1º Tabelionato de Notas e Protesto - Palhoça/SC
Otávio Guilherme Margarida – Tabelião
Rua Emeline Matildes Crisemann Scheidt, nº 277 - Centro
CEP: 88130-290
Fone: (48) 3086-8500
Site:
www.margarida.not.br
INSTITUIÇÃO, DIVISÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
(prédios e casas geminadas)
OBSERVAÇÕES GERAIS
– Todos os documentos que forem apresentados em fotocópia deverão ser apresentados os originais até a data da assinatura para a devida conferência (art. 799 do CNCGJ/SC)
- DOCUMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO – nos termos do art. 478 do CNCGJ/SC, os interessados (brasileiros)
poderão identificar-se através de: cédula de identidade; passaporte; Carteira Nacional de Habilitação; carteira de identificação fornecida pelas Forças Armadas ou pelos conselhos de fiscalização de profissões regulamentadas; carteira de identidade funcional, expedida por órgão da União ou dos estados; Carteira de Trabalho e Previdência Social, emitida a partir de 1º de janeiro de 2010; Certificado de Reservista que contenha os elementos de identificação do portador. Obs.: A critério do tabelião, são inaceitáveis para fins de documentos de identidade replastificados, em mau estado, que não contenham os elementos de segurança previstos em lei ou antigos a ponto de não mais identificar o portador pela foto (enunciado 7).
- PROCURAÇÕES - Somente serão aceitas procurações por traslado ou certidão (art. 489 do CNCGJ/SC).
Deverá ser apresentado documentos do procurador, qualificação e comprovante de residência. Quando
representada a pessoa jurídica por procurador, dispensa-se a apresentação de documentos pessoais
referentes ao mandante, apenas a certidão com 90 dias expedida pela Junta Comercial ou pelo Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou pela OAB referente à pessoa jurídica mandante (enunciado 20). Quando representada pessoa física basta a certidão de estado civil atualizada (90 dias) sendo dispensada a apresentação de documentos do mandante.
- INCAPACITADO DE ASSINAR OU ANALFABETO/CEGO- Se a pessoa estiver lúcida, porém incapacitada
de assinar ou for analfabeta é necessário apresentar documentos, comprovante de residência e qualificação completa de duas testemunhas que, segundo o art. 228 do CC, não poderão ser cônjuges, ascendentes, descendentes nem colaterais até terceiro grau (tio, irmão e sobrinho não pode, só a partir destes, ou seja, sobrinho neto e primo...), por consanguinidade ou afinidade (não é permitido, também, ascendentes, descendentes e irmãos do cônjuge ou companheiro – art. 1595 do CC) e de uma pessoa a
rogo que pode ser parente ou estranho, porém não seja parte na escritura (art. 486 CNCGJ/SC). Cego –
segue o mesmo procedimento, ressalvado que o delegatário realizará a leitura do documento, verificará suas condições pessoais para compreensão do conteúdo. Será mencionada esta circunstâncias no corpo do termo.
- ESTRANGEIROS – estrangeiros ou documentos/procurações estrangeiras consultar detalhes junto ao
site ou com os atendentes.
Documentos originais ou cópias autenticadas:
- CERTIDÃO DA PREFEITURA MUNICIPAL relativa a conclusão da obra, contendo as especificações, em linhas gerais, do empreendimento que se presente averbar, tais como a área construída, o número de pavimentos, quantidade e numeração das unidas autônomas, a existência de garagem ou estacionamento e o número de veículos que ela comporta.
- ALVARÁ DE HABITE-SE TOTAL para o empreendimento (prefeitura). - CND do INSS referente à obra (Receita Federal)
- PROJETOS DE CONSTRUÇÃO (arquitetônicos) devidamente aprovados (com assinatura reconhecida por autenticidade do engenheiro e proprietário).
- CARNÊ DO IPTU
- MEMORIAL DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E INDIVIDUAÇÃO (preferencialmente mandar também por e-mail ou CD) – que deverá ser assinado por TODOS os proprietários (que poderá ser um só) e pelo profissional responsável pelos cálculos (com seu número de inscrição no CREA) – com firmas reconhecidas, contendo:
a) PROPRIETÁRIO (s) – nome (s) e qualificação completa, inclusive cônjuge(s);
b)TERRENO – descrição completa do terreno, em acordo com o registro respectivo, apresentar certidão de inteiro teor, negativa de ônus e reipersecutória atualizada (últimos 30 dias); c) ORIGEM – indicação do registro imobiliário correspondente (número da matrícula); d) UNIDADES AUTÔNOMAS – descrição que compreende:
1. número do apartamento / loja / sala / box; 2. pavimento onde situa-se
3. localização no pavimento (frente, fundos, direita, centro etc.) 4. área privativa real (área construída da unidade autônoma)
5. área de uso comum de divisão proporcional (área proporcional nas áreas comuns) 6. área de uso comum de divisão não proporcional, se houve
7. área total (a soma das anteriores)
8. o número da vaga de garagem correspondente, se for o caso 9. áreas descobertas cujo uso seja atribuído à unidade
10. fração ideal de terreno e das coisas comuns.
e) ÁREAS DE USO COMUM – indicação das áreas de uso comum, ou seja, daquelas não compreendidas no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil, como playground, salão de festas, canchas esportivas, piscina etc.
- GARAGEM - declaração sobre as garagens, indicando sua área, número de veículos que comporta, tipo de veículo (médio, grande, etc.), a forma de utilização de seu espaço (se é vaga em local discriminado ou não) e a necessidade ou não de manobrista. Obs.: não será necessária essa declaração se cada vaga ou box se constituir em unidade autônoma.
- QUADROS DE ÁREAS E DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO (quadros 2 e 4 da ABNT) das unidades autônomas – subscrito por profissional habilitado e responsável pelo cálculo. Estes dados poderão fazer parte integrante do memorial previsto no item 5, caso em que serão dispensados os quadros. Nos termos do item 4.3.3 da Norma técnica NBR 12.721, in verbis: “A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada, em certo mês, para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada em custo unitário básico e demais custos, relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.”,
- A.R.T. - CREA – exigência imposta pela Consolidação Normativa da CGJ (ART OBRA com guia paga – ART NBR com guia paga – NBR assinada por engenheiro e proprietário com reconhecimento assinatura de ambos) (objetos códigos 16/14 e 12/53 se ART) ou se RRT (CAU – arquitetura) são projetos de execução (53), Projeto arquitetônico (12) e perícia e avaliação (14/16)).
- Convenção de condomínio, a ser elaborada conforme as normas contidas no Código Civil, artigos 1.333.
- Se a obra não estiver averbada, necessário enviar junto para o registro o requerimento solicitando averbação da obra com firma reconhecida – nós providenciamos para enviar junto ao final.
DOCUMENTOS PESSOA FÍSICA
- Certidão de Nascimento, para solteiros – dos últimos 90 dias.
- Certidão de Casamento (com averbações do óbito, separação ou divórcio, se for o caso) – dos últimos 90 dias.
- Escritura de Pacto Antenupcial registrado (para casados pelo regime de comunhão universal de bens ou separação de bens, após 26/12/1977);
- Comprovante de endereço e informar telefone/ profissão/ e-mail.
- Havendo união estável, deverá o companheiro manifestar sua anuência em relação ao ato, devendo apresentar os mesmos documentos, salvo quando existir contrato escrito estabelecendo a separação total de bens com dispensa de outorga uxória (enunciado 24). DOCUMENTOS PESSOA JURÍDICA (ou pessoa a ela equiparada)
- Contrato social e última alteração/Declaração de empresário Individual/Estatuto/Ata (dependendo o caso); o número do último protocolo da simplificada deve corresponder a este documento ou deve ser analisado o documento respectivo.
- Simplificada da Junta Comercial/certidão do Registro Civil de Pessoas Jurídicas/OAB – 90 dias - Cartão CNPJ;
- Documentos de identificação, comprovante de residência, informação da profissão, estado civil e telefone dos representantes;
- Certidão Negativa de Débitos do INSS (Art. 802 inc.V e VI CNCGJ/SC e legislação específica); - Certidão Negativa da Receita Federal (Art. 802 inc.V e VI CNCGJ/SC e legislação específica); - Certidão de Débitos Trabalhistas (Emitimos no cartório www.tst.jus.br )
- Certidão negativa da Receita Federal;
- Documentos de identificação, profissão, estado civil, comprovante de endereço e telefone dos sócios ou representantes;
- Procuração (se necessário);
APRESENTAR A MINUTA NESTES TERMOS (DEVENDO SER ADEQUADO A CADA SITUAÇÃO) SENDO QUE OS DADOS DEVEM SER FIEIS AOS DOCUMENTOS APRESENTADOS
S A I B A M quantos esta pública escritura de instituição, especificação, divisão e convenção de condomínio virem que, æData_lav1> , nesta cidade de Palhoça, Estado de Santa Catarina, neste serviço Notarial, compareceu como outorgante e reciprocamente outorgada, ¿
¿OOUUTTOORRGGAANNTTEESS>> ¿V¿VEERR>> , ora de passagem por esta cidade, os presentes conhecidos e devidamente identificados pelos documentos que foram apresentados a este serviço notarial. E, pela outorgante e reciprocamente outorgada, por seu representante legal, me foi declarado que a justo título é dona, senhora e legítima proprietária de ¿¿IIMMOOVVEELL>> . Inscrição Imobiliária sob nº ¿N¿Nºº__DDAA__IINNSSCCRRIICCAAOO__IIMMOOBB>> . Que respectivo título de propriedade acha-se devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca de Palhoça/SC, matrícula sob nº ¿¿NNºº__DDAA__MMAATTRRIICCUULLAA>> do livro ¿¿NNºº__DDOO__LLIIVVRROO>> . Que, no referido terreno a outorgante e reciprocamente outorgada, construiu um ¿¿IIMMOOVVEELL>, com a área real total de > ¿
¿AARREEAA>> , sendo ¿A¿ARREEAA>> de área privativa e ¿A¿ARREEAA>> de área total de uso comum, e, pretendendo dispor parceladamente o edifício, porquanto o mesmo está construído sob a forma de unidades isoladas entre si, identificadas e individuadas cada uma das unidades autônomas por designação especial e numérica, para efeito de especificação, pela presente escritura e na melhor forma de direito resolve, como de fato resolvido tem, nos termos das Leis nºs 4.591, de 16/12/1964 regulamentada pelo Decreto n° 55.815 de 08-03-1965; 4.864, de 25/11/1965 e 6.709, de 01/11/1979, e legislação em vigor, instituir, especificar, dividir e estabelecer a convenção de condomínio do mencionado edifício sob o regime de co-propriedade por planos horizontais, fazendo-o pela forma que segue: 1°) DA DESTINAÇÃO - O Residencial ¿N¿NOOMMEE>> , tem sua destinação residencial multifamiliar; 2°) DO TERRENO - O terreno sobre o qual está construído referido Edifício está situado na Rua ¿N¿NOOMMEE__DDAA__RRUUAA>> constituindo dito bem a totalidade do registro feito no livro nº ¿¿NNºº__DDOO__LLIIVVRROO>>, fls. ¿
¿NNºº__DDEE__FFOOLLHHAA>> e verso, matrícula sob nº ¿N¿Nºº__DDAA__MMAATTRRIICCUULLAA>> do Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, qual seja, ¿I¿IMMOOVVEELL>> Inscrição Imobiliária sob nº ¿
¿NNºº__DDAA__EESSCCRRIICCAAOO__IIMMOOBB>> . 3ª) DA COMPOSIÇÃO DO EDIFÍCIO - O Residencial ¿N¿NOOMMEE>>, situado nesta cidade, na Rua ¿¿NNOOMMEE__DDAA__RRUUAA>>, ¿B¿BAAIIRRRROO>> é constituído por um (01) bloco arquitetônico em alvenaria e concreto armado o qual se compõe como segue - O 1° Pavimento ou Térreo: Contém acessos de veículos e ¿¿NNºº__DDEE__VVAAGGASAS>> vagas de estacionamento, acesso de pedestres, depósito de lixo, medidores, abrigos de gás, acesso, circulação, escadaria, e os apartamentos ¿¿NNºº>> e ¿N¿Nºº>> . - O 2° Pavimento: Contém circulação e escada de acesso ao piso
térreo, e os apartamentos ¿¿NNºº>> e ¿¿NNºº>>. Acima do 2º pavimento está a cobertura do edifício e a caixa d´água. COBERTURA: Contém a cobertura do edifício composta de chapas onduladas de fibrocimento sobre estrutura de madeira apoiada sobre laje pré-moldada de concreto. CAIXA D'ÁGUA: Contém ¿N¿Nºº>> reservatórios de fibra de vidro com ¿Q¿QUUAANNTTIIDDAADDEE>> litros cada e medidores individuais para cada apartamento. 4°) DAS COISAS DE USO COMUM - São todas as quais os proprietários ou co-proprietários das unidades autônomas são condôminos, a saber: a) o solo em que se acha o mesmo construído, com a área de ¿¿AARREEAA>> ; b) Acessos de veículos, depósito de lixo, medidores, acesso de pedestres, circulação, escadaria, c) As fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, tetos e telhados; d) Caixa d'água, cobertura do edifício, os encanamentos de água, gás, telefone, força e luz, esgotos, dutos em geral, bem como as instalações respectivas até os pontos de utilização; e) As calhas, condutores de águas pluviais, canais e receptáculos de lixo; f) Todos os demais maquinários, equipamentos e aparelhos instalados nas partes comuns, ou seja, todas as dependências de uso em comum que por sua natureza ou destinação, seja de fim proveitoso e comum a todos os co-proprietários nos termos do artigo 3°, da Lei Federal n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, as quais são inalienáveis e indivisíveis, pertencentes a todos os proprietários e co-proprietários, os quais poderam usar e fruir segundo sua conveniência e interesse, condicionadas às normas de boa vizinhança e preservados o sossego, a moral, a estética interna e externa do edifício, bem como a solidez do mesmo, sem causar transtorno, embaraço, obstáculo ou incômodo aos demais e ao bom uso, por todos, sendo que o regimento interno estabelecerá detalhadamente as normas referentes a utilização do edifício, dentro do critério traçado nesta convenção e fixara multas e penalidades pela violação dos deveres e obrigações nele contidas. 5° DAS COISAS DE USO EXCLUSIVO - São as áreas de cada uma das unidades condominiais autônomas, os apartamentos, os quais são indicados pela numeração correspondente e compostos de número de peças, com descrição, área e discriminação, com todas as suas instalações internas, encanamentos, tubulações, até sua interseção com as linhas, encanamentos, tubulações e troncos e uma vaga de estacionamento não identificada. A cada unidade corresponde uma fração ideal no terreno e nas partes e coisas comuns, com seus respectivos coeficientes de proporcionalidade para fins de rateio das despesas condominiais. Cada proprietário tem o direito de usar e dispor de sua unidade condominial autônoma como melhor lhe aprouver, não sendo permitidos o abuso de direito e a prática de atos prejudiciais aos demais proprietários. Os proprietários são responsáveis por infrações à moral e aos bons costumes. É vedado aos proprietários o uso de sua unidade de forma nociva ou perigosa ao sossego e à segurança dos demais condôminos. Os apartamentos destinam-se exclusivamente para fins residenciais. As vagas de estacionamento foram projetadas para uso de veículos médios de passageiros. É permitido aos proprietários, executar, por sua conta, reparos, alterações, em suas unidades, desde que tais obras não prejudiquem a estrutura e a solidez do prédio, nem influam no aspecto e na utilização das áreas de uso comum e no aspecto das fachadas externas do prédio. 6°) DESCRIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS COM SEUS CUSTOS ESTIMATIVOS - Apartamento 01: Área privativa : ¿¿AARREEAA>>, Área de uso comum: ¿¿AARREEAA>>, Área total construída: ¿A¿ARREEAA>>, Área equivalente de construção: ¿¿AARREEAA>>, Fração Ideal do Solo: ¿¿AARREEAA>>, Coeficiente de proporcionalidade: ¿¿NNºº>> ,Valor estimativo: R$ ¿¿VVALALOORR>> . Apartamento Apto 02: Área privativa: ¿¿AARREEAA>>, Área de uso comum: ¿¿AARREEAA>>, Área total construída: ¿A¿ARREEAA>>, Área equivalente de construção:¿¿AARREEAA>>, Fração Ideal do Solo:¿¿AARREEAA>>, Coeficiente de proporcionalidade: ¿N¿Nºº>>, Valor estimativo: R$ ¿¿VVAALLOORR>>. Apartamento 03: Área privativa: ¿¿AARREEAA>>, Área de uso comum: ¿
¿AARREEAA>>, Área total construída: ¿¿AARREEAA>>, Área equivalente de construção: ¿¿AARREEAA>>, Fração Ideal do Solo: ¿¿AARREEAA>>, Coeficiente de proporcionalidade: ¿N¿Nºº>>, Valor estimativo: R$ ¿V¿VAALLOORR>>. Apartamento 04: Área privativa: ¿¿AARREEAA>>, Área de uso comum: ¿¿AARREEAA>>, Área total construída: ¿
¿AARREEAA>>, Área equivalente de construção: ¿A¿ARREEAA>>, Fração Ideal do Solo: ¿¿AARREEAA>>, Coeficiente de proporcionalidade:¿¿NNºº>>, Valor estimativo: R$ ¿¿VVALALOORR>>. 7º) CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO - ¿V¿VAALLOORR__TTOOTTAALL>> . DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - Convenção que a outorgante e reciprocamente outorgada faz do Residencial ¿¿NNOOMMEE>> , com sede nesta cidade, no Bairro ¿B¿BAAIIRRRROO>> , na Rua ¿R¿RUUAA>> , nº ¿N¿Nºº>> , cuja organização se regerá pelo disposto no Código Civil, na Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e de acordo com o que segue: CAPÍTULO
I - DO OBJETO - O edifício em apreço, denominar-se-á Condomínio Residencial¿¿NNOOMMEE>> . Artigo 1º - O Residencial¿¿NNOOMMEE>>, situado nesta cidade, Bairro ¿B¿BAAIIRRRROO>>, na Rua ¿¿RRUUAA>> , nº ¿
¿NNºº>>, é constituído por um (01) bloco arquitetônico em alvenaria e concreto armado o qual se compõe como segue - O 1° Pavimento ou Térreo: Contém acessos de veículos e ¿
¿NNºº__DDEE__VVAAGGAASS>> vagas de estacionamento, acesso de pedestres, depósito de lixo, medidores, abrigos de gás, acesso, circulação, escadaria, e os apartamentos ¿¿NNºº>> e ¿N¿Nºº>>. - O 2° Pavimento: Contém circulação e escada de acesso ao piso térreo, e os apartamentos ¿¿NNºº>> e ¿
¿NNºº>>. Acima do 2º pavimento está a cobertura do edifício e a caixa d´água. COBERTURA: Contém a cobertura do edifício composta de chapas onduladas de fibrocimento sobre estrutura de madeira apoiada sobre laje pré-moldada de concreto. CAIXA D'ÁGUA: Contém ¿
¿NNºº>> reservatórios de fibra de vidro com ¿Q¿QUUAANNTTIIDDAADDEE>> litros cada e medidores individuais para cada apartamento. O edifício é servido por ¿N¿Nºº>> escadaria que atende a ambos os pavimentos. Artigo 2º - São partes comuns do edifício, inalienáveis: a) o solo em que se acha o mesmo construído, com a área de ¿A¿ARREEAA>>; b) Acessos de veículos, depósito de lixo, medidores, acesso de pedestres, circulação, escadaria, c) As fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, tetos e telhados; d) Caixa d'água, cobertura do edifício, os encanamentos de água, gás, telefone, força e luz, esgotos, dutos em geral, bem como as instalações respectivas até os pontos de utilização; e) As calhas, condutores de águas pluviais, canais e receptáculos de lixo; f) Todos os demais maquinários, equipamentos e aparelhos instalados nas partes comuns. Artigo 3º - São partes de propriedade exclusiva de cada condômino, a respectiva unidade indicada pela numeração correspondente, e composta do número de peças, com a descrição, área de discriminação, com todas as suas instalações internas, encanamentos e equipamentos. Artigo 4º - A cada unidade privativa corresponde uma fração ideal no terreno, nas partes e coisas comuns. CAPÍTULO II - DIREITOS E DEVERES - Utilização da edificação ou conjunto de edificações: A) - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionadas, umas e outros, as normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. B) Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. C) A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. D) Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. Artigo 5º - São direitos dos condôminos: a) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino (residencial), desde que não prejudique a segurança e a solidez do edifício, que não causem dano aos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais ou as disposições desta convenção; b) usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais condôminos; c) manter em seu poder a chave da porta de ingresso no edifício; d) examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico; e) utilizar os serviços de portaria, desde que não perturbem a sua ordem, nem desviem os empregados para serviços internos de suas unidades autônomas; f) comparecer às assembléias e nelas discutir e votar; g) denunciar ao administrador qualquer irregularidade que observarem. Artigo 6º - São deveres dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinem; b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoa de maus costumes, ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio ou incômodo aos demais condôminos; c) remover pós de tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão, sendo proibido bater tapetes para fora das janelas; d) não estender roupas tapetes ou quaisquer outros objetos (vasos de flores) nas janelas e varanda ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior, ou de onde estejam expostos ao risco de caírem; e) não lançar quaisquer objetos, lixo, cinzas
ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno; f) colocar lixo, detritos, etc. nos locais respectivos determinados no edifício, no horário a ser estipulado, levando diretamente ao depósito central detritos com restos de comida; g) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edifício; h) não usar grades, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros, em janelas, varandas e paredes; i) Podem ser, eventualmente, usados toldos nas varandas, desde que obedeçam um padrão único, e aprovado pela maioria conforme prevê a convenção. j) não utilizar os empregados do edifício para fins particulares; l) não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e a solidez do edifício, ou incômodos aos demais condôminos; m) não sobrecarregar a estrutura e as lajes do edifício com peso superior a ao previsto pelas Normas Técnicas da ABNT (NBR 6120). n) não manter animais nas respectivas unidades autônomas; o) não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente; p) contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações, ou, conforme convencionado, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas; q) contribuir para o custeio de obras determinadas pela assembléia, na forma e na proporção de suas respectivas frações; r) permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do administrador ou prepostos seus, quando isto se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez ou indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades autônomas vizinhas; s) não permitir a realização de jogos infantis nas partes internas do edifício; t) comunicar imediatamente ao administrador a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma. u) nos pisos dos apartamentos não pode ser usado piso vinílico, sem proteção sonora ou outra similar; v) no caso de pisos cerâmicos, granito, mármores, etc, que façam muito barulho, deverão ser utilizados tapetes para evitar incômodo aos vizinhos; w) não utilizar furadeiras, martelos, etc, após às 20:00 horas nos dias de semana, sendo permitida a sua utilização nos sábados até as 14:00 horas. CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS - Artigo 7º - As assembléias gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo síndico ou por condôminos que representem, pelo menos um quarto do condomínio, e serão realizadas no próprio edifício, ou outro local de livre escolha daqueles que a convocaram; Parágrafo Primeiro - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo síndico ou pelos condôminos que as fizerem. Parágrafo Segundo - As convocações das assembléias gerais ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo. Parágrafo Terceiro - Entre a data da convocação e a da assembléia deverá mediar um prazo de cinco (5) dias, no mínimo. Parágrafo Quarto - As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência. Parágrafo Quinto - É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizara a assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas o período de meia hora no mínimo. Parágrafo Sexto - O síndico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno comunicação de outro endereço para o qual devam ser remetidas. Artigo 8º - As assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia. Artigo 9º - Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença por todos assinado. Parágrafo Primeiro - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade, para as matérias que o exijam por lei ou conforme determinar convenção. Parágrafo Segundo - Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os representará, credenciando-o por escrito, que será exigido na assembléia. Parágrafo Terceiro - Não poderão tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes tenham sido impostas. Parágrafo Quarto - É vedado ao condômino votar em assunto em que tenha interesse particular; Artigo 10º - É
licito fazer-se o condômino representar-se nas assembléias por procurador, com procuração com poderes especiais com firma reconhecida, seja o procurador condômino ou não, desde que não seja o próprio administrador ou membro do Conselho Fiscal, bem como, seus respectivos parentes até o terceiro grau; Artigo 11º - A assembléia geral ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de janeiro de cada ano, e a ela compete: a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando fundos de reserva, cuja contribuição mensal não poderá ser superior a vinte por cento (20%) do total das despesas a serem rateadas mensalmente, cujas quantias serão depositadas em conta corrente e/ou conta de poupança de titularidade do condomínio; c) eleger o síndico quando for o caso, fixando-lhe ou não, remuneração; d) eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal e do Conselho Consultivo; e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia. Artigo 12º - As assembléias ordinárias realizar-se-ao em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços (2/3) das unidades autônomas que constituem o edifício, e em segunda com qualquer número. Artigo 13º - As assembléias gerais extraordinárias realizar-se-ao em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços (2/3) unidades autônomas que constituem o edifício, e em seguida, com qualquer número. Parágrafo Único - As assembléias gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico, ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto (1/4) dos condôminos, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para a convocação das assembléias ordinárias. Artigo 14º - Compete às assembléias extraordinárias: a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos; b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados; c) apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d) examinar os assuntos que lhes sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o síndico a qualquer tempo, independente de justificação e sem indenização. f) - Elaborar e aprovar o Regimento Interno. Artigo 15º - Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do "LIVRO DE PRESENÇA" por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo. Parágrafo Único - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: a) será exigida maioria que represente dois terços (2/3) dos proprietários de unidades autônomas para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifício bem como para deliberar a destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo dois terços (2/3) dos proprietários de frações ideais do terreno para deliberar a não reedificação em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício, bem como a realização de benfeitorias meramente voluptuárias; d) será exigida unanimidade, ainda, para deliberar sobre o destino do edifício ou de suas unidades autônomas, bem como, para decidir sobre matérias que alterem o direito de propriedade dos condôminos; e) será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a lei imponha uma ou outra. f) - Será exigida maioria que represente 2/3 dos proprietários de unidades autônomas para a aprovação do Regimento Interno. Artigo 16º - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto cumprindo ao síndico executa-las e fazê-las cumprir. Parágrafo Único - Nos oito dias que se seguirem à assembléia, o administrador fixar as deliberações nela tomadas em lugar visível no edifício, onde permanecerão no mínimo por dez dias no mínimo e enviará cópia, a todos os condôminos por carta. Artigo 17º - Das assembléias gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, as quais serão assinadas pelo presente, pelo secretário e pelos condôminos presentes que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes. Parágrafo Único - As despesas com a assembléia geral serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino serão pagas por este, se o recurso for desprovido. CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO - Artigo 18º - A administração do edifício caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembléia geral ordinária, pelo prazo de dois (2) anos, podendo ser reeleito. Parágrafo Único - Ao síndico
compete: a) representar os condôminos em Juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunhão; b) superintender a administração do edifício; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberações da assembléia; d) admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração; e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do edifício, até o limite mensal de dez (10) salários mínimos, e com prévia aprovação de assembléia especialmente convocada, se exceder de dez (10) salários mínimos regionais e com prévia aprovação da assembléia especialmente convocada se exceder desta importância; f) executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia; g) convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente por um grupo de, no mínimo um quarto (1/4) dos condôminos; h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração; i) prestar à assembléia contas de sua gestão acompanhada da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; j) manter e escriturar livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal; l) cobrar, inclusive em Juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas pela assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais ou desta convenção; m) comunicar à assembléia as citações que receber; n) procurar por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos; o) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu poder. Artigo 19º - O síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade. Artigo 20º - O administrador receberá a remuneração mensal que lhe for fixada pela assembléia geral. Artigo 21º - Nos seus impedimentos eventuais, o síndico será substituído pelo sub-síndico. Em caso de vaga, a assembléia elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restante. Em caso de destituição, o síndico prestará imediatamente contas de sua gestão. Artigo 22º - O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de representação, e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa. Artigo 23º - O porteiro ou zelador do edifício, caso seja(m) contratado(s) será nomeado pelo síndico e será considerado empregado do condomínio, competindo a esse: a) manter em perfeito estado de conservação e asseio as partes comuns do edifício; b) manter serviço permanente de portaria e exercer a vigilância contínua do edifício; c) Abrir a porta principal do edifício às 7:00 horas e fechamento às 22:00 horas, diariamente; d) acender e apagar as luzes das partes comuns do edifício; e) guardar as chaves de entrada e das dependências comuns do edifício; f) receber correspondência e encomendas destinadas ao edifício ou aos seus condôminos; g) determinar as tarefas e atribuições dos demais empregados do edifício e fiscalizar o seu comparecimento e assiduidade ao serviço; h) comunicar ao síndico imediatamente, quaisquer irregularidades havidas no edifício, ou na sua utilização pelos condôminos, bem como qualquer circunstância que lhe pareça anormal; i) executar as instruções do síndico; j) exercer o policiamento interno do edifício. Artigo 24º - Juntamente com o síndico serão eleitos pela assembléia um ou mais sub-síndicos, que além de substituir o síndico em suas faltas e impedimentos, com ele cooperarão na administração do edifício. CAPÍTULO V - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO - Artigo 25º - Anualmente a assembléia geral ordinária elegerá o Conselho Fiscal composto de três (3) membros, que exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos. Artigo 26º - Compete ao Conselho Fiscal: a) fiscalizar as atividades do administrador, e examinar as suas contas, relatório e comprovantes; b) comunicar aos condôminos por carta as irregularidades havidas na gestão do condomínio; c) dar parecer sobre a proposta orçamentária para o subseqüente exercício, informando a assembléia geral; d) abrir, encerrar e rubricar o livro caixa. Artigo 27º - A assembléia geral elegerá um Conselho Consultivo, composto de três (3) condôminos, com mandato de dois anos, ao qual compete: a) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos; c) dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias. CAPÍTULO VI - DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO - Artigo 28º - Constituem despesas comuns do edifício: a) as relativas à
conservação, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns, e dependências do edifício; b) as relativas ao zelador e empregados do condomínio; c) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns; d) o prêmio de seguro do edifício e dos empregados; e) impostos e taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do edifício; f) a remuneração do síndico, zelador e a dos demais empregados do edifício, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social. Artigo 29º - Compete à assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais. Artigo 30º - Serão igualmente rateadas entre os condôminos, as despesas extraordinárias dentro de quinze (15) dias, a contar da data da assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio. Artigo 31º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino, as despesas a que der causa. Parágrafo Único - O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edifício pela omissão do condomínio na execução dos trabalhos ou reparações, na sua unidade autônoma. Artigo 32º - O saldo remanescente no orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não for dado pela assembléia ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos, e arrecadado no prazo de quinze (15) dias. Artigo 33º - O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que possa destruir, em Companhia idônea, com a aprovação da assembléia, pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada apartamento. Parágrafo Único - É lícito a cada condômino, individualmente e a expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma. Artigo 34º - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços do edifício a assembléia geral se reunirá dentro de quinze (15) dias, e elegerá uma comissão de três (3) condôminos, investidos de poderes para: a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela assembléia; b) abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembléia geral para a devida deliberação; c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos junto aos construtores e fornecedores, empreiteiros e repartições públicas. Parágrafo Único - Se a indenização paga pela Companhia Seguradora não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo à minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria os seus direitos na forma da lei. Artigo 35º - Pela maioria que represente metade mais uma das frações ideais do solo, poderá a assembléia deliberar que o edifício não seja reconstruído, caso em que autorizara a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos. Artigo 36º- Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas. CAPÍTULO VII - DAS PENALIDADES - Artigo 37º - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão correção monetária, mais juros moratórios de um por cento (1%) ao mês e multa de dois por cento (2%) sobre o valor vencido impago, incidente já a partir do dia imediato ao do vencimento, sujeitando-se ainda, ao pagamento das custas de honorários advocatícios. Artigo 38º - Além das penas cominadas em lei, fica ainda o condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a despesas, sujeito à multa correspondente até, duas vezes o valor da última contribuição condominial, sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminosas de seu ato. Parágrafo Único - A multa será imposta e cobrada pelo síndico, com recurso do interessado para a assembléia geral. CAPÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS - Artigo 39º - A presente convenção que sujeita todo o ocupante ainda que eventual do edifício ou de qualquer de suas partes obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores a título universal ou singular, e somente poderá ser modificada pelo voto de dois terços do que o forem ao tempo da alteração. Artigo 40º - Fica esclarecido que uma cópia desta convenção será afixada em lugar visível do edifício, para conhecimento geral de todos os ocupantes do Edifício, e a fim de que a mesma seja integralmente respeitada em todos os seus termos. Então pela outorgante e reciprocamente outorgada, por intermédio de seu representante legal, foi dito que aceitava esta escritura, em todos os seus termos por se achar a mesma de pleno acordo com o ajustado
e contratado entre si. Foram apresentados todos os documentos exigidos pela Lei Federal nº 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86, os quais se acham arquivados neste serviço. Foram apresentadas em nome da empresa: certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da união, Secretaria da Receita Federal sob nº ¿
¿NNºº__CCEERRTTIIDDAAOO>> , emitida em ¿D¿DAATTAA>> , com validade até o dia ¿¿DDAATTAA>>, certidão negativa de débitos relativos às contribuições previdenciárias e às de terceiros, Secretaria da Receita Federal sob nº ¿N¿Nºº__CCEERRTTIIDDAAOO>>, emitida em ¿¿DDAATTAA>>, com validade até o dia ¿D¿DAATTAA>>, sendo que a Certidão de Distribuição Ações e Execuções Cíveis e Fiscais, e de Execuções Criminais Pessoa Física ou Jurídica, expedida pela Justiça Federal da 4ª Região, em nome da outorgante foi apresentada com informações não suficientes para emissão da certidão via internet, dispensada nos termos da Circular nº 10/86 da CGJ/SC, assumindo toda a responsabilidade por tal dispensa, isentando este tabelião ou serviço notarial de qualquer responsabilidade, uma vez que foi advertido do ônus de tal dispensa, com exceção da certidão de feitos ajuizados em nome da outorgante, dispensada a apresentação, nos termos da Circular nº 10/86 da CGJ/SC, assumindo toda a responsabilidade por tal dispensa, isentando este tabelião ou serviço notarial de qualquer responsabilidade, uma vez que foi advertido do ônus de tal dispensa. Declaram ainda os outorgantes vendedores, sob pena de responsabilidade civil e criminal, a inexistência de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas aos imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo, e, que é contribuinte obrigatória da Previdência Social, como empregadora e a qual nada devem. Finalmente pela outorgante e reciprocamente outorgada, foi dito que por esta forma e escritura, efetiva o condomínio do Residencial Pedras Altas, tudo conforme o Código Civil, a Lei Federal n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e demais disposições legais aplicáveis, requerendo e autorizando o registro e averbações que se fizerem necessárias. As partes foram orientadas sobre a necessidade da apresentação de seu traslado no Registro de Imóveis competente para o registro do presente ato, assim como autorizam o Oficial do Registro a proceder as averbações necessárias junto a matrícula do imóvel a fim de atualizá-la nos termos da legislação específica. Ficam dispensadas as testemunhas, tendo em vista a apresentação dos documentos de identificação das partes, conforme preceitua o artigo 884 "caput", do Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina.
