1 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DO GUARUJÁ
Processo Digital n°: 1000774-04.2015.8.26.0223
Classe Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais Requerente: Condomínio Granville
Requerido: Luigi Parente e outro
CARLOS EDUARDO PIMENTEL, engenheiro civil, CREA nº 060060190-2, perito judicial nomeado no processo em epígrafe vem, respeitosamente, apresentar à V. Exaª o resultado do trabalho de avaliação do valor de mercado do imóvel penhorado: Rua Q 2 nº 44 (Lote 09 da Quadra 33) do Condomínio Granville, matrícula 14.682 do CRI do Guarujá.
Requer a juntada do LAUDO DE AVALIAÇÃO no processo em referência.
Requer expedição da guia de levantamento de seus honorários já depositados nos autos, fls. 327, 329 e 337, juntando formulário MLE devidamente preenchido.
Termos em que Pede deferimento
Santos, 13 de abril de 2020
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Rua Q 2 nº 44
Lote 09 da Quadra 33 Condomínio Granville
Av. Manoel Alves de Morães, 101 - Enseada, Guarujá
14.682 do CRI Guarujá
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
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Sumário
1 – OBJETIVO ... 5
2- RESUMO EXECUTIVO ... 5
3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... 7
3.1 – Localização ... 7
3.2 – Caracterização ... 8
3.3 – Registro fotográfico da vistoria ... 9
4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ... 11
4.1 – Escolha do método avaliatório ... 11
4.2 – Composição da amostra de dados comparativos ... 11
4.3 – Escolha das variáveis ... 12
4.3.1 – Variável dependente ... 12
4.3.2 - Variáveis independentes ... 13
4.4 - Memória de cálculo ... 15
5- RESULTADO DA AVALIAÇÃO ... 19
6- TERMO DE ENCERRAMENTO ... 20
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OBJETIVO DO LAUDO
RESUMO EXECUTIVO
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1 – OBJETIVO
O objetivo do laudo é proceder à avaliação ao valor de mercado do imóvel da Rua Q 2 nº 44 (Lote 09 da Quadra 33) do Condomínio Granville, matrícula 14.682 do CRI do Guarujá, objeto da penhora nos autos do processo nº 1000774-04.2015.8.26.0223, em tramite pela 2º Vara Cível da Comarca do Guarujá/SP.
2- RESUMO EXECUTIVO
O modelo de regressão linear obtido na avaliação, após o tratamento científico por inferência estatística dos dados pesquisados, com a verificação da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimação, atingiu o Grau de Fundamentação - Nível I e o Grau de Precisão - Nível III da Tabela 1 do item “9.2” da NBR 14.653 – Parte 2.
De acordo com as pesquisas de valores imobiliários ajustados para a situação paradigma do imóvel, através do Método Comparativo Diretos de Dados de Mercado e em conformidade com os parâmetros e diretrizes fixadas pela NBR 14.653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT e pela Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP – 2.011, o valor de mercado do imóvel da Rua Q 2 nº 44 (Lote 09 da Quadra 33) do Condomínio Granville, matrícula 14.682 do CRI do Guarujá, de corte transversal para abril de 2020, é de:
Valor total
(em números comerciais)
R$ 835.000,00
(Oitocentos e trinta e cinco mil reais) Para abril de 2020
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DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
A vistoria foi realizada na data de 14/02/2020, conforme designado em juízo, respeitando- se o disposto nos arts. 466 §2 e 474 do Código de Processo Civil. Foi acompanhada pela Arq. Maria Thereza Pimentel, assistente deste perito e pelo zelador do Condomínio Sr.
Luciano Oliveira Viana
3.1 – Localização
O imóvel objeto da penhora está localizado dentro do Condomínio Granville, com entrada pela Av. Manoel Alves de Moraes, 101, bairro Enseada, Guarujá/SP. A residência objeto da avaliação é caracterizado pelo Lote nº 09 da Quadra nº 33, situado na Rua Q 2 do referido Condomínio, sob o nº 44, conforme foto aérea de localização a seguir:
Mapa de localização do imóvel em avaliação Rua Q 2
Entrada Cond. Granville
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.2 – Caracterização
O Condomínio Granville trata-se de condomínio fechado de casas, com ruas pavimentadas, acesso controlado através de portaria e monitoramento 24h. Conta com ampla infraestrutura de lazer, tal como duas quadras de tênis, academia, campo de futebol, quadra poliesportiva, lago de pesca, área de churrasqueira, piscinas e salão de festas.
Na data da vistoria, não estava presente o Executado. Todavia, nada impediu que fosse realizada a vistoria de forma indireta, por vistoria externa, em situação paradigma, o que é expressamente permitido pela norma ABNT/NBR 14653-2, item 7.3.5.2 “c”: “Em caso de impossibilidade de vistoria (...) a avaliação pode prosseguir com base (...) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.”.
O imóvel em avaliação trata-se de sobrando residencial de dois pavimentos, com quintal e piscina aos fundos, sob o nº 44 da Rua Q. Conta com área construída de 426,88 m², conforme consta na AV. 06 da Matrícula 14.682 e carta de Habite-se nº 15.473/92 da Prefeitura Municipal do Guarujá.
Possui como revestimento externo da fachada com material do tipo “tijolinho” aparente, com guarda corpo e esquadrias de madeira. O imóvel encontrava-se em completo estado de abandono, com infiltrações nos beirais e fachada, crescimento de vegetação, deterioração da piscina, quebras nos pisos, formação de bolor e limo nas fachadas e muros.
O terreno onde está inserida a construção conta com 16,80 metros de frente para a Rua Q por 40,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados, totalizando 672,00 m².
A seguir, registro fotográfico da data da vistoria:
Mapa de cadastral do imóvel em avaliação junto a Prefeitura do Guarujá
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.3 – Registro fotográfico da vistoriaFoto 1 – Vista da fachada frontal Foto 2 – Vista do quintal e piscina com vegetação alta e estado de completo abandono
Foto 3 – Vista das fachadas e beiral com infiltrações
Foto 4 – Vista da fachada com infiltração, limo e marcas de escorrimento d'água
Foto 5 – Vista do recuo frontal/garagem Foto 6 – Vista da fachada frontal
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AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.1 – Escolha do método avaliatórioConceitua-se valor de mercado como a quantia mais provável na qual o bem seria negociado em uma data de referência, entre duas pessoas interessadas a vender e comprar, tendo como preço aquele indicado pelo mercado vigente.
O procedimento avaliatório para identificar e avaliar o imóvel é o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, preconizado preferencialmente no item “8.1.1” da NBR 14.653-2 da ABNT. É o método preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de imóveis sempre que houver dados semelhantes ao avaliando, como no presente caso.
Buscou-se a formação de uma amostra de dados de mercado com características tanto quanto possíveis semelhantes ao imóvel avaliando, pesquisados das mais diversas fontes (imobiliárias, anúncios em internet, placas no local etc.), totalizando 09 elementos de imóveis em oferta inseridos no Condomínio Granville. Em seguida, foram eleitas variáveis independentes (características físicas, de localização etc.) que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor (variável dependente).
A homogeneização das características da pesquisa e das variáveis eleitas foi realizada através do procedimento da inferência estatística.
4.2 – Composição da amostra de dados comparativos
No planejamento da pesquisa, foram considerados semelhantes os elementos do mesmo tipo e características físicas do bem avaliando, bem como localização na mesma região geográfica e mesmas condições mercadológicas, compondo uma amostra de 09 elementos de imóveis em oferta inseridos no Condomínio Granville.
As fontes de informações foram diversificadas sendo estas de anúncios de classificados de placas de venda no local, consultas às imobiliárias credenciadas, corretores e anúncios em internet. Todas as fontes foram identificadas e declinadas. Os dados pesquisados referem- se à oferta no mercado imobiliário. Não foi considerada nenhuma opinião subjetiva dos informantes dos dados pesquisados.
Os dados de mercado pesquisados são todos contemporâneos à data base desta avaliação sendo fixada para o mês de abril de 2020.
A seguir tabela com os 09 elementos amostrais utilizados no cálculo do valor de mercado e a fonte de informação obtida.
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
DADOS PESQUISADOS
4.3 – Escolha das variáveis
Foram eleitas variáveis que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor, estabelecida supostas relações entre si e com a variável dependente.
4.3.1 – Variável dependente
A forma de expressão dos preços de todos os dados pesquisados foi relacionada ao “Valor total” do bem ofertado. Portanto, a variável dependente com especificação mais correta para o presente caso, em função de sua conduta e forma de expressão será o “Valor total”, ou seja, o preço total de ofertado de cada dado amostral.
Imóvel Preço ofertado Fonte de informação
1 Residência Final da Rua R 800.000,00
Informação obtida no local - anuncio Verano Imóveis REF CA0579-ENM
2 Residência Rua Alaor Coelho
esquina 1.100.000,00 Placa no local - J. Reis imóveis - 13 3351-3102
3 Avenida Sérgio Luis/ Principal -
Casa com campinho 2.200.000,00 Placa no local - Verde Mar Imóveis - REF EB0114
4 Residência Rua Q 1 Casa Rosa 1.400.000,00 Placa no local - Verano Imóveis REF CA0044-ENM
5 Avenida Sérgio Luis/ Principal
esquina Rua N 2 2.000.000,00 Verde Mar Imóveis - REF EB0239
6 Residência Avenida Sérgio Luis/
Principal 1.500.000,00
Informação obtida no local - Verde Mar Imóveis - REF EB0259
7 Residência final Rua O 1.900.000,00 Verde Mar Imóveis - REF EB0047
8 Residência final Rua T 1.900.000,00 Verde Mar Imóveis - REF EB0070
9 Residência Rua Q 2 1.500.000,00 Placa no local - RE/MAX Imob. - 3351-1454
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.3.2 - Variáveis independentes
A escolha das variáveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal. Desta forma, as variáveis independentes escolhidas foram:
• Variável independente quantitativa “Área construída”
Representada pela área construída dos imóveis, medida em m².
O comportamento de mercado quanto a esta variável funciona da seguinte forma: quanto maior a área, maior o valor do imóvel (influência positiva).
A área útil do imóvel avaliando é de 426,88 m², conforme consta na matrícula 14.682 do CRI do Guarujá.
• Variável independente proxy “Padrão construtivo depreciado”
Representada pelo coeficiente de padrão construtivo de cada elemento, considerando a classificação da tabela de parâmetros do IBAPE/SP “Índices de unidades padronizadas”, depreciados pela sua vida útil e estado de conservação através dos coeficientes de Hoss Heideck.
Para o imóvel avaliando foi considerado o padrão construtivo depreciado de “1,4050”, dentro do intervalo de índices correspondente ao enquadramento como “Casa padrão superior”, vida útil de 28% e estado de conservação como “Necessitando de reparos importantes”.
A seguir tabela com as variáveis dos dados amostrais:
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
VALORES E PARAMETROS DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:
Imóvel Área
Construida
Padrão Construtivo depreciado
Valor total
1 Residência Final da Rua R 300,00 1,7095 800.000,00
2 Residência Rua Alaor Coelho
esquina 459,00 1,4809 1.100.000,00
3 Avenida Sérgio Luis/ Principal -
Casa com campinho 650,00 1,9798 2.200.000,00
4 Residência Rua Q 1 Casa Rosa 620,00 1,4620 1.400.000,00
5 Avenida Sérgio Luis/ Principal
esquina Rua N 2 424,00 2,1985 2.000.000,00
6 Residência Avenida Sérgio Luis/
Principal 490,00 1,8913 1.500.000,00
7 Residência final Rua O 380,00 2,1985 1.900.000,00
8 Residência final Rua T 500,00 2,0194 1.900.000,00
9 Residência Rua Q 2 390,00 2,0432 1.500.000,00
Imóvel avaliando Área Construida
Padrão Construtivo depreciado Rua Q 2 nº 44 (Lote 9 Quadra 33) 426,88 1,4050
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.4 - Memória de cálculoInformações
Estatísticas
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0.9857873 / 0.9857873
Coeficiente de determinação: 0.9717766
Fisher - Snedecor: 103.29
Significância do modelo (%): 0.01
O “coeficiente de correlação” do modelo adotado é igual a “0.9857873” significando que a probabilidade da variação do “Valor Total” estimado para o imóvel é explicada pela função de regressão em 98,57% em relação aos atributos e variáveis considerados.
A “significância do modelo” é de 0,01 ou 1,00%, ou seja, indica que este percentual é o nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor (103,29).
Normalidade dos resíduos
Resíduos são as diferenças entre os valores pesquisados e os estimados, após a regressão linear. A “normalidade da distribuição dos resíduos” é verificada e examinada pela análise do gráfico do histograma dos resíduos amostrais padronizados, verificando se guarda semelhança com a forma da curva normal, como no presente caso, e também pela comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados com as probabilidades da distribuição normal “padrão” nos intervalos de 68%, 90% e 95% para atender aos pressupostos da norma. O que se confirma. Isto pode ser observado na Tabela e Gráfico seguintes:
Modelo:
Data de criação:
Área de concentração:
Tipologia em estudo:
Rua Q 2 nº 44 (Lote 9 Quadra 33) Abril de 2020
Avaliação de Bens Casas
Modelo do SisDEA
Dados do modelo:
Dados utilizados:
Variáveis do modelo:
Variáveis utilizadas:
9 9 3 3
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1σ e + 1σ 68% 66%
Resíduos situados entre -1,64σ e + 1,64σ 90% 88%
Resíduos situados entre -1,96σ e + 1,96σ 95% 100%
Outliers
Os “outliers”, que são pontos fora de série ou pontos atípicos da amostra, demostrados pelos pontos fora da linha vermelha do gráfico a seguir. No presente não ocorreram outliers.
Aderência
No gráfico de aderência é possível observar o quanto o modelo se ajustou aos elementos de pesquisa coletados e utilizados no modelo. Quanto mais a linha amarela se aproxima da linha vermelha melhor é a aderência do modelo, ou seja, menor é a discrepância entre os dados observados (ofertados pelo mercado imobiliário) e os dados estimados pelo modelo de regressão linear.
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Significância das variáveis
Estes testes paramétricos se referem às hipóteses formuladas sobre os parâmetros populacionais, que são as variáveis. As variáveis foram transformadas e o nível de significância está abaixo de 30%, enquadrando-se nos pressupostos básicos das Normas da ABNT. Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial as seguintes variáveis se mostraram consistentes e significativas:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área construída x½ 9.71 0.01
Padrão construtivo depreciado x² 12.58 0.01
Valor total y -7.72 0.02
Equação de regressão
Valor total = -2421490.892 +119655.1941 * Área construída½ +396210.1622 * Padrão construtivo depreciado²
Tabela de Fundamentação
III II I Soma
16 10 6 16
2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação I do Laudo Grau de Precisão III do Laudo Graus
Pontos Mínimos
LAUDO GRAU I
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RESULTADO DA AVALIAÇÃO
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5- RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Substituindo-se as variáveis independentes pelos seus respectivos valores na equação de regressão abaixo tem-se:
Valor total = -2421490.892 +119655.1941 * Área construída½ +396210.1622 * Padrão construtivo depreciado²
Valor total = -2421490.892 +119655.1941 * 426,88½ +396210.1622 * 1,4050²
Valor total
(em números comerciais)
R$ 835.000,00
(Oitocentos e trinta e cinco mil reais) Para abril de 2020
Endereço Área
construida
Padrão construtivo depreciado Rua Q 2 nº 44
(Lote 9 Quadra 33) 426,88 1,405
Valor total Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo 835.000,00
832.842,75 742.456,34 923.229,17
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6- TERMO DE ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente laudo com vinte (20) páginas impressas em formato PDF, tamanho A4, 150 DPI, sendo esta última assinada pelo perito judicial.
Santos, 13 de abril de 2.020.
