Manual do
LOCATÁRIO
“Uma história de responsabilidade
A fim de aprimorar o nosso trabalho e aumentar seu conhecimento quanto a locação do imóvel, desenvolvemos o Manual do Locatário com todas as informações que você precisa saber a respeito do seu contrato e os procedimentos adotados pela empresa, além de dicas importantes para uma boa tranquila rescisão.
Mantenha-o sempre à mão para consultas e lembre-se: “A Lokatell e sua equipe de colaboradores estão sempre prontos para bem atendê-los”.
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Prezado Locatário,
Seja bem vindo ao grupo LOKATELL.
É com grande satisfação que o temos como cliente!
NOSSOS TELEFONES:
Departamentos da empresa
Entrada no imóvel
Vistoria
Aluguel
Condomínio
Taxas
Deveres do Locatário
Saída do imóvel
Dicas
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índice
Departamentos da Imobiliária Lokatell
CRL – CENTRAL DE RELACIONAMENTO LOKATELL:
Se você tem alguma reclamação, sugestão ou elogio a fazer. Contato direto – (45) 3036-3130
DEPARTAMENTO DE LOCAÇÃO:
Compreende todos os assuntos referente a sua locação, cadastro, vistoria de entrada e confecção do contrato de locação, negociação de valores aluguel/reajuste, renovação de contratos/aditivos.
DEPARTAMENTO DE MANUTENÇÃO:
Compreende a todos os assuntos relacionados a reparos necessários no imóvel.
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO/FINANCEIRO:
Compreende a todos os assuntos referentes à pagamento de aluguel, taxas e encargos da locação, como IPTU/Lixo, seguro incêndio, condomínio, devolução de fundo de reserva e/ou despesas extraordinárias de condomínio, emissão de 2ª via de boleto para pagamento, envio de informações ao DIMOB.
DEPARTAMENTO JURÍDICO:
Compreende aos assuntos relacionados nos atrasos de aluguel e dúvidas sobre procedimentos jurídicos e/ou cobrança. Contato direto através do telefone: (45) 3039-3137 / 3039-3138
DEPARTAMENTO DE RESCISÃO:
Compreende as informações sobre procedimentos para a entrega do imóvel, agendamento vistoria de saída, cálculo de multas rescisórias e outras dúvidas.
ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO:
Compreende aos assuntos relacionados aos condomínios que são administrados pela Lokatell, tais como pagamento de condomínio, realização de assembleias, emissão de boletos,
declaração de fundo de reserva e outras dúvidas do setor.
DEPARTAMENTO DE VENDAS:
Compreende as negociações de valores de compra e venda de imóveis em geral.
DEPARTAMENTO DE FACTORING:
Atividade comercial mista e atípica, que soma prestação de serviço à compra de ativos financeiros, representados por duplicatas originadas do faturamento, cheques pré-datados provenientes de vendas de balcão e letras de câmbio derivadas de contratos de vendas, além de outros títulos.
Entrada no Imóvel
RECOMENDAÇÕES:
• Recomendamos que seja efetuada a troca do segredo da fechadura e comunicado à administradora. • Antes de colocar os eletrodomésticos e eletroeletrônicos nas tomadas, testar a voltagem.
Este teste é feito com uma chave medidora de energia.
• O registro deve ser aberto para que todas as torneiras, chuveiros e válvulas de descarga funcionem. Caso alguma não funcione, verificar se há registro local, ou não.
• Nas locações de apartamentos, juntamente com as chaves, a IMOBILIÁRIA Lokatell fará a entrega de um comunicado de mudança, o qual deverá ser entregue ao síndico ou administrador do condomínio.
• O locatário deverá sempre se certificar com o síndico, os dias e horários de mudança permitidos pelo condomínio. Cabe esclarecer que alguns condomínios cobram taxa de mudança cujo valor
e formas de pagamento dependem de cada condomínio.
CHAVES E MUDANÇA
Junto com a entrega das chaves, o locatário recebe o laudo de vistoria de entrada, relatando as reais condições do imóvel. Se houver divergência, o locatário terá um prazo de 05 (cinco) dias para contestar, por escrito, a referida vistoria.
A contestação deverá ser entregue ao departamento de locação devidamente assinada pelo locatário e o atendente que recebê-la.
VISTORIA DE ENTRADA
É de responsabilidade do locatário estar sempre presente ou providenciar acesso aos funcionários da Copel e Sanepar para que sejam efetuadas as devidas ligações de energia e água imóvel, nos casos de prédio sem porteiro, ou casas com portão fechado.
Entrada no Imóvel
OBSERVAÇÃO:
Os itens não relacionados serão considerados para todos os fins e efeitos, como na mais absoluta ordem de apresentação, conservação e funcionamento, caso não sejam contestadas pelo
locatário dentro do prazo estabelecido. Após este prazo não será aceita nenhuma reclamação dando-se por aceita a vistoria.
• Não confundir contestação com solicitação de serviços.
• Contestação: tudo aquilo que o locatário não concorda ou acha em desacordo com o laudo de vistoria (descrição do imóvel).
• Solicitação de Serviço: tudo que precisa ser consertado no imóvel, sendo requerido separadamente, independente de contestação.
• No momento da Proposta de Locação, quando da solicitação de serviços, obras e/ou reparos, tais serviços serão efetuados somente após a assinatura do contrato e com a autorização expressa do proprietário.
Importante:
Por que a vistoria deve ser contestada por escrito?
Para sua segurança, do locador e administradora, porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.
A Lokatell não recebe aluguel em seu escritório, salvos nos casos de pagamentos pós-datados. Também não será aceito, pagamentos através de depósitos bancários, sem que tenha pré-agendamento. Para pagar os aluguéis, você receberá, em seu endereço, um boleto que deverá ser pago na rede bancária.
O pagamento do aluguel deve ser feito via boleto bancário, juntamente com o pagamento do IPTU, Taxa de lixo e anualmente o seguro incêndio (quando houver).
Também serão levadas a débito junto com o aluguel mensal, todas as despesas ocasionadas por envio de documentação e/ou outros de interesse do locatário ou de seu fiador.
2ª VIA DO BOLETO:
Não recebendo o boleto para pagamento até 02(dois) dias antes da data do vencimento, o locatário deve solicitar o envio da segunda via do mesmo, ou diretamente no departamento administrativo da empresa, ou através do e-mail: administrativo@lokatell.com.br
PAGAMENTO DE ALUGUEL E OUTRAS DESPESAS:
Aluguel
PAGAMENTO NOS FERIADOS E FINAIS DE SEMANA:
Se o seu aluguel vencer em um final de semana ou feriado, você poderá pagá-lo no primeiro dia útil após o vencimento sem qualquer acréscimo.
Importante:
• Se eu entrar no imóvel na metade do mês, preciso pagar o aluguel do mês inteiro? Se sua locação iniciou em data diferente do dia 1º do mês, seu primeiro boleto de aluguel virá com valor proporcional aos dias utilizados no primeiro mês.
Caso você não receba o boleto, solicite 2ª via.
• O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?
O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário ao pagamento do ônus advindos do contrato de locação. Sendo assim, se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará com este pagamento conforme previsto em lei.
Dúvida frequente:
Aluguel
•Em caso de atraso no pagamento do aluguel e/ou condomínio, seu fiador será avisado, e incidirá sobre referido valor, multa de 10%, mais juros de mora ao mês. Após 30 dias de atraso ocorre o registro no SCPC.
•Após 10(dez) dias do vencimento, a administradora do imóvel Lokatell, poderá enviar o boleto do aluguel e seus encargos locatícios para cobrança por meio de advogado, respondendo o locatário pelos honorários advocatícios mesmo que a cobrança seja extrajudicial. Se for cobrança judicial, pagará ainda as custas processuais dele decorrentes.
• De acordo com a Lei 4.491/64, intitulada Lei do Condomínio, todos os condôminos têm o direito de usar sua unidade autônoma, no caso, o apartamento e a área comum do condomínio, desde que não ultrapassem o direito do vizinho. Isso quer dizer que antes de fazer qualquer coisa que não seja dentro de sua própria casa, é preciso consultar o síndico ou a assembléia de moradores. • Caso você cause qualquer dano ao imóvel, este deve ser obrigatoriamente reparado, não apenas em sua unidade, mas também nas áreas comuns. Caso os reparos em sua unidade sejam
incumbências do locador, você é obrigado a consenti-los.
• Em uma assembléia em que estejam na pauta as questões de despesas ordinárias, você terá total liberdade de opinar, se o proprietário não estiver presente, podendo ter direito a voto,
independentemente de procuração. Nos demais assuntos você não poderá votar, a não ser que disponha de uma procuração, dada pelo proprietário-locador, conferindo-lhe poderes de decisão, específicos para aquela Assembléia.
• É dever do locatário buscar junto ao condomínio informações sobre as normas e o funcionamento, bem como o Regimento Interno.
• Se a efetivação da locação não ocorrer no início do mês, você fica responsável pelo pagamento integral da taxa condominial, devendo o mesmo apresentar quitação do referido pagamento na Lokatell, para que lhe seja restituída a diferença de dias pertencentes ao proprietário
como crédito no boleto do aluguel.
DIREITOS E DEVERES:
Condomínio
PROCEDIMENTOS PARA REEMBOLSO DE DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS:
Para obter o reembolso das despesas extraordinárias (Fundo de Reserva, Fundo de Obras, etc.,) pagas diretamente ao condomínio e/ou Administradora, no mesmo mês do pagamento e a ser creditado no próximo recibo de aluguel, você deverá entregar na Administradora Lokatell, pessoalmente, ou via fax (3037.3137) ou e-mail: administrativo@lokatell.com.br,
até o dia 15 de cada mês.
De acordo com a Lei do Inquilinato são despesas extraordinárias:
• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; • Obras destinadas a repor as condições e habitabilidade do edifício;
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
Taxas
As primeiras contas de luz e água deverão ser entregues em seu endereço, uma vez que para a sua comodidade Imobiliária Lokatell providencia a alteração cadastral junto à Copel e Sanepar. Pague normalmente esta primeira fatura e caso haja valores para reembolso, apresente o comprovante do pagamento à Imobiliária Lokatell, a fim de ser reembolsado dos dias que não são de sua responsabilidade.
O Seguro Incêndio é obrigatório? Devo pagar o seguro contra incêndio de um imóvel alugado?
Consta no seu contrato de locatário, como é estabelecido por lei, a obrigação de pagar o seguro contra fogo. Este será providenciado pela Lokatell, como representante do proprietário, o valor será acrescido do seu aluguel. O seguro incêndio será cobrado na entrega das chaves e
posteriormente no adiantamento do contido anualmente.
O que ele garante?
- Os prejuízos causados no imóvel pelo incêndio, ainda que este tenha sido da responsabilidade do segurado ou de quem dele dependa, exceto se intencionalmente provocado.
- Os prejuízos causados por queda de raio ou explosão. - O seguro não compreende conteúdo.
LUZ E ÁGUA
SEGURO INCÊNDIO
• O que eu faço se receber o carnê do IPTU /LIXO do imóvel em meu endereço?
O valor do IPTU sempre será lançado juntamente com o aluguel. Caso você receba em casa o carnê para pagamento de IPTU, não pague: entregue na Administradora Lokatell. Se a administradora não receber o carnê original, providenciará sua 2ª via e cobrará como descrito acima. Evite pagamento em duplicidade.
• O que fazer quando o barulho do vizinho incomoda?
Primeiro verifique se o barulho não é decorrente da utilização normal do apartamento. Há edifícios com isolamento acústico insuficiente, de baixa qualidade. Neste caso não há o que fazer. A melhor solução é reclamar diretamente ao vizinho ou solicitar
providências ao síndico. Se o síndico não resolver a situação, o prejudicado poderá invocar a aplicação da Lei de Contravenções Penais, perante o Juizado Especial Criminal.
• É seu dever cuidar do imóvel como se fosse seu, ficando atento para qualquer problema que venha ocorrer no período de sua permanência no imóvel.
• Sempre que surgir algum problema no imóvel, você deve
comunicar imediatamente por escrito e protocolado no departamento de manutenção ou via e-mail: manutencao@lokatell.com.br , certificando-se do recebimento deste, para que a imobiliária possa tomar as medidas necessárias.
• A imobiliária não se responsabilizara pelo ressarcimento e consertos ou benfeitorias realizadas no imóvel sem a prévia autorização do proprietário e conhecimento da administradora.
• Fica a critério do locatário a instalação de materiais extras de segurança no imóvel, tais como fechaduras especiais, grades, cercas elétricas, alarmes e outros, lembrando que apenas aqueles autorizados previamente pelo locador serão ressarcidos.
ATENTE PARA OS SEGUINTES ITENS Quintal: mantenha sempre limpo.
Pintura: cuidar com a pintura da parte externa.
Aquecedor a gás: deve ser revisado a cada 6 (seis) meses, segundo orientação
do Corpo de Bombeiros.
Caixas de Gordura: recomenda-se manutenções periódicas. Vaso Sanitário: não jogue objetos no interior do sanitário.
Caixa D’água: a limpeza deve ser feita a cada 6 (seis) meses, no mínimo. Isso é uma obrigação
tanto para estabelecimentos comerciais e industriais, quanto para residências e condomínios. Com esta medida, é possível evitar o acúmulo de lodo no fundo e nas laterais da caixa e manter a água sempre em boas condições de uso.
Piscina: não é recomendado o esvaziamento da piscina.
Se for de alvenaria ocorre o ressecamento dos materiais e trincas nos azulejos. No caso da fibra pode haver deformação e rachaduras. As de vinil podem soltar a lona e sair da posição correta.
Mesmo sem uso a manutenção é fundamental. O tratamento químico e a limpeza manual da água podem ser diminuídos para uma vez por semana. Já a filtragem e a movimentação
da água devem ser diárias.
Saída do Imóvel
PROCESSO DE RESCISÃO DA LOCAÇÃO
• Caso o locatário queira mudar de imóvel, a Lokatell possui uma grande carteira de imóveis disponíveis.
• A intenção da rescisão de contrato deve ser informada por escrito à administradora Lokatell com 30 (trinta) dias de antecedência. Em caso de rescisão antes do 13º mês, podendo incidir multa contratual.
• O imóvel somente será considerado entregue depois da devolução das chaves à administradora sendo que, todas as pendências de vistoria deverão ser cumpridas primeiro. • Não fique com as chaves do imóvel além do necessário para evitar aborrecimentos na hora de rescindir.
• No caso da venda, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições do comprador
interessado, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante Carta de Preferência de Compra, do qual deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço e a forma de pagamento.
• O direito de preferência perde a validade se não manifestado sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias, e assim o locador poderá vender o imóvel a quem lhe convir. • O imóvel deverá ser desocupado no prazo de 90 (noventa) dias a partir da data de notificação de desocupação feita pelo novo proprietário do imóvel.
Saída do Imóvel
RELAÇÃO DE PROVIDÊNCIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL (ENTREGA DAS CHAVES)
O locatário deverá comunicar por escrito, com 30 (trinta) dias de antecedência da desocupação do imóvel.
O imóvel deverá ser devolvido nas mesmas condições constantes no laudo de vistoria de entrada. O aluguel será cobrado até que as chaves sejam entregues na administradora e o laudo de vistoria de saída seja aprovado ou em conformidade.
O locatário deverá entregar o comprovante de desligamento de energia elétrica com consumo final pago.
O locatário deverá entregar os três últimos comprovantes de pagamento de fornecimento de água devidamente quitados.
Quando apartamento, entregar declaração de quitação de todos os débitos (constando contatos do síndico e/ou administradora).
Lembramos que pinturas e consertos em geral, devem ser executados por equipes especializadas, se preferir a Lokatell disponibiliza um departamento para auxiliá-lo, através dos seguintes contatos: reforma@lokatell.com.br ou telefone: (45) 3036-3109
Importante: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Por que o contrato tem que ser por 36 meses?
Porque as locações residenciais só podem usar do instituto da denúncia vazia, ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Se o contrato for feito por prazo inferior a 30 (trinta) meses, o locador só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente ou descendente, reforma de maior capacidade de utilização, cujas hipóteses são muito restritivas aos direitos do locador. No entanto, caso o locatário manifeste interesse em sair do imóvel antes do prazo estabelecido no contrato de 36 (trinta e seis) meses, ele poderá ser isento do pagamento da multa rescisória estabelecida no contrato de locação, desde que tenha permanecido no imóvel por mais de 12 (doze) meses, manifestando interesse na desocupação do mesmo após este período, por escrito, e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias da data da efetiva desocupação. Caso contrário, havendo interesse na desocupação antes do prazo de 12 (doze) meses, arcará o locatário com o pagamento de multa contratual estabelecida no contrato de locação. Quando o aluguel é reajustado?
Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços de Mercado. Posso alterar fiador ou locatário?
Para mudar fiador, deve-se apresentar a documentação exigida. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento de contrato, constando mudança do fiador o qual deverá ser assinado por todas as partes e reconhecido
assinaturas em cartório. Quanto à mudança do locatário, esta só será aceita em condições especiais, como por exemplo, falecimento ou separação/divórcio, apresentando a
documentação para a aprovação. Após aprovado o cadastro do novo locatário, será feita a rescisão de contrato anterior e um estabelecido um novo contrato de locação.
O prazo da fiança locatícia é até a entrega das chaves ou até o final do prazo do contrato da locação?
A fiança locatícia, mesmo após a vigência do Código Civil, consoante art. 2.036 do ato das disposições transitórias, continuou a ser regida pelo art. 39 da Lei do Inquilino, que é a sua legislação especial. Desta forma, o contrato de fiança locatícia deverá ter vigência, obrigatoriamente, até a efetiva entrega das chaves pelo locatário ao locador. Por que o locatário deve providenciar o desligamento e o consumo final de luz, e não a imobiliária?
Porque a responsabilidade do pagamento de tal débito é do locatário,
Dúvida:
ENERGIA ELÉTRICA
SEGURANÇA DA CASA
• Atentar a voltagem das instalações elétricas do imóvel antes de utilizar qualquer aparelho elétrico;
• Nunca use arames, fios ou moedas no lugar dos fusíveis; • Antes de fazer algum reparo na instalação de sua casa, desligue os disjuntores ou a chave geral;
• Não ligue muitos aparelhos na mesma tomada;
• Nunca mexa no interior do televisor, mesmo que esteja desligado;
• Ao trocar uma lâmpada, não toque na parte metálica;
• Fios mal isolados na instalação podem provocar incêndios, além de desperdício de energia elétrica.
• Quando em viagens longas, suspenda entregas ou peça para alguém recolher revistas, jornais e correspondências, seu acúmulo em frente a casa indica que o imóvel está vazio; • Caso tenha jardim, contrate alguém para mantê-lo limpo. É importante evitar o aspecto de abandono;
• Desligue a campainha. Isso evita que indivíduos mal
intencionados façam teste para verificar se há alguém em casa; • Se preferir, use temporizadores para ligar luzes, rádio ou TV, dando a impressão de que há alguém na residência;
• Em janelas e portas que deslizam sobre trilhos, coloque peças de madeira que impeçam seu movimento;
• Os arrombamentos são mais frequentes pelos fundos. Por isso, isole dependências de serviço trancando portas intermediárias;
• Exaustores e aparelhos de ar-condicionado devem estar bem presos à base de sustentação e sua instalação não deve deixar qualquer abertura;
• Se a casa contar um sistema de segurança, teste os equipamentos para verificar se estão em funcionamento. Funcionários devem ser orientados sobre a operação do sistema;
• Não esqueça de deixar telefones de contato com empregados, parentes e pessoas próximas, para casos de emergência ou chame a Polícia pelo 190.
