Artigo publicado
na edição 51
w w w . r e v i s t a m u n d o l o g i s t i c a . c o m . b r
::reportagem
Observar a localização, os espaços coletivos e
privados, a estrutura, as soluções modernas e
de infraestrutura básica, e a sustentabilidade é
essencial para se ter uma ótima relação
custo-benefício para o negócio, além de não correr o
risco de alugar um galpão que não condiz com a
operação que se instalará no local
POR VIVIANE FARIAS | REDAÇÃO MUNDOLOGÍSTICA
Condomínios
logísticos
Como alugar de forma eficiente?
C
om o aumento da oferta de condomínios logísti-cos, cada vez mais empresas têm optado pela lo-cação, uma vez que proporciona mais flexibilida-de, o que libera o capital para investimentos em seu core business, e melhora a eficiência da operação logística.Como o cenário econômico está visivelmente desa-celerado, as empresas buscam mais intensamente reduzir os custos e aumentar a produtividade. Portanto, investir em melhorias para a cadeia logística é fundamental, com instalações mais modernas, que representam essa opor-tunidade de ganho de eficiência logística, visto que alugar condomínios logísticos proporciona um resultado mais eficaz, com relação à qualidade de serviços, e a redução nos custos da operação, ao compartilhar despesas e in-fraestrutura.
16,40 m²/mês) e os mais altos no Rio de Janeiro (R$ 24,60 m²/mês).
A diretora de Desenvolvimento da Global Logistics Properties (GLP), Clarisse Etcheverry, tem acompanha-do uma forte tendência das empresas em se desloca-rem de galpões próprios, em geral construções antigas, para alugar galpões em centros logísticos modernos, maiores, com melhor aproveitamento de espaço, infra-estrutura completa e boa localização. “Esse movimento é conhecido, no mercado imobiliário, como “voo para a qualidade” (fly to quality) e tem a finalidade de melhorar a eficiência da cadeia logística e centralizar a operação em eixos de distribuição estratégicos.”
Para tanto, o modelo ideal de armazém é aquele que consegue maior aderência aos requisitos da operação
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um empreendimento. “O empreendedor precisa estar bem assessorado e entender quem é o seu cliente. Cada imóvel tem as suas particularidades, tornando-o mais ou menos atrativo a diferentes operações. As negociações estão cada vez mais profissionalizadas e técnicas, e é im-prescindível que se entenda quem é o seu cliente ver-dadeiro e quem está somente utilizando o imóvel como referência de preço.”
Diante disso, um condomínio logístico tem de ser avaliado como um todo e não apenas pela sua área de galpão. O presidente da Prologis CCP, Hardy Milsch, sa-lienta que as comodidades oferecidas pela área comum, a circulação interna do condomínio, as vagas para carros e caminhões, a facilidade de acesso, a localização e a se-gurança são alguns dos itens que devem ser observados. “Focando nos galpões, alguns dos principais aspectos são as características estruturais (pé-direito acima de 12 metros, piso com capacidade para, no mínimo, 5 tonela-das, grande quantidade de docas e pátio de manobras), além de um preço competitivo.”
O diretor de Desenvolvimento da Log Commercial Properties, Márcio Vieira Siqueira, acrescenta que entre os aspectos importantes para um condomínio logístico estão, também, a segurança para evitar furtos, roubos e desvios de cargas, e as instalações adequadas, que de-vem observar a metragem dos módulos, o nível de risco do centro de distribuição (CD) para a armazenagem, o aproveitamento da área de armazenagem, a presença ou não de cross-docking, a quantidade de vagas de carretas, caminhões e vagas de descarga, e a presença da telha zenital, que proporciona boa iluminação durante a maior parte do dia.
Para o gerente sênior nacional da CBRE, Rodrigo de Almeida Couto, o mercado brasileiro é muito depen-dente de apenas um transporte, o rodoviário. Utilizan-do-se dessa premissa, conclui-se que o posicionamento geográfico dos condomínios, perante as estradas que o conectam com o destino final de suas vendas, está
dire-tamente ligado ao principal atrativo dos condomínios: a localização. “Os diferenciais se tornam os detalhes que atraem os inquilinos, entre eles o principal é a eficiência na área de armazenagem. É nessa área que o operador logístico ganhará a sua margem e melhorará os seus re-sultados.”
Os aspectos mais importantes para os condomínios logísticos serem atrativos às empresas, segundo o dire-tor do Grupo de Negócios e Desenvolvimento Imobi-liário (GNDI) e da CB Alphablue Realty, Alberto José Cunha, são a localização, uma vez que a empresa precisa avaliar se é a mais adequada à sua operação, seja em função da distância, acessos, pedágios, facilidade de ob-tenção de mão de obra ou incentivos fiscais, as carac-terísticas do condomínio que impactam diretamente no dia a dia e no custo da operação, como o tamanho do galpão, o pé-direito, a capacidade de suporte e planici-dade do piso, a quantiplanici-dade de docas, o cross-docking, a área de mezanino dentro do galpão (muitas vezes, paga--se por áreas inúteis), o sistema de combate a incêndio (o ideal é a existência de sprinklers), a quantidade de vagas privativas e coletivas de estacionamento de veí-culos de passeio e de carga, os sistemas de segurança do condomínio (equipamentos e pessoas), o tamanho e a quantidade das áreas de apoio (sanitários, vestiá-rios, restaurantes, lanchonetes, área de lazer, espaço de apoio a motoristas e bicicletário), e a sustentabilidade do condomínio (aproveitamento de águas pluviais, lixo re-ciclável, utilização de iluminação LED), a certificação de sustentabilidade Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ou Alta Qualidade Ambiental (AQUA), entre outros.
Os condomínios precisam não apenas atender às necessidades dos clientes, mas oferecer benefícios que tornem o aluguel mais atrativo, do que manter armazéns próprios. “Hoje, os condomínios têm capacidade de ofe-recer mais segurança e equipamentos de tecnologia avan-çada, pois é mais vantajoso para as empresas ocuparem
Clarisse Etcheverry, diretora de
um local que tenha equipamentos de última geração. O rateamento dos custos comuns e a fl exibilidade no ta-manho do estoque são outros benefícios oferecidos pe-los condomínios”, avalia o presidente da Capital Realty, Rodrigo Demeterco.
A maioria dos operadores escolhe os condomínios, porque neles é possível se ter uma operação mais bara-ta, efi ciente e focada. Os custos e a qualidade da seguran-ça compartilhada, e a profi ssionalização da administração patrimonial, com planejamento anual e relatórios de ma-nutenções periódicos, fazem a diferença e reduzem o escopo de trabalho do operador. “No que diz respeito à infraestrutura física de cada condomínio, é importan-te avaliar a qualidade dos projetos arquiimportan-tetônicos e se eles agregam valor ao dia a dia da operação. Antes de contratar um novo imóvel, o operador precisa ter a con-fi ança de que está assessorado por procon-fi ssionais com-petentes e com experiência de mercado, para indicar o imóvel que melhor se encaixa à sua operação, hoje e amanhã”, alerta Wagner.
Outro aspecto que Couto aponta é que os condomí-nios, de forma geral, encontram-se em beira de rodovias, que são lugares um pouco isolados e com mais difi cul-dade de transporte público ou restaurantes acessíveis, para a alimentação dos funcionários. “Assim, torna--se importante a presença de um refeitório no local e transporte público próximo ou, ainda, linhas de ônibus particulares, até rodoviárias. Além disso, o controle de acesso, tanto ao galpão, quanto ao condomínio, deve ser minucioso, visto que um dos porquês da escolha de um condomínio é a segurança que oferece aos seus inqui-linos.”
LOCALIZAÇÃO
O condomínio logístico precisa estar posicionado estrategicamente, para ser realmente favorecido, em termos de logística. Muitos condomínios estão distan-tes e dependem de criar linhas próprias de
transpor-te coletivo, para levar as pessoas ao trabalho. Um lugar adequado é servido pelos transportes regular e público. “É essencial a proximidade a uma rodovia importante, que faça a conexão com portos, aeroportos e áreas de produção de matéria-prima ou de consumo de bens. A interferência do trânsito urbano e a diversidade de acessos, com rotas alternativas, são pontos de atenção a serem observados. Melhor ainda, se a região estiver ser-vida de postos de gasolina, autoelétricas e borracharias, para aproveitar o momento de espera dos caminhões”, enfatiza o diretor Comercial do Perini Business Park, Jo-nas Tilp.
Questões como localização e acesso são fundamen-tais, quando se fala em condomínios logísticos de alto padrão. De acordo com Clarisse, para a construção de um novo condomínio, deve-se sempre levar em consi-deração, primeiramente, a demanda e a caracterização da logística de cada mercado investido, ponderando para a escolha de terrenos, a localização estratégica, o acesso às rodovias, a disponibilidade de melhoramentos públi-cos e de mão de obra. “Temos como meta garantir que o empreendimento esteja inserido na malha adequada para a distribuição de produtos e atendimento aos prin-cipais mercados consumidores, em âmbito nacional. Estar no eixo Rio-São Paulo é um diferencial importante e o modelo de condomínios logísticos possibilita que as em-presas estejam em áreas de grande valor comercial, sem grandes investimentos em empreendimentos próprios.”
Milsch concorda que a localização estratégica é de-terminante para o sucesso de um condomínio logístico. “No entanto, não adianta estar bem localizado e não ter, por exemplo, facilidade de acesso. O condomínio deve ter acesso para veículos de grande porte e estar próximo às principais rodovias e à área de atuação do locatário.”
Pensando especialmente em empresas de varejo, aquelas que tomam as maiores áreas de armazenagem e têm grandes fl uxos de entregas, ao longo do dia, Couto constata que é importante montar uma matriz de custo de locação, Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e custo de condomínio, frete de transporte, com a análise de saí-da saí-da fábrica, entrasaí-da no CD e dis-tribuição para lojas e fornecedores. “Portanto, a localização pode
viabili-Márcio Vieira Siqueira, diretor de
Desen-volvimento da Log Commercial Properties Rodrigo de Almeida Couto, gerente sênior nacional da CBRE
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38 www.revistamundologistica.com.br
ma de reúso da água de chuva, visto que é um recurso cada vez mais escasso e caro. O aquecimento solar nos chuveiros dos galpões também é um diferencial, que aju-da a economizar a eletriciaju-dade, bem como a iluminação com tecnologia LED e a existência de um programa de reciclagem de resíduos sólidos, que é sustentável e pode, inclusive, ser fonte de receita. “Acreditamos que, em um futuro próximo, os galpões possam se tornar unidades de geração de energia solar. Pelas grandes áreas de co-bertura, avanço na tecnologia e aumento dos custos da energia convencional, o modelo começa a ser viável”, destaca Wagner.
Siqueira conta que a opção pelo uso de equipamen-tos eficientes e econômicos, como sensores de presen-ça, lâmpadas e reatores, que racionalizam o consumo de energia, ajuda a reduzir os custos fixos dos condomínios. A telha zenital é outro exemplo para a redução do con-sumo de energia, pois evita o uso de luz artificial durante o dia. Já para reduzir o consumo de água, usar água da chuva para a irrigação e optar pelas bacias sanitárias de duplo acionamento e fechamento automático de tornei-ras. Utilizar, também, madeira certificada ou de reflores-tamento, minerais, como solo, areia, pedriscos, seixos e rochas, provenientes de jazidas e lavras autorizadas, além de selecionar, preferencialmente, fornecedores próxi-mos à obra, com o objetivo de reduzir a emissão de ga-ses de efeito estufa, gerados pela queima de combustível no transporte, e estimular a economia local. Além disso, descartar os resíduos de suas atividades, promovendo a separação e o armazenamento de resíduos produzidos em baias apropriadas, facilitando a coleta, a reutilização e
a reciclagem de materiais.
Alberto José Cunha comenta que vários condomínios têm ob-tido a certificação LEED, conce-dida pelo Green Building Council (GBC), que é uma entidade ame-ricana, responsável pela avaliação e concessão da certificação, em função de critérios por eles de-finidos.
Jonas Tilp alerta que um
simples vazamento de óleo de um caminhão, no pátio, já é um problema sério. “É preciso investir em orientação e educação para quem faz as cargas e descargas. Esses profissionais devem saber como proceder em relação à co-leta seletiva, por exemplo. O con-domínio tem de ter regras de como devem ser feitas
as paradas. É fundamental também criar a infraestrutura para que o motorista possa se sentir amparado e se comportar de forma a contribuir. Sustentabilidade vai além de responsabilidade com o meio ambiente, mas diz respeito também ao amparo social a esse motorista.”
CUSTO E BENEFÍCIO
O momento do mercado claramente é benéfico para quem busca aliar qualidade e custo. De acordo com Couto, a taxa de vacância dos condomínios en-contra-se acima de 15%, em diversos mercados, com pouquíssimas exceções, como o Rio de Janeiro. Os in-corporadores lançaram um volume acima da absorção líquida obtida pelo mercado, nos últimos três anos, e esse fenômeno pressionou os preços para baixo, ofere-cendo aos pretendentes concessões, como carências e descontos relevantes. “Além disso, o mercado Classe A está cada vez mais vasto, representando, por exemplo, em São Paulo, 48% do estoque de condomínios logísti-cos, o que significa que há uma excelente oportunidade das empresas em migrarem para condomínios de ótimo padrão, com custos muito competitivos.”
Quando se trata de operação logística, normalmente, as margens são apertadas e o maior benefício é sempre o custo. O maior objetivo é gerar uma redução de custo na cadeia como um todo. As operações que funcionam em condomínios, geralmente, são mais baratas do que em imóveis individuais. O importante é o operador ana-lisar e prever o custo da operação como um todo e não somente o valor do aluguel do condomínio.
“Operações em condomínio costumam ‘rodar’ com um número menor de funcionários, dando, assim, maior foco operacional aos funcionários de maior relevância na operação. Questões documentais do empreendimento, manutenções periódicas, atendimento a fiscalizações com repartições públicas, controle de portaria e outros tantos ficam a cargo da administração profissionalizada, não tirando o foco do operador com core business da empresa”, analisa Wagner.
Segundo Milsch, o custo-benefício de um galpão pode também ser medido pela sua eficiência. “Galpões com um bom custo-benefício costumam ter eficiência superior a 90%. Isso significa que, quando se subtrai as áreas comuns do tamanho total, mais de 90% da área do empreendimento está disponível para a armazena-gem. Essa é a área que deve ser levada em consideração, quando se calcula o valor do metro quadrado.”
Siqueira argumenta que, para as empresas que pre-tendem alugar um galpão, o custo imediato é conside-ravelmente mais baixo em relação à compra ou à cons-trução, e a empresa não tem a necessidade de imobilizar
altos recursos, que poderiam ser usados no business. “Os condomínios logísticos já são uma realidade, o que au-menta drasticamente a possibilidade de agregar outras vantagens, como uma estrutura com pessoal especializa-do e mão de obra já disponível e treinada, além da segu-rança e qualidade de infraestrutura totalmente adequa-da aos fins de recepção, armazenamento, distribuição de cargas, ou mesmo, para a instalação de indústrias.”
Entretanto, afirma o diretor da Log Commercial Pro-perties, a empresa não será proprietária do galpão, por isso não há a necessidade de se envolver em obras ou avaliações demoradas e complexas, como nos casos de construção ou compra. “Alugando o galpão, a empresa pode contar com as novas instalações em curto/médio prazo, flexibilidade e capacidade de adequação às novas necessi-dades e, ainda, escalabilidade, ou seja, a possibilidade de aumentar ou diminuir tanto o espaço dis-ponível, quanto os custos envol-vidos.”
O diretor-presidente (CEO) da GR Properties, Guilherme Rossi Cuppoloni, alerta que o potencial inquilino não deve olhar apenas o aluguel em função do custo por metro quadrado. O custo do condomínio, oIPTU e as utilidades também podem influenciar a decisão de ocu-pação de um empreendimento. “Outra conta impor-tante a ser feita é o volume em metros cúbicos que o galpão (módulo) efetivamente oferecerá ao ocupante. Galpões com muito mezanino podem não ser interes-santes em locais de logística pura, que não demandam escritórios. Em locais mais urbanos, o mezanino é funda-mental para grande parte das empresas.”
Para o diretor da Hines do Brasil, Jeremy Smith, o bene-fício é que, ao pagar o aluguel de um local com as características de condomínios logísticos, é pos-sível reduzir bastante o custo de distribuição. Diminui-se, também, a manutenção, pois se alia a
efi-são difíceis de serem monitorados, mas há o custo de manutenção, segurança, pessoal, materiais de limpeza.”
O diretor de Marketing e Locação da Construtora MBigucci, Marcelo Bigucci,
acres-centa que os condomínios logís-ticos oferecem segurança total e galpões com infraestrutura tec-nológica moderna, cujos custos são rateados. “Esses são diferen-ciais que pesam no momento da escolha, levando as empresas a optarem por condomínios
logís-ticos, em vez de um galpão de rua, onde, geralmente, os custos são menores, mas os benefícios também.”
Portanto, o diretor de Representação de Proprietá-rios da Cushman & Wakefield, Mário Sergio Gurgueira, adverte que é preciso verificar se
o empreendimento tem especifi-cações modernas, que atendem aos processos da empresa de maneira extremamente eficiente, e se os custos operacionais e o condomínio não são altos. “O in-quilino deve, antes de achar um
aluguel caro, comparar a eficiência dos empreendimen-tos, para ver onde ele tem a melhor performance com o menor custo.”
A vice-presidente da Colliers International, Paula Casarini, diz perceber que principalmente observan-do os conobservan-domínios mais novos,
mesmo que se façam altos inves-timentos com relação ao tipo de construção e à sustentabilidade, haverá aquela parcela que é dita pela lei da oferta e procura, que continuará tendo mais impacto no valor do aluguel. “Por exemplo, quando esse galpão tem condi-ções de segurança e
luminosida-de melhores, percebe-se, acompanhando o mercado, que ele fica vago por menos
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alta oferta de condomínios logísticos, é possível iden-tifi car algumas excelentes oportunidades de negócio. “Atualmente, conseguimos ver condomínios de altíssi-ma qualidade, com valores de aluguel bastante abaixo do praticado há um ou dois anos. Estamos vivendo um momento, no qual é possível mudar a operação para galpões com maior qualidade e valores inferiores.”
O sócio-diretor de Real Estate da TRX Incorporadora, Roni Ka-talan, ressalta que não é apenas uma questão de oferta e deman-da, mas um momento de oportu-nidade para todos os segmentos. “Esses projetos são investimentos de longo prazo. O que tentamos fazer é conseguir se estabelecer em regiões que existe uma de-manda comprovada, na qual a oferta e a dede-manda re-gem um pouco essa situação econômica, e sempre ser o mais efi ciente possível no custo-benefício da obra e compra do terreno, pois a composição de custos muda toda a estratégia fi nanceira do empreendimento. Bus-camos formatos estratégicos, para que se ganhe uma fl exibilidade e, ainda sim, os empreendimentos fi quem bastante rentáveis.”
Segundo a diretora de Ser-viços Corporativos da Herzog Imobiliária, Simone Santos, quan-do se classifi cam os empreendi-mentos em termos de operação, os mais modernos já estão pro-jetados muito similarmente, com características aproximadas, uma vez que são executados por gran-des investidores, que conhecem o mercado e sabem o que precisam minimamente oferecer aos clientes. Esses empreendimentos já estão em uma faixa de valores compatível.
Entretanto, Simone assinala que pode existir di-ferença de valores por alguns fatores, mesmo sendo dois empreendimentos com as mesmas características de infraestrutura. “Primeiramente, é preciso entender realmente o que está embutido naquele custo, como o seguro patrimonial, que é um custo bastante importante dentro do pacote, quando se avalia o custo por metro quadrado de um condomínio e de outro. Atualmente, a segurança é um dos itens mais expressivos da folha do condomínio. Comparar por metro quadrado não é a forma mais correta, tem de entender o que está embutido nos dois empreendimentos. Outro fator que pode ser uma diferença, quando um empreendimento
tem o mesmo serviço que o outro e que pode justifi car o custo, é o tamanho do condomínio. Para se ter um custo competitivo, é importante ter um condomínio de grande porte.”
Para a WTGoodman,é mais interessante pagar um pouco a mais por um galpão com maior qualidade e melhor localização, do que economizar com o aluguel de um galpão de menor qualidade e pior localização, e acabar tendo um custo total maior, com alto custo de transporte, manutenção, insatisfação de funcionários, maior risco de roubo de carga, entre outros.
CUIDADOS AO ALUGAR
As empresas têm de entender os trade-offs de uma operação em condomínio e, principalmente, estar bem assessoradas, para avaliar, com detalhe, as vantagens e desvantagens de cada oportunidade. “Ou seja, observar as vantagens operacionais e de custo da localização para cada condomínio, frente à variação no preço do aluguel. Quais seriam os impactos negativos e positivos que a re-locação e a nova estrutura trariam na força de trabalho? Entender se o caminho da empresa é compatível com as possíveis ampliações esperadas pelo condomínio”, alerta Wagner.
Milsch acentua que as empresas devem observar a efi ciência do empreendimento, a sua localização, se tem ou não facilidade de acesso e a visibilidade do condo-mínio. Também é importante ter confi ança na empresa que faz a gestão.
Couto destaca que a atenção especial deve ser dada à efi ciência. “Vários condomínios obedecem a um bom padrão de qualidade construtiva e acabamento, porém, poucos buscam efi ciência técnica, a maioria se preocupa pouco em respeitar o limite máximo de armazenagem, e as áreas de circulação e estacionamento de caminhões são muito apertadas.”
Segundo Cuppoloni, a maior parte dos galpões serve como um depósito de matérias-primas e/ou produtos acabados para as empresas. Essas mercadorias são trans-portadas para dentro e fora do empreendimento. “Os fl uxos de tráfego, a roteirização das transportadoras que atendem à região, o custo do seguro em função do aces-so, entre outros, são itens importantes, que devem ser considerados na locação de um espaço dentro de um condomínio de galpões.”
Smith argumenta que é preciso verifi car se realmen-te utilizará os serviços que está pagando. “É muito fácil colocar uma série de itens que ajuda a vender a ideia, mas que não é usada. Deve-se observar, também, a con-corrência, buscando o melhor serviço, juntamente com o menor custo.”
Gurgueira também adverte para a necessidade de observar se as medidas e as áreas informadas são real-mente aquelas e inspecionar o prédio com cuidado, se esse for mais antigo. “Aspectos de segurança devem ser analisados, não só do empreendimento, mas também do seu entorno.”
Para Paula, o ideal é ir primeiro ver o espaço, acom-panhado pelo responsável pela operação da empresa, que tenha expertise na área de logística e está acos-tumado a ver operações logísticas de vários tipos de empresas, porque ele saberá a distância dos paletes, se aquela modulação de galpão está satisfatória, se o tipo da doca é o que a operação precisa, entre outros as-pectos. “Isso tudo depende da estrutura de operação logística que será instalada no local.”
Simão aconselha que os principais cuidados, ao se instalar em um condomínio, são as licenças de funcionamento em dia, a segurança, as eficiências das áreas comuns e de aproveitamento do galpão, visto que quando se procura um condomínio logístico, o objetivo é diminuir os custos de ocupação e melhorar o aprovei-tamento da área.”
As empresas têm de se assegurar de que o condomí-nio logístico oferece condições que venham aprimorar o trabalho. “A infraestrutura entregue, como sprinklers para combate a incêndio e docas niveladoras hidráuli-cas, capacidade de piso e altura do pé-direito, precisa atender à empresa. O acesso ao armazém deve estar de acordo com os horários de funcionamento da empresa. Já se existem necessidades específicas, como o controle da temperatura do produto armazenado, o condomí-nio precisa oferecer a possibilidade para adaptar o mó-dulo que será ocupado. A localização do condomínio também tem papel importante na tomada de decisão. Ser próximo a polos industriais, por exemplo, agiliza a entrega ao consumidor final. Outro fator que necessita atenção é a segurança, com controle de acesso, câmeras e portaria, que são detalhes que fazem a diferença na rotina de
uma operação boa, bem estruturada, segura e controla-da, é possível, com isso, gerar uma eficiência muito gran-de para o inquilino, que se tem durante todo o tempo de contrato de locação.”
A WTGoodman alerta, ainda, que é importante aten-tar-se para as questões legais do imóvel, verificando se todas as aprovações, tanto municipais, quanto ambien-tais, estão em dia. “Ademais, entender como será feita a administração do condomínio, que deve contratar todos os serviços de manutenção, segurança e outros necessá-rios para o funcionamento adequado do local.”
Bigucci aponta que, por se tratar de um condomínio logístico, as empresas precisam compreender que elas não são as donas do empreendimento, visto que o es-paço é dividido com outras empresas. “Assim como os tradicionais condomínios residenciais, o local tem regras e as decisões que envolvem as áreas comuns são discu-tidas com todos.”
RECOMENDAÇÕES
Wagner enfatiza que a análise do custo total da ope-ração, frente ao valor de locação, e a escolha de uma consultoria imobiliária especializada são fundamentais para auxiliar na tomada de decisão.
Clarisse aponta que a segurança, tanto da mercado-ria, quanto da equipe, deve ser sempre prioridade. “Essa questão é essencial nos condomínios logísticos, dispon-do de sistemas de combate a incêndio regularizadispon-dos, controle de acesso, equipe de segurança 24 horas, com monitoramento por sistema de Circuito Fechado de Te-levisão (CFTV), e equipe de gestão profissional.”
Com relação à infraestrutura de segurança disponível no condomínio, Milsch destaca que uma boa localização e acesso também são importantes para a segurança.
Couto aconselha a buscar sempre empresas qualifi-cadas de real estate para auxiliar no momento de alugar um condomínio logístico. “Aparentemente, pode ser um custo indireto, mas os ganhos intrínsecos recebidos com a análise de mercado, negociações de desconto, carên-cias e facilidade de saída antecipada, no futuro e, final-mente, outros aspectos, como incentivos fiscais
