LAUDO PERICIAL. Interessado: Exmo. Sr. Dr. LUÍS MAURICIO SODRÉ DE OLIVEIRA, MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

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LAUDO PERICIAL

Processo nº 1007214-55.2014.8.26.0577/01 3ª Vara Cível Exequente: Castor Engenharia e Comércio Lta

Executado: Daniela Di Ninno dos Santos

Finalidade do Parecer: Valor de mercado

Interessado: Exmo. Sr. Dr. LUÍS MAURICIO SODRÉ DE OLIVEIRA, MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

Oscar Paulo Florentino, Corretor de Imóveis, Avaliador Perito Judicial nomeado por Vossa Excelência, apresento o Laudo Pericial dos imóveis objeto dos autos.

São José dos Campos, 06 maio de 2018

OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS CRECI/SP 45.085 - F AVALIADOR PERITO CNAI 11.909

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FINALIDADE

A finalidade do presente trabalho é determinar o valor de mercado do imóvel avaliando.

Este parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) Nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066 de 22 de novembro de 2007 (D.O.U.de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

I A - IMÓVEIS AVALIANDO:

Lote de terreno, sem benfeitorias, com a área de 200,71 m², lote 24 quadra 51, está localizado na Rua Virgílio Fernandes de Oliveiral, denominado loteamento Campos de São José, desta cidade de São José dos Campos/SP, sob matrícula nº 96.254 e Inscrição Imobiliária nº 80.0151.0019.0000.

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DEMONSTRATIVO DE LANÇAMETO IPTU – IMÓVEL AVALIANDO- IA

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CONTEXTO URBANO

Pela Lei de Zoneamento do município a região está localizada em Zona de uso Urbanização ZUC 8, ocupação residencial unifamiliar e multifamiliar de comercio e uso industrial e serviços urbanos essenciais.

MÉTODO COMPARATIVO COM CORREÇÃO DE ÁREA

Neste método a determinação do valor de imóvel resulta da comparação entre avaliações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características e localização sócio econômicas semelhantes e ainda uma possível variação diante dos interesses inerentes ao próprio mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas com base nas Normas 14.653-2:2011/8.2.1

VALORES DE TERRENOS ENCONTRADOS: Imóvel Referencial – R 1

Anunciado para venda por R$ 95.000,00 pela Verde Vale-Negócios Imobiliários Ltda CRECI/SP 18756 - J tel.: (12)2134-1551

O imóvel está localizado loteamento Campos de São José, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 163,75 m².

O valor potencial do terreno:

Aplicando-se o “fator de fonte informativa” de 0,94, o valor de mercado do terreno é então de R$ 89.300,00 ou R$ 545,34/m²

Imóvel Referencial – R 2

O imóvel está localizado loteamento Campos de São José, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 175 m².

Aplicando-se o “fator de fonte informativa” de 0,94, o valor de mercado do terreno é então de R$ 187.671,00 ou R$ 1.072,40/m²

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Correção de área:

O fator de correção de área tem a finalidade de corrigir as distorções que ocorrem em relação aos preços por metro quadrado, considerando que, num mesmo local, há uma tendência no sentido de que o valor por metro quadrado de terrenos maiores seja menor do que os preços por metro quadrado para os terrenos menores.

O fator de correção de área é uma fórmula matemática que foi desenvolvida a partir de um número muito grande de amostras.

Formula Matemática – (Ap x Aa)^n Ap= área do terreno de pesquisa Aa = área do terreno avaliando N = 2/10 pelo modelo matemático Terreno avaliando Aa = 200,71 m² Terrenos pesquisados

Referencial Terreno/m² R$/m² Correção de área R$/m² corrigido

R 1 163,75 545,34 0,956 521,22 R 2 175 1.072,40 0,970 1.040,22* R 3 135 577,92 0,916 529,16 R 4 125 560,24 0,900 504,28 R 5 125 451,20 0,900 406,13 R 6 250 451,20 1,050 473,76 R 7 140 577,42 0,923 533,00 R 8 225 709,80 1,026 728,05 R 9 153 522,22 0,941 491,65 R 10 187 477,54 0,984 470,09

Exclui-se os valores que extrapolam 30% da média para menos R$ 398,82 ou para mais R$ 740,67. Considerando o intervalo de confiança ao redor da média, o elemento discrepante foi referencial 2 que será eliminado. Como o valor das áreas

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das amostras estão bastante próximas, pode-se aplicar a média aritmética simples para se obter o valor do R$/m² do terreno.

Média Aritmética Simples:

(521,22 + 529,16 + 504,28 + 406,13 + 473,76 + 533,00 + 728,05 + 491,65 + 470,09) /9= R$ 517,48/m²

CONCLUSÃO

Assim, multiplicado o valor de R$ 517,48/m² pela área total de terreno que é de 200,71 m², com base na metodologia descrita e levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, às vezes diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o valor é de R$ 104.380,89 (cento e quatro mil e trezentos e oitenta reais e oitenta e nove centavos), admitindo-se uma variação de até 5% para cima ou para baixo, ou seja, mínimo de R$ 99.161,84 ( noventa e nove mil e cento e sessenta e hum reais e oitenta e quatro centavos) e máximo de R$ 109.599,93 (cento e nove mil e quinhentos e noventa e nove reais e noventa e três centavos).

OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS CRECI/SP 45.085 - F AVALIADOR PERITO CNAI 11.909