QUINTA DOS GAGOS
QUINTA DOS GAGOS
A 3 km da zona termal da Ferraria e Mosteiros e a 20 minutos de Ponta Delgada. BUNGALOWS | RESIDÊNCIAS TURÍSTICAS CAMPO DE GOLFE | UNIDADE HOTELEIRA
INTRODUÇÃO
Refere-se a presente memória descritiva e justificativa à definição da solução proposta, em fase de Estudo Preliminar, para uma eventual intervenção de carácter urbanístico e arquitectónica com vista ao desenvolvimento de um plano geral que, permita rentabilizar em termos turísticos um prédio misto localizado na Freguesia de Ginetes, Concelho de Ponta Delgada.
CARACTERIZAÇÃO DO SÍTIO
Trata-se de uma área de terreno impar do ponto de vista paisagístico, com uma extensão considerável e com a particularidade de se estender desde a costa Sul da Ilha até à cumeeira da lagoa das Sete Cidades, sempre ligada por um caminho de acesso que percorre toda a sua extensão.
Podemos ainda caracterizar o prédio pela sua diversidade, fisicamente demarcada pelas vias de acesso e pelas características da ocupação urbana existente. A área envolvente ao núcleo urbano, composto pela “casa mãe” e respectivos edifícios de apoio agrícola, assume-se como ponto fulcral do prédio, ao qual estão associados os terrenos que se estendem até á linha de costa e á Estrada Regional, a área de meia encosta onde se pode verificar algum edificado disperso, em ambiente rural e a zona da cumeeira, caracterizada por um misto de bosque e pastagem.
DOS PLANOS DE ORDENAMENTO DO
TERRITÓRIO
Sobre a área em apreço vigaram o Plano Director Municipal de Ponta Delgada e o Plano de Ordenamento da Orla Costeira, condicionantes ao desenvolvimento do presente processo.
De acordo com o PDM de Ponta Delgada, o terreno está classificado segundo quatro classe de espaços distintos, n o m e a d a m e n t e “ E s p a ç o s A g r í c o l a s ” , “ Á r e a s Predominantemente Habitacionais”, “Espaços Florestais” e “Área de Protecção das Arribas, Linhas de água e Lagoas”, áreas sobre as quais a construção obedece a critérios diversos ainda que sempre possível.
No que se refere ao POC, trata-se de um instrumento que prevalece sobre os demais, no entanto tenta conformar-se com o PDM.
PLANO DIRECTOR MUNICIPAL DE PONTA DELGADA | PLANTA DE CONDICIONANTES
DA PROPOSTA
Em traços gerais, a intervenção proposta visa rentabilizar a referida área de intervenção e respectivas construções existentes de forma a permitir o desenvolvimento de um complexo turístico adequado as especificidades do sitio, indo ainda ao encontro da politica de ordenamento inerente ao PDM de Ponta Delgada, numa perspectiva integrada, procurando soluções diversas face ás classes de espaço determinadas. Assim, propomos criar uma área destinada a turismo de natureza, composta por pequenas unidades de alojamento dispersas e implantadas dentro da área florestal, inseridas nas várias explorações agrícolas ai instaladas, uma zona de residências turísticas a meia encosta, sobre os espaços predominantemente habitacionais, ainda que em espaço rural, uma unidade hoteleira do tipo estalagem como reconversão do núcleo habitacional do prédio, uma segunda unidade hoteleira próxima da zona costeira e um campo de Golfe que, se pretende venha a envolver quer a área turística de hotelaria quer a área residencial, numa perspectiva de garantir qualidade ao espaço verde envolvente.
UNIDADE HOTELEIRA
A unidade hoteleira proposta localiza-se em espaço agrícola, junto a linha de costa, tendo-se para isso proposto uma volumetria que se adapta ao terreno, procurando-se cobrir na generalidade os vários volumes com coberto vegetal, permitindo desenvolver uma unidade com 120 a 160 quartos de forma quase imperceptível na paisagem.
ESTALAGEM
Propomos desenvolver um programa turístico mais especifico sobre o edificado existente, procurando adequar as construções habitacionais e de uso agrícola a esta função, introduzindo-se novos volumes com a finalidade de garantir um número mínimo de 60 quartos. Tratando-se de um conjunto edificado muito vasto e composto por vários edifícios autónomos propomos instalar ai outra funções de apoio como o club house para o Golfe ou de apoio ao turismo de natureza ou de animação turística.
habitacional e em conjungação com o restante empreendimento, propomos que a área residencial se estenda ao longo do eixo viário existente, disposta de forma a permitir o usufruto de vistas sobre a costa e fáceis acessos. Este núcleo estará integrado quer na área destinada ao campo de Golfe, que em áreas de exploração agrícola, permitindo integrar-se plenamente no sitio.
Fortemente motivados pela imagem dos espigueiros que verificamos existir na propriedade estes objectos serão implantados ao longo das várias parcelas existentes ao longo da encosta, inseridos no espaço agrícola e florestal, ao longo do acesso existente, por forma a evitar perturbações indesejáveis no espaço natural. Propomos o agrupalos dois a dois, por forma a facilitar a sua exploração e execução de infra-estruturas. Os serviços de apoio funcionarão no núcleo criado conjuntamente com a estalagem.
2
Valor do Investimento - 45.000.000,00€ | Área do terreno - 95.000 m
CONDOMÍNIO FECHADO PARA HABITAÇÃO | PISCINA | ÁREAS VERDES
CAMPOS DE TÉNIS VIRADO PARA O MAR | ACESSOS DIRECTOS PARA A PRAIA
Composição:
112 Moradias de diversas tipologias 2 Hotéis com 100 quartos cada 3 Restaurantes
DESCRIÇÃO GERAL
Tirando partido da configuração do terreno — em plataforma semelhante a um rectângulo irregular com um dos lados maiores sobre a linha de costa e pendendo ligeiramente para esta —, estruturou-se a disposição das parcelas apoiando-as numa malha de arruamentos que se desenvolve num circuito que acompanha os limites do terreno. Um arruamento central, partindo de uma rotunda distribuidora, divide este traçado anelar em dois sectores, formando dois núcleos: um, ligeiramente menor, a poente, abarca exclusivamente parcelas de habitação unifamiliar e as três parcelas técnicas das infraestruturas que definem uma secção transversal ligeiramente menor (6,5m de faixa de rodagem) oferecendo, contudo, passeios longos e densamente arborizados; outro, a nascente, de maior dimensão, alberga a parcela da unidade hoteleira e a parcela destinada ao equipamento de utilização colectiva — junto à entrada principal, a norte — e acolhe, no interior do quarteirão formado pelo núcleo nascente, um pequeno jardim público.
No cordão sul, onde se implantam os grupos de habitações unifamiliares em banda de menor dimensão interpõem-se — entre o muro de pedra existente sobre a arriba, que delimita a propriedade, e as extremas das parcelas — um corredor renaturalizado (paisagisticamente tratado) que integrará a rede de percursos pedonais e espaços de utilização pública. Escadas e plataformas, em pedra reutilizada — dos muros actualmente desmoronados e dos futuramente removidos — acompanham e vencem os desníveis do terreno natural mais acidentado.
Nas áreas em que não foi necessário realizar um acerto de modelação, houve a preocupação de manter e integrar os muros de pedra seca existentes. No conjunto de habitações que formam o cordão Sul edificado, estes muros foram preservados, quase na sua totalidade, rematando os logradouros privados e complementados com a pedra reutilizada.
A configuração dos polígonos de implantação determinam uma leitura clara dos planos de fachada das moradias unifamiliares, simultaneamente preservando um pequeno logradouro que faz a mediação com o espaço público e um outro maior e interiorizado no tardoz e contribuindo para delinear uma grande mancha arborizada no miolo dos quarteirões formados por estes edifícios em banda.
O hotel localiza-se na frente atlântica, desfrutando de vistas panorâmicas sobre o mar. As moradias são implantadas em lotes de dimensões variadas, todas elas com jardins privados, onde se pode obter um efeito paisagístico singular, trabalhando com os padrões da compartimentação agrícola preexistente e recorrendo ao material dos muros tradicionais e a uma paleta florística diversificada, muito mais rica e expressiva do que a actualmente existente.
Trecho de paisagem notável da zona costeira da propriedade.
VALORIZAÇÃO E APROVEITAMENTO DA FALÉSIA SOB O LOGRADOURO DA UNIDADE HOTELEIRA
Na bordadura sudeste da urbanização, implanta-se, na vizinhança da falésia, a parcela da unidade hoteleira. A forma irregular do seu logradouro culmina a sul numa pronunciada e expressiva arriba sobre o mar. Esta proeminência, um “braço” rochoso que entra no mar, aparenta reunir as condições geomorfológicas — graças a uma depressão com a forma de bacia a uma cota intermédia — para a criação de uma piscina natural, com profundidade suficiente.
O terreno natural envolvente seria objecto da regularização pontual mínima necessária para garantir a passagem segura dos utentes para o promontório, através da instalação de decks e de plataformas e escadas integradas de forma a preservar a expressão pré-existente, quer das rochas quer dos vestígios de muros de pedra seca a que subsistem.
Estas considerações não integram formalmente os conteúdos desenhados e quantitativos do presente projecto de licenciamento, constituindo apenas um cenário para reflexão e discussão, com a edilidade e as demais entidades licenciadoras.
Esta seria, sem dúvida, uma localização agradável para o utente da unidade hoteleira e um mecanismo de progresso da região.
EDIFICABILIDADE
Neste projecto de loteamento é aplicado o referido índice de construção bruto de 0,4 aos 86.636m2, obtendo-se uma área bruta de construção (ABC) máxima de 34.654m2.
Os edifícios destinados à hotelaria têm uma cércea máxima de 11,5m, distribuída por 3 pisos, e um parque de estacionamento em cave ou meia cave. Os edifícios destinados a habitação têm uma cércea máxima de 8m, com 2 pisos.
O programa contempla: um hotel com um máximo de 80 quartos, num edifício com uma área bruta de construção máxima de 6.200 m2; uma área destinada a comércio de 400m2; e 171 moradias unifamiliares, perfazendo 27.180m2 de área bruta de construção, com áreas que variam entre aproximadamente 115 e 220m2, podendo explorar tipologias diferenciadas.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Complexo Turístico orientado para a prática de Golfe
BUNGALOWS | RESIDÊNCIAS TURÍSTICAS | UNIDADE HOTELEIRA
ANTECEDENTES
Em 2001, a Câmara Municipal da Ribeira Grande recebeu o resultado de um estudo estratégico de desenvolvimento do Concelho. ~
Entre as recomendações do trabalho figurava um plano integrado de desenvolvimento das potencialidades da freguesia do Porto Formoso.
Este plano incluía:
• a construção de um campo de golfe, com “club house” e hotel;
• o desenvolvimento de uma área de residências turísticas; • a requalificação da praia dos moinhos e;
O CONCEITO
O projecto em causa visa implementar no Porto Formoso um complexo turístico centrado à volta da actividade do golfe. O Porto Formoso, destino de veraneio para muitos residentes da ilha de S. Miguel, oferece excelentes condições para o desenvolvimento de um projecto de elevada qualidade, cujo conceito base está já salvaguardado no PDM para aquela zona.
O conceito centra-se na transformação da Ponta Formosa e de alguns espaços no lado esquerdo do ramal de entrada da freguesia em campo de golfe de alta qualidade.
Este aproveitamento tem uma vantagem inequívoca de preservar uma vasta zona verde envolvente da freguesia.
O CONCEITO (cont.)
A viabilização de um campo de alta qualidade requer a construção de um hotel contíguo e de residências turísticas. O projecto aponta para a necessidade de se construir um complexo de vivendas de elevada qualidade com baixo índice de ocupação de solo. Estas unidades ficariam restritas às zonas circundantes dos ramais de entrada do Porto Formoso.
Definido o espaço de intervenção e reconhecido o seu interesse, resta encontrar uma estratégia para a sua concretização.
A zona de intervenção é, actualmente, ocupada por cerca de trinta proprietários, sendo as áreas em causa quase todas afectas à actividade agro-pecuária. A primeira tarefa a executar será a aquisição dos espaços e a sua desafectação das funções actuais.
Para este efeito é importante desenvolver esforços no sentido de obter o apoio das populações e das autoridades públicas, essenciais para o desenvolvimento de um projecto de interesse público como é o caso deste.
