Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário BEATRIZ

FREITAS SILVA Nº CPF / CNPJ 12188187865 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 177.541,12 Data Venda N° Controle Interno 01 0007 3243 23001 057 0 Proprietário / Construtora Nº Cartório: Matrícula: 9.707

Logradouro R BULGARIA Nº 545 Andar Complemento

Bairro RESIDENCIAL PASIN Cidade PINDAMONHANGABA UF SP CEP 12445-600 Latitude -22.889104 Longitude -45.372321

Caracterização da Região

Região

Residencial Industrial

Comercial Outro - Descrever Abaixo Terreno

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 187,50 m² Testada (Frente): 7,50 m Lado Direito: 25,00 m

Fração Ideal: 1,000000 % Fundos 7,50 m Lado Esquerdo: 25,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala Comercial

Outro - Descrever

Abaixo Terreno

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 0 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes:

Fachada Terreno Esquadrias Terreno N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 0,00 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Garagem

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

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Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Terreno em via pública, contendo uma construção não finalizada. NOTA: Não foi realizada vistoria interna do imóvel.Não foi fornecido IPTU para a avaliação. A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60 m². No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno. No local o imóvel não possui identificação fixada. A localização do mesmo foi feita através da identificação dos imóveis vizinhos e laudo anterior fornecido. Foi considerado 01 dormitório para finalização do laudo no sistema CETIP.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 31/07/2017

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

Não foi fornecido IPTU para a avaliação.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60 m². No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno.

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Não foi fornecido IPTU para a avaliação.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Terreno em via pública, contendo uma construção não finalizada. NOTA: Não foi realizada vistoria interna do imóvel.Não foi fornecido IPTU para a avaliação. A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60 m². No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno. No local o imóvel não possui identificação fixada. A localização do mesmo foi feita através da identificação dos imóveis vizinhos e laudo anterior fornecido. Foi considerado 01 dormitório para finalização do laudo no sistema CETIP.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Rua Bulgária Nº 0 Andar Complemento Lote 08 Quadra 13 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 600 Latitude 0 Longitude 0 Descrição terreno com 10 x 25 = 250m² Fonte de Informações Alexandre Telefone (12) 99174-4150

Status Ofertado Nº Vagas Garagem Nº Dormitórios Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

120.000,00 Data Venda / Oferta Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00

Área do Terreno (em m²) 250,00

Área da Edificação (m²) 0,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro Rua Hungria Nº 0 Andar Complemento Lote 23 Q O Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 590 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Lote com 19,2 x 25 = 480m² Esquina Fonte de Informações Jurandir Telefone (12) 99737-1215

3 Logradouro Rua Doliva de Melo Leite Nº 0 Andar Complemento Lote 12 Quadra 24 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 650 Latitude 0 Longitude 0 Descrição terreno com 5 x 25 = 125m² Fonte de Informações Beatriz Castro Telefone (12) 99140-5479

Status Vendido Nº Vagas Garagem Nº Dormitórios Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

4 Logradouro Rua Jossei Toda Nº 0 Andar Complemento lote 136/Quadra 24 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Mantiqueira Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12446 430 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Meio Lote 5,5 x 27,5 = 151,25 Murado Fonte de Informações Ailton Telefone (12) 3637-4617

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: Grau de Precisão: Metodologia: Evolutivo

Cálculo do Coeficiente de Depreciação

N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.

1 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

2 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

3 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

4 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

5 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

Cálculo Custo Construção e Valor Terreno

N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno

1 120.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 108.000,00 2 250.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 225.000,00 3 50.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 1,0 45.000,00 4 90.000,00 0,00 1.317,04 1,776 1,0000 2.339,06 0,00 0,9 81.000,00 5 150.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 135.000,00 Homogeneização

Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) Homogeneização

(R$/m²) Amostra 1 250,00 480,00 1 1.03 444,96 Amostra 2 480,00 520,83 1 1.12 525,00 Amostra 3 125,00 400,00 1 0.95 380,00 Amostra 4 151,25 595,04 1 0.94 503,40 Amostra 5 271,65 552,18 1 1.04 516,84 Fatores:

(1) - Fator Localização, (2) - Área

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 474,04

Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 331,83

Valor Máximo 616,25

Determinação Valor Terreno

Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)

1 187,50 474,04 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 474,04 88.882,74

Determinação Valor Construção

Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.

60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000

Área Privativa CUB (R$/m²) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor

0,00 1.317,04 1,390 1,0000 0,00 0,00

Determinação Valor Imóvel

Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado

88.882,74 0,00 1,0000 0,00

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 187,50 Valor m²: R$ 474,04 Valor Terreno: R$ 88.882,74

Área da Edificação (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Edificação: R$ 0,00

Valor de Liquidez: R$ 62.000,00 Valor Imóvel: R$ 89.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 89.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 89.000,00 Valor por extenso: oitenta e nove mil reais Valor Edificação R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor do(s)

Anexo(s) R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

9.707 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 89.000,00 Valor por extenso: oitenta e nove mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa LVC Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS

CABRAL CREA / CAU 0600832340

Local e Data

Jundiaí, 01 de agosto de 2017 01/08/2017

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

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Representação Fachada Descrição Data Foto 31/07/2017 Representação Fachada Descrição Data Foto 31/07/2017

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 31/07/2017

Representação Vista da Rua Descrição Vizinho direita Data Foto 31/07/2017

Representação Vista da Rua Descrição Vizinho esquerda Data Foto 31/07/2017

Representação Vista da Rua Descrição Vizinho da frente Data Foto 31/07/2017