A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
No 17.967.036/0513
SOLICITANTE:
BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FII
OBJETO: ENDEREÇO:
AV.
PRESIDENTE KENNEDY Nº 1.461,
CENTRO - AG. DUQUE DE CAXIAS
DUQUE DE CAXIAS - RJ
ÁREA CONSTRUÍDA:
3.535,61 M²
ÁREA TERRENO:
1.476,00 M²
FINALIDADE:
MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO
OBJETIVO:
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E
VENDA
2
ÍNDICE
I.
INTRODUÇÃO ... 3
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4
1.
OCUPAÇÃO
CIRCUNVIZINHA ... 4
2.
LOGRADOUROS
DE
SITUAÇÃO ... 5
3.
DESCRIÇÃO
DO
TERRENO ... 6
3.1.
CARACTERÍSTICAS
BÁSICAS ... 6
3.2.
RESTRIÇÕES
DE
USO
E
OCUPAÇÃO
DO
SOLO ... 6
3.3.
RESTRIÇÕES
EM
FUNÇÃO
DE
PRESERVAÇÃO
OU
TOMBAMENTO ... 6
4.
DESCRIÇÃO
DAS
EDIFICAÇÕES ... 7
III.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 9
IV.
AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 9
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 10
VI.
DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 11
VII.
CONCLUSÃO ... 13
3
I.
INTRODUÇÃO
A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),
com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São
Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente
referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, de propriedade do BB
PROGRESSIVO II – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela
Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..
.
No volume incial do laudo identificado com o número 17.967.000/0513 estão descritas
todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações
comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,
onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como
as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão
apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.
Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas
premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já
estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas
podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do
relatório.
Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão
vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o
decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de
projeção.
4
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Distribuição da Ocupação
Predominante
Vertical
Densidade de Ocupação
Média
Estágio de Desenvolvimento Local
Evolução vertical gradual
Uso Predominante Local
Comercial
Padrão Comercial Local
Regional
Padrão Econômico
Médio
Nível Geral de Transportes
Regular
Nível de Acesso
Regular
Acesso ao imóvel
Acesso direto
Intensidade de Trafego
Alta
Nível de Escoamento de Tráfego
Bom
O entorno possui ciclovias?
Não
Elementos Urbanos Identificados até
500m
Comércio de vizinhança / Polo comercial
regional / Parques públicos / Ônibus / Escolas /
Igrejas/templos / Segurança pública / Água
encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de
lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia
elétrica / Iluminação pública / Pavimentação /
Telefone / Áreas sujeitas a enchentes
Elementos Urbanos Identificados de
500m a 1500m
Hospitais / Shopping centers / Hotéis
Elementos Urbanos Identificados de
1500m a 3000m
Clubes sociais ou esportivos / Praias / Lazer /
Saúde
O local se encontra em uma zona de
risco (acidentes, assaltos, roubos)?
Sim
5
2.
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO
LO
G
RAD
O
URO
1
Denominação
Av. Presidente Kennedy
Tipo de Logradouro
Principal
Quantidade de Pistas
4
Mãos de Direção
Dupla
Pavimentação
Asfalto
Traçado
Misto
Perfil (inclinação)
Plano
Calçadas
Em mosaico
Iluminação Pública
Vapor de Mercúrio
Nível Comercial do Logradouro
Intenso
LO
G
RAD
O
URO
2
Denominação
Rua Mariano Sendras dos Santos
Tipo de Logradouro
Secundária
Quantidade de Pistas
1
Mãos de Direção
Única
Pavimentação
Asfalto
Traçado
Retilíneo
Perfil (inclinação)
Plano
Calçadas
Cimentada
Iluminação Pública
Vapor de mercúrio
6
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO
3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
Área (m²)
1.476,00
Quantidade de Frentes
2
Esquina
Sim
Formato (aproveitamento)
Bom
Superfície
Seca
Topografia
plano
Interferências Identificadas (no terreno)
Adutoras / Coletor de esgotos / Cursos
d’água / Oleodutos/gaseodutos / Linhas de
transmissão / Servidões de passagem
3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Denominação da Zona
ZCS - Zona de Comércio e Serviços
Coeficiente de Aproveitamento Máximo
com outorga
5,00
Taxa de Ocupação
100,00
3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO
Restrições de Aproveitamento em função de
preservação por tombamento ou lei
7
4.
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Denominação
Prédio Principal - Caxias
Tipo
Imóvel Comercial
Padrão Construtivo
Comercial/ Escritório /Médio/c/elev.
Situação
Construído
Idade
16
Estado de Conservação
c - Regular
Nº Pavimentos
4
Área Útil Total (m²)
2.384,13
Área Construída Total (m²)
3.535,61
Nº de vagas de garagem descobertas 12
Pé direito (metros)
2,80
Posicionamento no terreno
Isolado e recuado do alinhamento da via pública
Estrutura:
Alvenaria / auto-portante / bloco estrutural /
concreto armado / concreto protendido / madeira /
metálica / pedra / pré-moldado / outros
Fechamento Lateral:
Alvenaria / bloco estrutural / fibrocimento / madeira
/ pedra / pré-moldado / taipa / telhas translúcidas /
telhas metálicas / inexistente / outros
Tipo de Cobertura:
01 água / 02 águas / 04 águas / arco / espiral / laje
impermeabilizada / lanternim / shed / outros
Apoio da Cobertura:
Concreto / madeira / metálica / outros
Material da Cobertura:
Ardósia / cerâmica / fibrocimento / laje / metálica /
pré-moldada / translúcidas / sapê / outras
Revestimento Externo:
Cerâmica / chapa de alumínio (alucobond) /
chapisco / concreto aparente / fibrocimento /
granilha (fulget) / granito / litocerâmica / madeira /
massa com pintura a base de látex / pastilhas /
pedras / quartzo / textura / tijoslos aparentes / vidros
com esquadrias / vidros (courtain wall) / textura /
tijolos aparentes / outros
8
Dependências Internas:
Térreo - Loja Sobreloja - Loja Superiores -
Escritório
Pisos:
Ardósia / borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico
/ cimentado / concreto / elevado / granilite / granito /
mármore / malha de piso / melamínico (fórmica) /
pedra mineira / porcelanato / tábua de madeira / taco
de madeira / vinílico (paviflex) / outros
Paredes:
Azulejo / caiação / chapisco / fórmica / granito /
mármore / massa com pintura a base de látex /
massa com pintura a base de óleo / massa
texturizada / papel de parede / pedras / sem
revestimento / outros
Forros:
Colméia / eucatex / gesso / laje / lambris de madeira
/ P.V.C. / termos acústico / outros
Esquadrias:
Alumínio / ferro / madeira / P.V.C. / outros
Nº Elevadores:
1
Marca dos Elevadores
Atlas Schindler
Capacidade dos elevadores (Kg):
8 pessoas
Segurança:
Cartão magnético / central de PABX / circuito
fechado de TV / fechamento periférico / interfone
com vídeo / portas-vigiadas / registro de imagem /
sistema de alarme (infravermelho)
Incêndio / Emergência:
Detector de fumaça / extintores / sprinklers / luz e
alarme de emergência / rede de hidrantes
Ar Condicionado:
Central comum / central VAV / individual
Energia:
Gerador automatizado
Áreas Comuns:
Auditório / churrasqueira / garagem para visitas /
salão de jogos / heliponto / salão de festas / quadra
poliesportiva / playground
Tecnologia:
Antena parabólica / comunicação com satélite / fibra
9
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO
(COMPARATIVO)
Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado foi obtido pelo método do metro
quadrado médio, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área
locável.
Área Locável (m²)
Unitário (R$/m²)
Valor de Mercado de
Locação (R$)
34,91
83.237,86
IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)
Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume
inicial e seus anexos, obtivemos os seguintes valores:
Valor de Mercado Aberto:
R$ 8.633.808,00
Goodwill associado a operação Buy to Lease BB:
R$ 1.122.786,00
Valor no cenário Buy to Lease Back BB:
R$ 9.756.594,00
Goodwill associado a operação FII BB:
R$ 1.070.470,00
Valor no cenário FII BB:
R$ 10.827.064,00
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer
decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das
premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são
vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que
carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
10
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)
Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:
A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de
comercialização de -16% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método
da Renda.
Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo
(m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição
Terreno 1.476,00 3.150,00 1,00 4.649.400 4.649.400
Imóvel Comercial 3.535,61 2.438,00 16 c 52 0,81 8.619.817 6.982.052
Subtotal Edificações 3.535,61 8.619.817 6.982.052
Custos 13.269.217 11.631.452
Valor de Mercado F. Comercialização 0,84 9.756.594
Denominação
11
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO
Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:
1)
O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?
a)
O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?
Sim
b)
O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade
de usuários de mercado? Sim
c)
O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Em parte
d)
O imóvel enquadra-se como: Propriedade com grau intermediário de
especialização
2)
A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:
a)
O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ;
b)
As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim;
c)
O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim;
d)
Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim;
e)
A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?
sim;
f)
Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações
de acordo com a legislação? não;
g)
Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não;
h)
É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações
atuais? não;
i)
O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim;
j)
O uso atual está compatível com o entorno do local? sim;
k)
Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? sim;
l)
Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação
de imóveis no entorno? sim;
3)
O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:
a)
Frente e entrada do Imóvel: Regular.
b)
Formato do terreno: Boa.
c)
Posicionamento das edificações no terreno: Regular.
d)
Distribuição das dependências: Boa.
e)
Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular.
f)
Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.
g)
Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.
h)
Estado de conservação geral: Boa.
i)
O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em
aproximadamente 40%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição
em termos de investimento em terreno e edificações.
1
Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou
levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do
imóvel.
12
j)
A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado
dividido pelo custo de reedição) está em 0,72% (R$ 83.238,00/R$
11.631.452,00), sinalizando que o imóvel está em equilíbrio econômico.
O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em
edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do
terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o
terreno.
4)
Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto
ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,
temos o seguinte cenário:
a)
Nível de oferta: Médio: existe um estoque normal de imóveis similares para
negociação no local;
b)
Nível de demanda: Médio/Alto: procura um pouco acima do normal por
imóveis similares (demanda equilibrada);
c)
Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano;
d)
Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda
equilibrados;
13
VII. CONCLUSÃO
Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e
venda dos imóveis avaliandos para a data base de maio/2013:
VALOR DE MERCADO:
R$ 8.633.808,00 (MERCADO ABERTO)
R$ 9.756.594,00 (BUY TO LEASE BB)
R$ 10.827.064,00 (FII BB)
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas
pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados
fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe
técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente
premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo
pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das
quais dependem os resultados projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo
qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados
e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um
número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se
principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política
de impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS
LUIZ ANTONIO GERARDI
ENGº CIVIL – CREA Nº 0600600857
14
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no
17.967.036/0513, que se compõe de 14 (quatorze) folhas computadorizadas de um só lado,
sendo a última folha datada.
Em anexo:
- croqui de localização
- documentação fotográfica
- fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto
- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto
- fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB
- fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB
- fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB
- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
FACHADA
VISTA DO IMÓVEL
ACESSO E AUTOATENDIMENTO
CIRCULAÇÃO VERTICAL
BANHEIRO PNE
DETALHE DA FACHADA
CIRCULAÇÃO VERTICAL
ATENDIMENTO - CAIXAS
COPA
AR CONDICIONADO
FACHADA INTERNA
ELEVADORES
ATENDIMENTO
BANHEIROS
GERED
ACESSO PARA O 4º PAVIMENTO
CIRCULAÇÃO
SALAS
EQUIPAMENTOS DE REFRIGERAÇÃO
VISTA PARA O ESTACIONAMENTO
FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO
CENÁRIO MERCADO ABERTO
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal
Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas
PIS COFINS
- Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
-/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
- Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos
= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas
- Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
= Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas
+ Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
61
62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013
jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13
61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - 80 80 79 79 78 78 78 - - - - 2.384 2.384 2.384 2.384 2.384 2.384 2.384 - - - - 34,91 34,74 34,57 34,41 34,24 34,07 34,02 - - - - 83,24 82,83 82,43 82,03 81,63 81,23 81,12 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% - - - - 83 83 83 83 83 83 83 - - - - 80 80 79 79 78 78 78 - - - - - - - - - - - - - - - - 3 3 3 3 3 3 3 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 75 75 74 74 74 73 73 - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 75 75 74 74 74 73 73 - - - - - 0 0 0 0 0 0 - - - - 75 75 74 74 74 73 73 - - - - 9 9 9 9 9 8 8 - - - - 66 66 66 65 65 65 64 - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 66 66 66 65 65 65 64 - - - 11.969 - - - - - - - 3 3 3 3 3 3 3 - - - (11.969) 64 63 63 63 62 62 62 - - - (11.969) (11.905) (11.842) (11.779) (11.716) (11.654) (11.592) (11.530) - - - 11.969 - - - - - - - - - - - - - - - - 64 127 190 253 315 377 439 - - - - 64 63 63 63 62 62 62 - - - - (0) (0) 0 (0) 0 (0) 0 - - - - (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) - - - 11.969 - - - - - - - - - - 64 63 63 63 62 62 62 - - - - - - - - - - - - - - - (11.969) 64 63 63 63 62 62 62 Página 1 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal
Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas
PIS COFINS
- Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
- Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
-/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
- Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos
= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas
- Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
= Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas
+ Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
73
74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014
jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14
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Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas
PIS COFINS
- Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
- Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
-/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
- Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos
= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas
- Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
= Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas
+ Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
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Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas
PIS COFINS
- Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
- Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
-/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
- Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos
= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas
- Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
= Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas
+ Distribuição de Dividendos
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+ Valor Residual
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Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
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Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
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= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
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Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
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