Automação do relacionamento com os
cartórios de Registros de Imóveis e
padronização de contratos
Flauzilino Araújo dos Santos
Oficial de Primeiro Registro de Imóveis de São Paulo - Capital
Presidente da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo (ARISP) Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB)
Posição do Registro de Imóveis na
Estrutura Jurídica Nacional
• Os contornos fundamentais do Sistema de Registro de Imóveis
estão delineados em diversos dispositivos da Constituição da
República Federativa do Brasil.
• CF/Art. 236: Os serviços notariais e de registro são exercidos em
caráter privado, por delegação do Poder Público.
• § 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil
e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos,
e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
• § 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de
emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais
e de registro.
• § 3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de
concurso público de provas e títulos, não se permitindo que
qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de
provimento ou de remoção, por mais de seis meses.
A dupla natureza do Registro de Imóveis:
Pública e Privada
• PÚBLICA: Quanto à dependência da Administração nos seguintes aspectos:
• a) Funcional: acesso por concurso público de provas e títulos, direitos e deveres, proibições e impedimentos, atuação imparcial e independente, decisões fundamentadas e recorríveis, fiscalização pelo Poder Judiciário, responsabilização civil, administrativa e penal, territorialidade, fixação dos emolumentos por lei (taxa), gratuidades, isenções, extinção da delegação etc.;
• b) Prestação de serviços: localização da serventia, fixação de horário
mínimo de atendimento, continuidade dos serviços, mobiliário e sistemas adequados, informatização etc.;
• PRIVADA: gestão econômica, financeira e administrativa da Serventia, contratação de pessoal e serviços, aquisição de móveis e equipamentos, responsabilização civil por inadequado exercício profissional etc.
Organização de um Registro de Imóveis
• A natureza da outorga administrativa da delegação seja
somada ao exercício da atividade em caráter privado.
• Princípios empresarias autônomos próprios do setor privado
são somados aos critérios administrativos de prestação,
regulamentação e controle de serviços públicos.
• Resultado: Serviço público adequado iluminado por valores,
princípios e procedimentos inerentes à iniciativa privada.
Mercado Imobiliário & Registro de Imóveis
• O Mercado Imobiliário é um mercado econômico mas é
também um mercado de direitos.
• O Registro não cria o Mercado porém é uma ferramenta sem
a qual este não pode desenvolver-se adequadamente.
• O Registro de Imóveis tem contribuído para expansão do
Mercado Imobiliário relativamente aos itens que lhe
correspondem: segurança jurídica e transparência dos
negócios inerentes.
• A transparência decorrente da publicidade registral faz com
que o mercado seja como um todo mais confiável e eficiente.
Questões essenciais do Mercado Imobiliário
garantidas pelo Registro de Imóveis
• Liquidez de domínio e garantia de idoneidade financeira nos
empreendimentos loteamentos (Lei 6.766/79) e incorporações
imobiliárias (Lei 4.591/64).
• Propriedade do devedor hipotecante ou do devedor fiduciante nos
contratos de financiamento imobiliário.
• Controle e manutenção do grau da hipoteca à favor do credor
hipotecário ou da propriedade fiduciária em nome do credor
fiduciário.
• Controle de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) de sorte
que não tenhamos crédito sem lastro em circulação no Mercado.
• Mecanismos extrajudiciais céleres para o caso de inadimplemento
por falta de pagamento e consolidação da propriedade fiduciária,
para fins de retomada do imóvel e sua recolocação no mercado
(Alienação Fiduciária).
Automação do relacionamento com os
Registros de Imóveis: Primeiros Passos
• 1997
– Constituição da Central de Serviços Eletrônicos da
ARISP para atender pedidos de certidões pela Internet (Prov.
CGJSP 25/97): 1.500.000 certidões entregues.
• 2005
– Implantação do Sistema de Ofício Eletrônico para
atender pesquisas para localização de bens e emissão de
certidões para o Poder Judiciário e órgãos da Administração
Pública – 50.000.000 de ofícios eletrônicos atendidos.
• 2007
– Emissão de certidões eletrônicas para tabeliães de
notas e usuários privados em caráter experimental na
Automação do relacionamento com os
Registros de Imóveis: Outros Passos
• 2009
– Implantação do Sistema de Penhora Eletrônica de
Imóveis (Penhora Online) em todos os Registros de Imóveis do
Estado de São Paulo (Prov. CGJSP 6/2009).
• 2009
– Desenvolvimento do
e-Protokollon:
1) Protocolo
Eletrônico de Títulos; b) Repositório Confiável de Documentos
Eletrônicos (para consulta ou download).
• 2010
– ARISP, IRIB e CNJ firmam Termos de Cooperação
Técnica para expansão do Ofício Eletrônico e da Penhora
Online para todos os Tribunais e Registros de Imóveis do País
e desenvolvimento da Central Nacional de Indisponibilidade.
Automação do relacionamento com os
Registros de Imóveis: Outros Passos
• 2011
– Implementação em todos os Cartórios de Registros
de Imóveis do Estado de São Paulo de: 1) Certidão Eletrônica;
2) Visualização de Matrícula (matrícula online); e 3) Pesquisa
para localização de bens imóveis por usuários privados (Prov.
CGJSP 4/2011).
• DESTAQUE: Fixação do prazo de duas horas úteis para emissão
de certidão digital (Prov. CGJSP 4/2011).
• A Lei nº 11.977, de 7.7.2009 criou o registro eletrônico para
ser implantado no prazo de cinco anos.
Registro Eletrônico - objetivos
• Redução dos custos na produção do serviço, com repercussão para o usuário final.
• Celeridade. Diminuição do tempo de espera dos usuários.
• Universalização dos serviços registrais: 1) Acesso diretamente, sem intermediários; 2) desde qualquer lugar e qualquer hora (24x7x365). • Interoperabilidade no intercâmbio das informações registrais: emissão e
recepção eletrônica de documentos por notários, juízes, advogados, gestores públicos, empresas e pessoas físicas.
• Confiança, autenticidade e integridade das transações imobiliárias eletrônicas mediante emprego de certificado digital e carimbo de tempo que garanta a identidade do autor, a data, a integridade do texto e o responsável pela remessa.
• Constituir um poderoso instrumento de mercado e para elaboração de políticas públicas, mediante análises e estatísticas dos dados inscritos.
Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos
Registradores de Imóveis - Central Registradores
• Sistema do Ofício Eletrônico – destinado à pesquisa para localização
de bens imóveis e à troca de informações e de dados entre os
serviços de registro de imóveis e órgãos da Administração Pública;
• Sistema de Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) –
destinado à pesquisa para localização de bens imóveis e ao tráfego
de ordens judiciais e de certidões para averbações de penhoras,
arrestos e seqüestros de bens imóveis, em meio inteiramente
eletrônico;
• Central Nacional de Indisponibilidade de Bens Imóveis (CNIBI) –
sistema destinado ao armazenamento de comunicações das
indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário e por
Autoridades Administrativas e de seus cancelamentos;
• Sistema de Publicidade e Tramitação de Títulos (SPTT) – destinado a
pesquisa para localização de bens imóveis e ao tráfego de títulos,
certidões e informações dos serviços de registros de imóveis.
Infraestrutura de Apoio da Central de Serviços Eletrônicos dos
Registradores de Imóveis (Central Registradores)
• AC BR – Autoridade Certificadora Brasileira de Registros (ICP-Brasil) – emissão de certificados digitais.
• Certidão Express – Software específico para emissão de certidão digital no padrão PDF/A com inclusão de metadados destinado para cartórios com baixo nível de informatização.
• Assinador Digital Registral – Assinador e Visualizador de Documentos Eletrônicos distribuído gratuitamente na Web.
• Autenticador Digital ARISP – Software de autenticação homologado pelo ITI – Autenticação segura nos padrões ICP-Brasil.
• Banco de Dados Light (BDL) - Base de dados compartilhada.
• WebService ARISP – Solução para integração de sistemas com a Central Registradores.
• Backup Online ARISP – Espaço para armazenamento digital de dados para os Registros de Imóveis.
• Cloud Server (Servidor Virtual) – Viabiliza que cartórios de qualquer porte possam fazer uso da Computação em Nuvem.
Padronização de Contratos de Financiamento
Imobiliário
• Estrutura contratual padronizada por regulamentação prévia e comum entre os operadores do sistema (Abecip). Desejável? Conveniente?
• Tornar os contratos mais fáceis de serem entendidos pela população
adequando-os a linguagem e estrutura gráfica para facilitar a vida do consumidor.
• Padronizar somente o “Sumário Executivo do Contrato” que será assinado apenas pelo Agente Financeiro com Certificado Digital ICP-Brasil incluindo-se Carimbo do Tempo. Esincluindo-se arquivo incluindo-seria enviado para o Registro de
Imóveis em dois formatos: XML (Extensible Markup Language) para fins de processamento, juntamente e PDF-A (Portable Document Format)
destinado a acessibilidade e exibição do conteúdo.
• Não se trata apenas de troca de dados. Deverá ser formalizado
instrumento eletrônico que ostente o caráter de “título” com requisitos da Lei 11.977/2009 (Registro Eletrônico) pra fins de ingresso no Registro de Imóveis.
Considerações sobre o Sumário Executivo do
Contrato de Financiamento Imobiliário
• Os contratos celebrados no âmbito do SFH e do SFI têm força
de escritura pública
(Lei nº 9.514/97,arts. 38 e Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004; art. 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64);• A identificação dos contratantes, a aferição da capacidade civil
e a coleta de suas assinaturas são realizadas pelo Agente
Financeiro, dispensado o reconhecimento de firma notarial;
• O original é conservado em poder do Agente Financeiro;
• Possível aplicação analógica ao “traslado notarial” expedido
pelo Tabelião onde este afirma que o original da escritura que
lhe deu origem encontra-se devidamente assinado em seu
arquivo.
Sumário Executivo do Contrato de Financiamento que será
encaminhado para o Registro de Imóveis: requisitos
• Ter o status de “título”, na forma prevista no Art. 222, da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
• Atender disposições previstas no art. 38, da Lei 11.977/2009: “Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico)”.
• Opção: Arquivos em XML e PDF-A, assinados digitalmente com Certificado Digital ICP-Brasil, inclusão de Carimbo de Tempo e Metadados.
• Tráfego em plataforma segura e eficiente com redundância e alta
disponibilidade e que atenda aos requisitos da ICP-Brasil e à arquitetura e-PING e as normas editadas pelo Poder Fiscalizador – o Judiciário.
• A Central de Serviços Eletrônicos dos Registradores (Central Registradores) operada pela ARISP com o apoio institucional do IRIB cumpre esses
Reflexão
• Em 1980, os principais bancos brasileiros competiam acirradamente para ver qual deles seria o primeiro a implantar um sistema de agências em rede. A maioria apostava em um sistema descentralizado, baseado em minicomputadores. Apenas o Itaú remava contra a corrente e preparava um sistema centralizado, apoiado em grandes computadores. Ao perceber o que estava acontecendo, Olavo Setúbal, um dos donos do banco ligou para Carlos Eduardo Corrêa da Fonseca, mais conhecido como Karman, responsável pelo projeto e questionou: ‘Não vai me dizer que você é o único soldadinho do batalhão que está com o passo certo!”, disse Setúbal. “Todo mundo está com o sistema descentralizado”. Para convencer o chefe, Karman preparou um argumento infalível. “Dr. Olavo, me responda: qual o caminho mais curto entre dois pontos?”. Perguntou. “A linha reta”, respondeu o engenheiro. Karman, então, desenhou uma linha reta entre o cliente e o
banco. Com isso, queria mostrar que sua insistência nesse modelo não era apenas uma questão técnica, mas também de negócios (Fonte: Revista “Isto é
Dinheiro” nº 735, Ano 14, 9.11.2011, pág. 64, “O legado de um visionário”, por Rodrigo Caetano).
