Relatório do Administrador FIP BVEP PLAZA

Relatório do Administrador

FIP BVEP PLAZA

O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do empreendimento imobiliário “Plaza”.

Sua estratégia de investimento prevê a construção de um edifício corporativo para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel. O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em Dezembro de 2012. No mês de junho de 2015, mês em que foi encerrado o período de investimento do Fundo, foi realizada a última chamada de capital no valor de R$ 32.300.000,00. Com a última chamada, 100% do capital comprometido foi integralizado.

O Fundo

O Ativo

O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio, 78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo U.S. Green Building Council.

No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com aproximadamente 27 vagas de garagem.

A obra está na fase de execução das instalações prediais, alvenaria e fachada. Nos próximos trimestres serão iniciadas as atividades de acabamentos internos e montagem dos elevadores. Os status dos principais serviços do empreendimento são:

Fundações — Fundação do trecho 3 finalizada no trimestre.

Superestrutura — Finalização do trecho 3 prevista para o próximo trimestre. Alvenaria — Em execução nos trechos 1 e 2. No trecho 3, será iniciada no próximo trimestre.

Instalações Prediais — Iniciadas nos trechos 1 e 2.

Fachada — Em execução nos trechos 1 e 2. No trecho 3, será iniciada no próximo trimestre.

Restauro — Em finalização no trecho 4.

Acabamento Interno — Previsto para início no próximo trimestre. Elevadores — Iniciada a montagem.

O acompanhamento mensal dos critérios da LEED, realizado por uma consultoria independente, continua com o status geral “bom”.

Evolução da obra

Evolução da obra

Figura 1 — Implantação dos trechos.

Foto 3 — Alvenaria dos pavimentos tipo. Foto 4 — Instalações dos pavimentos tipo. Foto 1 — Auditório. Foto 2 — Fachada dos trechos 1 e 2.

A região do Centro, onde está localizado o Empreendimento Plaza e principal região de escritórios da cidade, continua sendo o destaque na demanda por áreas no mercado do Rio de Janeiro. O Centro foi responsável por dois terços da absorção bruta da cidade e 80% da absorção líquida. Isso pode ser explica-do principalmente pela ocupação de um edifício de 29 mil m² na região.

Nos últimos trimestres, o mercado de escritórios do Rio de Janeiro tem sido afetado diretamente pelo cenário econômico e pelo cenário desafiador no setor de óleo e gás. Sendo responsável por grande parte da área locada de escritórios no Rio de Janeiro, empresas do setor têm desocupado espaços nos últimos meses. Junto a isso, destaca-se a fase de entrega de grandes quanti-dades novo estoque no mercado da cidade. Esses dois efeitos combinados es-tão acelerando crescimento da vacância.

Ainda, a entrega do edifício Eco Sapucaí na microrregião da Cidade Nova, com 86 mil m² de área ainda não ocupada, fez a vacância subir 4,4 p.p., fechando o trimestre em 22,1% e se aproximando da taxa média do mercado do Rio de Janeiro que fechou o período em 24,6%.

Os preços de pedidos de locação, para edifícios AA e A, na região do centro ficaram novamente compreendidos entre R$ 75 e R$ 180/m²/mês, com preço médio em torno de R$ 120/m²/mês.

Até o final de 2015 é esperada a conclusão de cerca de 80 mil m² de novo es-toque, totalizando um recorde de entrega de 190 mil m² em 2015. Assim, o estoque total de alto padrão do Rio de Janeiro deve encerrar o ano em 2,0 milhões de m². A expectativa é que 2016 seja um novo ano recorde com 450 mil m² de entregas, expandindo ainda mais a vacância se considerada a absor-ção nos mesmos patamares de 2015.

*Fontes: JLL e NAI Dworking, 2T15.

Mercado de Escritórios

no Rio de Janeiro*

Fonte: JLL, 2T15. *Projetado. Fonte: JLL.

Mercado de Escritórios

no Rio de Janeiro*

Evolução do Estoque AA e A

Estoque total (m²) Espaço ocupado (m²)

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15

Demanda AA eA

Metodologia

Em 30 de Setembro de 2015, o valor da participação detida pelo fundo na SPE Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósi-to de estimar o seu valor econômico na data-base de 30 de Junho de 2015. Para este trabalho, foi adotada a mesma metodologia e premissas da Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda, no laudo elaborado por esta em Dezem-bro de 2014.

A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market va-lue), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach (Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente.

Premissas do Cenário Projetado

Devido à nova dinâmica do mercado de escritório no RJ acompanhada nos úl-timos trimestres e perspectivas para os próximos anos, foram feitas as seguin-tes alterações no cenário projetado no 3T15:

1) Diminuição do preço inicial de locação (1º ano), em torno de 17%, para um patamar mais próximo da média de preços pedida na região;

2) Postergação da venda do ativo em um ano , buscando a valorização do pre-ço de venda da área com a estabilização da ocupação do edifício; e

3) Aumento da taxa de desconto do fluxo de caixa futuro em função do au-mento da taxa básica de juros da economia e do prêmio de risco do setor.

Resultados

Como resultado, na data-base de 30 de Setembro de 2015, o valor econômico da participação detida pelo FIP na SPE Plaza foi remarcado em R$ 130,09 mi-lhões, que representa uma desvalorização de 2,9% destas ações frente a mar-cação do trimestre anterior.

Isso resultou em uma desvalorização de 2,3% das cotas* do FIP no comparati-vo trimestral. A parcela representada pelo caixa do fundo, alocada em títulos públicos, apresentou rentabilidade em torno de 100% do CDI. Isto atenuou o efeito da desvalorização da companhia investida.

* Desvalorização referente às cotas A.

Este boletim foi elaborado pela Votorantim Asset Management (“VAM”) e BV Empreendimentos e Participações (“BVEP”), sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A VAM e BVEP não se responsabilizam por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO SÃO GARANTIDOS PELO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO, OU AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO (FGC). AO INVESTIDOR É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO ANTES DE QUALQUER DECISÃO DE INVESTIMENTO. VERIFIQUE A DATA DE INÍCIO DAS ATIVIDADES DESTE FUNDO. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL UMA ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 MESES. A AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DO FUNDO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DO ADMINISTRADOR E DEMAIS INSTITUIÇÕES PRESTADORAS DE SERVIÇOS AO FUNDO, BEM COMO SOBRE AS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.

Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados na seguinte página na rede mundial de computadores:

Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Nossos Fundos de Investimento > Fundos Estruturados > FIP BVEP - Classe A

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