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APRESENTAÇÃO ZENKI REAL ESTATE
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SUMÁRIO
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CONTEXTO MACROECONÓMICO
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POPULAÇÃO
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CONTEXTO LEGAL E FISCAL
9
MERCADO DE ESCRITÓRIOS
13 MERCADO RESIDENCIAL
17 MERCADO DE RETALHO
18 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
19 MERCADO TURÍSTICO
21 MERCADO DE INVESTIMENTO
www.zenkirealestate.com Agosto 2013
Z
RE
PORT
Angola
Property Market
APRESENTAÇÃO ZENKI REAL ESTATE
A Zenki Real Estate é uma empresa de direito angolano que actua no mercado imobiliário desde 2009, como empresa afiliada da CBRE, líder mundial em serviços imobiliários, com mais de 2 séculos de experiência internacional, 34.000 colaboradores e 447 escritórios em 60 países.
Actuamos na representação de clientes na venda, arrendamento e gestão de imóveis, em serviços de avaliação, consultoria e research.
Fornecemos serviços a todos os intervenientes no sector imobiliário, desde empresas privadas ou públicas, sejam ocupantes, utilizadores, promotores, financiadores ou investidores.
Desenvolvemos actividade em imóveis de escritórios, propriedade industrial, comércio, hotéis, resorts e habitação, nas suas diferentes fases, desde terrenos, imóveis para ocupar ou com rendimento.
Como parte da rede da CBRE, a Zenki Real Estate detém uma das mais completas bases de dados do país com a evolução dos principais indicadores de mercado nos vários segmentos imobiliários.
Tratamos a informação de um modo transparente e profissional e publicamos todos os anos relatórios de mercado onde são evidenciados os grandes indicadores do mercado imobiliário e projectadas as tendências do sector. Em Angola, como no mundo, a CBRE é um opinion maker do sector.
É com enorme satisfação que colocamos à vossa disposição o nosso mais recente estudo sobre o mercado imobiliário em Angola, que espelha a nossa visão e tendências do sector.
Agosto, 2013
Diogo Osório Rodrigues Managing Director
Após um período de impacto da crise financeira global na economia angolana e consequente abrandamento do ritmo de crescimento do sector imobiliário, o país, e em especial a província de Luanda, experimenta novamente uma fase de elevado desenvolvimento. Os segmentos de escritórios e de habitação mantêm-se como os mais activos. A oferta que surgiu recentemente no mercado apresenta uma melhor qualidade de construção e acabamentos que se reflecte num aumento dos valores de comercialização Prime quando comparados com o ano de 2012.
A procura para os escritórios de construção moderna continua a ser predominantemente efectuada pelas empresas dos sectores petrolífero e financeiro, uma vez que os valores de arrendamento são demasiado elevados para as pequenas e médias empresas.
No segmento residencial prevalece a procura por parte da classe média-alta e alta angolana, assim como pelas grandes empresas multinacionais a operar no país e quadros superiores expatriados a trabalhar nestas empresas. Com o emergir de uma classe média angolana, surgem novos empreendimentos localizados fora do centro da cidade e de Talatona a preços mais baixos. Contudo, a quase inexistência de crédito à habitação concedido pelo sistema bancário tem impedido este mercado de se tornar maior e mais abrangente.
O segmento de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de desenvolvimento, apresentando um grande potencial de crescimento quer pelo lado da oferta quer pelo lado da procura com a emergência da classe média. Existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepção moderna na província de Luanda e estão outros 6 em construção. Ao longo do último ano, surgiram os dois primeiros retail parks do país. Os principais operadores em expansão em Angola são unidades comerciais de distribuição alimentar e grande consumo, sendo ainda muito precária a presença de insígnias de segmento alto e luxo. Com a abertura dos novos centros comerciais e retail parks, é expectável a entrada de diversos retalhistas internacionais.
O segmento de mercado imobiliário industrial é apresentado como uma das grandes apostas do Governo para a dinamização da economia. A maioria dos empreendimentos industriais e logísticos existentes foram construídos pelo próprio ocupante. Recentemente começaram a surgir alguns projectos de complexos de armazéns e indústria, desenvolvidos por promotores imobiliários privados.
SUMÁRIO
Tendências Indicadores macroeconómicos PIB InflaçãoG
H
Turístico Oferta Nova Taxa de Ocupação Preço Médio por QuartoG
H
H
Investimento Volume de Investimento Taxa de Capitalização PrimeH
K
Retalho Absorção Oferta Nova Valores de ComercializaçãoK
K
I
Industrial e Logístico Absorção Oferta Nova Valores de ComercializaçãoK
K
I
Residencial Absorção Oferta Nova Valores de ComercializaçãoK
I
I
Escritórios Absorção Oferta Nova Valores de ComercializaçãoK
I
I
Absorção de Escritórios 200.000 m2 (em 2012) Tx. Ocupação de Hotéis 75% (média) Stock de EscritóriosApós um período de reconstrução nacional, Angola iniciou a aposta no seu potencial turístico através da implementação do Plano Director - PARTENON - que definiu a Estratégia para o Desenvolvimento do Turismo em Angola até 2020. Estão em curso os estudos inerentes aos Pólos de Desenvolvimento Turístico prioritários, seleccionados em função do seu potencial de exploração turístico a curto prazo: o Pólo de Cabo Ledo, o Pólo de Kalandula e o Pólo da Bacia do Okavango.
O mercado hoteleiro em Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente 80% da receita deste sector, seguida das províncias da Huíla e Benguela.
A oferta hoteleira de qualidade média e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade de Luanda é composta por 16 hotéis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupação média anual nestas unidades é de 75% e o preço médio de 375 USD/noite (com pequeno almoço e taxas incluídos). Estão em curso alguns projectos hoteleiros na capital do país, que visam equilibrar a oferta do sector, estimando-se que o número de quartos aumente 66% até ao final do ano 2015.
O mercado de investimento em Angola, está também ainda num estado muito embrionário condicionado pela publicação, que se espera para breve, da legislação que regula os fundos de investimento imobiliário. Com esta regulamentação é esperada uma franca dinamização e profissionalização do mercado de investimento imobiliário, não só com a realização de um maior número de transacções mas também com a entrada de capital estrangeiro. As taxas de capitalização (yields) situam-se actualmente entre 12% e 18%. Com as perspectivas de crescimento económico sustentado nos próximos anos e a redução da taxa de inflação, a tendência é de diminuição do risco do país e consequente descida das yields.
Angola é uma das principais economias da África Subsariana, sendo um dos países que apresentou melhor desempenho no período 2000 - 2009, com taxas de crescimento acima dos 10%.
Em 2009, quando a crise financeira global atingiu Angola, a economia ficou vulnerável. Contra a redução de um terço das reservas internacionais no primeiro semestre de 2009, as autoridades solicitaram o apoio do FMI para um programa de estabilização. O programa do FMI para o período 2009-12 contribuiu para regular a política fiscal e restringir o endividamento, tendo igualmente introduzido melhorias na gestão do sector público. Em 2012 a economia voltou a registar um crescimento mais acentuado de 8,4% do PIB impulsionado pela recuperação do sector petrolífero e a continuação de um crescimento robusto do sector não petrolífero. A presença do FMI contribuiu também para a redução da inflação para um dígito (entre Agosto e Dezembro de 2012), pela primeira vez nos últimos 10 anos, atingindo uma inflação média anual de 10,3%.
As perspectivas macroeconómicas para 2013 são favoráveis, apesar de um ambiente global ainda incerto. As previsões apontam para que o preço internacional do petróleo permaneça elevado. Indicam ainda para a manutenção do crescimento do sector não petrolífero, alavancado pela forte intensificação do programa público de investimento, destinado à conclusão dos projectos de reconstrução e à melhoria das infra-estruturas básicas. Estima-se assim que, em 2013, a actividade económica mantenha um bom ritmo com um crescimento de 6,2% do PIB e que a inflação continue a reduzir gradualmente para os 9%. De acordo com as recentes previsões apresentadas pelo Ministério da Economia, Angola terá um crescimento médio de 7,1% do PIB nos próximos 5 anos.
CONTEXTO MACROECONÓMICO
GRÁFICO 1: PRINCIPAIS INDICADORES ECONÓMICOS
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 7.000 USD 6.000 USD 5.000 USD 4.000 USD 3.000 USD 2.000 USD 1.000 USD 0 USD
(e) Valores estimados 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (e) 2014 (e) 4.596 USD 3.989 USD 4.219 USD 5.159 USD 5.485 USD 6.033 USD 6.292 USD 13.8% 2.4% 3.4% 3.9% 8.4% 6.2% 7.3% 12.5% 13.7% 14.5% 13.5% 10.3% 9.4% 8.4% PIB per capita (USD)
Crescimento do PIB (%) Taxa de Inflação (IPC %)
Angola regista um grande défice de dados demográficos recentes. O Recenseamento Geral da População e Habitação (RGPH) está previsto para o ano de 2014 e fará uma caracterização exaustiva da população e da habitação em Angola, para permitir a correcção das estatísticas geográficas, económicas e sociais, fundamentais para o processo de planeamento para o desenvolvimento.
As Nações Unidas apontam, no relatório do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), um quantitativo populacional em Angola, em 2010, de 19 milhões de habitantes e uma taxa de crescimento natural de 3,25%. Prevê-se que o volume global de população do país ultrapasse os 30 milhões de pessoas em meados de 2030. Estima-se que até 2050 a esperança média de vida cresça para 63 anos, nos homens, enquanto nas mulheres para 67 anos.
Face a uma migração galopante oriunda do interior para a cidade de Luanda, existe uma grande concentração populacional na capital, com praticamente 30% da população total do país (aproximadamente 6 milhões de habitantes).
POPULAÇÃO
30 25 20 15 10 5 0 2005 2010 2015 2020 2025 Angola Luanda 4,1 16,4 19,0 21,8 24,8 27,7 5,4 7,2 9,0 11,3GRÁFICO 2: POPULAÇÃO ANGOLANA (Milhões de Habitantes)
A aprovação de um regime jurídico angolano dos fundos de investimento imobiliário (“RJFII”) é aguardada há algum tempo, como forma de colmatar a insuficiência do regime constante da Lei n.º 12/05, de 23 de Setembro, que se limitava a regular os actos e operações referentes a valores mobiliários.
Neste sentido, foi divulgado no ano de 2012, um anteprojecto de Decreto Legislativo Presidencial destinado a aprovar o novo RJFII, como lei autónoma especificamente dedicada aos Fundos de Investimento Imobiliário. No entanto, no passado dia 24 de Abril de 2013, foi apreciado em Conselho de Ministros um novo projecto de Decreto Legislativo Presidencial denominado Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo (“RJOIC”), o qual incorporará, num só diploma, não apenas o RJFII, como também o regime jurídico dos fundos de investimento mobiliário e das sociedades gestoras de organismos de investimento colectivo (“OIC”), respondendo a uma necessidade de harmonização do ordenamento jurídico Angolano relativo ao mercado de capitais.
No que se refere aos OIC imobiliários, verifica-se, em traços gerais, que o RJOIC apresenta muitas semelhanças com o RJFII Português, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro. Deste modo, o RJOIC define quais os activos que se enquadram no conceito de OIC imobiliário, estabelece as competências e obrigações da entidade gestora e depositária, dos participantes e realça a importância da transparência e do dever de informação na gestão dos fundos. A Comissão do Mercado de Capitais é também erigida a órgão regulador e de controlo no âmbito deste diploma, à qual ficam incumbidas as competências para autorizar a constituição e funcionamento dos OIC, nomeadamente no que toca à fusão, cisão, transformação e, bem assim, a dissolução, liquidação, partilha e extinção dos fundos. O RJOIC introduz, contudo, uma novidade que se prende com a possibilidade de criar agrupamentos de OIC geridos pela mesma entidade gestora visando facilitar a transacção de unidades de participação.
Quanto à natureza jurídica dos fundos, o diploma estipula que os mesmos deverão assumir a forma de patrimónios sem personalidade jurídica ou, em alternativa, a forma societária. Nos patrimónios sem personalidade jurídica configuram fundos de investimento autónomos detidos em regime de comunhão pelos respectivos participantes e em relação aos quais são determinados os correspondentes direitos e obrigações. Ao invés, a forma societária concretiza-se na criação de sociedades de investimento (“SI”) que terão que cumprir as regras aplicáveis ao seu funcionamento instituídas pelo RJOIC e, subsidiariamente, pela Lei n.º 1/04, de 13 de Fevereiro.
À semelhança do que sucede no ordenamento português, os fundos podem ser abertos, fechados ou mistos, consoante as respectivas unidades de participação sejam titulados em número variável, fixo ou em ambos. Estes fundos são geridos por sociedades gestoras sobre as quais impendem diversas obrigações, designadamente em matéria de transparência, publicidade de informação, composição do respectivo património e limitação de certas operações. Neste particular, os instrumentos financeiros que integram o património do fundo devem ser confiados a uma única entidade depositária que terá que ser imperativamente uma instituição bancária com sede em Angola e cuja actividade é regulada.
CONTEXTO LEGAL E FISCAL
O Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo Angolano
Em colaboração com FCB&A/ EVC Advogados.
Nota: não dispensa a consulta da respectiva legislação
Tabela 1: Resumo da Tributação sobre o Património
Imposto Taxa
Imposto Predial Urbano (IPU)
Imóveis Arrendados 15% do valor da renda (suportado pelo proprietário, directamente ou por retenção na fonte feita pelo inquilino, caso este tenha ou deva ter contabilidade organizada) Imóveis não Arrendados 0,5% sobre o excedente de 5.000.000 AKZ do valor patrimonial do imóvel (pago pelo proprietário) SISA 2% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre o valor patrimonial, se superior (pago pelo comprador)
Imposto de Selo
Contratos de compra e
venda 0,3% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre o valor patrimonial, se superior (pago pelo comprador) Contratos de financiamento 0,1% sobre o valor do crédito contratado nos casos de crédito à habitaçãoEntre 0,5% e 0,1% sobre o valor do crédito contratado (suportado pelo
A Zenki Real Estate considera que a oferta de escritórios em Luanda está concentrada em quatro zonas distintas:
● Baixa da Cidade: considerado o Central Business District (CBD), concentra a maioria dos edifícios prime, ocupados pelas grandes empresas a actuarem no país. Nesta zona encontram-se também edifícios de escritórios antigos ocupados por empresas nacionais e estrangeiras de média dimensão. Grande parte das empresas governamentais e instituições financeiras estão localizadas nesta zona da cidade.
● Zona Alta: oferta dirigida essencialmente a pequenas e médias empresas. Na sua maioria os espaços de escritórios disponíveis e acessíveis a este segmento estão integrados em edifícios mistos de habitação e serviços ou em edifícios residenciais transformados em escritórios.
● Praia do Bispo: zona empresarial de Luanda, que surge com a centralização de alguns serviços administrativos do Estado. Devido à sua proximidade ao CBD foram aqui desenvolvidos também edifícios de escritórios, ocupados maioritariamente por empresas ligadas ao sector financeiro e petrolífero.
● Talatona: oferta diferenciada da cidade de Luanda, que apesar da distância ao centro da cidade apresenta-se como alternativa ao CBD para grandes empresas.
O mercado de escritórios em Angola continua concentrado essencialmente em Luanda. Nas restantes províncias, este segmento é ainda bastante imaturo sendo a maioria das transações imobiliárias realizadas de forma informal. Nas cidades de Benguela, Cabinda, Huambo, Lobito, Lubango e Soyo os escritórios estão situados em moradias/ apartamentos adaptados, galerias comerciais adaptadas ou espaços comerciais com componente de escritório. Na sua grande maioria os espaços não apresentam as condições ideais para o bom funcionamento de um escritório.
MERCADO DE ESCRITÓRIOS
ZONAS DE ESCRITÓRIOS EM LUANDA
1
4
2
1 4 2 3 Baixa da Cidade - CBD Zona Alta6 Praia do Bispo Talatona3
Em Luanda, a oferta de espaços para escritórios caracteriza-se predominantemente por edifícios residenciais antigos adaptados a escritórios e por uma oferta mais recente de imóveis construídos no período pós-guerra composta por edifícios mistos de habitação e escritórios e alguns edifícios exclusivamente de escritórios.
A Zenki Real Estate estima que, no final de 2012, o stock de espaços de escritórios em edifícios modernos localizados em Luanda terá atingido os 510.000 m² ABL, este indicador mais do que duplicou face aos dados apurados no final de 2010. A Baixa da Cidade concentra a maioria do stock com uma quota de 55%. Contudo, a zona de Talatona é a que registou um maior acréscimo percentual na oferta ao longo do período em análise com a construção de mais 52.000 m², registando actualmente um stock 2,6 vezes superior ao apurado em 2010. O stock disponível em edifícios recentes em Luanda é de aproximadamente 45.000 m² ABL, o que resulta numa taxa de disponibilidade de 9%. O CBD apresenta uma taxa de disponibilidade mais baixa com 6%.
OFERTA DE ESCRITÓRIOS
GRÁFICO 3: DISTRIBUIÇÃO DO STOCKDE ESCRITÓRIOS POR ZONAS
Zona 1 54% Zona 3 7% Zona 2 25% Zona 4 14%
Fonte: Zenki Real Estate
Fonte: Zenki Real Estate
A promoção de edifícios de escritórios em Luanda continua a um ritmo bastante elevado. A conclusão dos empreendimentos actualmente em construção deverá adicionar ao stock existente mais 310.000 m² até o final de 2014. Espera-se assim que num prazo de dois anos o stock atual evidencie um acréscimo de 62% para 820.000 m². Talatona concentra a maior área em construção com um total de 145.000 m².
Refira-se no entanto que grande parte dos edifícios que se encontram actualmente em construção já têm garantida a ocupação da totalidade ou parte do espaço.
O centro de escritórios na zona de Talatona está directamente associado ao empreendimento Belas Business Park, o primeiro espaço de escritórios construído nesta zona e uma das maiores referências deste segmento em Angola. No entanto, os diversos empreendimentos recentemente concluídos e em construção, estão dispersos, verificando-se assim uma descentralização do centro empresarial, sem que exista uma clara definição das zonas de escritórios.
400 000 m2 350 000 m2 300 000 m2 250 000 m2 200 000 m2 150 000 m2 100 000 m2 50 000 m2 0 m2
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4
até 2010 até 2012 até 2014 (e) (e) Valores estimados
GRÁFICO 4: EVOLUÇÃO DO STOCK DE ESCRITÓRIOS POR ZONAS (2010/2014)
ZONA 1 - Baixa da Cidade - CBD ZONA 2 - Zona Alta
ZONA 3 - Praia do Bispo 6
A procura para os edifícios de escritórios modernos em Luanda provém predominantemente das empresas dos sectores petrolífero (operadoras e prestadoras de serviços a estas), financeiro e público. De um modo geral, as operadoras do sector petrolífero ocupam áreas de grande dimensão (superiores a 4.000 m²) enquanto as empresas prestadoras de serviços às operadoras, o sector financeiro e os organismos públicos já procuram espaços mais reduzidos. As operadoras do sector petrolífero e as empresas financeiras, assim como os organismos públicos privilegiam a ocupação da totalidade de um edifício.
A procura por parte de pequenas e médias empresas para os novos edifícios é ainda reduzida. Os preços de mercado continuam elevados para as PME’s, o que leva este segmento empresarial a instalar-se em edifícios antigos de reduzida qualidade.
A Zenki Real Estate estima que a absorção bruta de espaços de escritórios em Luanda tenha atingido 200.000 m² em 2012, dos quais 65% foram ocupados por empresas do sector petrolífero.
Cerca de 50% dos espaços ocupados resultam de venda ou ocupação própria (i.e. o ocupante promoveu a construção do próprio edifício). Contudo, verifica-se actualmente uma maior procura por parte das empresas para arrendar, apesar de, conforme se verifica no mercado residencial, os promotores continuarem a dar preferência à venda em detrimento do arrendamento.
Deste modo assiste-se actualmente a um ligeiro abrandamento no ritmo de ocupação dos escritórios. Por um lado os investidores privilegiam, cada vez mais, a aquisição de espaços de escritórios com ocupante garantido. Por outro lado os preços de mercado continuam elevados para uma procura crescente por parte das PME’s.
Ainda assim, existe uma procura efectiva e eminente de espaços de escritórios em Luanda, o que torna expectável a manutenção de um forte crescimento deste sector.
Com os actuais investimentos realizados em outras províncias, dos quais destacamos: o projecto da refinaria da Sonangol em desenvolvimento no Lobito; o desenvolvimento do sector mineiro na província da Huíla; o desenvolvimento da actividade petrolífera em Cabinda e o projecto de LNG no Soyo, existirá uma tendência no médio prazo para uma maior procura de escritórios nessas cidades, uma consequente valorização imobiliária e uma profissionalização do sector.
Tabela 2: Principais Evidências de Ocupação em Luanda (2012 e S1 2013)
Edifício Zona Ocupante Tipo Área (m²)
Torres do Carmo CBD BP Venda 13.713
Sede Total CBD Total Ocupação
Própria 8.200
Edifício Goya Zona Alta Ministério de Hotelaria e Turismo Venda 4.800
Edifício Baía CBD BPC Arrendamento 4.500
Metropolis
Business Center Zona Alta Ministério das Finanças Venda 2.700
Fonte: Zenki Real Estate
Os valores apresentados reflectem um acréscimo relativamente ao ano anterior (13% no CBD), o qual resulta, por um lado, de uma oferta de melhor qualidade e por outro, de uma contínua escassez de produto disponível, à semelhança do que se verifica no mercado residencial. Na Zona Alta a renda prime diz respeito a apenas um empreendimento, o Garden Towers, e traduz um aumento significativo deste indicador quando comparado com o ano anterior. Contudo, não fosse este empreendimento, a renda prime nesta localização seria de 120 USD/m²/mês (mais 9% que no ano anterior).
O valor médio de custos de condomínio num edifício de escritórios em Luanda é de 5,5 USD/m²/mês, os quais, em regra, acrescem ao valor do arrendamento.
Apesar do elevado volume de construção em curso, as expectativas são de manutenção de uma forte procura, pelo que não são esperadas alterações nos valores da renda prime de escritórios ao longo dos próximos 12 meses. Contudo, o valor das rendas médias poderá sofrer uma pressão em baixa.
Os valores de comercialização nas restantes capitais de província não seguem uma base coerente, sendo que o valor das fracções é calculado de forma informal sem uma preocupação pelo valor de metro quadrado. No entanto, existem dois edifícios Prime que destacamos:
● O Acácias Place na cidade de Benguela, com uma componente de escritórios bastante reduzida, apresenta preços de 33 USD/m²/ABC para arrendamento e 3.000 USD/m²/ABC para venda.
● O Lubango Center, na cidade do Lubango, que foi recentemente concluído, é um edifício de utilização mista com preço de venda de escritórios de 4.250 m²/ABC.
A renda prime de escritórios em Luanda é actualmente de 170 USD/m²/mês e o valor unitário de venda de 12.000 USD/m². A tabela em baixo discrimina estes indicadores para as outras zonas empresariais de Luanda.
VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE ESCRITÓRIOS
Fonte: Zenki Real Estate
Edifício Lubango Center
Tabela 3: Valores de Comercialização de Escritórios recentes em Luanda
Zona Valor de Renda (USD/m²/mês) Valor de Venda (USD/m²)
Mínimo Prime Mínimo Prime
CBD 120 170 8.000 12.000
Zona Alta 105 160 6.500 8.000
Praia do Bispo 100 120 ND 10.900
ZONAS RESIDENCIAIS EM LUANDA
Os empreendimentos residenciais com construção e acabamentos de qualidade, desenvolvidos de raiz no período pós-guerra, encontram-se localizados no centro da cidade de Luanda (Baixa e Zona Alta) e em Talatona, e destinam-se às classes média-alta e alta.
Recentemente têm vindo a ser promovidos empreendimentos destinados a uma classe média emergente. Estes são erguidos em zonas periféricas da cidade de Luanda e de Talatona, como Morro Bento, Rocha Pinto, Samba, Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota e Viana e apresentam-se no mercado com valores de comercialização mais reduzidos do que aqueles que se encontram nas zonas residenciais prime de Luanda. Por outro lado, têm vindo a ser concluídos alguns projectos de grande dimensão, criando novas centralidades. Estes projectos destinam-se aos segmentos sociais mais baixos e são comparticipados pelo Estado. Apesar de muito afastados do centro da cidade de Luanda têm tido uma forte procura. São exemplos os empreendimentos Kilamba Kiaxi, KM 44 em Catete, Zango e Cacuaco.
A análise realizada pela Zenki Real Estate concentra-se no segmento residencial de construção recente destinado aos segmentos médio, médio-alto e alto. Deste modo a presente análise foca-se em 4 zonas das 7 identificadas:
1 Baixa da Cidade: Baixa, Coqueiros, Praia do Bispo, Ilha de Luanda e Chicala
2 Zona Alta: Alvalade, Bairro Azul, Maculusso, Maianga, Kinaxixi, Vila Alice, Combatentes, Valódia, Miramar, S. Paulo, Bairro Operário
3 Morro Bento, Rocha Pinto, Samba
4 Talatona
5 Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota
6 Viana
7 Kilamba e Zango
O mercado residencial em Angola mantém o seu grande foco em Luanda, sendo que nas restantes capitais de província é caracterizado pela existência de vários bairros de construções precárias designados por “musseques”, destinados às populações mais carenciadas, por moradias com mais de quarenta anos, reabilitadas e ocupadas pelas classes média-alta e alta e por grandes projectos residênciais apoiados pelo governo angolano.
MERCADO RESIDENCIAL
1 3 4 5 6 7 7 2Na cidade de Luanda (refira-se Baixa da Cidade e Zona Alta), a oferta de alojamento de construção moderna, período pós-guerra, é predominantemente composta por edifícios de apartamentos. Estão previstas até ao final de 2014 mais de 1.050 unidades.
Ao contrário do centro da cidade, em Talatona, existem muito mais condomínios residenciais de moradias do que edifícios de apartamentos. Contudo, no que respeita à totalidade de fogos num e noutro formato, o número é mais aproximado. Actualmente, o número de alojamentos disponível por edifício é reduzido. Encontram-se em construção, com conclusão prevista até final de 2014, cerca de 1.900 unidades residenciais. Refira-se no entanto que, um único empreendimento, o Dolce Vita, representa aproximadamente 28% do total dos fogos residenciais projectados.
De notar que, numa cidade onde é elevado o número de trabalhadores expatriados, é ainda muito escassa a oferta de unidades residenciais de tipologia T1 para arrendamento.
A procura de unidades residênciais em Luanda é efectuada por particulares, empresas e investidores.
Os primeiros edifícios de qualidade a surgir em Luanda foram rapidamente absorvidos pela classe alta angolana e por empresas, principalmente do sector petrolífero, para a instalação dos seus quadros estrangeiros. A colocação dos primeiros empreendimentos foi feita essencialmente através de vendas e estas, em muitos casos, foram realizadas ainda em planta.
A absorção de apartamentos novos e de qualidade por parte da classe alta tem vindo a abrandar devido à dimensão reduzida deste segmento. No entanto, a procura corporate continua bastante activa, incluindo predominantemente empresas dos sectores petrolífero e financeiro. Verifica-se contudo, que a oferta que surgiu recentemente no centro da cidade, ainda se posiciona num segmento alto de mercado, o que a torna desajustada face aos requisitos de preço e qualidade que o segmento institucional necessita.
Paralelamente à procura corporate, verifica-se também uma procura individual para arrendamento por parte de quadros superiores expatriados das grandes empresas instaladas em Luanda, que têm um plafond concedido pela empresa para utilizar em alojamento.
Com o desenvolvimento económico do país, começa a ganhar peso em Angola o segmento da classe média-alta angolana. Verifica-se recentemente uma procura emergente por parte de jovens que ocupam cargos superiores nas multinacionais instaladas em Luanda. Refira-se que esta procura tem sido parcialmente sustentada por condições especiais de financiamento concedidas pelas principais empresas dos sectores petrolífero e financeiro aos seus colaboradores. A procura por este segmento tem incidido em empreendimentos recentemente construídos localizados entre Luanda e Talatona (Morro Bento, Rocha Pinto) e a Sul e Este de Talatona (nomeadamente Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida e Lar do Patriota), onde os preços são mais acessíveis.
O timing da colocação do produto também tem vindo a ser alterado, verificando-se cada vez mais o acto de venda após o produto acabado. Esta situação deve-se, não só, à falta de liquidez do mercado e a um leque de opções mais vasto face ao número de projectos em construção, como também a uma maior cautela por parte dos compradores que querem ter a certeza que os empreendimentos são mesmo concluídos com a qualidade e características preconizadas. Refira-se que, recentemente, com a crise financeira, muitos promotores apresentaram dificuldades em concluir os seus projectos.
No mercado de investimento verifica-se um aumento do peso do sector institucional face ao de investidores particulares. Contudo o mercado de investimento é ainda pouco dinâmico quando confrontado com uma procura crescente de imóveis para arrendamento (em detrimento da opção de compra). Verifica-se assim um desfasamento entre uma oferta liderada por promotores que querem vender e uma procura que privilegia o arrendamento.
Refira-se por fim que, a predominância de uma oferta destinada à venda a par com a quase inexistência de um mercado de crédito à habitação, continua a limitar a procura residencial quase em exclusivo ao segmento alto e institucional.
PROCURA RESIDENCIAL
O valor de renda prime de um apartamento com dois quartos (T2) situado na cidade de Luanda é de 16.000 USD/mês e reduz para 7.500 USD/mês em Talatona. O valor de venda prime de um T2 é de 8.600 USD/m² na cidade de Luanda e de 7.200 USD/m² em Talatona. Ao longo do último ano verificou-se um aumento nos valores de comercialização tanto na cidade como em Talatona derivado da oferta de empreendimentos com melhor qualidade de construção e acabamentos, assim como uma continua escassez de produto disponível.
A tabela seguinte apresenta os valores de arrendamento e venda prime para diferentes tipologias nas zonas consideradas. Os valores de arrendamento dos fogos habitacionais incluem, em regra, os custos de condomínio.
Nas restantes capitais de província o valor das fracções é calculado de forma informal, tendo por base um acordo sobre o valor absoluto do imóvel entre as partes. Ainda assim existem evidências em algumas cidades, das quais destacamos:
● No Lobito, o Edifício Anfiris, situado na Restinga, oferece apartamentos de tipologias T2 a T4 e os valores de venda são de 4.700 USD/m²/ABP para venda.
● No Lubango, recentemente foi concluída a construção de um edifício de utilização mista, o Lubango Center, considerado o edifício prime da cidade em que o preço de venda de habitação é de 3.800 USD/m²/ABP.
VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO RESIDENCIAL
Fonte: Zenki Real Estate
Tabela 4: Valores de Comercialização de Imóveis Residenciais
Zona
Apartamentos Moradias
T1 T2 T3 T4 V3 V4
Baixa
Valor de Renda Prime
(USD/mês) 12.000 16.000 23.500 30.000 ND ND
Valor de Venda Prime
(USD/m2) 8.500 8.600 12.500 11.500 ND ND
Zona Alta
Valor de Renda Prime
(USD/mês) 8.000 12.000 17.000 25.000 20.000 46.000
Valor de Venda Prime
(USD/m2) 6.300 7.000 7.800 7.700 8.500 11.200
Morro Bento/ Rocha Pinto
Valor de Renda Prime
(USD/mês) ND 2.800 4.000 4.800 ND ND
Valor de Venda Prime
(USD/m2) 4.100 4.000 4.000 4.300 ND ND
Talatona
Valor de Renda Prime
(USD/mês) 3.700 7.500 8.500 10.000 16.000 20.000
Valor de Venda Prime
OFERTA DE COMÉRCIO
PROCURA DE COMÉRCIO
VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE COMÉRCIO
O mercado de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de desenvolvimento, quer em termos de qualidade e diversidade de operadores quer em termos de empreendimentos comerciais.
Na província de Luanda existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepção moderna. O primeiro a ser inaugurado foi o Belas Shopping (em 2007), seguiram-se o Ginga Shopping e o Atrium Nova Vida. Fora da província de Luanda destaca-se o Millennium Shopping no Lubango (Huíla). Encontram-se actualmente em fase de construção mais 6 centros comerciais, todos localizados na cidade de Luanda.
O formato de retail park é ainda mais recente. O Lobito retail park foi o primeiro empreendimento comercial neste formato a ser inaugurado no país em 2012, na província de Benguela. Seguiu-se o Viana retail park (em Luanda) no primeiro semestre de 2013. Estão previstos também para Viana outros dois retail parks, Luana e Mundial Shopping, cuja construção não teve ainda início.
No que diz respeito ao comércio de rua, a oferta continua dispersa pela cidade não existindo uma zona comercial mais consolidada. Os novos edifícios disponibilizam no piso térreo espaços comerciais que são rapidamente ocupados por empresas de serviços, nomeadamente por agências bancárias, de seguros e de telecomunicações, havendo escassez de espaços de qualidade.
Os principais operadores em expansão em Angola resultam de parcerias entre empresas angolanas e operadores internacionais nomeadamente sul-africanos e portugueses e são predominantemente unidades comerciais de distribuição alimentar e grande consumo. A presença de insígnias de segmento alto e luxo é ainda muito precária. Com a abertura dos novos centros comerciais, é expectável a entrada de diversos retalhistas internacionais, nomeadamente, na área da moda, acessórios e restauração.
Angola, e em particular Luanda, tem um elevado potencial de desenvolvimento do sector de comércio face à actual escassez de oferta e às expectativas de crescimento económico e demográfico, e em particular com o surgimento e consolidação de uma classe média.
Os valores de arrendamento solicitados em espaços comerciais na Baixa de Luanda, variam entre 50 e 80 USD/m²/mês, para lojas de rua remodeladas. Nos edifícios novos os valores de venda pedidos situam-se entre os 9.000 e os 12.000 USD/m². Nos retail parks recentemente inaugurados a renda prime é de 35 USD/m²/mês (para unidades com cerca de 500 m²).
MERCADO DE RETALHO
Fonte: Zenki Real Estate
Tabela 5: Empreendimentos Comerciais em Construção em Luanda
Designação Localização Formato Área (ABL)
Kinaxixi Shopping Kinaxixi Centro Comercial 27.402
Luanda Shopping Alvalade Centro Comercial 35.000
Shopping Fortaleza Marginal Centro Comercial 26.000
Sky Center Kinaxixi Centro Comercial 6.000
Torres Kianda Marginal Centro Comercial 5.784
ZONAS INDUSTRIAIS E LOGÍSTICAS
CARACTERIZAÇÂO
O sector industrial é uma das grandes apostas do governo Angolano para os próximos anos, na medida em que está directamente relacionado com o crescimento económico do país. Um dos motores para o desenvolvimento deste sector assenta na criação de Zonas Económicas Especiais em diversas províncias do país, e é pioneira a Zona Económica Especial (ZEE) Luanda-Bengo em Viana. Esta ZEE ocupa uma área total de 8.300 hectares, e tem projectada a instalação de 73 fábricas na primeira fase. Criada há três anos, a ZEE Luanda-Bengo já tem 22 fábricas em funcionamento.
Outra medida lançada para a dinamização da economia e com impacto no sector industrial e logístico, consiste na criação de pólos industriais em diversas províncias do país. Os pólos industriais que se encontram já criados e/ou em desenvolvimento no país são: Viana – Luanda Sul, Cacuaco – Luanda Norte, Catumbela – Benguela, Futila – Cabinda, Lucala – Kwanza Norte, Caála – Huambo, Matala – Huíla, Icolo – Bengo, Bengo – Bengo. Este segmento de mercado imobiliário é o que está numa fase mais primária de desenvolvimento e, por isso, é o sector que tem uma maior expectativa de crescimento e onde podem existir mais oportunidades. A maioria dos empreendimentos industriais e logísticos recentemente construídos em Angola resulta de uma promoção do próprio ocupante que constrói o imóvel à sua medida (owner-occupier). Recentemente começaram a surgir alguns projectos de complexos de armazéns e indústria, desenvolvidos por promotores imobiliários privados. Dos quais se destacam o Complexo Parkgest e o Viana Park, ambos em Viana.
MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
A tabela em baixo resume os valores de comercialização prime nas quatro zonas acima identificadas. Tabela 6: Valores de Comercialização Industriais e Logísticos
Zona Valor de Renda Prime (USD/m²/mês) Valor de Venda Prime (USD/m²)
Estrada do Cacuaco 13 1.400
Benfica – Lar do Patriota 13 1.800
Viana 15 2.000
Estrada de Catete 14 1.500
Fonte: Zenki Real Estate
As principais zonas ocupadas pelo sector industrial e logístico na Província de Luanda são: Estrada do Cacuaco, Benfica – Lar do Patriota, Viana, Estrada de Catete.
1
4 2
3
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
1
4 2 3
Estrada do Cacuaco Benfica - Lar do Patriota6
Viana
DESENVOLVIMENTO DO SECTOR TURÍSTICO EM ANGOLA
Após um período de 10 anos de reconstrução nacional, foi apresentado em 2011 o Plano Director (PARTENON) que define a Estratégia para o Desenvolvimento do Turismo em Angola até 2020.
Foram identificadas como lacunas do sector a falta de infra-estruturas, serviços de apoio e promoção do país enquanto destino turístico, considerados os principais condicionantes de um rápido desenvolvimento do Turismo. O PARTENON prevê que o desenvolvimento do turismo angolano seja focado e faseado, quer relativamente ao desenvolvimento da oferta quer aos mercados que endereça, e para tal define as seguintes fases:
● 1ª Fase: Aposta no Turismo Interno com foco em Pólos de Desenvolvimento (até 2013);
● 2.ª Fase: Consolidação do Turismo Interno, aposta no Mercado Regional com diversificação de investimentos e promoção (até 2015);
● 3ª Fase: Aposta no aumento da competitividade global do sector com realce no Mercado Internacional (a partir de 2016).
Estão em curso os estudos inerentes com destaque para os Pólos de Desenvolvimento Turístico prioritários, seleccionados em função do seu potencial de exploração turística a curto prazo e que são os seguintes: Pólo de Cabo Ledo; Pólo de Calandula; Pólo da Bacia do Okavango.
MERCADO TURÍSTICO
Objectivos definidos no PARTENON até 2020 4,6 milhões de turistas, sendo que 60% deverão ser nacionais
4,7 biliões de USD de receitas no Turismo
1 milhão de pessoas empregadas em actividades directamente relacionadas com o sector Mais de 3% de peso no PIB angolano
MERCADO HOTELEIRO
Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente 80% da receita deste sector, seguida das províncias da Huíla e Benguela. Em todas as restantes províncias é comum a escassez de oferta hoteleira.
O mercado hoteleiro na cidade de Luanda é caracterizado pelos preços elevados face à qualidade e serviços que oferece, sendo composto, maioritariamente, por hotéis de 3 e 4 estrelas, aparthotéis e pensões de fraca qualidade. No entanto, as taxas de ocupação são bastante elevadas, devido ao fluxo cada vez maior de pessoas que se deslocam a Luanda na vertente de negócios e à escassez de oferta no segmento alto.
Os hotéis de referência da cidade, estão concentrados essencialmente na Baixa e em Alvalade, na Zona Alta. Na Baixa, encontram-se a maioria dos hotéis de 4 estrelas e que apresentam o melhor nível de serviços, destacando-se os hotéis Presidente, Trópico e Skyna e, mais recentemente, os hotéis Baía e Epic Sana (este o primeiro 5 estrelas na baixa da cidade de Luanda, inaugurado em 2012).
A Ilha do Cabo, representa a zona com maior potencial turístico da cidade de Luanda. No entanto, e apesar das condições naturais que oferece para o sector do turismo, a oferta de hotéis é ainda bastante incipiente. Na Zona Alta concentram-se outros hotéis de referência, destacando-se o Hotel Alvalade com centro de negócios. A oferta hoteleira de qualidade média e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade é composta por 16 hotéis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupação média anual nestas unidades é de 75% e o Preço Médio de 375 USD/noite (com pequeno almoço e taxas incluídas). O preço de balcão chega a atingir os 550 USD/noite nos melhores estabelecimentos hoteleiros da cidade.
Estão em curso alguns projetos hoteleiros na capital do país, que visam equilibrar a oferta do sector, estimando-se que o número de quartos aumente 66% até ao final do ano 2015.
Tabela 7: Futuros Empreendimentos Hoteleiros
Nome Nº de Estrelas Nº de Quartos Estado
Blue Diamond 5 450 Em construção
Pestana Palace 5 300 Em estudo
VIP Grand Luanda (Empreendimento
Comandante Gika) 5 370 Em construção
Hotel Diamante 4 174 Em fase de soft opening
Total 1.294
Fonte: Zenki Real Estate
Os principais operadores hoteleiros presentes em Angola são de origem nacional como AAA, Chicoil, HCTA, Imogestin e Ritz, ou são cadeias hoteleiras portuguesas que expandiram para este país, nomeadamente Grupo TD Hotels e SANA.
O mercado de investimento em Angola, ou seja de aquisição de imóveis com rendimento, está ainda num estado muito embrionário. Se por um lado o mercado de arrendamento e da titularidade dos imóveis continua a não ser regulado, por outro, também não foi ainda publicada a regulamentação dos fundos de investimento imobiliário, a qual se espera para breve.
Os primeiros investidores em imobiliário a surgir em Angola, no período pós-guerra, foram os particulares da classe alta angolana que compravam imóveis, geralmente várias fracções, de escritórios e habitação sem garantia de ocupação, sendo que esta não era uma preocupação dada a elevada escassez da oferta. Actualmente os investimentos que são efetuados já têm assegurado o arrendamento do imóvel e os investidores continuam a ser particulares angolanos assim como veículos apoiados na banca de investimento, como é exemplo BESAACTIF.
A procura para investimento incide sobre activos de escritórios e residenciais e, com menor expressão, unidades comerciais.
As taxas de capitalização (yields) situam-se entre os 15% e os 18% no mercado de escritórios e comércio, e entre os 12% e os 17% no mercado residencial. Com as perspectivas de crescimento económico sustentado nos próximos anos e redução da taxa de inflação, a tendência é de diminuição do risco do país e consequente descida das yields.
Com a publicação da legislação que regula o regime jurídico angolano dos fundos de investimento imobiliário (“RJFII”) prevê-se uma franca dinamização e profissionalização do mercado de investimento imobiliário, não só com a realização de um maior número de transacções mas também com a entrada de capital estrangeiro.
MERCADO DE INVESTIMENTO
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