C.E.B

(1)

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DE

TAQUARITINGA - S.P

PROCESSO Nº 1000757-02.2019.8.26.0619

Carlos Eduardo Basolli, brasileiro, casado, engenheiro, perito judicial,

nomeado nos autos

de Demarcação/Divisão

promovida por Maria Braulina de

Paula da Silva

em face de

Antônio Neudenir Tebatini

em curso por

esse juízo e

cartório do primeiro oficio de justiça cível desta comarca, vem mui respeitosamente

apresentar o seu laudo de avaliação, colocando-se outrossim a inteira disposição de

Vossa Excelência para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.

TERMOS EM QUE ,

P. e. E DEFERIMENTO

Araraquara, 16 de Setembro de 2019.

_______________________

Carlos Eduardo Basolli Engenheiro CREA – SP 0601337887

(2)

SUMÁRIO

1 OBJETIVO ... 3

2 DATA DA VISTORIA ... 3

3 VISTORIA ... 3

4 DA VISTORIA ... .3

5 ÁREA DO IMÓVEL AVALIADO...3

6 ESPECIFICAÇÕES DA AVALIAÇÃO – GRAUS FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ... 4

7 DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS...5

8 FONTES DE PESQUISA...6

9 VALOR DAS BENFEITORIAS...8

10 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL...9

11 CONCLUSÃO...10

(3)

O presente laudo tem por objetivo apresentar o justo valor de mercado para o imóveil localizado na Rua Francisco Ribeiro Caffé, n. 272, Santa Cruz, Taquaritinga, SP.

2 – DATA DA VISTORIA:

A vistoria foi realizada no dia 02 de Setembro de 2019 as 13:00 hs conforme agendado.

3 – VISTORIA:

Foram prestadas todas as informações necessárias e esclarecimentos de ordem prática, visando com isto caracterizar itens básicos relativos ao objetivo deste laudo.

Este perito inspecionou pessoalmente os imóveis, o laudo foi elaborado por si e ninguem a não ser o próprio perito que preparou as analises e as respectivas conclusões.

4 – DA VISTORIA:

A vistoria teve inicio na data e horário acima descrito, foi vistoriado todo o imóvel, Terreno: Topografia Plana, salubridade do solo é seco.

Construção: Uma Residência com 2 quartos, 1 Suite, 1 sala, 1 cozinha, 1 banheiro. Uma área coberta na frente e no fundo, Imóvel edificado em alvenaria de tijolos de barro do tipo comum, lage de forro , cobertura em telha cerâmica sobre estrutura de madeira, revestida e pintada internamente, com porta, janela e vitroux metálicas, portas internas de madeira, instalações hidraulica, esgoto e elétrica, a área do fundo é forrada com laminado de madeira envernizada, a cozinha tem revestimento cerâmico em cima da pia. O piso do imóvel é ceramico.

5 – ÁREA DO IMÓVEL AVALIADO:

O terreno tem uma área de 200,00 metros quadrados e uma área construida de 159,52 metros quadrados.

(4)

PRECISÃO

A presente avaliação possui grau III de Fundamentação e grau III de Precisão e as Tabelas 8.1 e 8.2, a seguir, demonstram detalhadamente o enquadramento deste Laudo no Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, de acordo com os itens 9.2.1 e 9.2.3 da Norma Técnica NBR 14.653-2:2011/ABNT.

Grau de Fundamentação: apesar da pontuação atingida (16), como não foi adotado na avaliação o valor da estimativa de tendência central, a presente avaliação fica classificada no Grau II.

Grau de Precisão: III

6.1. Tabela Grau de Fundamentação para a avaliação do imóvel

Item

Grau

Pontos obtidos

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando X 2

2 Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados.

X 3

3 _{Identificação dos dados de Mercado} X 2

4 _{Extrapolação} X 3

5

Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

(5)

6

Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

X 3

Total – Pontuação Atingida 16

6.2. Tabela Grau de Precisão

Item

Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em

torno do valor central da estimativa

X

Obs.: a amplitude total do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

encontrada no modelo foi de 11,00%.

7 – DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

Foram pesquisados 06 dados amostrais na mesma região do imóvel avaliando, relacionados e descritos neste Laudo. Depois de gerado o modelo não foi observado pontos influenciantes, portanto todos os 06 dados foram considerados no tratamento estatístico.

Inicialmente levantou-se a hipótese de que as variáveis explicativas (independentes) do valor de mercado de venda imóvel avaliando fossem: Número de cômodos, Padrão de Qualidade, Estado de Conservação, Distância do pólo valorizante. Depois do tratamento dos dados pesquisados por regressão linear múltipla com o sistema Action,

(6)

de mercado do imóvel avaliando foram: Padrão de Qualidade, Estado de Conservação, Distância do pólo valorizante. As demais variáveis apresentaram significâncias altas ou alta correlação com outra variável independente; portanto, foram descartadas do modelo.

8 – FONTES PESQUISADAS:

8.1 Lian Imóveis

Oferta = Terreno a venda no mesmo bairro e imediações do imóvel a ser avaliado Valor de venda = R$ 30.000,00

Área: 324,00 m²

Valor do metro quadrado = R$ 30.000,00/324,00m² Valor do metro quadrado = R$ 92,59

8.2 Lian Imóveis

Oferta = Terreno a venda no mesmo bairro e imediações do imóvel a ser avaliado (Valor de venda = R$ 30.000,00

Área: 366.40 m²

8.3 Lian Imóveis

Área: 420,00 m²

8.4 Lian Imóveis

Área: 309,60 m²

(7)

8.5 Lian Imóveis

Área: 288,00 m²

8.6 – Banco dados deste perito: Valor Unitário = R$ 115,00/m² Média Aritimética: R$ 92,59 + R$ 81,87+ R$ 71,43 + R$ 96,90 + R$ 104,170 + R$ 115,00 R$ 561,96/6 R$ 93,66 Média Saneada: Desvio Médio +30% = R$ 121,76 - 30% = R$ 65,56

Como todas as amostras se enquadram-se dentro do intervalo saneado, nenhuma deverá ser descartada, portanto:

Vu médio = R$ 93,66/m² Homogeneização da pesquisa:

K = Fator de terreno, com construções próximas é de 30%. Portanto:

Vu = R$ 93,66 x 1,30

(8)

Para a avaliações das benfeitorias será utilizado os Princípios de Engenharia de Avaliações da PINI e os preços de acordo com o Indice de Preço da Construção Civil e tudo dentro de acordo com as normas do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliação e Pericia) e de acordo com os itens 9.2.1 e 9.2.3 da Norma Técnica NBR 14.653-2:2011/ABNT. 9.1 – HOMOGENEIZAÇÃO: 9.1.1 – CARACTERISTICA CONSTRUIVAS: Custo da reprodução = 0,809 x R$ 1.322,62 Custo da reprodução = R$ 1.070,00 9.1.1.2 – FATOR DE DEPRECIAÇÃO:

Método combinado de Ross-heideck, este método combina os fatores de idade, e estado de conservação do imovel, onde se obtém um fator R da tabela de Ross-heideck.

Idade aparente = 20 anos

Estado de conservação entre regular e reparo simples. Fd = 100 – 19,1

100 Fd = 0,809

(9)

O valor do imóvel compõe-se de duas partes, sendo uma relativa ao terreno e a outra a benfeitoria realizada sobre o mesmo:

ÁREA DO TERRENO: 200,00 m² ÁREA CONSTRUIDA: 159,52 m²

TERRENO:

O calculo do valor do terreno é baseado na fórmula: Vt = A x PUTP onde:

Vt = valor do terreno A = área do terreno

PUTP = preço do terreno pesquisado Vt = R$ 121,76 x 200,00 m²

Vt = R$ 24.352,00

CONSTRUÇÃO :

O calculo do valor da construção é baseado na formula: Vc = Ac x Vu onde:

Vc = Valor da Construção Ac = Área Construída

Vu = Valor de metro quadrado unitário adotado (Residencial Popular) Vc = 159,52 m² x R$ 1.070,00 Vc = R$ 170.686,40 VALOR DA AVALIAÇÃO Va = Vt + Vc onde: Va = valor da avaliação Vt = valor do terreno Vc = valor da construção Va = R$ 24.352,00 + R$ 170.686,40 Va = R$ 195.038,40

(10)

Após os cálculos acima efetuados, e pesquisa no mercado imobiliário

avalio o imóvel localizado na Rua Francisco Ribeiro Caffé, n. 272, Santa

Cruz, Taquaritinga, SP., em R$ 195.000,00 (cento e noventa e cinco mil

reais).

12 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Fotos do imóvel avaliado

(11)

(12)

(13)

(14)