Avaliação em desapropriação Uma visão brasileira

y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural

Eng. Frederico Correia Lima Coelho

Avaliação em desapropriação

Uma visão brasileira

O que é

Desapropriação?

“A desapropriação ou expropriação é a transferência compulsória da propriedade do particular ao Poder Público e/ou Concessionária,

mediante o pagamento justo e prévio de indenização em dinheiro. Tal ato decorre da supremacia do interesse público e é, portanto, a

maior forma de expressão de poder do público sobre o particular”

• PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Curso de

Direito Administrativo. 25. Ed., São Paulo: Atlas, 2012

Na Atualidade

Laudos

•

O processo de desapropriação:

– Inicia com a análise dos

perímetros dos imóveis a serem desapropriados;

– Elaboração de uma planta geral de declaração de interesse social, que instrui o decreto de utilidade pública.

– Posteriormente esta planta é utilizada como referência para elaboração do cadastro

individualizado de cada imóvel afetado pelo empreendimento. – Elaboração dos laudos de

Desapropriação Administrativa –

Conceito

• Funciona como uma venda normal entre o ente expropriante e o

expropriado.

• Empresas terceirizadas pesquisam o mercado e elaboram o laudo de

avaliação administrativo, geralmente antes das especulações imobiliárias decorrentes do melhoramento público. • O Poder Público tem uma pequena

margem de negociação para ofertar ao expropriante.

Desapropriação Administrativa –

Conceito

• Uma vez aceito o valor ofertado, o poder público adquire o imóvel e realiza o procedimento de venda e compra “normal”, ou seja, com

escritura de compra e venda, registro em cartório competente e pagamento (indenização).

• A imissão na posse é acordada com o expropriado.

• Também conhecida como Desapropriação amigável.

Desapropriação Judicial – Conceito

• Inicia com a negativa do acordo proposto pelo ente expropriante ao expropriado. • Casos excepcionais também geram

demanda judicial (falta de documentação, posse, propriedade de menor impúbere, etc).

• Nomeação de Perito Judicial para proceder a Avaliação Prévia, cumprindo o disposto no Art. 5.º Inciso XXIV da Constituição Federal.

Desapropriação Judicial – Conceito

• Parte dos Peritos não incluem no Laudo de Avaliação Prévia todos os pontos de análise do imóvel

(desvalorização das áreas

remanescentes, realocação de maquinário, seccionamento do imóvel, etc)

• Utilização do Poder Judiciário para proceder com a Compra/Venda do imóvel de utilidade pública.

Desapropriação Administrativa –

Procedimento

Dossiê

Desapropriação

Reunião de

Oferta

Acordo?

Sim

Desapropriação

Administrativa

Processo de

Venda

Escritura /

Registro CRI /

Indenização

Desapropriação Judicial –

Procedimento

Dossiê

Desapropriação Reunião de Oferta Acordo? Não

Ente expropriante aciona Poder Judiciário Perito – Avaliação Prévia Partes se Manifestam Depósito e Levantamento de 80% pelo Expropriado Imissão na Posse Perito – Avaliação

Definitiva manifestam Partes se

Esclarecimentos do Perito e Definição do Valor do bem Escritura / Registro CRI / Indenização do Restante

A variável tempo (RISCO)

Situação sem alteração Situação com obra

Importância do Cadastro

Socioeconômico

• Impactos do Cadastro Sócio Econômico nas desapropriações nas áreas

invadidas e particulares;

• Abertura da negociação, quando da emissão do laudo administrativo. Permissão de contraoferta;

• Análise do impacto das desapropriações parciais (área remanescente,

Procedimento de Desapropriação

com Cadastro Socioeconômico

desapropriações habituais. • Primeiramente é realizado o

cadastro socioeconômico, depois as vistorias para avaliar os bens que serão atingidos.

• Reunião de negociação com o proprietário, com base nas informações prestadas no cadastro socioeconômico. • Resultado: Sucesso nas

desapropriações administrativas. Socioeco nômico Avaliação Negocia ção Acordo

Impactos na Área Remanescente

• Faixas “non aedificandi”;

• Alteração da frente principal; • Não atingem o módulo fiscal

mínimo de parcelamento do solo, inviabilizando o cultivo agrícola.

ABNT NBR 14653-1 Procedimentos

Gerais

Nas desapropriações convém que as avaliações

apresentem como resultados os valores que

possam ser adotados para a justa indenização,

tais como o valor de mercado, o valor

econômico, o custo de reedição, o custo de

reprodução entre outros.

ABNT NBR 14653-1 Procedimentos

Gerais

VALOR DE MERCADO

CUSTO DE REPRODUÇÃO

CUSTO DE REEDIÇÃO

VALOR ECONÔMICO

ABNT NBR 14653-1 Procedimentos

Gerais

Devem ser apreciadas circunstâncias especiais,

quando cabíveis, tais como alterações de

vocação, forma, uso, acessibilidade, ocupação e

aproveitamento.

Acessibilidade / Uso

ABNT NBR 14653-1

Critérios

(desapropriação

parcial

)

Área impactada

Antes x Depois

•

Supondo que tenhamos um terreno com área de 1.200 m² e que a

parte atingida é de 400 m², teríamos uma área remanescente de 800

m².

•

Se fossemos avaliar somente a área impactada teríamos um valor

resultante de R$ 120,00/m² ou R$ 48.000,00.

•

No entanto se fossemos avaliar utilizando a ferramenta do “antes x

depois” teríamos o seguinte:

 Valor do terreno (antes) = 1.200 m² x R$ 85,00/m² = R$ 102.000,00.  Valor do terreno (depois) = 800,00 m² x R$ 88,00/m² = R$ 70.400,00.  Antes – Depois = R$ 102.000,00 – R$ 70.400,00 = R$ 31.600,00.

Exemplo

(continuação)

ABNT NBR 14653-1 Procedimentos

Gerais

12.2.3 Extinção da atividade

O fundo de comércio corresponde à

capitalização presente da renda líquida ao longo

da vida útil do negócio, acrescidas as despesas

necessárias para o seu fechamento e deduzido o

valor residual dos bens. Convém que a renda

líquida seja estimada com base no desempenho

histórico do negócio.

ABNT NBR 14653-1 Procedimentos

Gerais

Realocação da atividade

Gastos de realocação

O fundo de comércio compreende, entre outros,

os gastos necessários para:



remoção dos bens;



aquisição de novos pontos comerciais;



remodelação e adaptação do novo local para a

atividade;

Realocação da atividade (cont.)

•

desmontagem, transporte e instalação dos

equipamentos no novo local;

•

desativação do local original;

•

eventuais performances de contratos

comprometidos (multas, custos de transtorno e

outros);

•

manutenção das atividades durante a realocação

dos bens (aluguéis de espaços adicionais,

terceirização de processos e outros).

Lucro cessante

Para o cálculo do lucro cessante, considera-se o

período total necessário ao desmonte da

atividade, readaptação no novo local e retorno à

condição anterior.

Lucro cessante

Convém que a projeção da renda líquida

observe o desempenho do período anterior à

data da interrupção da atividade. O lucro

cessante corresponde à capitalização presente

da renda líquida do negócio no período

necessário à recomposição da atividade no novo

local.

Limitações

• Os dispositivos como: – viadutos,

– pontes ou

– passagens inferiores,

• Restringem o uso de uma faixa lindeira, face à topografia ou mesmo por limitações legais e depreciam a área remanescente, podendo, no entanto, a área ser utilizada como capacidade de aproveitamento construtivo em relação ao zoneamento da região, mas não podendo receber construções. • Neste aspecto, o Engenheiro de Avaliações deve prever os impactos

Áreas Encravadas

•

Para as áreas remanescentes

encravadas, o Engenheiro de

Avaliações pode incluir 02

(dois) cenários de indenização:

1. Custos para execução do acesso de forma separada, para que o poder expropriante o execute;

2. Cálculo da área encravada para inclusão na desapropriação desta referida área.

Análise da Atividade Econômica

• Nos casos em que no imóvel

possua uma atividade econômica, devemos incluir tanto nas

avaliações administrativas como nas avaliações prévias judiciais o prejuízo causado pela paralização temporária ou definitiva desta atividade econômica, desde que a imóvel e a atividade econômica seja do mesmo proprietário.

• No caso da atividade econômica ser explorada por inquilinos, estes

devem propor uma ação apartada que deverá ser apensa à Ação de Desapropriação.

Prolongamento de via

• O prolongamento da via existente dividiu o terreno existente em 3 partes (a desapropriada e duas remanescentes);

• Uma das faixas remanescentes apresenta-se estreita, posicionada entre uma ETE e a nova pista que terá elevação média de 3,5 m na divisa, implicando na

impossibilidade de aproveitamento decorrente do afastamento mínimo e necessidade de adequação do acesso. Denominação Área (m²) A desapropriar 4.228,20 Remanescente 1 2.378,50 Remanescente 2 7.735,28 Área total 14.341,98 UPA Avaliando ETE

Prolongamento de via

•

O expropriante indica a existência do remanescente mas

não analisa o impacto sobre este;

•

O laudo pericial aborda a questão do remanescente,

indica que o Remanescente é inaproveitável e calcula o

valor em separado.

Prolongamento de via

Remanescente A desapropriar

Conclusão

• O Avaliador ao atuar nas Avaliações Prévias deve prever todos os danos causados ao expropriado no intuito de indicar todos os pontos relevantes no laudo prévio de maneira

completa, para não causar prejuízos ao expropriado caso a parcela

restante, discutida no laudo definitivo, venha a ser paga em decisão final, que pode demorar anos em função dos recursos previstos na legislação.

• Deve contemplar todos os cenários

possíveis para que o MM. Juiz possa ter os subsídios necessários para buscar o equilíbrio entre os benefícios e

interesses sociais com as melhorias públicas e a “justa” indenização, como prevê a Constituição Brasileira.

frederico@correialimaengenharia.com.br