Engº Cícero Nogueira Martins Perícias em Engenharia (Civil, Ambiental, Segurança do Trabalho, Legal e de Avaliações)

41 

Texto

(1)

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DE

CAMPINAS

– COMARCA DE CAMPINAS – S.P.

PROCESSO Nº 0017115-22.2019.8.26.0114

CÍCERO NOGUEIRA MARTINS, engenheiro civil, CREA Nº 0601114048, Perito Judicial, nomeado nos autos da Liquidação de Sentença pelo Procedimento Comum requerido por Flavia Toso e Pereira Kinjo (Exequente) em face de HUMBERTO JOSÉ TALY JUNIOR (Executado), dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem mui respeitosamente solicitar a liberação dos Honorários Periciais, após apresentar as conclusões a que chegou no presente

(2)

I – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo tem como objetivo a avaliação para obtenção do valor de mercado de um lote de terreno situado à Rua Professor Luiz Rosa, nº 134, esquina com a Rua Julio Frank Arruda – Centro – Campinas – São Paulo, bem como responder aos quesitos formulados pelo Executado.

Atualmente, o lote avaliando (número 134) junto com o lote vizinho sob número 130 à mesma Rua, é utilizado como estacionamento de veículos, não havendo divisão ou qualquer separação entre eles. Veja a foto a seguir:

II – DO IMÓVEL 2.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto da presente avaliação localiza-se na Rua Professor Luiz Rosa, número 134, na quadra formada ainda pela Rua Julio Frank de Arruda e Rua Jorge Miranda.

O recorte abaixo ilustra a localização do imóvel:

(3)

Imagem Google Earth.

2.2. DA REGIÃO

A região onde se encontra o imóvel é dotada dos melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo, inclusive servida por transporte coletivo.

A região do imóvel é caracterizada por casas assobradadas e térreas de uso comercial e residencial, e já conta com edifícios residenciais (condomínios).

2.3. ZONEAMENTO

Segundo a Lei Complementar nº 208 de 20 de dezembro de 2.018 que dispõe sobre parcelamento, ocupação e uso do solo no município de Campinas o imóvel avaliando está localizado na Zona de Centralidade 4 – ZC 4 – definida pelos principais cruzamentos de DOTs (Desenvolvimento Orientado pelo Transporte), centralidades de alta densidade habitacional, com mescla de usos residencial, misto e não residencial de baixa, média e alta incomodidade...

(4)

Imagem

https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/

Imagem

(5)

Como parâmetros de ocupação para o imóvel avaliando temos: a) Coeficiente de Aproveitamento mínimo: equivalente a 1,0 (um); b) Coeficiente de Aproveitamento máximo: equivalente a 4,0 (quatro)

Para realização de reformas e construções devem ser observadas a Resolução CONAMA/04 e a Portaria 249/GC5/2011/COMAER referentes ao risco aviário da lei nº 12.725 de 16 de outubro de 2.012

Qualquer intervenção no imóvel deverá ter seu projeto previamente analisado e aprovado pelo CONDEPHAAT.

2.4. CLASSIFICAÇÃO SEGUNDO AS NORMAS

Perante a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP 2011, a região onde está localizado o imóvel avaliando está classificada no Grupo III – Zonas de Uso Comercial ou de Serviços: 8ª Zona – Comercial Padrão Médio com os seguintes parâmetros econômicos dimensionais dos lotes:

• f e te de efe ia F = 0,00 m • p ofu didade í i a P i = 0,00 m • p ofu didade áxi a P a = 40,00 m • expoente do fator frente (f) = 0,25

• expoe te do fato p ofundidade (p) = 0,50

2.5. DO TERRENO E BENFEITORIAS

O terreno referente ao imóvel possui formato irregular, topografia plana, apresentando testada para a Rua Professor Luiz Rosa e para a Rua Julio Frank de Arruda.

Segundo Demonstrativo do Lançamento do IPTU – 2020 o terreno apresenta testada de 9,25 metros encerrando uma área de 304,00 metros quadrados.

Segue a descrição que consta na matrícula do imóvel:

Matrícula nº 88.306 – 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas

Prédio residencial situado na Rua Professor Luiz Rosa, nº 134, construído no lote 19, da quadra B, nesta cidade 2ª Circunscrição Imobiliária de Campinas, medindo em seu todo inclusive a parte construída 20,00m de frente; por um lado confronta com a Rua Julio Frank, com a qual faz esquina mede 22,00m; por outro lado com o lote 18, onde mede 18,25m, e pelos fundos com o lote 20, onde mede 10,78m, com a área total de 300,00m²...

Segundo a Planta, a seguir copiada, foi aprovada no ano de 1958 pela Prefeitura uma construção com área aproximada de 67,10m², edificação esta que não mais existe. Assim, a

(6)

referida edificação aprovada não será considerada nesta avaliação, além de não constar tanto no Demonstrativo do IPTU, bem como na Matrícula do Imóvel.

III – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Os critérios adotados para elaboração do presente laudo de avaliação obedeceram às recomendações da NBR 14.653-2 da ABNT (Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos) e a No a pa a Avaliação de I óveis U a os do I stituto B asilei o de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP (2.011).

O valo de e ado do i óvel defi ido o o a ua tia ais p ovável pela ual u e seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das

o dições e adológi as.

O valo de e ado deve se e te dido o o o ...valo esti ado de u e , se considerar os custos adicionais relativos ao comprador, aplicáveis aos valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, e já embutidas as despesas inerentes do vendedor tais como o issões.

(7)

3.1. VALOR DO IMÓVEL (TERRENO ou LOTE)

O valor do terreno será calculado pelo Método Comparativo Direto de dados de mercado com a homogeneização dos elementos comparativos através de tratamento por fatores.

3.1.1.TRATAMENTO POR FATORES

Para determinação do valor unitário básico de terreno foram pesquisados, junto às imobiliárias da região, imóveis à venda que apresentassem atributos os mais semelhantes possíveis com o imóvel avaliando. Desta forma, o valor unitário básico de terreno obtido deverá refletir a realidade mercadológica da região avalianda.

Os seguintes fatores foram aplicados na homogeneização dos elementos: o Fator de Oferta:

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nos valores ofertados a fim de cobrir a elasticidade de negócios.

o Fator de Localização/ Transposição:

O transporte dos elementos utilizados será efetuado através do valor do metro quadrado de terreno em UFIC lançado no Demonstrativo do IPTU que consigna para a Rua Professor Luiz Rosa o valor de 361,8403.

o Fatores de forma (testada, profundidade, área ou frentes múltiplas):

No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados na 8ª Zona – Comercial Padrão Médio, de acordo com a Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos – 2.011, o que implica em lote paradigma com 10,00 metros de frente e profundidade entre 20,00 metros e 40,00 metros.

Fator de Esquina/Frentes Múltiplas para a 8ª Zona de Uso: valorização 10%

3.1.2.CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Pa a avaliação do te e o do i óvel avalia do se á utilizada a fó ula p evista a No a para Avaliação de I óveis U a os , ela o ada pelo I stituto B asilei o de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE – 2011. Esta fórmula ajusta o valor unitário médio de terreno obtido na situação paradigma para as condições do terreno avaliando.

Fórmula para o cálculo do valor de terreno: Vt= At x Vu/ [Cf +Cp+Cesq – 3 + 1]

Onde:

Vt= Valor do terreno At= Área do terreno

(8)

Vu= Valor unitário médio (estimado na situação paradigma após ajuste por fatores) Cf= Fator de Testada

Cp= Fator de Profundidade Cesq= Fator de Esquina

Cálculo do Fator de Testada (Cf)

O fator de testada (Cf) será calculado através da função exponencial da relação entre a Frente de referencia (Fr) e a Frente projetada (Fp) onde:

Cf= (Fr/Fp)f

Limites Fr/2 < Fp < 2Fr

Na 8ª Zona o fator de ajuste f admitido como sendo igual à 0,25 e a frente de referencia igual a 10 metros.

Cálculo do Fator de Profundidade (Cp)

O fator de profundidade (Cp) será calculado pela função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para a zona (Pmi e Pma)

-Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2Pmi < Pe < Pmi) deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp= (Pmi/Pe) P

-Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo das mesmas (Pma < Pe < 3Pma) o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite, deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp= 1/[(Pma/Pe) + {[1 – (Pma/Pe)] x (Pma/Pe)p}

-Para valores de Pe superior a 3Pma, adota-se, na fórmula acima, Pe= 3Pma

Conforme referida Norma, temos os seguintes parâmetros de profundidade para os imóveis localizados na 8ª zona:

Profundidade mínima para a região (Pmi): 20,00 metros Profundidade máxima para a região (Pma): 40,00 metros Expoente do fator profundidade: 0,50

3.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor do imóvel, neste caso, é o próprio valor do lote calculado conforme item 3.1, visto não haver benfeitorias no local, sendo o fator de comercialização igual a 1,00:

(9)

Vi= (Vt + Vb) x 1,00 Onde:

Vi= Valor total do imóvel Vt= Valor do terreno

Vb= Valor das benfeitorias, que neste caso é igual a Zero 1,00= Fator de comercialização

IV – AVALIAÇÃO

4.1.AVALIAÇÃO DO TERRENO

Obtidos os elementos comparativos homogeneizados – ANEXO I - e após os cálculos estatísticos, obteve-se a média aritmética saneada e, portanto, o valor unitário básico do metro quadrado de terreno na região do imóvel avaliando para o lote paradigma:

VALOR UNITÁRIO BÁSICO DO METRO QUADRADO DE TERRENO R$ 1.430,56/m² para março de 2.020

Através dos critérios fixados no item anterior, temos para o cálculo do valor do terreno: Vt= At x Vu/ [Cf +Cp+Cesq – 3 + 1]

Onde:

Vt= Valor do Terreno

At = 304,00 m² (área do terreno avaliando)

Vu= R$ 1.430,56/m² (valor unitário médio) – vide anexo I Fp= 9,25 m (frente projetada)

Fr= 10,00m (frente de referência)

Pe= 304,00m²/9,25m= 32,86m (profundidade equivalente) Pmi= 20,00m (profundidade mínima)

Pma=40,00m (profundidade máxima) Expoe te do fato f e te f = ,25

Expoe te do fato p ofu didade p = ,

4.1.1.CÁLCULO DO FATOR DE TESTADA

Cf= (Fr/Fp)f

Cf= (10,00/9,25)0,25

(10)

4.1.2.CÁLCULO DO FATOR DE PROFUNDIDADE

A profundidade equivalente do imóvel é de 32,86m, portanto entre a profundidade mínima e a profundidade máxima.

Cp= 1,000

4.1.3.CÁLCULO DO FATOR ESQUINA

Cesq= 1,000/ 1,100= 0,909

4.1.4.CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Substituindo-se os coeficientes teremos: Vt= At x Vu/ [Cf +Cp+Cesq – 3 + 1]

Vt= 304,00m² x R$ 1.430,56/m² / [1,020+1,000+0,909-3+1] Vt= R$ 468.127,28

Vt= R$ 468.127,82 para março de 2.020

(quatrocentos e sessenta e oito mil, cento e vinte e sete reais e vinte e oito centavos)

4.2.VALOR DO IMÓVEL

Vi= Vt + Vb

Vi= R$ 468.127,28 + R$ 0,00

Vi= R$ 468.127,28 para março de 2.020

(Quatrocentos e sessenta e oito mil, cento e vinte e sete reais e vinte e oito centavos)

V – CONCLUSÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

O valor de mercado para o imóvel (lote) situado à Rua Professor Luiz Rosa, nº 134 – Centro – Campinas – São Paulo, com 304,00m² de terreno, corresponde em números redondos a:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

R$ 468.127,00 para março de 2.020

(11)

VI – QUESITOS DO EXECUTADO E RESPECTIVAS RESPOSTAS DO PERITO (Fl 145 dos Autos) 6.1 –

Resposta do Perito: ZC4 – Zona de Centralidade 4, conforme Lei Complementar nº

208/2018, publicada pela Prefeitura Municipal de Campinas de 20/12/2018, permitindo 3 (três) tipos de Ocupação do solo quanto a edificação (Artigo 70):

1. CSEI: não habitacional, destinada ao comércio, serviço, institucional e/ou industrial;

2. HCSEI: mista, destinada à habitação, comércio, serviço, institucional e/ou industrial.

3. HMV: habitação multifamiliar vertical, edificação com no mínimo uma

residência sobreposta, sendo as residências agrupadas verticalmente, em um ou mais blocos;

6.2 –

Resposta do Perito: As let as a e do su ite VI do a tigo da efe ida Lei i fo a o

CA (Coeficiente de Aproveitamento) máximo e mínimo de qualquer terreno dentro deste Zoneamento, conforme abaixo transcrito:

a) o CA min será equivalente a 1 (um); e b) o CA Max será equivalente a 4,0 (quatro); 6.3 –

Resposta do Perito: O quesito tem caráter estritamente comercial, e foge ao alcance desta

avaliação. Entretanto, é fato que um lote anexado a outros lindeiros aumentam as

possiblidades de construção de um empreendimento imobiliário. No entanto, também está legislado como parâmetro construtivo, conforme artigo 85 da referida Lei, que na tipologia HMV a testada mínima é de 16m (dezesseis metros) e a área mínima do lote de 500 m² (quinhentos metros quadrados). Neste caso, o lote avaliando precisará ser anexado a outro para aumentar suas possibilidades construtivas, mas sozinho, este lote não possui os parâmetros mínimos para abrigar, por exemplo, um edifício vertical de apartamentos. Já para uma edificação com ocupação CSEI, a área mínima do lote é de 400m² (quatrocentos metros quadrados), o que também o lote avaliando não atende sozinho.

(12)

6.4 –

Resposta do Perito: Este quesito é uma consultoria técnica imobiliária. Mesmo que o Perito

fosse orientado pelo Juízo a responde-lo, não seria possível, pois não foi informado a que área total o quesito faz referência. Mas, procurando entender o espírito do Quesito, pode-se construir um edifício de apartamentos, ou de escritórios, ou ainda misto, desde que

atendidas as disposições construtivas. 6.5 –

Resposta do Perito: Sim, conforme indicado no IPTU, o imóvel localiza-se na região central

de Campinas, e está próximo às avenidas Orosimbo Maia, Barão de Itapura e Francisco Glicério, porém sem ligação direta às mesmas.

6.6 –

Resposta do Perito: Conforme exposto na resposta ao quesito 3, o lote é bem útil para fins

imobiliários, mas, para tanto, precisa ser anexado a pelo menos um lote vizinho, como por exemplo, ao lote de número 130, com o qual está hoje fisicamente emendado , sendo ambos utilizado para estacionamento de veículos, conforme foto a seguir:

(13)

6.7 –

Resposta do Perito: Sim.

6.8 –

Resposta do Perito: Este trabalho é baseado em Normas brasileiras, por exemplo IBAPE e

ABNT, amplamente reconhecidas e aceitas pela comunidade técnica e científica, bem como pela Justiça. Não cabe a este Perito emitir Parecer sobre as avaliações existentes às folhas 14 a 17 dos Autos, pois não se baseiam nas referidas Normas.

VII – ENCERRAMENTO

O presente laudo de avaliação compõe-se de 38 (trinta e nove) folhas impressas de um só lado incluindo quatro anexos (fls. 14 a 38).

ANEXOS:

I – ELEMENTOS COMPARATIVOS – HOMOGENEIZAÇÃO II – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

III – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

IV – DEMONSTRATIVO DO LANÇAMENTO DO IPTU / MATRÍCULA DO IMÓVEL/ PLANTA DA QUADRA

Campinas, 29 de março de 2.020.

ENGº CÍCERO NOGUEIRA MARTINS PERITO JUDICIAL

(14)

ANEXO I

ELEMENTOS COMPARATIVOS - HOMOGENEIZAÇÃO

(15)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 1

Local : Rua Antonio Cesarino, nº 339 - esquina

Rua Riachuelo

Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 671,5395 Zona : ZM4

Informante : Mais Negócios Imobiliários Telefone : (19) 3365.5800

Oferta : R$ 845.000,00 Data : set/19

Área terreno : 280,00m² Frente : 10,00m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 28,00m

Observação : Envoltória Condephaat

1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/671,5395) = 0,539 3. Coeficiente de frente: (10,00/10,00)0,25 = 1,000 4. Coeficiente de profundidade: 1,000 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,100) = 0,909 Vu1= (R$845.000,00x0,90)*(0,539+1,000+1,000+0,909-4+1)/280,00 Vu1 = R$ 1.216,80/m² para setembro de 2.019

(16)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 2

Local : Rua José de Alencar, nº 512 Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 407,153 Zona : ZM4

Informante : De Lucca Imóveis Telefone : (19) 3755.1600

Oferta : R$ 320.000,00 Data : set/19

Área terreno : 190,00m² Frente : 4,97m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 38,23m

Observação : 1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/407,153) = 0,889 3. Coeficiente de frente: (10,00/5,00)0,25 = 1,189 4. Coeficiente de profundidade: 1,000 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,000) = 1,000 Vu2= (R$320.000,00x0,90)*(0,889+1,189+1,000+1,000-4+1)/190,00 Vu2 = R$ 1.634,02/m² para setembro de 2.019

(17)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 3

Local : Rua José de Alencar, nº 485/501 Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 407,153 Zona : ZM4

Informante : CMB Imóveis e Administração Telefone : (19) 2129.7900

Oferta : R$ 1.900.000,00 Data : set/19

Área terreno : 971,00m² Frente : 18,43m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 52,69m

Observação : 1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/407,153= 0,889 3. Coeficiente de frente: (10,00/18,43)0,25 = 0,858 4. Coeficiente de profundidade: 1,000/{40/52,69+[1-40/52,69]*(40/52,69)0,50} = 1,032 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,000= 1,000 Vu3(R$1.900.000,00x0,90)*(0,889+0,858+1,032+1,000-4+1)/971,00 Vu3 = R$ 1.371,87/m² para setembro de 2.019

(18)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 4

Local : Rua Irma Seraphina, nº 97 Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 297,735 Zona : ZM4

Informante : Criar imóveis Telefone : (19) 3751.1111

Oferta : R$ 1.000.000,00 Data : set/19

Área terreno : 480,00m² Frente : 16,45m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 29,18m

Observação : Envoltória Condephaat

1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/297,735) = 1,215 3. Coeficiente de frente: (10,00/16,45)0,25 = 0,883 4. Coeficiente de profundidade: 1,000 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,000) = 1,000 Vu4= (R$1.000.000,00x0,90)*(1,215+0,883+1,000+1,000-4+1)/480,00 Vu4 = R$ 2.058,75/m² para setembro de 2.019

(19)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 5

Local : Rua Riachuelo, nº 527 Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 671,5395 Zona : ZM4

Informante : De Lucca Imóveis Telefone : (19) 3755.1600

Oferta : R$ 650.000,00 Data : set/19

Área terreno : 230,00m² Frente : 7,36m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 31,25m

Observação : Envoltória Condephaat/ Construção sem valor comercial

1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/671,5395) = 0,539 3. Coeficiente de frente: (10,00/7,36)0,25 = 1,080 4. Coeficiente de profundidade: 1,000 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,000) = 1,000 Vu5= (R$650.000,00x0,90)*(0,539+1,080+1,000+1,000-4+1)/230,00 Vu5 = R$ 1.574,41/m² para setembro de 2.019

(20)

ELEMENTO COMPARATIVO N° 6

Local : Rua Tiradentes, nºs870 / 882 Cidade : Campinas

Ind.Fiscal : 544,7545 Zona : ZM2

Informante : G2F Imóveis Telefone : (19) 3342.6800

Oferta : R$ 1.990.000,00 Data : set/19

Área terreno : 300,00m² + 300,00m²= 600,00m² Frente : 20,00m

Topografia : Em nível Prof.Eq. : 30,00m

Observação : Construção sem valor comercial – valor residual

Vc= (202,00+318,00)m² x 1,212 x R$ 1.430,04/m² x 0,20= R$ 180.255,00 1. Fator elasticidade: 0,90 2.Coeficiente transposição: (361,8403/544,7545) = 0,664 3. Coeficiente de frente: (10,00/20,00)0,25 = 0,841 4. Coeficiente de profundidade: 1,000 5. Coeficiente de Esquina: (1,000/1,000) = 1,000 Vu6= (R$1.990.000,00x0,90 – R$ 180.255,00)*(0,664+0,841+1,000+1,000-4+1)/600,00 Vu6 = R$ 1.355,71/m² para setembro de 2.019

(21)

OBTENÇÃO DO VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO UNITÁRIO DE TERRENO MÉDIA ARITMÉTICA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

Elemento Comparativo n° Valor R$/m²

01 1.216,80 02 1.634,02 03 1.371,87 04 2.058,75 * 05 1.574,41 06 1.355,71 Média aritmética= R$ 9.211,56/m² = R$ 1.535,26/m² 06 elem Limite inferior= R$ 1.535,26/m² x 0,70 = R$ 1.074,68/m² Limite superior= R$ 1.535,26/m² x 1,30 = R$ 1.995,84/m²

Eliminando-se o elemento comparativo nº 04 temos:

Média aritmética= R$ 7.152,81/m² = R$ 1.430,56/m² 05 elem

Limite inferior= R$ 1.430,56/m² x 0,70 = R$ 1.001,39/m² Limite superior= R$ 1.430,56/m² x 1,30 = R$ 1.859,73/m²

MEDIA ARITMÉTICA SANEADA

Como não existem outros elementos discrepantes a média aritmética saneada corresponde ao valor da média aritmética final calculada:

(22)
(23)

ANEXO II

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

De acordo com a ABNT NBR 14653-2:2011 a avaliação realizada se enquadra no Grau II de fundamentação conforme segue abaixo

Item Descrição Grau

Pontuação III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 3 2 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 2 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 (*) 2

*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um numero

menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Graus III II I Obtido

Pontuação mínima 10 6 4 8

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 2 e 4 no grau III, com os

demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I II

(24)

ANEXO III

(25)

Vista da entrada para o imóvel avaliando pela Rua Julio Frank Arruda.

(26)

Vista da entrada para o imóvel avaliando pela Rua Professor Luiz Rosa.

(27)
(28)

ANEXO III

DEMONSTRATIVO DO LANÇAMENTO DO IPTU

– 2020

MATRÍCULA DO IMÓVEL

(29)
(30)
(31)
(32)
(33)
(34)
(35)
(36)
(37)
(38)
(39)

FORO DE CAMPINAS 4ª VARA CÍVEL

Rua Francisco Xavier de Arruda Camargo, 300, Sala 117 - Bloco A, Jardim Santana - CEP 13088-901, Fone: (19) 3756-3618, Campinas-SP - E-mail: campinas4cv@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min DECISÃO

Processo Digital nº: 0017115-22.2019.8.26.0114

Classe - Assunto Liquidação de Sentença pelo Procedimento Comum - Alienação Judicial

Exequente: Flavia Toso e Pereira Kinjo

Executado: Humberto José Yaly Junior e outro

Juiz(a) de Direito: Dr(a). JOSE FERNANDO STEINBERG

Vistos.

Recebo os embargos declaratórios de fls. 321/322 e fls. 323, eis que tempestivos. No mérito, procedem, pois a decisão de fls. 317/318 conteve um pequeno erro material ao constar "...fixando o valor do imóvel penhorado...", pois não se trata de execução, mas sim incidente que diz respeito à extinção de vínculo condominial existente entre as partes, bem como sua alienação judicial.

Assim, acolho os embargos declaratórios a fim de retificar a decisão de fls. 317/318, de modo que onde se lê "...fixando o valor do imóvel penhorado...", leia-se "... fixando o valor do imóvel, de matrícula 88.306 do 2º CRI de Campinas...".

No mais, permanecem as disposições constantes na decisão.

Na forma do art. 730 do CPC, considerando o interesse público na solução mais rápida dos processos judiciais e, especificamente, a extinção do vínculo condominial existente entre as partes em relação ao lote de terreno nº 19, da quadra B, Rua Professor Luiz Rosa, 134, descrito na matrícula 88.306 do 2º CRI de Campinas, avaliado em R$468.127,00 (fls. 168/206),

conveniente a aplicação do artigo 883 do CPC, promovendo a "alienação judicial eletrônica",

O ato observará o disposto no Provimento CSM nº 1625/2009, naquilo em que não ficar modificado ou explicitado pela presente decisão.

Além da agilidade na conclusão da venda e na maior possibilidade de êxito nas

arrematações, a “alienação judicial eletrônica” promoverá a redução das custas processuais

pois, conforme regulamentação aditada pelo E. Conselho Superior de Magistratura (CSM nº 1625/2009), todos os custos referentes à alienação judicial eletrônica (como verificação do bem oferecido à venda, eventual dívida pendente perante os órgãos públicos, seu estado de conservação,

(40)

FORO DE CAMPINAS 4ª VARA CÍVEL

Rua Francisco Xavier de Arruda Camargo, 300, Sala 117 - Bloco A, Jardim Santana - CEP 13088-901, Fone: (19) 3756-3618, Campinas-SP - E-mail: campinas4cv@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

material fotográfico, movimentação de todo sistema de acessibilidade e de segurança do site, divulgação das hastas públicas no meio eletrônico e em jornais de grande circulação, intimação de

credor hipotecário e da Municipalidade ou Estado em caso de dívida pendente) correrão e serão

praticados por conta e responsabilidade exclusiva do gestor abaixo nomeado.

A contraprestação para o trabalho desenvolvido pelo gestor fica, desde já, fixada em 5% do valor da arrematação. Esta comissão não está incluída no valor do lanço vencedor (artigo 17 do Provimento CSM nº 1625/2009).

Desde já, fica consignado que o arrematante terá o prazo de 24 horas para realizar os depósitos judiciais das guias emitidas automaticamente pelo sistema eletrônico após a aceitação do lanço (artigos 18 e 19 do aludido Provimento).

Fica claro, ainda, que, se qualquer dos condôminos optar pela não adjudicação (art. 876 CPC), participará das hastas públicas e pregões, na forma da lei e igualdade de condições, dispensando-se a exibição do preço, até o valor atualizado do débito. Deverá depositar o valor excedente, no mesmo prazo.

Nos moldes do art. 20 do Prov. 1625/2009, o auto de arrematação somente será assinado pelo Juiz de Direito após a efetiva comprovação do pagamento integral do valor da arrematação e da comissão. Em caso de não pagamento, aplicar-se-á o disposto no artigo 21 do Provimento.

Deverão constar no edital de divulgação da venda pública eletrônica, sob pena de

nulidade, todos os requisitos legais do artigo 881 e 882 do CPC, com destaque para eventuais

recursos pendentes de julgamento, onus, gravames, bem como créditos hipotecários e dívidas fiscais sobre o bem ofertado, além de esclarecer que correrão por conta exclusiva do arrematante as despesas gerais relativas à desmontagem, transporte e transferência patrimonial dos bens arrematados (artigo 24 do Provimento).

Em segundo pregão, não serão admitidos lanços inferiores a 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação (atualizada pelos índices adotados pelo TJSP, desde o laudo), na forma do artigo 13 do Provimento CSM nº 1625/2009. Fica claro que o segundo pregão se estenderá por no mínimo vinte dias e até o prazo para a finalização do ato, como definido em edital, sempre observado o prazo abaixo determinado para a finalização do ato.

Por fim, observando o Comunicado CG nº 926/2009, que traz a listagem das

entidades credenciadas pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, para realização do leilão

(41)

FORO DE CAMPINAS 4ª VARA CÍVEL

Rua Francisco Xavier de Arruda Camargo, 300, Sala 117 - Bloco A, Jardim Santana - CEP 13088-901, Fone: (19) 3756-3618, Campinas-SP - E-mail: campinas4cv@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

devidamente homologado junto ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo nos termos do referido provimento, (CSM 1625/2009), que deverá ser contatado para as providências necessárias à realização da alienação judicial eletrônica do bem penhorado nos autos.

Fixo o prazo de 90 (noventa) dias para a conclusão de todo o ato processual, a partir da intimação da entidade credenciada (via e-mail).

Intime-se.

Campinas, 28 de setembro de 2020.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

Imagem

Referências

temas relacionados :