Gerônimo Santos Almeida Unicamp – geronimo.almeida@gmail.com
A PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA PARA EMPRESAS NA CIDADE DE SÃO PAULO: A AÇÃO DA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA CB RICHARD ELLIS E O NOVO
CENTRO DE NEGÓCIOS
INTRODUÇÃO
A metrópole de São Paulo é hoje um importante centro de gestão da economia e do território brasileiro. Essa função exercida por São Paulo gerou a necessidade de uma nova organização espacial para atender aos interesses e necessidades das empresas hegemônicas ali instaladas. Dentre as necessidades, destaca-se a produção imobiliária para as grandes empresas a partir das ações de empresas de consultoria imobiliária e de novos objetos técnicos construídos para atender tais interesses.
As mudanças estruturais pelas quais passaram a economia mundial e seus reflexos nas economias nacionais deixaram marcas bastante significativas na configuração espacial e na forma de produção das cidades. A cidade de São Paulo se insere neste contexto trazendo as suas especificidades de metrópole situada num país subdesenvolvido. A cidade afirma sua onipresença no território a partir da mudança de função, assumindo dessa forma, a produção de informação para comandar a economia e organização do território brasileiro.
Dessa maneira, é estruturada na cidade uma série de serviços para atender essas novas demandas. A cidade incorpora um novo sistema técnico hegemônico a serviço das grandes corporações que ali se instalaram e um novo sistema de ações para colocar em funcionamento e consolidar esse novo sistema técnico. Surgem, nesse contexto, objetos informacionais, como os assim chamados, “edifícios inteligentes”. Destacam-se as ações das consultorias que legitimam e dão base à essa nova forma de ocupação do espaço e o poder público que busca criar as macro-estruturas necessárias às ações.
Na cidade de São Paulo tem uma grande importância a empresa de consultoria CB Richard Ellis na produção e conformação dos edifícios inteligentes, elegendo, seletivamente, regiões da cidade para o arranjo desses edifícios.
RESULTADOS PRELIMINARES
A cidade de São Paulo é hoje o grande centro de gestão do território brasileiro (Roberto Lobato Correa, 1994), pois além da incontestável importância no que diz respeito a produção e comando do setor industrial, a cidade assume após os anos 1980 um papel central na prestação dos chamados dos serviços avançados ou setor quaternário da economia retratado por Tomelin (1988). A cidade, que desde o início do século XX adquiriu um caráter de centro irradiador da modernidade no país, acolhe, hoje, a função de comando econômico-financeiro do território brasileiro, é o expoente máximo do período da informação e comunicação retratado por Santos (1994).
Diversos estudiosos da cidade de São Paulo (Cordeiro, 1980; Frugoli, 2000; Souza, 1994), após analisar a produção dessas novas áreas consideradas por Santos (1994) indicam a existência de três centros de poder na história da cidade de São Paulo, cada um deles para atender as necessidades de um dado período. Segundo esses autores o primeiro desses centros teve sua maior expressão no início do século XX, impulsionado pelo comércio cafeeiro, o centro da cidade (hoje Centro Antigo) foi abrigo tanto do poder político como do poder econômico até meados dos anos 1960. Ali concentraram-se as sedes de grandes empresas, algumas indústrias e grandes bancos que tiveram um papel muito importante na organização do espaço da cidade e do território brasileiro.
Em um segundo momento, Cordeiro (1980) assinala o deslocamento das sedes das empresas do Centro Antigo para a Avenida Paulista entre os anos de 1960 e 1970, quando São Paulo consolidou-se como metrópole nacional em função, principalmente, da sua expressão industrial. Segundo Frugolli (2000), a verticalização da Avenida Paulista se fez com edifícios mais funcionais aos desejos das grandes empresas, tendo em vista o adensamento e a difícil circulação no Centro Antigo da cidade. A centralidade da Avenida Paulista recebia em ritmo acelerado as
sedes de grandes financeiras e empresas nacionais e multinacionais, além das instituições de grande peso político como as Federações da Indústria, Comércio. Explicitavam-se, já nesse período, ações de corporativização do espaço na cidade de São Paulo.
Souza (1994) chama atenção para a valorização do solo urbano em direção a região sudoeste da cidade a partir da Avenida Paulista, durante a década de 1980. Nessa região da cidade foi impulsionada a constituição do Novo Centro de Negócios na metrópole de São Paulo, que passou a sediar grandes corporações nacionais e internacionais.
A região sudoeste – conhecida também como quadrante sudoeste – teve seus primeiros grandes investimentos no setor imobiliário no fim dos anos de 1970, com a construção do Centro Empresarial São Paulo, em 1977, localizado na Avenida das Nações Unidas – marco do início da produção imobiliária para as grandes corporações. A partir disso, a construtora Bratke-Collet construiu uma série de edifícios de alto padrão para escritórios na Avenida Luís Carlos Berrini, promovendo, assim, de acordo com Frugolli (2000), uma reestruturação monopolista, na medida em que a Avenida teve como maior estruturadora uma única empresa.
A década de 1990 presenciou o surgimento de uma “produção imobiliária para as empresas”, ou seja, os megaprojetos imobiliários estruturados nos eixos envolvendo a Avenida Faria Lima, Avenida Luís Carlos Berrini e a Avenida das Nações Unidas (Marginal Pinheiros). Essa mudança de centralidade é verificada pela migração das sedes das grandes empresas na capital. Trata-se de uma área que passou a contar com sistemas técnicos especializados, “edifícios inteligentes”, redes telemáticas, sistema viário acessível aos aeroportos, grandes estacionamentos, dentre outros (Castillo e Silva, 2007; Fix, 2001). O surgimento dessas áreas responde à mudança de função da cidade e à estruturação de um novo setor econômico baseado na comunicação e informação, exemplificado pelo adensamento do setor quaternário na cidade.
A produção imobiliária para as grandes empresas é acompanhada e gerenciada por empresas transnacionais de consultoria e gestão imobiliária, as quais ganharam muito destaque na reorganização do mercado imobiliário voltado para edifícios de escritório em grandes cidades na década de 1990. As empresas de consultoria imobiliária têm a função, de acordo com Silva (2001), de contribuir para o alargamento dos contextos da globalização, sendo, pois, estrategistas
na instalação das empresas nas grandes cidades selecionadas e de acelerar, no caso de São Paulo, os processos de corporativização do espaço urbano.
No Novo Centro de Negócios em São Paulo tem destaque as multinacionais como a CB Richard Ellis. Empresas desse tipo atuam na venda, locação, administração, marketing e promoção de um determinado tipo de ocupação espacial baseado na racionalidade técnica, científica e informacional afim de atender aos anseios das grandes corporações internacionais localizadas na cidade de São Paulo. Portanto, tais empresas são responsáveis pela efetivação do Novo Centro de Negócios de São Paulo, destinado a atender as necessidades de um mundo das redes, exigente de tecnologia.
Os investimentos nesses edifícios consolidaram a região Sudoeste da cidade como a área que mais cresceu na década de 1980 a 1990, concentrando o maior volume de investimentos da construção civil (Carlos, 2001; Silva, 2001). Carlos (2001) aponta esse aumento no fluxo de investimentos como sendo reflexo da produção de prédios de escritórios que fazem uso das modernas tecnologias computacionais e de telecomunicações. Segundo Neves (2002), além dos atrativos das tecnologias de informação, esses projetos também buscam edificações com menores custos e que contam com vãos livres (sem pilares) para que ofereçam uma maior flexibilidade à empresa. Além disso, contam com a presença de sistema de ar-condicionado central, de detecção e de socorro para casos de incêndios e modernos equipamentos de segurança.
O conceito de flexibilidade é de grande valor para as grandes corporações. De acordo com as consultorias imobiliárias esses novos edifícios devem atender as necessidades de seus usuários como a otimização da estrutura física, sistema computacionais, serviços e gerenciamento, com a capacidade de evoluir por meio da incorporação, a qualquer momento, de novos recursos tecnológicos.
Silva (2001) retrata os “edifícios inteligentes” como um novo sistema de objetos informacionais, dada as grandes diferenças técnicas encontradas nesses em relação aos edifícios tradicionais. A autora afirma, ainda, que são objetos estrategicamente elaborados para a realização dos eventos globais que demandam tecnologia da informação para unificar o comando da produção dispersa, produzindo, assim, em São Paulo um espaço da globalização.
O aumento significativo da construção de edifícios informatizados para empresas apontou a tendência de mudança de funções da cidade em direção às atividades típicas do setor quaternário. Cabe entender, então, quais seriam os motivos dessa densidade de escritórios voltados às empresas do grande capital, entender o arranjo dos chamados “edifícios inteligentes” na reorganização espacial da cidade, a ação das grandes empresas de consultoria imobiliária internacionais atuantes na cidade, bem como o papel do Estado nessa reestruturação.
De acordo com Frugolli (2000), até o início da década 1990, havia uma rarefação de infra-estruturas urbanas na região, que também era marcada pela singularidade de seus usuários. Entretanto, após esse período houve uma intensificação dos investimentos públicos na área. Podem ser tomados como exemplos o prolongamento da Avenida Faria Lima e a construção da Avenida Águas Espraiadas, no contexto das Operações Urbanas Faria Lima e Águas Espraiadas, respectivamente (Fix, 2000; Carlos, 2000; Frugolli, 2000). Além disso, foram construídas grandes redes de cabos de fibra óptica, fato que demonstra, pois, a elevada demanda por alta tecnologia de informações por parte das empresas alí instaladas, reforçando ainda mais o conteúdo de globalização da área.
No sistema capitalista, a lógica da acumulação de capitais, transforma a produção em mercadoria. Nesse contexto, os “edifícios inteligentes” e as ações das consultorias imobiliárias são elementos procurados pelo mercado e leva as cidades a tornarem-se atraentes e competitivas (Carlos, 1994). Essas duas variáveis de análise são marcos da passagem do modelo industrial para o terciário avançado ou quaternário, por meio das suas características e conteúdos científicos e informacionais.
Portanto, a importância dessa pesquisa se dá no âmbito do estudo da produção e circulação de informações, em um processo de corporativização da cidade de São Paulo e da transformação dessa em mercadoria. Pretende-se estudar as novas materialidades e as ações que possibilitam conduzir o alargamento dos contextos da globalização no país, a partir da análise do arranjo dos “edifícios inteligentes” a das ações de consultoria imobiliária em São Paulo na conformação do Novo Centro de Negócios.
O entendimento do papel da Informação na produção do espaço urbano na cidade de São Paulo a partir de seu Novo Centro de Negócios. Esse entendimento será feito através da análise das ações conformativas de grandes empresas de consultoria imobiliária que atuam na cidade bem como do arranjo dos “edifícios inteligentes” - objetos informacionais – que estruturam sua paisagem.
Para tanto, será investigado como se deu a formação do Novo Centro de Negócios e quais foram os fatores implicados nesse processo. Serão analisados os papéis das empresas de consultoria imobiliária como a CB Richard Ellis, bem como as ações do Estado na produção da infra-estrutura urbana e, o arranjo e estrutura técnica dos “edifícios inteligentes” no período atual, relacionado-os às ações das empresas de consultoria imobiliária. Será realizada, também, uma cartografia dos chamados “edifícios inteligentes” ou “flexíveis” na cidade, além do inventário dos tipos de empresas que fazem uso de tais edifícios, relacionando-as com a produção e circulação de informações na cidade de São Paulo e seus desdobramentos territoriais.
METODOLOGIA
Esta pesquisa será desenvolvida a partir da concepção de espaço geográfico conceituado Santos (1996a) como um conjunto indissociável, solidário, e contraditório de sistema de objetos e sistema de ações. Para Castillo e Silva (2007), os objetos, no período atual, são técnico-informacionais tanto no que concerne a materialidade – pois carregam um enorme volume de informação para serem produzidos e manuseados, como as funcionalidades – pois são desenvolvidos com a finalidade de arranjar e distribuir informações. Tomando os “edifícios inteligentes” como um desses objetos, podemos dizer que eles abrigam e ajudam a colocar em movimento (na medida em que são edifícios automatizados) os sistemas de ações das corporações.
Parte-se do pressuposto de que, impreterivelmente, o espaço é equipado para facilitar a circulação de informação. Na área de estudo da cidade de São Paulo, nota-se um adensamento técnico-informacional inigualável no território brasileiro, dada a presença de uma vasta rede de
comunicação dotada de características particulares para atender as demandas da globalização (circulação e informação).
Como expõe Santos (1996b), a busca incessante por maior fluidez é baseada nas redes técnico-científicas, as os “edifícios inteligentes” são os nós dessas redes de difusão de informação. Os “edifícios inteligentes” indicam o padrão de acumulação do capital, que gera uma economia intensamente competitiva, e são maneiras de se conduzir o alargamento dos contextos da globalização, já que as empresas hegemônicas, especialmente as de atuação em escala planetária, necessitam de aportes da informação para gerir os níveis da produção e circulação de seus bens e produtos. Nesse sentido, as empresas de consultoria são importantes agentes na busca das estratégias para ampliar a fluidez de um território para grandes empresas – especialmente as de atuação planetária. (Silva, 2001).
As grandes consultorias imobiliárias têm o papel de homogeneização dos espaços a fim de facilitar as ações de outras empresas, contribuindo fortemente para a segregação sócio-espacial nas cidades (especialmente nos países pobres) quando criam áreas totalmente alheias a outras áreas da cidade. Essas empresas são produtoras, assim, de pontos na cidade a partir do que Santos (1997) chama de verticalidades.
A integração das cidades com as redes mundiais se dá a partir de pontos específicos no seu território, através de vetores da integração hierárquica (verticalidades), necessária em todos os lugares da produção globalizada e controlada à distância. Podemos, portanto, inferir que a região objeto de nosso estudo é fortemente produzida pelos vetores das verticalidades.
É, também, espaço luminoso pelas suas características que seriam mais suscetíveis de participar de uma regularidade e de uma lógica obediente aos interesses das grandes empresas (Santos e Silveira, 2002). O, assim denominado, Quadrante Sudoeste de São Paulo abriga um setor de serviços altamente especializado que articula espaços com uma racionalidade e eficiência assentada na competitividade e estabelecidas por padrões impostos mundialmente (Carlos, 2001).
As duas variáveis aqui selecionadas para atender a conformação do novo centro de negócios na cidade de São Paulo fazem parte e abrigam o setor quaternário da economia. São pensadas técnica-cientificamente para produzir um espaço racionalizado para a atuação das
grandes empresas multinacionais. Dessa forma, analisaremos essas variáveis à luz do conceito de setor quaternário desenvolvido por Tomelin (1988).
São Paulo seria no território brasileiro um espaço de fluxos, onde, segundo Santos (1994), os suportes essenciais são artefatos destinados a facilitar a fluidez e autorizar o movimento dos fatores essenciais da economia globalizada. Tomamos os “edifícios inteligentes” e as consultorias imobiliárias como esses artefatos usados para colocar em prática uma dada racionalidade do espaço.
Dessa maneira, não se pode negar a internacionalização das relações a partir da cidade de São Paulo, e, assim, tê-la como um espaço da globalização, onde há uma forte tensão entre a localidade e a globalidade. Porém, é necessário considerar a cidade de São Paulo no contexto sócio-espacial brasileiro, entendo as funções e características específicas de uma cidade que abriga serviços globais em um país da periferia do capitalismo mundial.
Partindo-se desses pressupostos e tendo os “edifícios inteligentes” e as empresas de consultoria imobiliária como novos vetores da produção da cidade moderna, buscaremos entender a lógica da reestruturação urbana da metrópole paulista.
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