SENTENÇA Processo Digital nº: 1010957-74.2016.8.26.0554
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Victor Augusto Bulzico
Requerido: Paddan Spe Club View Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniele Nunes Machado
Vistos.
VICTOR AUGUSTO BULZICO propôs ação de rescisão contratual em face de PADDAN SPE CLUB VIEW LTDA, narrando, em síntese, em 09 de maio de 2013 firmaram instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial nº 122, Torre 02, no empreendimento Club View Residencial, na planta. Aduz que a requerida até a data da interposição da presente ação não teria entregado o imóvel, extrapolando o interregno contratual e o limite de tolerância. Requer a rescisão contratual e devolução integral de valores.
Instruiu a exordial com documentos (fls. 16/131).
Regularmente citada, a requerida apresentou contestação e documentos (fls. 145/166), sustentando que: a) não houve atraso na entrega do empreendimento; b) o autor não teria cumprido com sua contraprestação, o que lhe impediu de receber as chaves do imóvel; c) não houve pedido formal de distrato, prática adotada e divulgada pela requerida aos contratantes. Requer a improcedência.
Sobreveio réplica (fls. 167/181).
Instadas a especificar provas, o autor informou não ter interesse na produção de provas, tampouco interesse na designação de audiência de conciliação ou de instrução (fls. 182/183).
É o sucinto relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Julgo antecipadamente a lide, tendo em vista que não há necessidade da produção de outras provas além das já colacionadas aos autos, de acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC.
Obtempere-se que, a despeito de ser aplicável ao caso em comento o Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova, há de se consignar que tal instituto não exime o consumidor de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos exatos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbindo-lhe fazer prova mínima do direito invocado.
Ressalte-se ainda que, inobstante o princípio pacta sunt servanda que confere ao contrato natureza de “lei entre as partes”, tenha sofrido relativização, principalmente por normas de ordem pública, como as aplicáveis às relações de consumo, a força vinculante do pacto deve prevalecer, devendo as respectivas obrigações ser honradas.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, alegando o autor a inadimplência contratual em virtude de não entrega do bem imóvel no prazo limite.
Por sua vez, a requerida aduziu que o motivo pelo não recebimento das chaves do imóvel foi o inadimplemento do autor, conforme cláusula contratual nesse sentido.
No caso em tela, o contrato para aquisição do bem dispunha que o imóvel sub
judice deveria ser entregue ao demandante em 31 de outubro de 2015, com extensão do
prazo por até cento e oitenta dias, ou seja, até 31 de abril de 2016 (fls. 32).
Com efeito, o “habite-se” foi expedido em 28 de abril de 2016 (fls. 166), sendo noticiado pelo autor recebimento de carta de convocação para participar da assembleia de instalação do condomínio no dia 23 de agosto de 2016 (fls. 185).
oitenta dias para conclusão da obra é válida, mas sua interpretação não pode ser no sentido de impor desvantagem exagerada ao consumidor ou incompatível com a boa-fé, amoldando-se aos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 422 do Código Civil.
Logo, conquanto não haja controvérsia acerca de sua validade, faz-se necessário aclarar que, desde que sua formulação possibilite a compreensão de seu sentido e alcance, a estipulação de previsão de tolerância de cento e oitenta dias é válida, uma vez que a construção de vultoso empreendimento, o que se estende por largo lapso temporal, dificulta a previsão da data de sua concretização.
Além disso, não se pode olvidar que a conclusão da obra não depende, exclusivamente, da diligência da construtora na exploração de seu objeto empresarial, exigindo, ao revés, sua cumulação com autorizações emanadas do Poder Público, fluxo de mão-de-obra e matéria-prima, sucesso na comercialização das unidades habitacionais, intempéries, ou seja, fatores que lhe são relativamente alheios e se mostram suficientes a justificar a extensão de prazo para entrega da obra.
Com efeito, a obtenção do “habite-se” não é suficiente para se afirmar que a ré teria cumprido sua obrigação. Isto porque, não basta para adimplir integralmente o contrato que a construção esteja pronta e acabada ou que o auto de conclusão da obra tenha sido expedido. Impõe-se, em verdade, a disponibilização da posse ao consumidor.
Resta, então, a obrigação da construtora de averbar sua construção e levar a efeito a assembleia de instalação do condomínio, para que, então, haja a individualização das matrículas de cada unidade autônoma, prosseguindo-se a transferência da propriedade para o adquirente do bem e a entrega das chaves, com sua imissão na posse. Tudo isto competia à ré e somente quando estas “etapas” são cumpridas é que se pode considerá-la adimplente.
Deste modo, considerando os prazos previstos no contrato, até 31 de abril de 2016 a demandada deveria ter entregado o imóvel livre e desimpedido para que dele a parte demandante já pudesse usar, fruir e dispor, o que não ocorreu.
O imóvel não foi entregue no prazo estipulado e não há que se falar em culpa ou mora do autor, como dito em contestação: que as chaves não foram entregues anteriormente à parte autora por inadimplemento contratual em relação à última parcela do imóvel.
A propósito, a matéria encontra-se pacificada pelo disposto nas Súmulas 160 e 161 do TJSP, recentemente editadas:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
É de rigor a declaração de rescisão contratual, na medida em que não há mais interesse do autor ao bem imóvel.
Na hipótese de inadimplemento por culpa exclusiva da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, não se admitindo nenhum tipo de retenção. Nesse sentido a Jurisprudência do TJSP:
“Compra e venda de bem imóvel - Rescisão por culpa da Construtora, por atraso na entrega das obras - Abusividade de cláusula que prevê, além de um prazo de tolerância de 180 dias, um rol de eventos que o suspenderiam - Reconhecimento, em favor dos adquirentes, da exceção do contrato não cumprido, ainda que estes tenham interrompido o pagamento das prestações em data anterior ao prazo final de entrega, posto que, na data da interrupção, já era possível concluir que as obras não ficariam prontas dentro do prazo previsto - Restituição, aos autores, do valor pago por eles durante o contrato, mais indenização por danos materiais, correspondentes ao aluguel de outro
imóvel - Correção monetária e juros de mora - Restituição dos valores pagos, de forma imediata - Não se pode deixar ao exclusivo alvedrio da empresa a época da devolução do valor, o que contraria as normas do CDC - Com o desligamento, exsurge o direito de reaver sem expedientes ou procrastinações unilaterais as importâncias despendidas - Recurso desprovido. ( CR 2383764000 SP).”
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na exordial, a fim de: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos à título de aquisição do bem, no importe de R$ 156.422,87, com correção monetária desde o pagamento das parcelas, pela tabela prática do TJSP, e juros de mora de 1% desde a citação.
Sucumbente, a requerida arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do NCPC.
P.R.I.C
Santo André, 29 de novembro de 2016.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
