal sobre o registro do loteamento. Também deve publicar em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 dias consecutivos, que poderá ser impugnado no prazo de 15 dias contados da publicação.
Para entender melhor, cabe uma análise para saber quem tem capacidade para impugnar o registro. Nos termos do artigo 19, parágrafo 1º, da lei 6766, a impugnação pode ser feita por terceiros, o que no entendimento de Mazzilli(1982, p. 7)significa que:
qualquer cidadão é parte legítima para a impugnação do registro de parcelamento do solo urbano, como o seria para uma ação popular. O principal é o aspecto da moralidade administrativa, onde o particular atua em auxílio da Administração, ao impugnar o registro de um loteamento possivelmente irregular. A extensão da faculdade de impugnar a qualquer terceiro, mesmo que não detentor de direito real, é uma clara alusão aos possíveis adquirentes dos lotes, a quem a lei precipuamente quis proteger e a quem ela mesma se referiu no artigo anterior do mesmo capítulo (art. 18, § 2°).
Ademais, também é parte legítima para impugnar tais institutos o Ministério Público. Sendo atuante indiscutível nos interesses da sociedade, não poderia ficar o Ministério Público sem capacidade para impugnar um loteamento, agindo como representante dos cidadãos e zelando pelo fiel cumprimento da lei.
Assim, não havendo impugnação ao loteamento no prazo estabelecido, o registro será realizado imediatamente. Em caso de ser impugnado, serão intimados o requerente e a Prefeitura Municipal para se manifestarem no prazo de 5 dias. Após a manifestação, o processo será enviado ao juiz competente que ouvirá o Ministério Público e decidirá de plano ou após instrução, que poderá ser sumária ou ordinária dependendo da situação.
2.1.2 Das áreas públicas
Como já abordado, verifica-se que todos os loteamentos possuem áreas que serão destinadas ao uso público e, portanto, devem ser transferidas ao Município.
Assim, no momento em que se procede ao registro do loteamento, àquelas áreas constantes do projeto aprovado que foram destinadas ao espaço público, tais como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos passam a integrar o domínio do Munícipio.
A lei determina, ainda, que em caso de loteamento implantado sem o devido registro, o Município pode fazer um requerimento anexando uma planta com a área que fora destinada aos espaços comuns para que se proceda ao registro dessa área, passando assim a integrar o seu domínio.
2.1.3 Do cancelamento do registro do loteamento
Existem algumas hipóteses em que o loteamento poderá ser cancelado, porém, são restritas e devem respeitar o artigo 23 da lei 6.766/79, sendo as seguintes:
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado: I - por decisão judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
A anuência Municipal em caso de cancelamento se mostra imprescindível e a própria lei determina que a única hipótese de oposição deste órgão é se o cancelamento resultar em inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já houver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou nas adjacências.
Nos casos de requerimento de cancelamento, o oficial de registro deverá publicar um edital do pedido de cancelamento, que poderá ser impugnado em 30 dias. Após esse prazo, deverá encaminhar, com ou sem impugnação, ao juiz competente para homologação do cancelamento.
2.2 Da publicidade dos atos
Não obstante ao procedimento rigoroso e com muitos requisitos, determina o dispositivo legal que o processo de loteamento e os contratos podem ser examinados por qualquer pessoa, independentemente de pagamento de emolumentos ou custas. Tal artigo, mais uma vez, demonstra a preocupação do legislador com a publicidade dos atos praticados pelo loteador.
Assim, qualquer interessado tem acesso à documentação e pode verificar dentro de seu interesse e também da sociedade se tudo se encontra de acordo.
2.3 Dos contratos
A lei 6.766/79 – Lei do parcelamento do solo urbano – trata especificamente nos artigos 25 a 36 sobre as disposições dos contratos referentes ao loteamento, determinando que os mesmos são irretratáveis e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros.
Verifica-se, portanto, ser imprescindíveis as seguintes indicações, consoante ao disposto no artigo 26 da referida lei:
a) nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
b) denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
d) preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
e) taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
f) indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
g) declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
O contrato elaborado deve ser padrão sendo que junto com a documentação entregue ao Registro de Imóveis para o registro deverá ser arquivado o seu modelo/exemplar. Ou seja, este contrato irá regular as futuras relações entre o loteador e o adquirente do lote, sendo o paradigma da contratação.
Sendo assim, dada a força dos contratos, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão consolidam-se como título para o registro da propriedade do lote adquirido quando acompanhadas da prova de quitação.
Por fim, dispõe a lei que o cancelamento dos registros de compromisso, cessão ou promessa de cessão podem ser cancelados através de uma decisão judicial, por requerimento do conjunto das partes contratantes ou, ainda, quando houver rescisão comprovada do contrato.
Aspectos importantes que dão garantias a parte mais fraca da negociação, o adquirente, que se vê sem forças para solucionar algumas situações. Consequentemente, o legislador sabendo disso, determinou alguns pontos contratuais importantes que se tornam obrigatórios e protegem os compradores.
2.4 Disposições Gerais
Neste tópico abordar-se-á algumas questões que abrangem toda elaboração e demais disposições sobre o instituto do loteamento. Após o estudo específico sobre o projeto, aprovação e registro verificaremos demais pontos importantes que também devem ser observados e seguidos pelos loteadores.
2.4.1 Da venda dos lotes
Primeiramente, a lei preconiza de forma expressa que a venda de lotes antes do registro de loteamento é vedada. Ou seja, enquanto não encaminhado o registro do projeto, não se pode vender e nem prometer vender parcela do loteamento. Entendo que, conforme abordado anteriormente, o registro é o ato no qual se dá publicidade, legalidade e segurança aos compradores.
Ao negociar um lote que não se encontra devidamente registrado, o comprador acaba ficando sem garantias, eis que enquanto não registrado não há certeza da conclusão do loteamento em questão.
Nem mesmo o projeto de loteamento aprovado se torna uma garantia. Pois, no momento do registro, ainda existe a possibilidade de haver impugnação de terceiros, o que pode levar a discussão ao judiciário e a decisão pode ser negativa, ou seja, contra a realização daquelas obras.
Além do mais, a venda sem o devido registro demonstra risco ao meio ambiente, uma vez que nesses espaços sem a devida intervenção do poder público inexiste infraestrutura básica como, falta de calçamentos, vias de esgoto, entre outros.
Nessa situação, não sendo levado à aprovação e consequente registro, passam a ser chamados de loteamentos clandestinos ou irregulares. Isto porque não cumpriram as determinações estabelecidas pela lei, tão pouco estão preocupados com a sua regularização.
Sobre esses loteamentos clandestinos, o José Carlos De Freitas (2000, p. 343)entende que:
[...] como a implantação de loteamento clandestinos afeta a cidade como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o perfil que os habilita a essa empreitada. É necessária uma conjugação de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder judiciário. Ordinariamente a notícia do parcelamento clandestino chega ao conhecimento desses atores depois de implantado. No entanto, quando possível, é imperiosa uma atuação preventiva e concomitantemente repressiva, pelos principais agentes com poderes para interferir na sua pronta paralisação, pois a regularização de um loteamento consolidada é problemática e, às vezes, juridicamente impossível.
Portanto, conforme o artigo 37 da lei, não se pode vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado diante das situações apresentadas, sendo tal conduta caracterizada como crime contra a administração pública, conforme abordaremos em tópico específico.
2.4.2 Da execução do loteamento
A execução do loteamento é o momento em que as obras planejadas saem do papel e passam a ser executadas. Para tanto, deve ser observado o projeto que fora aprovado perante a prefeitura municipal, cumprindo com o cronograma estipulado.
Dessa forma, o órgão público irá acompanhar e fiscalizar se os prazos determinados estão sendo observados no momento da execução e se tudo está de acordo com o projeto.
Diante de qualquer irregularidade, o adquirente pode até suspender o pagamento das parcelas e notificar o loteador para que regularize a situação. Da mesma forma, poderá a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público promover tal notificação.
Neste caso, quando da suspensão dos pagamentos ao loteador o adquirente deverá fazer o depósito dos valores perante o Registro de Imóveis, até a devida resolução da situação.
Sendo cumprida a determinação de regularização e reconhecida judicialmente o loteador poderá fazer o levantamento dos valores e poderá notificar aos adquirentes para pagarem diretamente a ele o restante das prestações devidas.
Não sendo atendida a notificação existe a possibilidade de a Prefeitura Municipal regularizar o loteamento para evitar prejuízo ao desenvolvimento urbano que fora projetado e evitar maior dano aos adquirentes dos lotes que já foram vendidos.
Ocorrendo a regularização pela Prefeitura Municipal, esta poderá levantar aqueles valores das prestações depositadas para ressarcir seus custos necessários para regularizar o loteamento. Em caso de os valores não cobrirem os custos dispensados pelo órgão municipal, este poderá exigir a parte faltante dos loteadores.
Mesmo assim, em caso de regularização pela Prefeitura Municipal, os adquirentes dos lotes, comprovando a quitação do valor avençado, obterão o registro de propriedade do lote adquirido.
Por fim, cabe ressaltar que a lei estabelece como foro competente para resolução de qualquer conflito o foro da comarca da situação do lote.
2.5 Das disposições penais
Visando a garantia do cumprimento das determinações legais, o legislador se preocupou em estabelecer sanções penais para os loteadores que não respeitam as exigências. Para tanto, qualificou algumas práticas como crimes, os quais se encontram entre os artigos 50 à 52 da lei n. 6.766/1979.
Em tais crimes, o objetivo é proteger a Administração Pública e os adquirentes dos lotes, uma vez que lesados pela ação do loteador. O sujeito ativo, aquele que pode cometer o crime configurado na lei, é o loteador ou o terceiro que divulga a afirmação falsa de legalidade do loteamento.
A simples divulgação, afirmação falsa, proposta realizada sobre a legalidade do loteamento, conforme Ruy Rosado De Aguiar Júnior: (1981, p.116 apud SAMPAIO; OLIVER, 2009, p. 115):
“trata-se de crime de falsidade ideológica (fazer ou propagar
afirmação falsa) ou de omissão (ocultar fato relativo ao loteamento ou desmembramento). Realiza a modalidade de fazer quem emite a afirmação capaz de determinar um juízo em desacordo com a realidade, mas quem a veicula pode ser tanto o autor da afirmativa como um terceiro, apenas encarregado de difundi-la” [...]O dever jurídico de o agente informar – que ele descumpre, ocultando fatos – decorre da simples existência do loteamento ou do desmembramento e da formulação da proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados. Presentes estas duas circunstâncias, acontecerá o crime quando houver omissão de fato relevante – assim considerado aquele cujo conhecimento seria suficiente para obstar a aceitação da proposta ou a realização do ato, de modo como foi feito pelo prejudicado – e mais a fraude na conduta do agente, isto é, a omissão servindo de meio enganoso para induzir ou manter em erro o interessado ou o público em geral”.
Portanto, nos termos do artigo 50 da lei, são condutas puníveis e classificadas como crimes:
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o
fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Além dessas, a lei determina que qualquer pessoa que venha a concorrer para a prática destes crimes incide nas penas a estes cominadas. Ou seja, os crimes não são cometidos somente pelos loteadores, uma vez que qualquer um pode vir a ser penalizado se participar dos atos acima definidos como crimes.
Por fim, o legislador tentou impedir a realização dos espaços urbanos sem a devida observância dos procedimentos legais, definindo tais práticas como crime. Ocorre que é dever do cidadão denunciar quando verifica tais situações, fazendo valer os direitos dos cidadãos para que possam residir um espaço bem organizado, planejado e aprovado pelo órgão competente e que proporcione uma qualidade de vida aos moradores.
CONCLUSÃO
O loteamento é um instituto que cria novos espaços urbanos para habitação nos quais os cidadãos irão construir suas residências e morar com suas famílias. Sendo assim, é de suma importância que seja servido de uma infraestrutura básica para garantir qualidade de vida às pessoas que futuramente ali conviverem.
Dessa forma, a lei do parcelamento do solo urbano se preocupou, juntamente com o Estatuto das Cidades, em elencar requisitos mínimos para que estes novos espaços sejam realizados. Nesse sentido verifica-se que para elaboração do loteamento são necessários o cumprimento de várias medidas, tais como o projeto bem elaborado, sua aprovação, registro, para então ser possibilitada a venda dos lotes.
Portanto, apesar de burocrático, se entende a necessidade da intervenção do órgão público no momento de sua constituição. Sabendo da intenção de muitos realizadores das obras em apenas obter lucro, o que ocorre é a depreciação do meio ambiente e a precária situação de muitas localidades.
Ou seja, o legislador ao elaborar o dispositivo legal tentou minimizar os problemas de habitação, determinando os passos a serem seguidos e as sanções aos que descumprem o que está normatizado.
Porém, mesmo havendo dispositivos que determinam a realização dos novos espaços, o que percebemos é que ainda existem pessoas mal intencionadas
e que visam apenas o lucro e, assim, realizam obras precárias e desprovidas de espaços públicos destinados à infraestrutura mínima para garantir qualidade de vida aos novos moradores.
REFERÊNCIAS
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providências. Brasília, 2001. Disponível em:
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MEIRELLES, Hely Lopes. Urbanismo e proteção ambiental, RDP no 39/40, ERT, São Paulo: 1976.
OLIVER, Luis Henrique de Aragão; SAMPAIO, Nícia Regina; Lei 6.766/79 – Análise doutrinária e jurisprudencial. Espírito Santo: CAOA, 2009.
