LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO

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LUÍS CARLOS MORÊNO

PERITO ± ASSISTENTE TÉCNICO-PERICIAL

ENGENHARIA CIVIL ± ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES GROFOSCOPIA ± DOCUMENTOSCOPIA ± SEGURANÇA DOCUMENTAL

ENGENHEIRO CIVIL - CREA ± S.P. Nº 060086546-5

Rua Rep. dos Estados Unidos da Venezuela, 58 ± Cep.: 11030-270 - Santos ± São Paulo E-mail pericias@outlook.com lc.moreno@outlook.com (013) 9 8117 7710

LAUDO TÉCNICO

DE VISTORIA E AVALIAÇÃO

Para conferir o original, acesse o site https://esa

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIS C

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RLOS MORENO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo,

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ENGENHEIRO CIVIL ± CREA ± S.P. Nº 060086546-5

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-Rua Rep. dos Estados Unidos da Venezuela, 58 ± Cep.: 11030-270 - Santos ± São Paulo E-mail pericias@outlook.com lc.moreno@outlook.com (013) 9 8117 7710

EXCELENTÍSSIM SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 9 ª. VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS/SP.

Processo: nº 1029097-98.2017.8.26.0562

Cartório: 9º Oficio Cível

Ação: Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais

Exequente: Condomínio Edifício Lucy

Executado: Antônio Afonso de Sá e outro

LUÍS CARLOS MORÊNO, ENGENHEIRO CIVIL, COM ESPECIALIZAÇÃO EM PERÍCIAS DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES,

PÓS-GRADUADO EM ENGENHARIA DE SEGURANÇA DO TRABALHO,

COM CURSO DE CRIMINALÍSTICA PELA ACADEMIA DE POLÍCIA DE

SÃO PAULO, PERITO CRIMINAL APOSENTADO PELO NÚCLEO DE

DOCUMENTOSCOPIA DO INSTITUTO DE CRIMINALÍSTICA -SUPERINTENDÊNCIA DA POLÍCIA TÉCNICO-CIENTÍFICA DO ESTADO DE SÃO PAULO (1988 - 2018), ATENDENDO AO QUE LHE FOI SOLICITADO, APÓS OS ESTUDOS QUE SE FIZERAM NECESSÁRIOS,

VEM RESPEITOSAMENTE APRESENTAR OS RESULTADOS OBTIDOS,

CONSUBSTANCIADOS NO PRESENTE

LAUDO TÉCNICO

DE VISTORIA E AVALIAÇÃO

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1 ± OBJETIVO

O presente laudo tem por objetivo a avaliação imobiliária do apartamento nº 25, localizado no 2º andar ou 4º pavimento do Edifício Lucy, situado na Avenida Bartolomeu de Gusmão nº 34, no Bairro do Embaré, em Santos, objeto da penhora deferida na R. Decisão proferida às fls. 128 dos autos.

2 ± RESUMO EXECUTIVO

Conforme a pesquisa de mercado e cálculos apresentados no presente laudo, em concordância com a norma técnica da NBR 14.653 ± 2 da ABNT, avaliamos o apartamento penhorado no valor de:

V apto = R$ 650.000,00

(Seiscentos e cinquenta mil reais) Data base: Maio de 2.020

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Foto 1 ʹ Vista da fachada frontal do Edifício Lucy, onde se localiza o apartamento 25, objeto da vistoria técnica realizada.

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3.3±EQUIPAMENTOSCOMUNITÁRIOS

Os equipamentos comunitários urbanos disponíveis na região são: segurança (delegacia de polícia), educação (escolas) e saúde (unidade básica de saúde).

3.4 ± FRAÇÃO IDEAL NO TERRENO

Cabe ao apartamento penhorado a fração ideal equivalente a 1,9078%, ou 22,570 m² do total do terreno, conforme certidão imobiliária de Matrícula nº 39.211 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos, de fls. 137 dos autos, reproduzida a seguir:

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3.5 ± DISTRIBUIÇÃO E ÁREA CONSTRUÍDA DO APARTAMENTO

Trata-se da unidade autônoma constituída pelo apartamento de nº 25, situado no 2º andar ou 4º pavimento do Edifício Lucy, contendo hall de entrada (vestíbulo), sala com dois (02) ambientes (estar e social), três (03) quartos, copa, cozinha, banheiro, área e WC de serviço, e quarto de empregada.

Os acabamentos internos do apartamento são assim descritos:

a) Áreas secas (sala, quartos, hall): - Pisos: laminados;

- Paredes: pintadas à base de látex sobre massa corrida; - Esquadrias: de madeira e de alumínio;

b) Áreas molhadas (cozinha, banheiro, a.s.): - Pisos: cerâmicos;

- Paredes: revestidas com azulejos até o teto; - Esquadrias: metálicas e de madeira.

O apartamento foi todo reformado, onde as características construtivas desta unidaGHVHHQTXDGUDPQRWLSRGH³$SDUWDPHQWR3DGUmR0pGLR´ FRP HOHYDGRU VHJXQGR R HVWXGR ³9alor de EdifLFDo}HV GH ,PyYHLV 8UEDQRV´ GR IBAPE/SP.

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A área construída do apartamento perfaz o total de 158,91 m², sendo 121,30 m² de área útil e 37,61 m² de área comum, de acordo com a Matrícula de nº 39.211 do 2º CRI de Santos.

O estado de conservação do apartamento pode ser considerado regular, conforme constatado na vistoria realizada no local.

As fotos juntadas a seguir foram obtidas quando da vistoria interna do apartamento, retratando o estado de conservação atual da unidade autônoma nº 25 do Edifício Lucy.

Foto 5 ʹ Vista frontal parcial do Edifício Lucy. _{Foto 6}_{ʹ Identificação do número do apartamento avaliado.}

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Foto 7 - Hall de entrada (vestíbulo) do apartamento. Foto 8 ʹ Hall de entrada do apartamento.

Foto 9 ʹ Sala de estar. Foto 10 ʹ Sala de jantar.

Foto 11 ʹ Quarto. Foto 12 ʹ Banheiro.

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O Edifício Lucy é um prédio vertical multifamiliar de natureza residencial, constituído de um único bloco com 15 pavimentos padrão, térreo, mezanino, cobertura e ático.

O andar térreo possui garagem coletiva para estacionamento de veículos, guarita, hall social e de serviço com entrada para os apartamentos. É dotado de dois elevadores, que servem a todos os andares. Cabe ao apartamento uma vaga na garagem coletiva do térreo.

Ac apto nº 25 = 158,91 m²

4 ± $9$/,$dĂ2,02%,/,È5,$

4.1 ± NORMAS DE AVALIAÇÃO

A presente avaliação obedeceu às recomendações das seguintes Normas Técnicas:

¾ NBR 14653-1:2011 _{± Avaliação de bens ± Parte 1: Procedimentos gerais ± Fixa as} diretrizes para avaliação de bens em geral, quanto à classificação da sua natureza; instituição de terminologias, definições, símbolos e abreviaturas; classificação de sua natureza; descrição das atividades básicas; definições de metodologias básicas; especificação das avaliações; requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação;

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¾ NBR 14653-2:2011 ± Avaliação de bens ± Parte 2: Imóveis urbanos ± Fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, segundo os parâmetros descritos na NBR 14653-1:2001, objetivando a identificação do valor de mercado do imóvel urbano;

¾ Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos de Avaliação - 2011 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia ± IBAPE/SP.

4.2 ± MÉTODO AVALIATÓRIO APLICADO

Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade dos dados de mercado, foi adotado como diretriz o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo em vista que foi possível pesquisar no mercado imobiliário número de amostras suficientes de apartamentos de três dormitórios em prédios em ofertas para venda na mesma região geoeconômica.

4.3 ± VALOR UNITÁRIO DE VENDA

Para a fixação do valor unitário de venda foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o qual consiste na determinação do seu valor por metro quadrado de venda relativo a apartamentos de três dormitórios em edifícios com elevadores, através da comparação de preços de compra e venda de outros apartamentos pesquisados no livre mercado da mesma região geoeconômica, considerando-se as características e atributos específicos de cada um dos

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imóveis comparados quanto a: localização, área construída, padrão construtivo e estado de conservação.

O levantamento de dados de mercado imobiliário teve como base pesquisas de preços de campo junto aos proprietários, corretores especializados e/ou imobiliárias credenciadas e classificados de imóveis em sites da internet, proporcionando elementos comparativos dos apartamentos em oferta na região, os quais após rigorosa qualificação, seleção e homogeneização, proporcionaram o cálculo do resultado final do valor unitário de venda de apartamento de características idênticas ao em estudo.

4.3.1 ± TRATAMENTO POR FATORES DOS VALORES PESQUISADOS

Conforme enunciado anteriormente, a norma técnica NBR 14.653 ± Parte 2 determina que no tratamento dos dados pesquisados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, devem ser utilizados fatores de homogeneização que reflitam o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os fatores que influenciam os preços de compra e venda de apartamentos em geral são: área construída, padrão construtivo e estado de conservação.

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Fpadrão construtivo= ³926´

Para atender ao que preconiza as Normas Avaliatórias em vigor, adotou-se o ajustamento dos preços pelo processo de homogeneização dos elementos comparativos pesquisados empregando o tratamento dos seguintes fatores:

a) Fator Oferta: Nos casos de elementos coletados a partir de anúncios e ofertas foi dado um desconto de 10% relativo à elasticidade de negociação da locação, compensando-se, desta forma, a superestimativa natural do valor normalmente atribuída pelo ofertante.

b) Fator Padrão Construtivo: Para fins de correção de padrão construtivo, foram adotados RVFRHILFLHQWHVGRHVWXGR³9DORUHVGH(GLILFDo}HVGH,PyYHLV8UEDQRV´ do IBAPE-SP atribuídos para as diversas tipologias de construção.

Considerando-se os acabamentos e as características construtivas, o

(GLItFLR /XF\ VH HQTXDGUD FRPR ³$SDUWDPHQWR 3DGUmR 0pGLR ± FRP HOHYDGRU´ (limite médio), sendo o seu coeficiente igual a:

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c) Fator Depreciação pelo Obsoletismo e Estado de Conservação: A depreciação de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação da edificação foi calculada pelo critério de adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e estado de conservação da edificação, utilizando-se a seguinte fórmula:

Foc = R + K x ( 1 ± R )

onde:

Foc=Fator de depreciação;

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido da

7DEHODGRHVWXGRGH³9DORres de Edificações de Imóveis Urbanos do ,%$3(´

K = Coeficiente de Ross/Heidecke encontrado na Tabela 2 do referido estudo.

Assim, para o estado de conservação regular e a idade aparente de 30 anos, em função da reforma, calculou-se o fator adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação de:

Foc = 0,20 + 0,609 x (1,00

± 0,20)

F

oc

= 0,6872

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d) A área construída considerada para fins de comercialização pelos ofertantes é a área útil da unidade, tendo em vista que o valor ofertado dos apartamentos para venda refere-se à condição desta área.

e) Os critérios de seleção e tratamento dos dados pesquisados obedeceram às diretrizes preconizadas pelas Normas Avaliatórias de Imóveis Urbanos, demonstrando todos os cálculos de homogeneização de cada elemento pesquisado.

f) As fontes de informação pesquisadas que forneceram os valores de compra e venda de apartamentos foram as seguintes:

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-Rua Rep. dos Estados Unidos da Venezuela, 58 ± Cep.: 11030-270 - Santos ± São Paulo E-mail pericias@outlook.com lc.moreno@outlook.com (013) 9 8117 7710 ELEMENTO

COMPARATIVO ENDEREÇO VALOR

FATOR OFERTA/ TRANSAÇÃO ÁREA CONST. ÚTIL (m²) FONTE DE INFORMAÇÃO 1 Rua Nascimento, 27 - 10º

andar - Ed. Santa Maria R$ 950.000,00 0,90 129,00

Elo Consultoria de Imóveis - Tel. 3345-9192 - Código de referência: AP1102

2 Av. Almirante Cochrane, 7 - 6º andar - Ed. Porto de Antibes

849.000,00

R$ 0,90 122,00

Local Santos Imóveis - Tel. 99666-4127 - Código de referência: AP0553

3 Rua Cel. Proost de Souza, 28 - _{2º andar - Ed. Maison Vouga} R$ 550.000,00 0,90 128,00 Nossa Houve Imóveis - Tel. 3202-2270 - Código de referência: 4

Av. Almirante Cochrane, 20 - 8º andar - Ed. La Plage Residence

720.000,00

R$ 0,90 120,00

Abyara Imóveis - Elton Ayres - Tel. 97407-0619 - Código de referência: 107

5

Av. Dr. Epitácio Pessoa, 390 - 5º andar - Residencial Ilha de Pascoa

960.000,00

R$ 0,90 138,00

ImóvelWeb - Kelly Picado - Tel. 99722-4249 - Código de referência: KP4478

6 Rua Oswaldo Cochrane, 94 -

7º andar - Ed. Jardim do Mar R$ 750.000,00 0,90 141,00

Local Santos Imóveis - Tel. 99666-4127 - Código de referência: AP0615

7 Rua Alvaro Alvim, 51 - 3º

andar - Ed. Shamballa R$ 730.000,00 0,90 140,00

Chave Santos Imóveis - Tel. 3227-3467 - Código de referência: AP2179

8

Av. Almirante Cochrane, 119 - 6º andar - Residencial Marbella

750.000,00

R$ 0,90 110,00

Nossa House Imóveis - Tel. 3202-2270 - Código de referência: AP1068

9 Rua Oswaldo Cochrane, 206 -

8º andar - Ed. Labrus R$ 830.000,00 0,90 157,00

Grande Estilo Imóveis - Tel. 3289-2000 - Código de referência: AP10445

10 Rua João Mendes, 222 - 5º

andar - Ed. Indaia R$ 665.000,00 0,90 137,00

Chave Santos Imóveis - Tel. 3227-3467 - Código de referência: AP1201

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g) Os negócios pesquisados no mercado imobiliário da região sobre compra e venda de apartamentos de três quartos, devidamente ajustados para a situação paradigma do apartamento avaliando, foram os seguintes:

ELEMENTO

COMPARATIVO ENDEREÇO VALOR

FATOR OFERTA/ TRANSAÇÃO ÁREA CONST. ÚTIL (m²) FATOR PADRÃO CONST. FATOR DEPRECIAÇÃO FISICA VALOR UNITÁRIO FINAL DE VENDA 1 Rua Nascimento, 27 - 10º

andar - Ed. Santa Maria R$ 950.000,00 0,90 129,00 1,926 0,8024 R$ 5.676,34

2

Av. Almirante Cochrane, 7 - 6º andar - Ed. Porto de Antibes

849.000,00

R$ 0,90 122,00 1,926 0,796 R$ 5.407,05

3

Rua Cel. Proost de Souza, 28 - 2º andar - Ed. Maison Vouga 550.000,00 R$ 0,90 128,00 1,692 0,574 R$ 5.270,14 4

Av. Almirante Cochrane, 20 - 8º andar - Ed. La Plage Residence

720.000,00

R$ 0,90 120,00 1,926 0,6872 R$ 5.400,00

5

Av. Dr. Epitácio Pessoa, 390 - 5º andar - Residencial Ilha de Pascoa 960.000,00 R$ 0,90 138,00 2,16 0,736 R$ 5.212,46 6

Rua Oswaldo Cochrane, 94 - 7º andar - Ed. Jardim do Mar

750.000,00

R$ 0,90 141,00

1,926

0,609 R$ 5.401,95

7 Rua Alvaro Alvim, 51 - 3º

andar - Ed. Shamballa R$ 730.000,00 0,90 140,00 1,926 0,609 R$ 5.295,45

8

Av. Almirante Cochrane, 119 - 6º andar - Residencial Marbella 750.000,00 R$ 0,90 110,00 1,926 0,796 R$ 5.297,62

9 Rua Oswaldo Cochrane,

206 - 8º andar - Ed. Labrus R$ 830.000,00 0,90 157,00 _1,692 0,6872 R$ 5.415,98

10 Rua João Mendes, 222 - 5º

andar - Ed. Indaia R$ 665.000,00 0,90 137,00

1,692 0,644 R$ 5.306,36 53.683,36 R$ 5.368,34 R$ 6.978,84 R$ 3.757,84 R$ 5.368,34 R$ Somatória Média Aritmética Limite Superior: R$ 5.368,34 x 1,30 Limite Inferior: R$ 5.368,34 x 0,70 Média Saneada Final

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Como nenhum elemento discrepa do intervalo estatístico, o valor unitário de venda depreciado de apartamento de três dormitórios, ajustado para a situação paradigma do apartamento em estudo, resulta em:

V unitário venda = R$ 5.368,34/m²

Maio de 2.020

4.4 ± VALOR DO APARTAMENTO

Resulta da operação da multiplicação direta do valor unitário de venda obtido na pesquisa mercadológica pela área construída útil do apartamento, cujo valor é calculado através da seguinte expressão básica:

V apto. = V u x A c

onde:

- V apto. = Valor do imóvel procurado

- Vu = Valor unitário de venda depreciado = R$ 5.368,34/m²

- Ac = Área construída útil do apartamento = 121,30 m²

Vapto = R$ 5.368,34 / m² x 121,30 m²

Vapto = R$ 651.179,64

Valor Comercial:

V apto = R$ 650.000,00

(Seiscentos e cinquenta mil reais)

Data base: Maio de 2.020

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5 - TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho segue em formato digital no anverso de vinte e duas folhas, incluindo-se a capa, as que contém imagens com detalhes técnicos e anexos.

Santos, 12 de junho de 2020.

Luís Carlos Morêno Perito Judicial

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