Valéria das Graças Vasconcelos

(1)

As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores.

1 BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

BNDU 11043

RUA D Nº139 – CASA

BAIRRO VALE VERDE VILLE

LAGOA-SANTA/MG

Valéria das Graças Vasconcelos

CREA/MG: 74.578/D

IBAPE

1

_{/MG: 650}

, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais – CDEN – órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para

.

para

‐ CE‐002:134.003 – Comissão de Estudo de

Perícias de Engenharia na Construção Civil

MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICADE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para

elaboração da Norma para

.

(2)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

RUA MONTES CLAROS Nº 1158 - LOJA A – ANCHIETA CEP 30310-702 - TEL.: (31) 3234.2918 – 3225.2918

contato@avaliper.com.br

(3)

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

‐Terreno/Terra Nua

‐

‐Construções e Benfeitorias Averbadas

‐22,29%

‐Construções e Benfeitorias Não ‐ Averbadas

‐ ‐22,29% Data avaliação: ART nº: Telefone: (31) 3225‐2918 Email

valeria@avaliper.com.br

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 48 04/12/2018

Assinatura Avaliador Data da vistoria: 22/11/2018

Nome Avaliador: VALERIA G. VASCONCELOS CREA Resp.: 74578/D

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado:

R$ 166.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$ 129.000,00

% Desc:

Valor de Mercado: R$ 166.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 129.000,00 % Desc: Valor de Mercado: R$ ‐ Valor de Liq. Forçada: R$ ‐ % Desc: De acordo com a matrícula, o imóvel possui uma área construída de 62,88 m2 e

área de terreno descoberta de 149,62 m2. Não foi fornecida guia de IPTU do imóvel; Foi realizado somente vistoria externa do imóvel. O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular. Número de vagas: 01. Todas as informações foram retiradas da matrícula, laudo anterior realizado em Janeiro de 2018. Diagnóstico de mercado: Recessivo, mas com viés de ligeira recuperação.

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indício de contaminação ambiental. Vale observar que não foi viabilizado vistoria interna. Resumo de Valores

Valor de Mercado: R$ ‐ Valor de Liq. Forçada: R$ ‐ % Desc: Observações impactantes na avaliação Levantamento Planialtimétrico: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 2.099,38 Área Construída Total (m²)*: Matrícula: 62,88 IPTU: DOCTO NÃO FORNECIDO Planta/Layout: DOCTO NÃO FORNECIDO Contrato: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 62,88 Área Terreno Total: IPTU/ITR: DOCTO NÃO FORNECIDO

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

3

(4)

nº

139

UF

MG

F. Ideal (%) Formato 0,1054000

IRREGULAR

Autônoma

ÁREA PRIVATIVA TOTAL ÁREA DESCOBERTA ÁREA DE USO COMUM

Total

ÁREA PRIVATIVA TOTAL

ÁREA GARAGEM

0,00

ÁREA DE USO COMUM Total

0,00

149,62

R$ 166.000,00

Valor Adotado

AVALIAÇÃO

R$ 129.000,00

VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA

0,00

REGULAR

LAGOA SANTA

Testada (m) Topografia Bairro Tipo de Imóvel

CASA NORMAL

CEP

6

Município

IMÓVEL

Conservação

Padrão Construtivo Idade Aparente

VALE VERDE VILLE

Cliente CPF/CNPJ

212,50

-

212,50

Terreno

LAUDO DE AVALIAÇÃO

90.400.888/0001-42

33.400-000

RUA D

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Complemento

CASA

Endereço

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela

elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. “ A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel”.

Data

BELO HORIZONTE, 04/12/2018

CREA/MG 41053

ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D

Empresa / CREA / Assinatura

62,88

0,00

Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS

0,00

62,88

0,00

149,62

0,00

ÁREA - m²

PLANO

15,00

Área privativa

Área Comum

2.099,38

Construção - ÁREAS AVERBADAS

(5)

Nº DE ELEVADORES Conserv Áreas Comuns

X X X X X X X X X X X X X

Descrição suscinta do imóvel

LAUDO EXPEDITO (NÃO FOI VIABILIZADA VISTORIA INTERNA). PARA FINS DE AVALIAÇÃO FOI CONSIDERADO: 03

DORMITÓRIOS, SALA, COZINHA, BANHO SOCIAL, ÁREA DE SERVIÇOS (DADOS EXTRAÍDOS DE LAUDO ANTERIOR E DADOS DISPONIBILIZADOS EM SITE DE LEILÃO)

RESIDENCIAL NORMAL MÉDIA BAIXO Rede elétrica

Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio

ocupação predominante padrão construtivo

Rede de gás Guias e sargetas Rede de água Águas pluviais

REALIZADA VISTORIA

risco ambiental favela vista permanente Rede Bancária Rede de Saúde

Centros de Ensino Shopping Center Transporte Coletivo

Lazer Comércio Local

Coleta de Lixo

Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando

Salão de festas Sauna

FECHAMENTO

córrego feira livre parque vista do mar

MICRO-REGIÃO

histórico de alagamento rede alta tensão

PARTICULARIDADES (marcar com "X")

Parque Clube Rede de Segurança densidade demográfica tráfego no trecho Iluminação pública Paralelepípedo Fossa

Praia Uso do Prédio TÉRREO *** COBERTURA ANDAR TIPO RESIDENCIAL *** *** *** *** *** QTDE *** *** Churrasqueira Play Ground Lavanderia Apto. do zelador Gerador

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")

Guarita Vigilância Quadra Esportiva Depósito individual Piscina *** Garagem Descobert *** *** FOI ESTRUTURA ***

Uso da unidade avalianda: Posição (andar):

SUB-SOLO ***

Descrição

ESQUADRIAS

REALIZADA VISTORIA INTERNA

FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA

Garagem Coberta

Área de Serviço NÃO

Sacada NÃO

Fechamento das paredes

Características do Condomínio

ALUMÍNIO

Nº pvtos unid auton:

*** *** *** *** ***

Canil NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA

Varanda NÃO FOI INTERNA

(6)

x = R$

R$

n = meses i = (Taxa SELIC + 2%) R$

= R$ = R$ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 62,88 Totais

METODOLOGIA UTILIZADA: MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO. As características e os atributos

dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitando os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR-14653 da ABNT.

1) Não foi fornecido Guia de IPTU do imóvel.

- O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular.

- Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel avaliando. Para fins de avaliação foram considerados como

parâmetros os dados retirados da matrícula, do laudo anterior realizado em janeiro de 2018. 8,50%

Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? X

O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem?

O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

VLF 129.000,00 VLF PROPORCIONAL(ÁREA AVERBADA X ÁREA NÃO AVERBADA)

212,50

MEMÓRIA DE CÁLCULO

Áreas

Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo

62,88

62,88 ÁREA PRIVATIVA TOTAL 62,88 62,88 -

-ÁREA DE USO COMUM - - - - -ÁREA DESCOBERTA 149,62 - - - 149,62 48,00 62,88 212,50

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)

As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Total

As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo

Avaliação Apartamento R$ 2.636,21 62,88 m² 165.764,73 165.764,73 38.171,86 ÁREA NÃO AVERBADA

O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

22/11/18

- Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.

- O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer outro ou sua exibição para terceiros.

- Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral.

- Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros. - Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus.

- Não constaram do escopo os seguintes serviços:

- Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé.

Data da vistoria

O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

- Segundo a Lei n.º 2.862 de 29 de dezembro de 2008, que dispõe sobre o uso e a ocupação do solo urbano e rural do Município de Lagoa Santa e dá outras providências, o imóvel objeto de avaliação enquadra-se como sendo ZR-1 (Zona de Residencial Um), MA-3 (Modelo de assentamento três), enquadramento Coeficiente de Aproveitamento = 1,0. (De acordo com dados disponibilizados no site da Prefeitura de Lagoa Santa)

Não é possível responder aos itens 7, 12 e 13 do campo 11, acima, uma vez que não foi viabilizada vistoria interna.

O padrão de acabamento do imóvel foi baseado em dados extraídos em laudo anterior e dados disponibilizados em site de leilão.

O número de dormitórios foi baseado em imóveis com áreas similares ao avaliando que estão sendo ofertados na mesma região.

NÃO ÁREA AVERBADA

- Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal.

Se tem vagas, elas estão documentadas?

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:

O imóvel não possui suspeitas de contaminação? O imóvel apresenta condições de habitalidade ?

O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares?

(7)

7 ANEXO A

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO

IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO

(8)

nº

139

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO A - CROQUI DE SITUAÇÃO

Cliente CPF/CNPJ

VALE VERDE VILLE

LAGOA SANTA

33.400-000

Endereço Complemento

RUA D

CASA

(9)

9 ANEXO B

(10)

nº

139

UF

MG

Cliente CPF/CNPJ

ANEXO B - IMAGEM AÉREA

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

RUA D

CASA

Bairro Município CEP

(11)

11 ANEXO C

(12)

nº

139

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO C - ZONEAMENTO

Cliente CPF/CNPJ

VALE VERDE VILLE

LAGOA SANTA

33.400-000

RUA D

CASA

(13)

13 ANEXO D

(14)

nº

139

UF

MG

FACHADA DO IMÓVEL IDENTIFICAÇÃO NUMÉRICA

PLACA INFORMATIVA (NOME DA RUA)

LOGRADOURO LOGRADOURO

EM BRANCO

Bairro Município CEP

VALE VERDE VILLE

LAGOA SANTA

33.400-000

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

RUA D

CASA

ANEXO D - FOTOGRAFIAS

(15)

15 ANEXO E

(16)

Endereço:

Bairro: UF MG

Tipo:

Real Fator Equiv.

80,00 1,00 80,00 0,75 0,50 -80,00 80,00 Endereço:

Bairro: UF MINAS GERAIS

Tipo:

90,00 1,00 90,00 0,75 0,50 -90,00 90,00 Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

95,00 1,00 95,00 0,75 -0,50 -95,00 95,00 Amostra n.º 1 Data 23/11/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km)

ANEXO E - PESQUISA DE MERCADO

Estado de conservação NOVA Idade Aparente (anos): 0,00

A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00 RUA B, 95

VALE VERDE VILLE Cidade LAGOA SANTA

CASA Padrão de construção: MÉDIO

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: PONTA IMÓVEIS (31) 99154-4341 oferta / transação OFERTA

A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 250.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.125,00

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM. PISOS: CERÂMICA. ENTRADA INDIVIDUAL.

Amostra n.º 2 Data 23/11/2018

Estado de conservação NOVA Idade Aparente (anos): 0,00

A. Coberta Padrão N.º vagas 4,00 RUA B, 291

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 90,00 Fonte/ telefone: MORADA IMÓVEIS (31) 3688-6400 oferta / transação OFERTA

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 04 VAGAS DE GARAGEM SENDO 02 COBERTAS E 02 DESCOBERTAS. ÁREA EXTERNA COM CHURRASQUEIRA PISOS: PORCELANATO. ENTRADA INDIVIDUAL.

Amostra n.º 3 Data 23/11/2018

Estado de conservação ENTRE NOVA E REGULAR Idade Aparente (anos): 2,00

A. Coberta Padrão N.º vagas 3,00 RUA D

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 95,00 Fonte/ telefone: MORADA IMÓVEIS (031) 3688-6400 oferta / transação OFERTA

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA ESTILO AMERICANA, ÁREA DE SERVIÇOS E 03 VAGAS DE GARAGEM SENDO 02 COBERTAS. ÁREA EXTERNA COM JARDIM. PISOS: PORCELANATO. ENTRADA INDIVIDUAL.

(17)

80,00 1,00 80,00 0,75 0,25 -80,00 80,00 Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

110,00 1,00 110,00 0,75 -0,50 -110,00 110,00 Endereço:

Bairro: UF MINAS GERAIS

Tipo:

80,00 1,00 80,00 0,75 -0,50 -80,00 80,00

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 03 VAGAS DE GARAGEM DESCOBERTAS. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ENTRADA INDIVIDUAL.

A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.237,50 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: MORAR BEM IMÓVEIS (31) 3681-4221 oferta / transação OFERTA

A. Coberta Padrão N.º vagas 3,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 259.000,00

JARDIM IMPERIAL Cidade LAGOA SANTA

Estado de conservação NOVO Idade Aparente (anos):

-Amostra n.º 6 Data 23/11/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km) RUA EDSON RAMOS, 104

A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 220.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 2.750,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

Distância até o avaliando (km)

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: BELA VISTA IMÓVEIS (31) 9882-3584 oferta / transação OFERTA

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA ESTILO AMERICANA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM SENDO 01 COBERTA. PISOS: PORCELANATO. ENTRADA

INDIVIDUAL.

A. Coberta Padrão N.º vagas 2,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado

Estado de conservação ENTRE NOVO E REGULAR Idade Aparente (anos): 2,00

Valor total (R$) 460.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 4.181,82 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 110,00 Fonte/ telefone: NETPROLAR (31) 3479-8888 oferta / transação OFERTA

RUA B, 132

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM DESCOBERTA. PISOS: CERÂMICA. ENTRADA INDIVIDUAL.

Amostra n.º 5 Data 23/11/2018

Empreendimento:

(18)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

ANEXO F

(19)

AMOSTRA Nº 5 AMOSTRA Nº 6 AMOSTRA Nº 3 AMOSTRA Nº 4 AMOSTRA Nº 1 AMOSTRA Nº 2

(20)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

ANEXO G

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

DAS AMOSTRAS

(21)

(22)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

ANEXO H

(23)

SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 04 VAGAS DE GARAGEM SENDO 02 COBERTAS E 02 DESCOBERTAS. ÁREA EXTERNA COM CHURRASQUEIRA PISOS: PORCELANATO. ENTRADA INDIVIDUAL.

3 RUA D 3,00 320.000,00 95,00 2,00 100 0,85 1,00 0,96 0,95 0,97 1,05 1,00 1,00 2.665,72

VALE VERDE VILLE

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA ESTILO AMERICANA, ÁREA DE SERVIÇOS E 03 VAGAS DE GARAGEM SENDO 02 COBERTAS. ÁREA EXTERNA COM JARDIM. PISOS: PORCELANATO. ENTRADA INDIVIDUAL.

4

RUA D, 18

1,00 220.000,00 80,00 0,00 100 0,85 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 2.229,04

VALE VERDE VILLE

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM DESCOBERTA. PISOS: CERÂMICA. ENTRADA INDIVIDUAL.

5

RUA B, 132

2,00 460.000,00 110,00 2,00 100 0,85 1,00 0,98 0,95 0,97 1,00 1,00 1,00 3.217,51

VALE VERDE VILLE

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA ESTILO AMERICANA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM SENDO 01 COBERTA. PISOS: PORCELANATO. ENTRADA INDIVIDUAL.

6 RUA EDSON RAMOS, 104 3,00 259.000,00 80,00 0,00 100 0,85 1,00 0,96 0,95 0,95 1,05 1,00 1,05 2.638,57

JARDIM IMPERIAL

CASA TÉRREA COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 03 VAGAS DE GARAGEM DESCOBERTAS. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ENTRADA INDIVIDUAL.

CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 2.636,21

DESV. PADRÃO R$ 324,28

LIM. SUP. R$ 3.427,07

LIM. INF. R$ 1.845,35

MÉDIA PONDER. R$ 2.636,21

VALOR ÁREA IDADE UNITÁRIO VALOR DO IMÓVEL

DO 62,88 6,00 R$ 2.636,21 R$ 166.000,00 IMÓVEL MORADA IMÓVEIS (031) 3688-6400 BELA VISTA IMÓVEIS (31) 9882-3584 NETPROLAR (31) 3479-8888

Condomínio: se o imóvel possui entrada isolada ou de uso comum. MORAR BEM

IMÓVEIS (31) 3681-4221

(24)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

Cálculo do Valor de Liquidação Forçada

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)

IPTU 1.162,00 0,01% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,20% ao mês Inflação média ao ano 4,53%IPCA 12 meses

Comissão de venda 0,00% ao mês Custo financeiro 3,80% ao ano

Total 1 0,21% ao mês Total 2 0,31% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,53% fixas + financeiras Prazo de comercialização 48 meses O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 77,71% R$ 129.000,00

Cálculo do valor de liquidação forçada

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta:

alto

médio/alto

x

médio

médio/baixo

baixo

Nível de Demanda:

alto

médio/alto

médio

médio/baixo

baixo

x

Absorção:

rápida

normal/rápida

normal

normal/difícil

difícil

x

Desempenho do Mercado Atual: Aquecido

normal/aquecido

normal

normal/recessivo

recessivo

x

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx CONSIDERAÇÕES:

(25)

As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada

a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores.

25 ANEXO I

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

MÉTODO COMPARATIVO

(26)

www.avaliper.com.br

BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 3, 4 e 5 da

NBR-14653-2:2011 da forma abaixo:

TABELA 3

ITEM

_DESCRIÇÃO

GRAU

III II I

01 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

COMPLETA QUANTO A TODOS OS FATORES ANALISADOS

COMPLETA QUANTO AOS FATORES

UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA

02

QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS

12 05 03

03 IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS, COM FOTO E CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS

PELO AUTOR DO LAUDO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CORRESPONDENTES AOS FATORES

UTILIZADOS

04

INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA O CONJUNTO

DE FATORES

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

TABELA 4

GRAUS

III

II I

Pontos Mínimos

10 06 4

Itens Obrigatórios

com os demais no mínimo

Itens 2 e 4 no Grau III,

no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos, no mínimo no Grau

I

Observadas as tabelas 03 E 04 da NBR-14.653-2:2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II.

TABELA 5

DESCRIÇÃO

_GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno da estimativa de tendência central

 30

 40

 50

(27)

27 ANEXO J

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE

CONTAMINAÇÃO

(28)

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DATA DA VISITA: NÃO FOI REALIZADA A VISTORIA INTERNA

1.1 Identificação do Imóvel:

BNDU - 11043

1.2. Endereço:

Rua D nº 139 – Casa

Bairro Vale Verde Ville– Lagoa- Santa/MG

1.3. Uso atual do imóvel:

RESIDENCIAL

Uso

pretendido:

RESIDENCIAL

1.4. Coordenadas Geográficas:

22K 791.783,03m E 7.910.991,06m S

1.5. Foto aérea ou imagem de satélite:

Inserir fotos aéreas e/ou imagens do

presente e/ou passado do imóvel, conforme

disponibilidade, no Anexo J.

1. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO

POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

2.1 O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas?

(Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex:

CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não  Sim  Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta

(29)

29  Sim.

Que tipo?

Quando?

2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando

estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar

busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP,

FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não

 Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

(30)

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3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Ocorrências no imóvel

Passado Presente

Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.



Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou

poços de monitoramento.



Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?



Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou

maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?



Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).

Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não



Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações

na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro

estranho na água.



Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de

substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível.



Outros. Descrever



Fontes de Informação: Vistoria no local.

(31)

31 e/ou combustível, entre outras?

 Não

 Sim.

Caso afirmativo, indicar:

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como:

Atividade

Existe

Não

existe

Informação

não acessível

Indústrias. Quais?







Mineradora. Qual?







Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou

tanque de combustível.







Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia,

lavanderia, tinturaria.







Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro

sanitário, ferro-velho ou cemitério.







Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:







Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis),

pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas,

vernizes, solventes ou detecção de substâncias

tóxicas. Se sim, que tipo?





Outros. Descrever







Fontes de Informação: Vistoria no local.

Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de

combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não.

(32)

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4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos

seguintes fins:

Uso do imóvel

Passado

Presente

Informação

não

acessível

Indústrias. Quais?





Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

combustível.





Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,

tinturaria.





Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,

ferro-velho ou cemitério.





Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:





Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?





Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:





Comércio. Que tipo:





Outros. Descrever:





Fontes de Informação: Vistoria no local.

(33)

33 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na

documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a

realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.

5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais

podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.

5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel.

Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo

que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.

6. RESUMO:

6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel:



Não

 Sim

(34)

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As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a

6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de

áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3?



Não

 Sim - Indique o local

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou

3.3?



Não

 Sim - Indique o local

 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

Valéria G. Vasconcelos

(35)

As informações

utilização deste t prestadas neste dtrabalho em coneexão com qualquedocumento e os rresultados finais sr outro, ou sua cóópia sem autorizaçsão válidos apenaas para a sequênção prévia de seucia metodológica s autores. apresentada, sen ndo vedada a

35

(36)

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As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a

ANEXO K

ART

(37)