EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 1027662-29.2018.8.26.0506 - N° de ordem: 2018/001552 Assunto: Execução de título extrajudicial - Cobrança de Aluguéis Exequente: Ginette Abdo Said

Executado: Leandro de Almeida Carvalho e outro Finalidade: Embasamento de decisão judicial Objetivo: Apuração de valor de mercado Objeto da avaliação: Imóvel residencial

Localização: Rua Monte Alto, n° 244 - Vila Hípica - Ribeirão Preto /SP

Marcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada nos autos em epígrafe, após estudos e diligências necessárias ao honroso en- cargo que lhe foi confiado, vem respeitosamente apresentar a V Exa. o resultado de seu trabalho.

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES_________________________

Em 16/04/2015 os executados firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel Residencial, do imóvel localizado à Rua Dom Luiz do Amaral Mousinho, n° 1357- Ap 133.

O primeiro executado, na condição de locatário e o segundo executado como fiador.

Em 30/11/2017, antes do término do Contrato de Locação estar findada, o locatário desocupou o imóvel, sem qualquer aviso, deixando em aberto os aluguéis vencidos em 30/01; 30/02; 30/03; 30/04; 30/05; 30/06;

30/07; 30/08; 30/09; 30/10 e 30/11/2017.

Esses débitos de aluguéis que não foram quitados, mais a multa, pela quebra de contrato, ficaram em aberto.

Diante do acontecido, inúmeras vezes a exequente tentou amiga- velmente receber o que lhe era devido, mas sem nenhum êxito.

Diante da situação, não restou outra alternativa, senão dar início a presente Ação de Cobrança/Execução.

Em 14/02/2020 foi lavrado o Termo de Penhora do imóvel do fiador, localizado à Rua Monte Alto, n° 244 - Vila Hípica, devidamente Matri- culado sob o n° 0070409, no 2° Cartório do Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.

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2- OBJETIVO DA PERÍCIA____________________________________

➢ Avaliar o valor de mercado do imóvel , localizado na Rua Monte Alto, nº 244 - Lote P/5 da Quadra 20 - Bairro Vila Hípica, nesta cidade e comarca de Ribeirão Preto - CEP 14078-170:

-Cadastrado na Prefeitura Municipal local, sob o nº 174047

-Matriculado sob nº 0070409 no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ri- beirão Preto.

-O imóvel supracitado, possui 220,00 m² de terreno; 26,64 m² de edificação principal, de acordo com as Certidões da Prefeitura Municipal.

3- VISTORIA________________________________________________

No dia e hora previamente agendada, estivemos no imóvel a ser avaliado; não havia campainha, então batemos por diversas vezes e em nenhuma delas fomos atendidos. O imóvel estava fechado, e aparentemente não havia ninguém em casa, apenas dois cães que latiam muito.

Embora não tenhamos tido acesso ao interior do imóvel, iremos proceder com a presente avaliação, em virtude de termos encontrado, no mesmo bairro, diversos lotes disponíveis para venda, no mercado imobiliário local, nos possibilitando fazer a devida avaliação pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, e a construção existente, faremos a avaliação pela área construída que consta nas Certidões fornecidas pela Prefeitura Munici- pal Local utilizando o Método de Reposição, devidamente depreciado pelo tempo aparente, de construção do imóvel.

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Para fazermos a avaliação do imóvel, teremos que encontrar primeiro o valor do terreno, para depois calcularmos a construção.

Para tanto, utilizaremos o Método Comparativo de Dados de Mer- cado, visto que no mesmo loteamento e nas imediações existem lotes sendo ofertados para venda, no mercado imobiliário local.

Lembrando que, a Vila Hípica se confunde um pouco com o Jar- dim Salgado Filho, pudemos nos certificar deste fato, não só por termos visto a proximidade, mas também nos contatos que tivemos nas imobiliárias, mui- tas delas se referem a Vila Hípica como Jardim Salgado Filho, por se tratar de um bairro mais conhecido.

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3.1- LOCALIZAÇÃO: MAPAS GOOGLE MAPS__________________

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4- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO______

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como: pavimentação asfáltica e calçamento; energia elétrica, iluminação, água, telefone, esgoto, etc.

O Bairro Vila Hípica, está localizado na zona norte de nossa cidade. É um bairro de uso misto, pois existem imóveis residenciais e comer- ciais. A Rua Monte Alto segue as características do bairro.

5- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA MUNICIPAL LOCAL___

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, o imóvel possui a seguinte situação:

Matrícula: 0070409 - 2 ° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto Cadastro Municipal: 174047 - Inscrição Cadastral: 422-23-1-3

Quadra: 20 - Lote: P/L 5 - Bairro: Vila Hípica - CEP: 14078-170 Ocupação: Predial - Residência: Tipo 1 - Padrão de Construção: 3 Valor venal do terreno: R$ 31.732,80

Área do terreno: 220,00 m²

Valor venal da edificação principal: R$ 11.728,26 Área de edificação principal: 26,64 m²

Valor venal do imóvel: R$ 43.461,06

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5.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL_________________________________

O imóvel ora avaliando, é uma casa térrea, construída em um terreno meio de quadra, possui 220,00 m² de terreno, com 26,64 m² de área construída principal. O imóvel é antigo, com muros de divisa nas laterais.

Na frente, um portão de grade de ferro, que serve para entrada de uso principal, como também para entrada da garagem. O imóvel é construído no fundo do terreno, deixando livre toda a frente.

Os muros laterais indicam serem das casas vizinhas, somente nos fundos, onde se encontra o imóvel avaliando, é que os muros pertencem ao imóvel avaliando, inclusive porque estão em melhor estado de conservação, que os muros das divisas, que são antigos, e estão sem pintura; o portão é de grade de ferro, bastante desbotado pelo tempo, na cor azul. O piso da garagem/entrada é cimento, com sinais visíveis de grande desgaste. É um imóvel aparentemente antigo, precisando de manutenção.

5.2- DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO DE ACORDO COM A PREFEI- TURA

▪ Residência Padrão: Simples

Estado aparente: Regular Idade aparente: 15 anos Área do terreno: 220,00 m²

Área construída principal: 26,64 m²

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6- MÉTODO DE AVALIAÇÃO_________________________________

Para a avaliação do valor do imóvel em avaliando, adotar-se o mé- todo comparativo de dados de mercado, por ser o mais adequado para esta avaliação.

No Método Comparativo de Dados de Mercado, comparam-se imóveis com as características similares, tratando-se as diferenças pela apli- cação de fatores homogeneização.

7- FOTOS DO IMÓVEL_______________________________________

FACHADA

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8- METODOLOGIA APLICADA_______________________________

O presente parecer técnico foi elaborado em conformidade a NORMA BRASILEIRA NBR - 14.653-2011- “AVALIAÇÃO DE IMÓ- VEIS URBANOS”. Na presente Avaliação, adotamos o Método Compara- tivo Direto, que define o valor do imóvel de forma imediata, através da com- paração direta com os dados, elementos assemelhados, constituindo o Mé- todo Básico.

Dividiremos nosso trabalho em duas partes, primeiro, encontraremos o valor do terreno, e depois utilizaremos o Método de reposição para calcularmos o valor da construção, devidamente depreciada pelo tempo, e assim encontraremos o valor do imóvel.

Para a coleta dos dados, foram necessárias várias pesquisas em diversas fontes, para apurar os valores dos imóveis/terrenos que estão sendo ofertados no mercado imobiliário local, negócios efetivamente realizados, assim poderemos determinar o valor que reflete a realidade mercadológica imobiliária no Loteamento Vila Hípica, em nossa cidade.

Para perfeita aplicação deste método, as características básicas que devemos nos ater, sãobásicamente as relacionadas com os seguintes aspec- tos:

* LOCALIZAÇÃO/ PROXIMIDADE

* TIPO DE IMÓVEL/SIMILARIDADE

* DATA DA OFERTA/ATUALIDADE

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado es- tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

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Para a aplicação do método comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los nas condi- ções do imóvel avaliando.Para tanto, serão aplicados os critérios de homo- geneização, obedecendo aos seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das ofertas, para cobrir risco de eventual superestimativa dos preços. No caso de negócios efetivados não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em data contemporânea de o presente parecer técnico.

9- PLANEJAMENTO DA PESQUISA____________________________

Na pesquisa, o que se pretende é a composição de amostras que possam representar os dados do mercado de imóveis semelhantes ao do avaliando, que estejam sendo ofertados para venda ou que tenham sido vendi- dos.

10- PESQUISA_______________________________________________

Procuramos várias imobiliárias que trabalham nessa área da cidade, imóveis que pudéssemos ter como elementos comparativos, visto que, não bastaria que fossem no mesmo bairro ou até mesmo em bairros vizinhos, teríamos que encontrar lotes disponíveis para venda, no Loteamento Vila Hí- pica,pela proximidade e características muito semelhantes.

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11- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS_____

Foram encontrados em nossa pesquisa 16 (dezesseis) elementos comparativos, que deverão sofrer um tratamento matemático e fatores de ho- mogeneização.

12- FATOR DE OFERTA (FO)__________________________________

Aplicação de fator de oferta de 0,9% para os elementos ofertados, para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

13- DIAGNÓSTICO DE MERCADO_____________________________

O município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700 mil habitantes. A oferta de imóveis (terrenos) à venda, nas imediações, é relati- vamente grande, visto se tratar de um bairro antigo.

E a absorção pelo mercado está bastante lenta, não só pelo mo- mento epidêmico que vivemos, mas também pela dificuldade de créditos para imóveis antigos, destinados para baixa renda, vemos claramente que atualmente, existe uma facilidade maior para aquisição de imóveis novos.

❖ ELEMENTOS PESQUISADOS

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ELEMENTO 1

LOCAL: NÃO INFORMADO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 165.000,00 ÁREA: 300,00 M² TERRENO TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: VILA HÍPICA FONTE: FORTES GUIMARÃES / FONE: 3602-8000 VALOR DO M²: R$ 550,00 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 2

BAIRRO: VILA HÍPICA FONTE: ROSSINI IMÓVEIS / FONE: 99155-1501 VALOR DO M²: R$ 423,73 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 3

LOCAL: VICENTE DELLA RICCI VALOR DE OFERTA (VO): R$ 279.000,00 ÁREA: 705,00 M² TERRENO TIPO OFERTA (FO):0,90

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: NOVA CASA IMÓVEIS / FONE: 3941-9535 VALOR DO M²: R$ 395,74 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 4

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: GOLD IMÓVEIS / FONE: 4141-1070 VALOR DO M²: R$ 583,33 DATA: 26/02/2021

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ELEMENTO 5

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: FORTES GUIMARÃES / FONE: 3602-8000 VALOR DO M²: R$ 626,47 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 6

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: TRADE IMÓVEIS / FONE: 3102-3800 VALOR DO M²: R$ 576,37 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 7

LOCAL: CARAGUATATUBA VALOR DE OFERTA (VO): R$ 100.000,00 ÁREA: 500,00 M² TERRENO TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: VILA HÍPICA FONTE: SANTA MARIA IMÓVEIS / FONE: 3516-1616 VALOR DO M²: R$ 200,00 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 8

LOCAL: APIAÍ VALOR DE OFERTA (VO): R$ 360.000,00 ÁREA: 1.305,00 M² TERRENO TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: ANAJÚ IMÓVEIS / FONE: 3797-3979 VALOR DO M²: R$ 264,71 DATA: 26/02/2021

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ELEMENTO 9

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: ALIANÇA IMÓVEIS / FONE: 3234-9000 VALOR DO M²: R$ 295,56 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 10

LOCAL: JACAREÍ VALOR DE OFERTA (VO): R$ 200.000,00 ÁREA: 346,00 M² TERRENO TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: TRADE IMÓVEIS / FONE: 3102-3800 VALOR DO M²: R$ 578,03 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 11

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: ANDRADE E MENEZES/ FONE: 3635-6858 VALOR DO M²: R$ 652,17 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 12

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: ÍNDICE IMÓVEIS / FONE: 3913-0500 VALOR DO M²: R$ 500,00 DATA: 26/02/2021

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ELEMENTO 13

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: GALERIA IMÓVEIS / FONE: 3632-5040 VALOR DO M²: R$ 327,10 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 14

BAIRRO: JD SALGADO FILHO FONTE: NOVA CASA IMÓVEIS / FONE: 3941-9535 VALOR DO M²: R$ 225,00 DATA: 26/02/2021

ELEMENTO 15

ELEMENTO 16

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13.1- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO___________________

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores unitários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento mate- mático. Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de dados de mercado para determinar o valor do metro quadrado que está sendo praticados no Loteamento Vila Hípica/Jardim Salgado Filho, em Ribeirão Preto:

(R$/ M²) = q

q1 550,00

q2 423,73

q3 395,74

q4 583,33

q5 626,47

q6 576,37

q7 200,00

q8 264,71

q9 295,56

q10 578,03

q11 652,17

q12 500,00

q13 327,10

q14 225,00

q15 466,67

q16 333,33

TOTAL GERAL 6.998,21

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MÉDIA SIMPLES = 437,39

LIMITE SUPERIOR = + 30% = 568,60 LIMITE INFERIOR = - 30% = 306,17

Diante dos resultados obtidos, serão eliminadas as amostras representadas pelos elementos, q7; q8; q9 e q14 por estarem abaixo do valor mí- nimo encontrado, e as amostras representadas pelos elementos q4; q5; q6;

q10; e q 11, por estarem acima do valor máximo encontrado.

MÉDIA SANEADA = 428,07

Pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor unitário de q= 428,07/m² válido para este mês de fevereiro de 2021.

14- VALOR DO TERRENO____________________________________

VI= QxAT

VI= 428,07 x 220,00 = 94.175,40

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Considerando que na pesquisa efetuada, não tivemos nenhuma in- formação de venda de lotes, no Loteamento Vila Hípica/ Jardim Salgado Fi- lho, nos últimos 90 dias, e obedecendo o que regem as Normas da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, daremos um desconto de 10%

no valor encontrado para o lote avaliando, desconto este absolutamente nor- mal e usual em qualquer transação imobiliária.

➢ Portanto, o Valor do Lote P/5 da Quadra 20, do Loteamento Vila Hípica cadastrado na Municipalidade local sob o n° 174047, é R$

84.757,86 (oitenta e quatro mil, setecentos e cinquenta e sete reais e oitenta e seis centavos).

Com o Valor do Lote, estaremos agora, encontrando o valor da construção existente. Estaremos aqui, seguindo os dados e metragem da Área Construída contida nas Certidões fornecidas pela Prefeitura Municipal Lo- cal.

VC = AC x CUB x c x Kd =

VC= Valor de Construção em estado novo AC= Área Construída (m²)

CUB= Custo Unitário Básico (R-8N- Sinduscon/SP)

C= Padrão Construtivo, conforme o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- IBAPE/SP-2002”

Kd= Depreciação da Construção pelo tempo de vida, ou idade aparente

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IMÓVEL RESIDENCIAL VC= 26,64 x 1.554,54 x 0,912 x 0,798

VC = 30.139,34

Para calcularmos o Valor do Imóvel, somamos o Valor do Terreno mais o Valor da Construção. Chegamos, portanto ao valor do imóvel avaliando:

VI= 84.757,86 + 30.139,34 = VI = 114.897,20

Para não haver valor fracionado, faremos aqui um pequeno ajuste, portanto o Valor do Imóvel é R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais).

➢ O Valor de mercado encontrado para o Imóvel Avaliando, é R$

115.000,00 (cento e quinze mil reais).

O Valor de mercado do Imóvel, localizado à Rua Monte Alto, n°

244, com 220,00 m² de terreno, e área construída de 26,64 m², devidamente matriculado sob o n° 0070409, no 2° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto é R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais).

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15- CONCLUSÃO____________________________________________

O Valor de mercado do imóvel, localizado à Rua Monte Alto, n°

244, no bairro Vila Hípica em Ribeirão Preto, com CEP 14078-170, repre- sentado pela Matrícula 0070409 - 2° Cartório de Registro de Imóveis e, devidamente Cadastrado na Prefeitura Municipal local sob o n° 174047 é R$

115.000,00 (cento e quinze mil reais).

O Valor encontrado para venda, nesta data, considerando-se o mesmo, livre de quaisquer ônus ou encargos que venham alterar seu valor.

16- ENCERRAMENTO________________________________________

Nada mais a relatar, este signatário se dá por encerrado seu trabalho, em 24 (vinte e quatro) folhas digitadas, todas rubricadas e a última da- tada e assinada.

Ribeirão Preto, 27 de fevereiro de 2021.

Grata pela nomeação.

Márcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli.

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