fls. 490 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GLACIANE GONCALVES DOS SANTOS, liberado nos autos em 23/02/2018 às 09:14.

(1)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 382CE25. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GLACIANE GONCALVES DOS SANTOS, liberado nos autos em 23/02/2018 às 09:14 .

(2)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 382CE25.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GLACIANE GONCALVES DOS SANTOS, liberado nos autos em 23/02/2018 às 09:14 .

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(14)

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(18)

Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP – Brasil – CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 – (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br

IMC

Israel Marques Cajai

Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho

Gemólogo – USP

Avaliações – Laudos – Perícias

-1-

EXCELENTISSMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CIVEL DA

COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP.

Processo:

1017678-46.2015.8.26.0564

Classe:

Cumprimento de Sentença

ISRAEL MARQUES CAJAI, já qualificado nos autos do processo

em epígrafe, nomeado Perito para avaliação do imóvel em questão, vem respeitosamente a

presença de Vossa Excelência prestar segundo esclarecimento acerca da avaliação solicitada por

este emérito Juízo:

Preliminarmente

,

informo que a vistoria interna do apartamento fica

prejudicada, pois seu morador não fica no imóvel durante o dia, segundo o porteiro do Edifício, o

Senhor Jose Carlos da Costa, assim como, não fornecem telefone para contatos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04 , sob o número WSBO1870128

3618 .

(19)

IMC

Israel Marques Cajai

-2-

Reitera-se portanto, que a metodologia usada é completamente

válida, tendo como base, as normas da ABNT, observando-se sempre suas regras de interpretação

técnica para se chegar ao um valor que considera-se de fato, relevante para o valor real de mercado

do referido imóvel.

Nesse sentido, tendo tal impugnação dos Executados meramente

procrastinatória, protelatória e

–novamente - sem fundamento legal algum.

Relata em sua peça de inconformismo que este Perito não esteve no

local, o que não é verdade, assim como junta aos autos fotos tiradas no local quando da segunda

visita para aferição deste esclarecimento técnico de parecer mercadológico, tendo este não logrado

êxito em sua visita mais uma vez.

Alega o inconformado que o referido imóvel foi mal avaliado por

este Perito, o que não é verdade, pois este imóvel tem características que não se enquadra em

valores exorbitantes e fora da realidade como alega os executados, devido a muitos fatores,

levando-se e conta de mercado devido a sua idade.

O método comparativo direto de dados de mercado, segundo

determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível,

ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do

que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando.

Entretanto, as limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos

comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade,

diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros tidos como

especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de

uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de

avaliação.

3618 .

(20)

IMC

Israel Marques Cajai

-3-

Assim com esse fundamento composto de amostras pertinentes

apresentadas conforme se observa do laudo, verifica-se que este perito tomou os devidos cuidados

para atender o solicitado dentro da esfera técnica de avaliação para este imóvel.

DAS AMOSTRAS:

APLICAÇÃO DOS FATORES:

1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais

devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos

correspondentes ao imóvel em avaliação;

2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a

consideração do fator de oferta;

3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do

conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;

4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado

homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra

diminuir.

AMOSTRAS LOCAIS:

As amostras locais aqui apresentadas, de que fala o executado, não

são pertinentes, são de fato uma medida de esclarecimento quanto a sua posição dentro dos valores

inferenciais. Para se ter o real valor comparativo de mercado, observa-se imóveis que compõe a

região onde fica o imóvel avaliando (IA), consistentes para se ter real convicção de dados

estatísticos amostrais.

Desse modo Excelência, destaco o relatório fotográfico de visita

deste Perito ao local do imóvel avaliando (IA), assim como relatório de 3 (três) imóveis do local

3618 .

(21)

IMC

Israel Marques Cajai

-4-

que serve apenas para elucidação de valores que de fato estão abaixo ou acima do avaliando, e os

valores pedidos para a venda em percentual estão bem próximos do imóvel em questão, unidade

61, que fica no sexto andar do referido Edificio Montalbianco.

Vale ressaltar que, perguntado ao porteiro sobre alguma suposta

venda de imóveis neste local, o mesmo foi enfático, dizendo que os valores pedidos por seus

proprietários somente a titulo de informação, não passam de R$ 1.300.000,00, R$ 1.250.000,00 ou

R$1.150.000,00 e com variáveis para cima ou para baixo dependendo do andar, pois quanto mais

alto mais caro, e isto está dentro dos valores inferenciais.

Isto posto,

Requer que, devem ser acatados os valores avaliados por este Perito

Judicial, com a continuidade dos atos para o leilão do imóvel em comento.

A juntada do relatório fotográfico da visita do Perito, assim como, as

3 (três) amostras locais, para fazer parte integrante do respectivo laudo apresentado.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 22 de maio de 2018.

ISRAEL MARQUES CAJAI

Perito Judicial Avaliador

3618 .

(22)

IMC

Israel Marques Cajai

-5-

Fotos da Pericia

“in loco”

3618 .

(23)

IMC

Israel Marques Cajai

-6-

Fotos do Perito

“in loco” Israel Marques Cajai

Fotos da recepção do Senhor Porteiro em 21/05/2018 Perito Israel Marques Cajai

Documento do porteiro do Edifício Montalbianco Sr. Jose Carlos da Costa

3618 .

(24)

IMC

Israel Marques Cajai

-7-

Fotos da visita ao Edifício Montalbianco – Perito Israel Marques Cajai 21/05/2018

Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018

3618 .

(25)

IMC

Israel Marques Cajai

-8-

Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018

3618 .

(26)

IMC

Israel Marques Cajai

-9-

Amostras pertinentes coletadas de fontes com ofertas do mesmo local e empreendimento

–

Condominio Residencial Montalbianco

– Rua Tomé de Souza, 77 – Centro – São Bernardo

do campo

– CEP. 09710-240

Amostra local nº 01

360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com

sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e

copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio

com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.050.000,00

Condomínio Montalbianco - Cód. AP0087

Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte:

Almeida & Milaré Negocios Imobiliários

Fonte: (11)3969-8333 Cel. 99419-0221

Amostra local nº 02

2

3618 .

(27)

IMC

Israel Marques Cajai

-10-

Rua Tomé de Souza, 77, centro -São Bernardo do Campo

– SP CEP. 09710-240 - 360 m² de

área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes/uma master) 4 vagas. Terraço com churrasqueira.360 m²

de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com sacada

e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e copa, área

de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio com:

elevador social e serviço, portaria 12 horas.

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.100.000

Edifício Montalbianco. - Fonte: Conquista Imoveis - Fone: (11)4126-5400 Cel.

11)99268-8054

Amostra local nº 03

360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com

sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e

copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio

com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco.

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.250.000,00

Condomínio Montalbianco - COD. Vr 922

Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte:

Forma Imoveis ABC

– Fone (11)4941-0030 – (11)4121-3259.

3618 .

(28)

3618 .

(29)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3AADF75.

(30)

(31)

(32)

(33)

IMC

Israel Marques Cajai

-1-

EXCELENTISSMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CIVEL DA

COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP.

Processo:

1017678-46.2015.8.26.0564

Classe:

Cumprimento de Sentença

ISRAEL MARQUES CAJAI, já qualificado nos autos do processo

em epígrafe, nomeado Perito para avaliação do imóvel em questão, vem respeitosamente a

presença de Vossa Excelência prestar segundo esclarecimento acerca da avaliação solicitada por

este emérito Juízo:

Preliminarmente

,

informo que a vistoria interna do apartamento fica

prejudicada, pois seu morador não fica no imóvel durante o dia, segundo o porteiro do Edifício, o

Senhor Jose Carlos da Costa, assim como, não fornecem telefone para contatos.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04 , sob o número WSBO18701283618 .

(34)

IMC

Israel Marques Cajai

-2-

Reitera-se portanto, que a metodologia usada é completamente

válida, tendo como base, as normas da ABNT, observando-se sempre suas regras de interpretação

técnica para se chegar ao um valor que considera-se de fato, relevante para o valor real de mercado

do referido imóvel.

Nesse sentido, tendo tal impugnação dos Executados meramente

procrastinatória, protelatória e

–novamente - sem fundamento legal algum.

Relata em sua peça de inconformismo que este Perito não esteve no

local, o que não é verdade, assim como junta aos autos fotos tiradas no local quando da segunda

visita para aferição deste esclarecimento técnico de parecer mercadológico, tendo este não logrado

êxito em sua visita mais uma vez.

Alega o inconformado que o referido imóvel foi mal avaliado por

este Perito, o que não é verdade, pois este imóvel tem características que não se enquadra em

valores exorbitantes e fora da realidade como alega os executados, devido a muitos fatores,

levando-se e conta de mercado devido a sua idade.

O método comparativo direto de dados de mercado, segundo

determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível,

ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do

que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando.

Entretanto, as limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos

comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade,

diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros tidos como

especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de

uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de

avaliação.

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IMC

Israel Marques Cajai

-3-

Assim com esse fundamento composto de amostras pertinentes

apresentadas conforme se observa do laudo, verifica-se que este perito tomou os devidos cuidados

para atender o solicitado dentro da esfera técnica de avaliação para este imóvel.

DAS AMOSTRAS:

APLICAÇÃO DOS FATORES:

1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais

devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos

correspondentes ao imóvel em avaliação;

2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a

consideração do fator de oferta;

3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do

conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;

4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado

homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra

diminuir.

AMOSTRAS LOCAIS:

As amostras locais aqui apresentadas, de que fala o executado, não

são pertinentes, são de fato uma medida de esclarecimento quanto a sua posição dentro dos valores

inferenciais. Para se ter o real valor comparativo de mercado, observa-se imóveis que compõe a

região onde fica o imóvel avaliando (IA), consistentes para se ter real convicção de dados

estatísticos amostrais.

Desse modo Excelência, destaco o relatório fotográfico de visita

deste Perito ao local do imóvel avaliando (IA), assim como relatório de 3 (três) imóveis do local

(36)

IMC

Israel Marques Cajai

-4-

que serve apenas para elucidação de valores que de fato estão abaixo ou acima do avaliando, e os

valores pedidos para a venda em percentual estão bem próximos do imóvel em questão, unidade

61, que fica no sexto andar do referido Edificio Montalbianco.

Vale ressaltar que, perguntado ao porteiro sobre alguma suposta

venda de imóveis neste local, o mesmo foi enfático, dizendo que os valores pedidos por seus

proprietários somente a titulo de informação, não passam de R$ 1.300.000,00, R$ 1.250.000,00 ou

R$1.150.000,00 e com variáveis para cima ou para baixo dependendo do andar, pois quanto mais

alto mais caro, e isto está dentro dos valores inferenciais.

Isto posto,

Requer que, devem ser acatados os valores avaliados por este Perito

Judicial, com a continuidade dos atos para o leilão do imóvel em comento.

A juntada do relatório fotográfico da visita do Perito, assim como, as

3 (três) amostras locais, para fazer parte integrante do respectivo laudo apresentado.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 22 de maio de 2018.

ISRAEL MARQUES CAJAI

Perito Judicial Avaliador

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IMC

Israel Marques Cajai

-5-

Fotos da Pericia

“in loco”

(38)

IMC

Israel Marques Cajai

-6-

Fotos do Perito

“in loco” Israel Marques Cajai

Fotos da recepção do Senhor Porteiro em 21/05/2018 Perito Israel Marques Cajai

Documento do porteiro do Edifício Montalbianco Sr. Jose Carlos da Costa

(39)

IMC

Israel Marques Cajai

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Fotos da visita ao Edifício Montalbianco – Perito Israel Marques Cajai 21/05/2018

Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018

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IMC

Israel Marques Cajai

-8-

Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018

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IMC

Israel Marques Cajai

-9-

Amostras pertinentes coletadas de fontes com ofertas do mesmo local e empreendimento

–

Condominio Residencial Montalbianco

– Rua Tomé de Souza, 77 – Centro – São Bernardo

do campo

– CEP. 09710-240

Amostra local nº 01

360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com

sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e

copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio

com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.050.000,00

Condomínio Montalbianco - Cód. AP0087

Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte:

Almeida & Milaré Negocios Imobiliários

Fonte: (11)3969-8333 Cel. 99419-0221

Amostra local nº 02

2

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IMC

Israel Marques Cajai

-10-

Rua Tomé de Souza, 77, centro -São Bernardo do Campo

– SP CEP. 09710-240 - 360 m² de

área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes/uma master) 4 vagas. Terraço com churrasqueira.360 m²

de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com sacada

e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e copa, área

de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio com:

elevador social e serviço, portaria 12 horas.

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.100.000

Edifício Montalbianco. - Fonte: Conquista Imoveis - Fone: (11)4126-5400 Cel.

11)99268-8054

Amostra local nº 03

360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com

sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e

copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio

com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco.

Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.250.000,00

Condomínio Montalbianco - COD. Vr 922

Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte:

Forma Imoveis ABC

– Fone (11)4941-0030 – (11)4121-3259.

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