Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 6ª. Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto:
PROCESSO 0017916-91.2017.8.26.0506
Parte requerente: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLINAS DO SABIÁ
Parte requerida: ROGER ALCAZAR
JOSÉ CARLOS SPINELLI MARTINS, Engenheiro Civil CREA
060.016148.4, Membro Titular do IBAPE-SP n°. 923, perito designado no
processo acima, vem respeitosamente apresentar seu LAUDO PERICIAL,
colocando-se desde já à disposição para eventuais esclarecimentos e ou
informações complementares.
Honrado pela nomeação
Ribeirão Preto, 29 de novembro de 2019
José Carlos Spinelli Martins
Engenheiro Civil CREA 060.016148.4
LAUDO PERICIAL que faz JOSÉ CARLOS SPINELLI MARTINS,
Engenheiro Civil, CREA 060.016148.4, Membro Titular do IBAPE nº. 923,
perito compromissado no Processo 1012115-12.2019.8.26.0506, tendo como
parte requerente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLINAS DO SABIÁ e como
parte requerida ROGER ALCAZAR.
I - INTRODUÇÃO
1. O objetivo é avaliar o imóvel designado nos autos, Matrícula
97.665 no 2º. Cartorio de Imóveis da Comarca, atendendo respeitável despacho
de fls. 71.
2. O trabalho será baseado em VISTORIA LOCAL COM TOMADA
DE MEDIDAS, EXAME DOS AUTOS, ENTREVISTAS, CONSULTAS À
PREFEITURA e PESQUISA DE MERCADO.
3. Será ilustrado com ANEXOS e FOTOGRAFIAS, localizados
conforme o Índice abaixo:
I – Introdução Página 1
II – Descrição do imóvel Página 2
III – Avaliação Página 3
IV - CONCLUSÃO – VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO Página 5 ANEXO I – Relação dos terrenos pesquisados Página 6 ANEXO II – Homogeneização das amostras e cálculo do valor Página 7
Fotografias. Páginas 11 e seguintes
4. A vistoria local foi realizada no dia e horário previamente
agendados nos autos (22/11/2019 às 10 horas). Não compareceram
representantes de qualquer uma das partes.
II – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Documentação fotográfica: Fotos 1 a 5, localizadas conforme Índice.
1. NATUREZA:
Terreno urbano, vazio, localizado em condomínio fechado, nesta
cidade e comarca (fotos 1 e 5).
2. LOCALIZAÇÃO:
Condomínio Colinas do Sabiá, Quadra 4, Lote 8. Condomínio
fechado situado à Estrada da Limeirinha 800, à esquerda da Rodovia José
Fregonezi, antes de Bonfim Paulista. Ponto dotado de todos os melhoramentos
públicos (fotos 3 e 4). Pelo lado direito, confronta-se com a casa n°. 407 (foto 2).
Pelo lado esquerdo, confronta-se com outro terreno vazio. Transporte coletivo
pela linha X55, na Estrada da Limeirinha. Zona sul da cidade. Distante 12.300
metros do centro. Condomínio ocupado por residências de padrão médio a fino,
contendo ainda alguns terrenos vazios. Possui portaria com comando eletrônico,
com entrada por dois portões sucessivos, e completa infraestrutura.
3. TOPOGRAFIA:
Plana no sentido transversal. Ligeiro aclive no sentido longitudinal.
4. BENFEITORIAS:
Terreno vazio, sem benfeitorias (fotos 1 e 2).
5. EDIFICAÇÕES:
Terreno vazio, sem edificações no seu interior (fotos 1 e 2).
6. TÍTULO DE PROPRIEDADE:
Matrícula 97.665 no 2º. Cartório de Imóveis.
7. DIMENSÕES E ÁREA:
12,00 metros de frente por 30,00 metros da frente aos fundos.
Área do Terreno: 360,00 m2.
III - AVALIAÇÃO
Será realizada pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, sempre o mais recomendado pelo IBAPE quando se tem informações de imóveis vendidos ou em oferta em condições de serem comparados com o avaliado.
1 - PESQUISA DE MERCADO:
Realizada através de informações sobre terrenos vendidos ou postos em negociação (daqui em diante chamados “AMOSTRAS”), para confronta-los com o terreno avaliado (daqui em diante chamado “OBJETO”). Apesar de haver poucos terrenos ainda vazios, consequentemente com pouca incidência de negócios com terrenos, este perito conseguiu obter oito amostras, que serão usadas nesta avaliação.
A listagem das amostras está apresentada no ANEXO I – RELAÇÃO DOS TERRENOS PESQUISADOS , localizado conforme Índice, onde estão as posições, dimensões, fontes de informação e preços obtidos na pesquisa.
1.1 - Os dados da pesquisa de mercado são obtidos através de imobiliárias, corretores, proprietários de imóveis, nos registros da municipalidade, em observações locais e por meio de entrevistas. Algumas informações podem vir incompletas ou inadequadas, obrigando o perito a deduções, complementações e retificações, com base no bom senso, para dar seguimento ao procedimento avaliatório.
2 - HOMOGENEIZAÇÃO E CÁLCULO DO VALOR:
A homogeneização consiste na aplicação de FATORES destinados a compensar as diferenças entre as amostras e o objeto de avaliação.
Está detalhada no ANEXO II, HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS E APURAÇÃO DO VALOR DO TERRENO, localizado conforme Índice.
Nas sucessivas linhas desses anexos aparecem respectivamente os seguintes registros (pedimos acompanhar a leitura pelo exame simultâneo dos mesmos):
Linha 01 – Preço pesquisado: Valor de negociação da amostra, obtido na pesquisa de mercado. Transcrito do ANEXO I.
Linha 02 - Natureza (ou estágio da negociação): Se é negócio concretizado ou imóvel em oferta. Nos imóveis à venda por um determinado preço mas que já tenham recebido contraproposta, o valor da linha 01 será a média entre os dois: o negócio é denominado “semi-concretizado”. Neste caso, conhece-se pelo menos uma quantia que alguém já se dispõe a pagar, significando que o valor de mercado da amostra está entre os dois, o pedido e o oferecido por potencial interessado.
Linha 03 – Frente: Medida de frente, ou testada, do objeto e das amostras. Linha 04 - Áreas dos terrenos (A), respectivamente objeto e amostras.
Linha 05 - Profundidade equivalente (Pfe): Resulta da divisão da área pela medida de frente.
Linha 06 - Valor unitário (Vu) (ou valor do metro quadrado): Resulta da divisão entre o preço obtido na pesquisa, escrito na linha 1, pela área. Será expresso portanto em R$/m2. Linhas 07 e 08 - Profundidades padrão dos terrenos: ou seja, o intervalo entre as menores e maiores profundidades comumente encontradas. Aqui, fica entre 20 e 45 metros.
Linha 09 - Frente de referência (Fr): Frente média da maioria dos terrenos da região do objeto, usada como padrão para comparação entre ele e as amostras.
Linha 10 - Índice de Local (IL) - Índice proporcional ao valor do metro quadrado da região, reflexo da melhor ou pior localização. Obtido na Prefeitura e se necessário ajustado pelo perito em função do mercado. Quanto maior o Índice de Local de um terreno, significa que mais ele é valorizado; e vice-versa.
Linha 11 - Índice de Profundidade (Ip) - Desvaloriza os terrenos cuja profundidade extrapola o intervalo entre as profundidades-padrão .
Para profundidades maiores que a padrão, Ip = Raiz quadrada de (PM/Pe) . Para profundidades menores que a padrão, Ip = Raiz quadrada de (Pe/Pm). Linha 12 - Índice de Frente (If) - Destinado a valorizar os terrenos com frente superior ao padrão (e desvalorizar aqueles com frente inferior) . É dado pela raiz quarta da relação entre a frente real (“F”) e a frente de referência (“Fr”):
If = Raiz quarta (F / Fr).
Linha 13 - Índice de Topografia (Ie): Pondera a influência da topografia do terreno. Por exemplo, terrenos com declive no sentido frente-fundo tendem a sofrer redução no seu valor unitário. Este índice é regulamentado pela Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE. Quando verificado que existe declive no sentido frente-fundos, aplica-se um índice redutório. Para declive leve, caso da Amostra 8, o Índice de Topografia é fixado em 0,95.
Linha 14 - Fator Natureza (Fn): Igual a 1,00 nos negócios concretizados e semi-concretizados. Menor do que 1,00 em imóveis simplesmente em oferta, visto que a concretização nestes casos costuma se dar a valor inferior ao pedido inicial. No caso de negócios semiconcretizados (quando existe um valor inicial solicitado e uma contraproposta a valor inferior), usa-se a média entre ambos e se considera como negócio concretizado, com o fator Fn = 1,00.
Linha 15- Fator Transposição (Ft): Compensa a diferença de local entre o objeto e a amostra. É calculado pela relação :
Ft = IL (objeto)/ IL (amostra).
Linha 16 - Fator Profundidade (Fp): Destinado a compensar os casos de profundidades diferentes das padrões. Calculada pela relação entre os Índices de Profundidade:
Fp = Ip (objeto) / Ip (amostra).
Linha 17 - Fator Topografia (Fe): Calculado pela relação entre os índices de topografia do objeto e da amostra.
Linha 18 - Fator Frente (Ff): Compensa os casos de frente diferente da frente-referência . Calculado pela relação entre Índices de Frente do objeto e da amostra:
Ff = If (objeto) / If (amostra).
Linha 19 - Valor homogeneizado (Vh) : É o resultante do produto do valor do m2 de cada amostra (linha 08) pelos fatores de homogeneização (linhas 16 e 20):
Vh = Vu x Fn x Ft x Fp x Fe x Ff .
Linha 22 - Média provisória : É a média dos valores homogeneizados, obtida pela divisão da soma dos valores homogeneizados (linha 20) pelo nº. de amostras (linha 21).
Linhas 23, 24 e 25: Eliminam-se amostras 30% acima ou abaixo da média provisória, consideradas amostras discrepantes.
LINHA 28 – VALOR AVALIADO DO METRO QUADRADO DE TERRENO : Será fornecido pela média aritmética dos valores homogeneizados das amostras restantes, obtida pela divisão da somatória dos valores homogeneizados restantes (linha 26) pelo número de amostras remanescentes (linha 27).
3 - VALOR DE AVALIAÇÃO DO TERRENO (LINHA 29):
Será obtido pelo produto da área do terreno (linha 04) pelo valor do m2 obtido conforme acima (linha 28), ou seja:
IV – CONCLUSÃO
VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO
Transcrevendo as últimas linhas do ANEXO II, elaborado de acordo
com as explicações do CAPÍTULO III, temos:
20 Somatória dos valores homogeneizados: 6.192,78 21 Número de amostras: 8,00 22 Média provisória = (Somat.de Vh) / (No.de amostras): 774,0972 23 Limite 30% maior: 1.006,33 24 Limite 30% menor: 541,87
25 Amostras a eliminar: Não há.
26 Somatória das amostras remanescentes: 6.192,78 27 Número de amostras remanescentes: 8,00 28 Valor avaliado do m2 = (Soma Vh restantes) / (No.amostras restantes): 774,0972
04 Área do terreno (repetição) (m2) 360,00
29 VALOR DO TERRENO (= Área do terreno x Valor avaliado do m2): 278.675,00
Arredondando: R$ 278.700,00 (duzentos e setenta e oito mil e setecentos reais).
Honrado pela nomeação,
Ribeirão Preto, 29 de novembro de 2019
José Carlos Spinelli Martins Engenheiro Civil CREA 016148.4
ANEXO I - RELAÇÃO DOS TERRENOS PESQUISADOS
Amostra LOCALIZAÇÃO Fonte de Informação Área do Terreno(m2) Frente (ml) Valor (R$)
1
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá, Quadra 10 Sr. Luiz, porteiro do condomínio 360,00 12,00 280.000,002
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá, Quadra 10 Sr. Jorge, síndico. 360,00 12,00 252.000,003
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá, Quadra 4 Paulo Rodini Imóveis 360,00 12,00 340.000,004
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá, Quadra 9 Paulo Rodini Imóveis 360,00 12,00 308.000,005
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá Quadra 7 Paulo Rodini Imóveis 360,00 12,00 340.000,006
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá Círculus Negócios Imobiliários 360,00 12,00 300.000,007
Terreno no Condomínio Colinas do Sabiá Briani Romero Imóveis 360,00 12,00 318.000,00ANEXO II - HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS E APURAÇÃO DO VALOR DO TERRENO
LIN. ITEM OBJETO AMOSTRA 1 AMOSTRA 2 AMOSTRA 3 AMOSTRA 4 AMOSTRA 5 AMOSTRA 6 AMOSTRA 7 AMOSTRA 8
3522 3523 3524 3525 3526 3527 3528 3529
01 (Pp) Preço pesquisado 280.000,00 252.000,00 340.000,00 308.000,00 340.000,00 300.000,00 318.000,00 266.000,00
02 Natureza Concretizado Concretizado Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta
03 (F) Frente (ml) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00
04 (A) Área do terreno (m2) 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 05 (Pfe) Profundidade Equivalente (ml) 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 06 (Vu) Valor Unitário (R$/m2) 777,78 700,00 944,44 855,56 944,44 833,33 883,33 738,89
07 (PM) Prof.Padrão Máxima. 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00
08 (Pm) Prof.Padrão Mínima. 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00
09 (Fr) Frente de Referência 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00
10 (IL) Índice de Local 447,00 447,00 447,00 447,00 447,00 447,00 447,00 447,00 447,00
11 (Ip) Índice de Profundidade 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
12 (If) Índice de Frente 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
13 (Ie) Índice de Topografia 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95
777,78 700,00 944,44 855,56 944,44 833,33 883,33 14 Fn (Fator Natureza) 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 15 Ft (Fator Transposição) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 16 Fp (Fator Profundidade) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 17 Fe (Fator Topografia) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 18 Ff (Fator Frente) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 19 Vh (Valor Homogeneizado) 777,78 700,00 850,00 770,00 850,00 750,00 795,00 700,00
20 Somatória dos valores homogeneizados: 6.192,78 21 Número de amostras: 8,00 22 Média provisória = (Somat.de Vh) / (No.de amostras): 774,0972 23 Limite 30% maior: 1.006,33 24 Limite 30% menor: 541,87 25 Amostras a eliminar: Não há.
26 Somatória das amostras remanescentes: 6.192,78 27 Número de amostras remanescentes: 8,00 28 Valor avaliado do m2 = (Soma Vh restantes) / (No.amostras restantes): 774,0972 R$/m2 04 Área do terreno (repetição) (m2) 360,00 29 VALOR DO TERRENO (= Área do terreno x Valor avaliado do m2): 278.675,00 R$
Foto 1 – Vista frontal do terreno. À direita, a casa n°. 407, por ele confrontante. Pelo lado esquerdo, o confronto se dá com outro terreno vazio.
Foto 2 – Vista frontal mostrando com melhor detalhe a adjacência com a casa n°. 407, na lateral direita.
12
Foto 3 – Vista da rua frontal ao terreno, com os melhoramentos urbanos existentes.