ANDRÉA SILVA BUENO DE MAGALHÃES ALMEIDA

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EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA DE FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SOROCABA/SP

Processo nº 0015011-19.2017.8.26.0602

ANDRÉA SILVA BUENO DE MAGALHÃES ALMEIDA, engenheira civil, CREA-SP nº 5.060.125.802, perita nomeada por Vossa Excelência nos autos da ação de “Cumprimento de Sentença - Dissolução”, que tem como requerente Joana Darc Coelho de Siqueira Sena, e como requerido Osmir Rodrigues de Sena, vem perante este D. Juízo e Cartório, após ter procedido aos estudos necessários, bem como a vistoria "in loco", vem respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar o seu

LAUDO TÉCNICO. N. Termos

P. Deferimento

Sorocaba, 12 de julho de 2020.

ANDRÉA SILVA BUENO DE MAGALHÃES ALMEIDA

Engª Civil CREA-SP 5.060.125.802

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ÍNDI CE

1.

PRELIMINARES

1.1. OBJETIVO DA PERÍCIA 1.2. DA AÇÃO 1.3. DO BEM AVALIANDO 2.

DA VISTORIA

2.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 3.

DA AVALIAÇÃO

3.1. CRITÉRIOS

3.2. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 3.3. PESQUISAS

3.4. DO IMÓVEL

4.

CONCLUSÃO PERICIAL

5.

ENCERRAMENTO

ANEXO I – PESQUISA IMOBILIARIA

ANEXO II – CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

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1.

PRELIMINARES

1.1. OBJETIVO DA PERÍCIA

Instruir a perícia determinada nos autos de “Cumprimento de Sentença”, que tem como requerente Joana Darc Coelho de Siqueira Sena, e como requerido Osmir Rodrigues de Sena, processo nº 0015011-19.2017, em trâmite por este D. Juízo do Cartório da 3ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Sorocaba.

Verificar através de vistoria “in loco”, o valor do imóvel mencionado na referida ação, apurando o valor atual de mercado.

1.2. DA AÇÃO

A requerente, de posse de sentença de divórcio onde há a condenação do requerido a pagar pensão alimentícia arbitrada em vinte por cento (20%) dos seus vencimentos líquidos, nunca inferior a meio (0,5) salário mínimo vigente, quer seja na ocorrência de trabalho formal, informal ou desempregado, até que ocorra a venda dos direitos sobre o imóvel partilhado, transitada em julgado em 05/03/2012, impetrou com Ação de Cumprimento de Sentença.

O requerido, parte da premissa da prestação de alimentos que é NECESSIDADE x POSSIBILIDADE, é de se destacar que a situação fática do impugnante é precária, que o mesmo encontra-se desempregado e conta com o auxílio da filha mais velha para sobreviver, visto que é alcoólatra, e que de outro lado, a autora trabalha como cabeleireira autônoma e tem como se sustentar.

Determinou o juízo, a realização da penhora, para a garantia do débito do requerido, sobre a parte ideal de 50% do imóvel objeto da matrícula 100.137, do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sorocaba/SP, de propriedade do executado acima nominado.

A parte exequente requer a alienação do imóvel, em razão da ausência do pagamento da divida pelo requerido.

Esta signatária foi nomeada (fls.131) para a avaliação dos imóveis.

Não houve a indicação de Assistente Técnico, nem quesitos pelas partes. _original,

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1.3. DO BEM AVALIANDO

Para melhor compreensão sobre a presente ação, elaborou a perícia estudos junto aos autos, bem como diligências junto a prefeitura, para obtenção das informações do imóvel, necessárias para elaboração da avaliação, conforme segue: Casa Residencial (Matrícula 100.137 do 1° ORI de Sorocaba)

Inscrição no cadastro municipal nº 35.24.02.0372

Rua Carlos Castilho Cabral, nº 445 - Jardim Novo Horizonte - Sorocaba/SP.

Área de terreno de 125,00 m² Área construída de 90,00m²

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2.

DA VISTORIA

2.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEIL

Rua Carlos Castilho Cabral, 445– Jardim Novo Horizonte – Sorocaba/SP

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5

A região de localização do imóvel avaliando trata-se da quadra que é formada pela Rua Carlos Castilho Cabral, Rua Antônio Basso, Rua Antônio Cardoso Veiga, Rua Dilermando Vieira Borges, no trecho em estudo, são dotadas de melhoramentos públicos, tais como: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, rede de energia elétrica, rede de água e esgoto, rede de telefonia, iluminação pública, sendo servidas por transporte coletivo próximo, etc.

De acordo com o zoneamento do município de Sorocaba, o imóvel encontra-se inserido em ZR (Zona Residencial), próximo a: escolas, postos de saúde, supermercados e comércios variados, etc.

O imóvel está situado em uma região caracterizada pelo padrão construtivo médio, com população de poder aquisitivo médio.

2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Realizamos a vistoria ao imóvel no mês de julho de 2020, onde constatamos suas características físicas, benfeitorias, padrão construtivo e estado de conservação, a seguir pormenorizadamente descrito, inclusive através de fotos.

Terreno com frente para a Rua Carlos Castilho Cabral, para a qual mede em reta 5,00 metros, em ambos os lados onde mede 25,00 metros, e nos fundos onde mede 5,00 metros, encerando a área de 125,00 m².

Topografia plana, suas divisas encontram-se delimitadas fisicamente por paredes de alvenaria.

Construção residencial térrea, com área total construída de 90,00 m², composta por sala, cozinha, lavanderia, dormitórios e banheiro.

A edificação ocupa parcialmente o terreno, construída encostada nas divisas, com pequeno recuo frontal e pequeno recuo nos fundos.

O imóvel apresenta um padrão médio, onde se observa que a construção foi executada a aproximadamente 20 anos.

A edificação apresenta sistema construtivo convencional com a utilização de tijolos cerâmicos de amarração para vedação, tendo vigas, pilares e lajes como

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elementos estruturais, construídos em concreto armado.

A cobertura apresenta-se com telhas cerâmicas algumas danificadas, apoiadas em estrutura de madeira, com calhas e rufos como sistema de drenagem das águas pluviais.

Pisos cerâmicos internamente, e externamente com piso de concreto e cerâmico.

As paredes encontram-se revestidas com reboco, e pintura tipo látex internamente e externamente, com azulejo nas áreas molhadas.

Louças, metais e acessórios de boa qualidade. As esquadrias são de madeira e ferro.

Caracteriza-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de média qualidade, padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum.

Apresenta estado de conservação regular segundo o método de classificação de Ross/Heidecke, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

De acordo com as diretrizes do IBAPE reproduzidas abaixo, o imóvel em questão encontra-se classificado como Padrão Médio.

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3.

DA AVALIAÇÃO

3.1. CRITÉRIOS

Neste laudo, procuramos nos deter somente ao campo da engenharia técnica, empregando os meios a ela atinentes.

Assim sendo, temos por objetivo lastrear as ponderações e conclusões aqui reportadas dentro dos dados que puderem ser tecnicamente aferíveis à nossa área de atuação.

A conduta pericial constou de estudo dos autos, diligência pericial à propriedade, estudo, elaboração e confecção de laudo pericial.

3.2. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS

Diretrizes

O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às normas técnicas e recomendações da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, bem como às do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, (Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP).

Metodologia Básica

Conforme prescreve o IBAPE, em especial na “Norma Técnica para Avaliação de Imóveis Urbanos”, de 2011, a metodologia de avaliação a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com maior número possível de elementos comparativos contemporâneos e similares ao imóvel avaliando. Assim sendo, os métodos básicos para o cálculo dos valores dos imóveis, objeto deste trabalho, serão o Método Comparativo Direto, utilizando como ferramenta de homogeneização a Inferência Estatística para a definição do valor do imóvel.

Método Comparativo Direto

Através deste método, o valor do imóvel é atribuído por meio de comparação direta com as informações de elementos assemelhados, após o adequado tratamento e homogeneização dos dados obtidos em pesquisa no mercado imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou ofertados, e as demais características,

atributos e fatores que possam influenciar no resultado. _original,

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3.3. PESQUISAS

As pesquisas imobiliárias da perícia para apuração dos valores dos imóveis na região em questão estão detalhadamente descritas ao Anexo I – Pesquisa Imobiliária.

3.4. DO IMÓVEL

De acordo com as pesquisas de ofertas colhidas na região do avaliando, constatamos que as variáveis que definem os valores dos imóveis são: área construída, padrão construtivo, onde os cálculos seguem demonstrados no Anexo II – Calculo do valor do imóvel, seguindo as prescrições normativas, dando o grau de precisão normal segundo a NBR 5676, alcançando o valor de:

R$ 205.274,14

4.

CONCLUSÃO PERICIAL

Concluído os estudos necessários, bem como vistoria “in loco”, fica avaliado o imóvel em tela com data-base Julho/2020 em:

Casa Residencial localizada na Rua Carlos Castilho Cabral, nº 445 – Jardim Novo Horizonte – Sorocaba/SP.

Valor total => R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais)

Valor da parte pertencente ao requerido, ou seja, 50% => R$ 102.500,00 (cento e dois mil e quinhentos reais)

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5.

ENCERRAMENTO

Tendo concluído o presente laudo de avaliação, apresentando-o em 19 (dezenove) laudas digitalizadas e os anexos abaixo descritos:

ANEXO I – Pesquisa Imobiliária.

ANEXO II – Cálculo do valor do imóvel.

Sorocaba, 12 de julho de 2020.

ANDRÉA SILVA BUENO DE MAGALHÃES ALMEIDA

Engª Civil - CREA-SP 5.060.125.802

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ANEXO I

Pesquisa Imobiliária

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ELEMENTO 01 ELEMENTO 02 ELEMENTO 03 ELEMENTO 04 original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o n ú m

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13 ELEMENTO 05 ELEMENTO 06 ELEMENTO 07 ELEMENTO 08 rir o original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. n to é c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o

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ELEMENTO 09 ELEMENTO 10 ELEMENTO 11 ELEMENTO 12 original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o n ú m

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ANEXO II

Cálculo do valor do imóvel

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Amostra

Nº Am. Ac «Vo» «Fo» Vv «Vu» «Pc»

1 116,00 266.000,00 0,90 239.400,00 2.063,79 [x]Otimo 2 112,00 175.000,00 0,90 157.500,00 1.406,25 [ ]bom 3 156,00 330.000,00 0,90 297.000,00 1.903,85 [ ]bom 4 65,00 230.000,00 0,90 207.000,00 3.184,62 [x]Otimo 5 86,00 225.000,00 0,90 202.500,00 2.354,65 [x]Otimo 6 140,00 270.000,00 0,90 243.000,00 1.735,71 [ ]bom 7 101,00 280.000,00 0,90 252.000,00 2.495,05 [x]Otimo 8 80,00 210.000,00 0,90 189.000,00 2.362,50 [x]Otimo 9 125,00 250.000,00 0,90 225.000,00 1.800,00 [ ]bom 10 140,00 250.000,00 0,90 225.000,00 1.607,14 [ ]bom 11 120,00 280.000,00 0,90 252.000,00 2.100,00 [x]Otimo 12 182,00 360.000,00 0,90 324.000,00 1.780,22 [ ]bom

Descrição das Variáveis

Variável Dependente :

• Vv: Valor de venda.. Equação : [Vo]×[Fo]

Variáveis Independentes :

• Ac : Área construída..

• Vo : Valor ofertado.. (variável não utilizada no modelo)

• Fo : Fator oferta.. (variável não utilizada no modelo)

• Vu : Valor unitário.. (variável não utilizada no modelo) Equação : [Vv]÷[Ac]

• Pc : Padrão construtivo.. (variável não utilizada no modelo) Opções : Otimo|bom

Estatísticas Básicas

Nº de elem entos da amostra : 12

Nº de variáveis independentes : 1

Nº de graus de liberdade : 10

Desvio padrão da regressão : 31484,6312

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

Vv 234450,00 45312,2800 19,33% Ac 118,58 33,2523 28,04% original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o n ú m

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Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média

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Tabela de valores estimados e observados

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 239.400,00 231.813,1 2 -7.586,88 -3,1691 % 2 157.500,00 227.730,2 0 70.230,20 44,5906 % 3 297.000,00 272.642,3 0 -24.357,70 -8,2012 % 4 207.000,00 179.755,9 0 -27.244,10 -1 3,1614 % 5 202.500,00 201.191,2 2 -1.308,78 -0,6463 % 6 243.000,00 256.310,6 3 13.310,63 5,4776 % 7 252.000,00 216.502,1 7 -35.497,83 -1 4,0864 % 8 189.000,00 195.066,8 5 6.066,85 3,2100 % 9 225.000,00 240.999,6 8 15.999,68 7,1110 % 10 225.000,00 256.310,6 3 31.310,63 13,9158 % 11 252.000,00 235.896,0 3 -16.103,97 -6,3905 % 12 324.000,00 299.181,2 7 -24.818,73 -7,6601 %

Valores Estimados x Valores Observados

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ... : 0,7491

Valor t calculado ... : 3,575

Valor t tabelado (t crítico) ... : 1,812 (para o nível de significância de 10,0 %)

Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,5611 Coeficiente r² ajustado ... : 0,5172 original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o n ú m

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Reta de Normalidade

Estimativa x Amostra

Nome da Variável Valor Mínimo Valor Máximo Imóvel Avaliando Ac 65,00 182,00 90,00

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Ac .... = 90,00 • Pc .... = bom

Estim a-se Vv = 205.274,14

O modelo utili zado foi : [Vv] = 113408 + 1020,7 x [Ac]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínim o : 188.513,65 Máximo : 222.034,64 rir o original, a cesse o s ite ht tps:/ /e saj.tjs p. ju s.br/ p as tadigit a l/p g /abr irCo nf e re nc ia Do c ume n to .do, inform e o processo 0015011-19 .2 0 17.8 .26.0 6 02 e có d igo 7 0 C9 5 79. n to é c ó p ia d o o ri g in a l, a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N D R E A S IL V A B U E N O D E M A G A L H A E S A L M E ID A e T ri b u n a l d e J u s ti c a d o E s ta d o d e S a o P a u lo , p ro to c o la d o e m 1 3 /0 7 /2 0 2 0 à s 2 2 :1 2 , s o b o