EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA
9ª VARA CÍVEL
DA COMARCA DE CAMPINAS-SPProcesso nº 1001802-09.2013.8.26.0114
Ação : ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS – PROPRIEDADE Requerente: JUÇARA TEIXEIRA de SOUZA e OUTRO
Requerido: LUCIANO TEIXEIRA de SOUZA e OUTRO
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - Venda e Locação do Imóvel -
VALOR AVALIADO PARA VENDA DO IMÓVEL :
R$ 651.000,00 [
seiscentos e cinquenta e um mil reais]
VALOR AVALIADO PARA LOCAÇÃO DO IMÓVEL : R$ 2.402,40 [
dois mil, quatrocentos e dois reais e quarenta centavos]
GILMAR NASCIMENTO SARAIVA,
Perito Judicial em Avaliações de Imóveis,
inscrito no CRECI sob nº 59.259 e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI sob nº 30014, nomeado por Vossa Excelência, conforme autos do processo supracitado [fl. 843], para estimar o Valor de Venda e o Valor de Locação do imóvel: CCAASSAA RERESSIDIDEENNCCIIAALL, localizada no Parque São Quirino, em Campinas (Rua Euclydes Vieira, nº 520) medindo 484800,,0000mm22 (T(TERERRREENNOO)) e 242466,,4400mm22 (EEDDIIFFIICCAAÇÇÃÃOO), conforme capa de carnê de IPTU [fl. 28], venho apresentar a conclusão dos trabalhos através deste presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.INFORMAÇÕES PRELIMINARES
LEIS e NORMAS QUE REGULAM ESTE PARECER
E
ste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006, e 1.066, de 22 de novembro de 2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E, também, de acordo com as normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”, e, finalmente, de acordo com a reconhecida doutrina.MÉTODOS ADOTADOS e TRATAMENTOS EMPREGADOS
P
ara determinar tanto VALOR DE VENDA quanto VALOR DE LOCAÇÃO do imóvel, apresento, a seguir, as metodologias empregadas neste trabalho:MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO:
Valor do Bem: Estabeleci comparação entre terrenos à venda no mesmo bairro do imóvel ora avaliado: Parque São Quirino – Campinas-SP
Valor do Aluguel: Estabeleci comparação entre casas a locar no mesmo bairro do imóvel ora avaliado: Parque São Quirino – Campinas-SP
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES: Visando tornar similares, o mais possível, as amostras, empregaram-se fatores de homogeneização quando necessário: neste caso, somente o Fator Fontes e Fator Topografia.
SANEAMENTO: Considerado o intervalo de 30% acima e abaixo do Valor Unitário Médio obtido.
MÉTODO ROSS-HEIDECKE: Método misto que considera: a idade Real e Aparente (Ross) e o estado de conservação (Heidecke)
A - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - VENDA
A1 - VISTORIA DO IMÓVEL
I
nformo a Vossa Excelência que em 18 de março de 2020, às 11 horas, estive na Rua Euclydes Vieira, nº 520 – Parque São Quirino, nesta cidade de CAMPINAS-SP, onde fui recebido pelo Requerido Sr. Luciano Teixeira de Souza.A
visita teve como objetivo conhecer e fotografar, para, posteriormente, avaliar este imóvel a partir dos métodos supracitados:
A2 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O
imóvel ora avaliado é assim descrito e caracterizado, conforme capa carnê:2.1 DO TERRENO
Área de Terreno:
480m
2 Posicionamento: Meio da quadra2.2 DA ÁREA CONSTRUÍDA
Área de Construção:246,40 m
2 214,40 m2 (Casa) +032,00 m2 (piscina) = 246,40 m2
Tipo de Imóvel: CASA: Garagem para um carro coberto; sala para três ambientes: estar, jantar e TV;
cozinha e lavanderia; três dormitórios, sendo um suíte; parte inferior do imóvel: lavanderia, banheiro de empregada e dois pequenos quartos; no quintal uma piscina de 8x4m (32m2).
2.3 DOS CÔMODOS e DO ACABAMENTO
Esquadrias: umas em ferro e outras em madeira; portas internas de madeira com pintura. Toda a construção possui laje, o telhado é de telhas de barro.
Sala de Estar: ampla, para três ambientes (estar, tv e jantar); piso em taco, paredes com pintura látex.
Cozinha: armários planejados em fórmica, gabinete de pia, pia em granito com duas cubas; piso frio (cerâmica) e paredes com azulejos até o teto.
Despensa: piso frio (cerâmica), prateleiras em granilite.
Área de serviço: com piso frio; paredes com azulejo em meia paredes e pintura látex, banheiro da área de serviço com azulejo meia parede. Dois pequenos quartos de despejo com piso fio e paredes com pintura látex.
Dois dormitórios: Piso em taco, pintura em látex; armários embutidos.
Banheiro social: Com azulejo até o teto, piso frio, box blindex, pia em granito.
Quarto Suíte: Piso em taco, pintura em látex; armários embutidos.
Banheiro da suíte: Piso frio, paredes com azulejo até o teto, pia em granito com gabinete, box blindex.
Piscina [8x4 = 32m2] :Em alvenaria, revestida com azulejos.
2.4 DA IDADE REAL DAS CONSTRUÇÕES
O imóvel foi construído no ano de 1974.O Ano de depreciação pela Prefeitura Municipal de Campinas: 1980.
2.5 DO PERFIL DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
O
imóvel situa-se em bairro totalmente asfaltado e com calçadas e meio fio, cujas construções apresentam padrão médio a padrão médio/alto (Parque São Quirino) em CAMPINAS-SPA3 - AVALIAÇÃO DO TERRENO DO IMÓVEL
P
ara avaliar o TERRENO, pesquisaram-se amostras de imóveis similares a ele, o mais possível, à venda ou recentemente vendidos, que pudessem servir como paradigmas, restringindo-se a área de colheita ao Parque São Quirino, em Campinas -SP
P
esquisas para colheita de elementos comparativos foram realizadas, através de placas de vende-se locais e através de portais de vendas e de sites de imobiliárias.3.1 DAS AMOSTRAS DE TERRENO e SEU VALOR UNITÁRIO MÉDIO
P
ara avaliar o TERRENO, utilizaram-se os elementos comparativos contidos nesta tabela, a qual apresenta a apuração do Valor Unitário Médio de Terreno praticado no bairro.N
ão se empregou o fator área, pois as amostras possuem área entre a metade e o dobro da área do terreno avaliando.E
mpregaram-se os Fatores Fonte e Topografia. Não se aplicou o fator esquina no elemento 4 pois este não se mostrou com sobrevalia por ser de esquina.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENO
- Objetivo desta tabela: definir VALOR UNITÁRIO MÉDIO de
TERRENO -
Área do TERRENO ora avaliado: 480 m
2–
FONTE ENDEREÇO NO SITE
VALOR DE VENDA
- R$ -
ÁREA TERRENO
- m2 -
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
VALOR DO M2
1 BONON & AMARAL TE008477 – (19) 3253-7070
www.bononeamaralimoveis.com.br
R$ 189.000,00 250 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 0,95
R$ 646,38
2 PROVECTUM
TE224427 – (19) 3112-1511
www.provectumimoveis.com.br
R$ 230.000,00 287 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 1,00
R$ 721,25
3 DE LUCCA
TE017261 – (19) 3755-1600
www.deluccaimoveis.com.br
R$ 260.000,00 350 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 0,95
R$ 635,14
4 HIRATA
TE003604 – (19) 3705-9010
www.imobiliáriahirata.com.br
R$ 215.000,00 442 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 0,95
R$ 415,89
5 BADEN
TE00167 – (19) 3090-2639
www.badenimoveis.com.br
R$ 199.900,00 254 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 1,00
R$ 708,31
6 ELITE
TE00325 – (19) 3044-2258
www.elitecampinasimoveis.com.br
R$ 250.000,00 330 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 0,95
R$ 647,72
7 GALANTE
TE051002 – (19) 3797-1544
www.galanteimoveis.com.br
R$ 220.000,00 264 Fator fonte: 0,90 Fator Topografia: 1,00
R$ 749,99
SOMATÓRIA R$ 4.524,68 MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES (MA) R$ 646,38 LIMITE INFERIOR R$ 452,47 LIMITE SUPERIOR R$ 840,29 MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 646,38
3.2 DO VALOR DE VENDA DO TERRENO [
área de terreno 480m2]
P
ara se calcular o VALOR DE VENDA do TERRENO, multiplica-se o Valor Unitário Médio homogeneizado e saneado obtido [R$ 646,38] pela área do terreno [480m2], tendo como produto o valor deR$ 310.262,40
.A4 - AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO EM SI [
Área Total Construída: 246,40m2]
P
ara o cálculo da edificação que existe sobre o terreno, inicialmente, multiplica-se a sua Área de Construção pelo valor do CUB (Custo Unitário Básico de Construção), apurado em fevereiro/2020. Em seguida, faz-se a depreciação, conforme a idade do imóvel e conforme seu estado de conservação atual.4.1 CONSTRUÇÃO EM SI (sem depreciação)
Área Construída sem piscina:214,40m
2Grupo do Imóvel: 2 (Casa) Padrão: 2.5 (Médio) Intervalo de valores: Mínimo Coeficientes:
1,903
– Valor do CUB sem Desoneração: R$ 1.437,43 (fev./2020)Valor do CUB fev/2020 para Casa Padrão Médio Mínimo: R$ 2.735,43 Valor Construção SEM Depreciação: R$ 586.476,19
4.2 CONSTRUÇÃO EM SI (com depreciação)
Ano conclusão construção: 1974 Idade Real: 46 anos Idade Aparente: 30 anos Tempo vida útil: 65 anos -
P
ercentual já atingido vida útil: 46,15%Estado de Conservação: Código E (Necessitando de Reparos simples) Percentual a ser depreciado: 45,60%
C
álculo Valor da Construção: R$ 586.476,19 (-) 45,60% = R$ 319.041,88 Valor da Construção COM Depreciação:R$ 319.043,05
4.3 PISCINA EM ALVENARIA REVESTIDA COM AZULEJO
Àrea Construída:32m
2Valor Unitário de Construção, pesquisa de mercado (fev./2020): R$ 1.250,00
Valor Construção com depreciação: 32m2 x R$ 1.250,00 = R$ 40.000,00 (-) 45,60% =
R$ 21.760,00
A5 - DO VALOR DO BEM [
TERRENO + CONSTRUÇÃO + PISCINA]
Soma Terreno (480 m2) + Área Construída (214,40 + 32 m2) Terreno R$ 310.262,40
Construção depreciada R$ 319.043,05
Construção depreciada piscina R$ 21.760,00 R$ 651.065,45
Assim, a
pós aplicação dos Métodos Comparativo Direto e o Ross-Heidecke, o Valor do bem estimado éR$ 651.000,00
(seiscentos e cinquenta e um mil reais).B - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - LOCAÇÃO
P
ara determinar o valor de locação atual do imóvel ora avaliado – Casa no Jardim São Quirino - utilizei-me do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO, ou seja, estabeleci comparação entre imóveis no mesmo bairro e com relativa semelhança quanto ao estado de conservação e distribuição interna de cômodos.C
olheram-se elementos comparativos com área construída no intervalo entre a metade e o dobro, através de placas de aluga-se locais e através de portais de vendas e de sites de imobiliárias. Buscaram-se elementos comparativos com três dormitórios, sendo uma suíte, assim como o imóvel ora avaliado.
B1 – DESCRIÇÃO DO BEM A SER AVALIADO
TIPO DE IMÓVEL: CASA
Garagem para um carro coberto; sala para três ambientes: estar, jantar e TV; cozinha e lavanderia;
três dormitórios, sendo um suíte; parte inferior do imóvel: lavanderia, banheiro de empregada e dois pequenos quartos; no quintal uma piscina de 8x4m (32m2).
ÁREA DE TERRENO: 480,00
m
2 POSICIONAMENTO: Meio da quadraÁREA DE EDIFICAÇÃO: 214,40 m2 (Casa) + 32,00 m2 (piscina) = 246,40
B2 – CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO MÉDIO LOCATÍCIO
A
tabela abaixo apresenta o cálculo do valor unitário de cada elemento comparativo e a apuração do valor unitário médio, obtido da seguinte forma:1. Divide-se o valor de locação ofertado de cada amostra pela sua área (dimensão do imóvel), obtendo-se assim o quociente, que corresponde ao valor unitário (valor de locação por m2).
2. Somam-se todos os valores unitários obtidos e divide-se o resultado pelo número de amostras, obtendo-se assim o Valor unitário médio (valor do metro quadrado médio)
A
os imóveis disponíveis para locação, aplicou-se o fator fonte, conforme orienta norma, percentual este considerado margem média básica de negociação em face de concretização da locação.ELEMENTOS COMPARATIVOS DE CASA (ALUGUEL)
CONTATO ENDEREÇO
NO SITE
VALOR DE OFERTA
ÁREA ÚTIL
VALOR UNITÁRIO (por m2) 1 PROVECTUM (19) 3112-1511
www.provectumimoveis.com.br
CA191650 A locar
R$ 2.800,00 255 m2 R$ 10,98
2 GALANTE (19) 3797-1544
www.galanteimoveis.com.br
CA004110 A locar
R$ 2.700,00 250 m2 R$ 10,80
3 HIRATA (19) 3705-9010
www.imobiliariahirata.com
CA1335 A locar
R$ 2.800,00 229 m2 R$ 12,22 4 HM&POLO (19) 3790-3900
www.hmpolo.com.br
CA033510 A locar
R$ 1.850,00 175 m2 R$ 10,57 5 START (19) 2511-5555
www.startimoveis.com.br
CA089789 A locar
R$ 2.500,00 261 m2 R$ 9,58 SOMATÓRIA R$ 54,15 MÉDIA ARITMÉTICA SIMLES (MA) R$ 10,83 MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 10,83 FATOR FONTE (0,90) R$ 1,08 VALOR UNITÁRIO MÉDIO DE CASA PARA LOCAÇÃO R$ 9,75
A
média aritmética saneada de R$ 9,75 corresponde ao valor unitário médio praticado no mesmo bairro do imóvel avaliado (PARQUE SÃO QUIRINO).B.3 VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL
A
ssim, o valor de locação estimado é de R$ 2.402,40 [246,40m2 x R$ 9,75] para o imóvel objeto deste parecer, calculado através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com base em imóveis semelhantes locados no bairro citado.QUESITOS DO REQUERIDO (fls. 848)
1.
Qual o valor comercial do imóvel para venda e locação?Resposta: R$ 651.000,00 (seiscentos e cinquenta e um mil reais) para venda
R$ 2.402,40 (dois mil, quatrocentos e dois reais e quarenta centavos) para locação.
2. A existência do piso e azulejos atuais da cozinha e banheiros fazem parte de qual percentual nos valores de venda e locação do imóvel?
Resposta: Ver demonstração do cálculo do valor da edifícação, demonstrada no parecer.
3. Pode-se afirmar que a troca total do encanamento, da fiação elétrica e do sistema de aquecimento de água contribuem para a valoração do imóvel?
Resposta: Sim.
4. As benfeitorias existentes no imóvel correspondem a que percentual de seu valor para a venda e para a locação?
Resposta: Tudo que se constrói sobre um terreno é chamado de benfeitoria. E esta foi calculada no valor da edificação do imóvel. No geral, o imóvel necessita de reparos simples (classificação E), apresentando alguns pontos de infiltrações e trincas.
S
em mais, encerro o presente laudo pericial e já me disponho a dirimir quaisquer dúvidas.
N
os anexos I e II, encontram-se as fotos e links dos elementos-amostrais.Campinas, 25 de março de 2020.
ANEXO I - FOTOS E DADOS
DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE TERRENO
ELEMENTO COMPARATIVO 1 – BONON & AMARAL IMOBILIÁRIA [(19) 3253-7070]
CÓDIGO TE008477 – R$ 189.000,00 – 250m2
https://bononeamaralimoveis.com.br/imovel/TE008477-terreno-comprar-parque-sao-quirino-campinas-sp
ELEMENTO COMPARATIVO 2 – PROVECTUM [(19) 3112-1511]
CÓDIGO TE224427 – R$ 230.000,00 – 287 m2
https://provectumimoveis.com.br/imovel/TE224427-venda-terreno-parque-sao-quirino-campinas-sp
ELEMENTO COMPARATIVO 3 – DE LUCCA [(19) 3755-1600]
CÓDIGO TE017261 - R$ 260.000,00 - 350m2
https://deluccaimoveis.com.br/imovel/te017261-terreno-campinas-sp-parque-sao-quirino-
ELEMENTO COMPARATIVO 4 – HIRATA [(19) 3755-1600]
CÓDIGO TE0308 - R$ 215.000,00 - 442m2
https://deluccaimoveis.com.br/imovel/te017261-terreno-campinas-sp-parque-sao-quirino-
ELEMENTO COMPARATIVO 5 – BADEN [(19) 3090-2639]
CÓDIGO TE003604 - R$ 199.900,00 - 254m2
https://www.badenimoveis.com.br/comprar/sp/campinas/sao-quirino/terreno/4224166
ELEMENTO COMPARATIVO 6 – ELITE [(19) 3044-2258]
CÓDIGO TE00325 - R$ 250.000,00 - 330m2
https://www.elitecampinasimoveis.com.br/comprar/sp/campinas/parque-sao-quirino/terreno/4813067
ELEMENTO COMPARATIVO 7 – Galante Imóveis [(19) 3797-1544]
CÓDIGO TE051002 - R$ 220.000,00 - 264m2
https://www.g2f.com.br/imovel/terreno-a-venda-350-m-por-285000-parque-sao-quirino-campinas-sp/TE2175-G2F
ANEXO II – FOTOS E LINKS
DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE CASA PARA LOCAÇÃO
ELEMENTO COMPARATIVO 1
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA191650-alugar-casa-parque-sao-quirino-campinas-sp
ELEMENTO COMPARATIVO 2
https://galanteimoveis.com.br/imovel/CA004110-casa-parque-sao-quirino-campinas-sp?modo=codigo
ELEMENTO COMPARATIVO 3
https://www.imobiliariahirata.com/imovel/casa-de-229-m-na-rua-domingos-de-rocco-parque-sao-quirino- campinas-sp-a-venda-por-620000-e-para-alugar-por-2800-mes/CA1335-CLCC
ELEMENTO COMPARATIVO 4 https://hmpolo.com.br/imovel/CA033510-casa-parque-sao-quirino-campinas-sp
ELEMENTO COMPARATIVO 5 https://startimoveis.com.br/imovel/CA089789-casa-alugar-parque-sao-quirino-campinas-sp