Inspeção predial: estudo de caso de um edifício residencial, fortaleza – ce, de acordo com a lei municipal de no 9913, de 16 de julho de 2012

(1)

UNIV E R S ID A D E F E D E R A L D O C E A R Á C E NT R O D E T E C NOL OGIA

D E PA R T A ME NT O D E E NGE NHA R IA D E T R A NS POR T E S C UR S O D E E NGE NHA R IA C IV IL

V IT OR D E C A R V A L HO MA R T INS S A MPA IO

INS PE Ç Ã O PR E D IA L : E S T UD O D E C A S O D E UM E D IF ÍC IO R E S ID E NC IA L , F OR T A L E Z A – C E , D E A C OR D O C OM A L E I MUNIC IPA L D E Nº 9913, D E 16 D E

(2)

V IT OR D E C A RVA L HO MA RT INS S A MPA IO

INS PE Ç Ã O PR E D IA L : E S T UD O D E C A S O D E UM E D IF ÍC IO R E S ID E NC IA L , F ORTA L E Z A – C E , D E A C OR D O C OM A L E I MUNIC IPA L D E Nº 9913, D E 16 D E

J UL HO D E 2012

T rabalho de C onclusã o de C urso apresentado ao C urso de E ngenharia C ivil da Universidade F ederal do C eará, como requisito parcial à obtençã o do grau de B acharel em E ngenharia C ivil.

Orientador: Prof. Me. J osé A demar Gondim V asconcelos.

(3)

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação Universidade Federal do Ceará

Biblioteca Universitária

Gerada automaticamente pelo módulo Catalog, mediante os dados fornecidos pelo(a) autor(a)

S186i Sampaio, Vitor de Carvalho Martins.

Inspeção predial : estudo de caso de um edifício residencial, Fortaleza – CE, de acordo com a lei municipal de nº 9913, de 16 de julho de 2012 / Vitor de Carvalho Martins Sampaio. – 2017.

71 f. : il. color.

Trabalho de Conclusão de Curso (graduação) – Universidade Federal do Ceará, Centro de Tecnologia, Curso de Engenharia Civil, Fortaleza, 2017.

Orientação: Prof. Me. José Ademar Gondim Vasconcelos. 1. Inspeção Predial. I. Título.

(4)

V IT OR D E C A RVA L HO MA RT INS S A MPA IO

INS PE Ç Ã O PR E D IA L : E S T UD O D E C A S O D E UM E D IF ÍC IO R E S ID E NC IA L , F ORTA L E Z A – C E , D E A C OR D O C OM A L E I MUNIC IPA L D E Nº 9913, D E 16 D E

J UL HO D E 2012

T rabalho de C onclusã o de C urso apresentado ao C urso de E ngenharia C ivil da Universidade F ederal do C eará, como requisito parcial à obtençã o do grau de B acharel em E ngenharia C ivil.

A provado em: 07/12/2017

B A NC A E X A MINA D OR A

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Prof. Me. J osé A demar G ondim V asconcelos ( Orientador)

Universidade F ederal do C eará ( UF C )

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Profa. D ra. Marisete D antas de A quino

Universidade F ederal do C eará ( UF C )

(5)

R E S UM O

E ste trabalho consiste em realizar uma inspeçã o predial de um edifício residencial localizado em F ortaleza, C eará. O objetivo desta inspeçã o é atingir um pleno detalhamento das condições de segurança e habitabilidade do imóvel. Para tal foi feita uma vistoria acompanhada de elaboraçã o de relatório fotográfico de todas as anomalias encontradas. E m seguida foi utilizada a ferramenta matriz GUT (Gravidade, Urgê ncia e T endê ncia) para definir uma lista das prioridades a serem sanadas e, por fim, apresentadas recomendações técnicas para todas as anomalias.

(6)

A B S T R A C T

T his work consists of conducting a property inspection of a residential building located in F ortaleza, C eará. T he purpose of this inspection is to achieve a complete analysis of the property conditions, in terms of safety and habitability. In order to do it, a survey was carried out together with the preparation of a photographic report of all the anomalies found. Next, was made use of a tool called Matriz GUT (Gravidade, Urgê ncia e T endê ncia) to define a list of priorities to be solved and, finally, technical recommendations for all the anomalies were presented.

(7)

A G R A D E C I M E NT O S

(8)

SUMÁ R IO

1. INT R OD UÇ Ã O ... 1

1.1. OB J E T IV OS ... 4

1.1.1. Objetivo Geral... 4

1.1.2. Objetivos E specíficos ... 4

1.2. E struturas da Monografia ... 4

2. R E V IS Ã O B IB L IOGR Á F IC A ... 5

2.1. D efiniçã o de Inspeçã o Predial ... 5

2.2. A brangê ncia ... 5

2.2.1. L egal ... 5

2.2.2. T écnica ... 6

2.2.3. D eterminaçã o do Nível de Inspeçã o ... 7

2.2.4. C lassificaçã o do E stado de C onservaçã o ... 8

2.2.5. C lassificaçã o das A nomalias ... 8

3. ME T OD OL OG IA ... 10

4. R E S U L T A DOS E D IS C US S Ã O ... 12

4.1. D o Objeto... 12

4.2. D a Inspeçã o ... 12

4.3. R elatório F otográfico ... 14

4.3.1. A cesso ao C ondomínio ... 14

4.3.2. E strutura ... 15

4.3.3. A lvenaria e E lementos de V edaçã o ... 20

4.3.4. C oberta ... 25

4.3.5. Instalações E létricas e de D ados ... 26

4.3.6. Instalações Hidrossanitárias ... 37

4.3.7. E levador ... 40

4.3.8. Instalações de S egurança C ontra Incê ndio e Pânico ... 41

4.3.9. Piso... 48

4.3.10. R evestimento ... 49

4.4. L ista de Prioridades ... 53

4.5. R ecomendações T écnicas ... 54

4.5.1. C ondições de Manutençã o ... 58

4.5.2. C ondições de Habitabilidade ... 58

(9)

1. I NT R O D UÇ Ã O

A manutençã o de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construçã o limitado até o momento quando a edificaçã o é entregue e entra em uso. (A B NT , 2012)

A tualmente, toda edificaçã o é projetada para responder à s solicitações de uso por longos períodos de tempo, porém poucas recebem os devidos cuidados de seus usuários durante sua vida útil. E ssa falta da manutençã o contribui para grande parte das manifestações patológicas comumente vistas em estruturas no B rasil.

T rincas, fissuras, infiltrações, fiações expostas, vazamentos em instalações hidráulicas e pontos de corrosã o sã o só algumas das inúmeras anomalias presentes em grande parte das construções. A nomalias essas que podem ser facilmente sanadas por planos periódicos de manutençã o.

F igura 1 – F issura em peça estrutural.

F igura 2 – Infiltraçã o.

(10)

F igura 3 - C orrosã o em estrutura metálica.

F onte: A cervo do autor, 2017.

É fundamental que toda edificaçã o possua um plano de conservaçã o preventivo de forma periódica. Níveis satisfatórios de segurança e utilizaçã o devem ser garantidos aos usuários independente do tipo, idade, regiã o e características do imóvel.

O desabamento de uma varanda do C ondomínio V ersailles, localizado no bairro Meireles, em F ortaleza, C eará, alerta para a falta de comprometimento dos usuários quanto à conservaçã o das edificações. C onforme laudo técnico realizado pelo C onselho R egional de E ngenharia e A gronomia do C eará ( C rea-C E ), a principal causa do acidente, onde faleceram dois operários e um foi enviado para o hospital, foi falta de manutençã o preventiva.

F igura 4 - D esabamento da varanda do E difício V ersailles.

(11)

A lém de critérios de segurança, tais procedimentos de preservaçã o se mostram mais viáveis economicamente do que reformas ou reparos. S egundo S itter (1984), os custos de intervençã o em uma estrutura aumentam exponencialmente com a passagem do tempo. S eu crescimento se assemelha ao de uma progressã o geométrica de ordem cinco, como ilustrado na figura abaixo. D este modo a execuçã o de um serviço de manutençã o corretiva chega a ser cinco vezes mais elevado que o custo de uma manutençã o preventiva.

F igura 5 - E voluçã o dos custos com o passar do tempo ( L ei de S itter).

F onte: E laboraçã o do autor, 2017.

É ideal que os serviços de manutençã o, preventivos ou corretivos, sejam direcionados por laudo técnico que especifique onde sã o necessárias as intervenções, como elas podem ser corrigidas e quais delas sã o tidas como prioridades.

(12)

1.1. O bj etivos

1.1.1. O bj etivo G er al

O presente trabalho tem o objetivo de apresentar, através de um laudo, o resultado de uma inspeçã o predial realizada no C ondomínio E difício F rancisco Marto, localizado na R ua L uciano Magalhã es nº 333, B airro de F átima, F ortaleza - C eará, em razã o da exigê ncia legal imposta pela Prefeitura Municipal de F ortaleza, estabelecida na L ei de n 9.913, de 2012, regulamentada por meio do D ecreto n 13.616, de 2015.

1.1.2. O bj etivos E specíficos

- D efinir o nível de inspeçã o; - V isitar e inspecionar o imóvel;

- D efinir o grau de risco de cada manifestaçã o; - E laborar lista de prioridades;

- E laborar possíveis soluções e prazos de correçã o para cada anomalia; - D esenvolver laudo de inspeçã o predial;

1.2. E str utur a da M onogr afia

A primeira seçã o deste trabalho traz uma introduçã o, onde é tratada a importância de planos de manutençã o periódicos em edificaçã o e como esses planos devem ser direcionados.

A segunda seçã o aborda a finalidade deste trabalho, expondo quais objetivos devem ser alcançados ao seu término.

A terceira seçã o traz a fundamentaçã o teórica necessária, onde é abordada a definiçã o de inspeçã o predial, assim como sua abrangê ncia legal e técnica. A lém disso, sã o explicados alguns critérios utilizados na execuçã o de uma inspeçã o.

A quarta seçã o explica as metodologias a serem utilizadas durante o processo de inspeçã o predial e elaboraçã o da lista de prioridades.

(13)

2. R E V I S Ã O B I B L I O G R Á F I C A

2.1. D efiniçã o de I nspeçã o Pr edial

S egundo a Norma de Inspeçã o Predial Nacional do IB A PE Nacional, inspeçã o predial é definida como “[ ...] análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutençã o da edificaçã o”. E m concordância com a legislaçã o vigente, ela é utilizada para identificaçã o de anomalias aparentes e engloba cada sistema construtivo do imóvel, com foco em aspectos de segurança, manutençã o, vida útil e utilizaçã o, observando sempre as expectativas dos usuários.

A inspeçã o predial deve ser vista como um procedimento para analisar e diagnosticar o estado de uma edificaçã o. D esta forma, visa-se sondar de forma detalhada o estado do imóvel, levando em conta desde pontos que nã o apresentem riscos aos usuários, onde cabe ao contratante a decisã o de corrigi-los ou nã o, até situações em que seja necessária interdiçã o e reparo imediato do bem.

Na realizaçã o deste serviço, as anomalias encontradas sã o devidamente catalogadas e classificadas de acordo com seus respectivos graus de risco, fornecendo aos gestores um direcionamento de todas as correções necessárias, juntamente com uma sugestã o de modo de reparo e a ordem cronológica com que estes pontos deverã o ser sanados, possibilitando um planejamento dos gastos e a racionalizaçã o dos serviços.

E sse trabalho é importante para todo tipo de edificaçã o, pois mostra de forma objetiva os pontos que devem ser corrigidos e, a partir disso, pode-se iniciar serviços de manutençã o preventiva e reduzir possíveis custos de reparo.

2.2. A br angê ncia

2.2.1. L egal

(14)

I - as multirresidenciais, com 3 ( trê s) ou mais pavimentos;

II - as de uso comercial, industrial, institucional, educacional,

recreativo, religiosos e de uso misto;

III - as de uso coletivo, públicas ou privadas;

IV - as de qualquer uso, desde que representem perigo à coletividade.

A rt. 3º A s edificações abrangidas por esta L ei deverã o possuir

C ertificaçã o de Inspeçã o Predial, que seráfornecida pelo órgã o

competente da Prefeitura Municipal de F ortaleza, após a apresentaçã o,

pelo responsável pelo imóvel, de L audo de V istoria T écnica,

obedecidas as seguintes periodicidades:

I - anualmente, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos;

II - a cada 2 (dois) anos, para edificações entre 31 (trinta e um) e 50

( cinquenta) anos;

III - a cada 3 (trê s) anos, para edificações entre 21 ( vinte e um) e 30

( trinta) anos e, independentemente da idade, para edificações

comerciais, industriais, privadas nã o residenciais, c1ubes de

entretenimento e para edificações públicas;

IV - a cada 5 ( cinco) anos, para edificações com até 20 ( vinte) anos.

2.2.2. T écnica

S egundo a norma técnica do IB A PE , recomenda-se que a inspeçã o abranja, no mínimo, os seguintes sistemas construtivos:

 E strutura

 Impermeabilizaçã o

 Instalações hidráulicas e elétricas  R evestimentos externos em geral  E squadrias

 R evestimentos internos  E levadores

 C limatizaçã o

 E xaustã o mecânica  V entilaçã o

 C oberturas  T elhados

 C ombate a incê ndio

(15)

2.2.3. D eterminaçã o do Nível de I nspeçã o

S ã o trê s os níveis existentes de inspeçã o, de acordo com o IB A PE , sendo a diferença entre eles influenciada pela complexidade do imóvel, em termos de operaçã o e manutençã o, e da necessidade de formaçã o de equipe de trabalho. Os níveis sã o classificados da seguinte forma:

Nível 1: Inspeçã o Predial realizada em edificações com baixa

complexidade técnica, de manutençã o e de operaçã o de seus elementos

e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificações com

planos de manutençã o muito simples ou inexistentes. A Inspeçã o

Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma

especialidade.

Nível 2: Inspeçã o Predial realizada em edificações com média

complexidade técnica, de manutençã o e de operaçã o de seus elementos

e sistemas construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas

convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários

pavimentos, com ou sem plano de manutençã o, mas com empresas

terceirizadas contratadas para execuçã o de atividades específicas como:

manutençã o de bombas, portões, reservatórios de água, dentre outros.

A Inspeçã o Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados

em uma ou mais especialidades.

Nível 3: Inspeçã o Predial realizada em edificações com alta

complexidade técnica, de manutençã o e operaçã o de seus elementos e

sistemas construtivos, de padrões construtivos superiores e com

sistemas mais sofisticados. Normalmente empregada em edificações

com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automaçã o.

Nesse nível de inspeçã o predial, obrigatoriamente, é executado na

edificaçã o um Manutençã o com base na A B NT NB R 5674. Possui,

(16)

de inspeçã o, o trabalho poderá ser intitulado como de A uditoria

T écnica.

2.2.4. C lassificaçã o do E stado de C onservaçã o

O critério utilizado para elaboraçã o de laudos de inspeçã o predial baseia-se na análise do risco mediante o uso e a exposiçã o ambiental.

A análise do risco consiste na classificaçã o das anomalias detectadas nos diversos componentes de uma edificaçã o, quanto ao seu grau de urgê ncia, relacionado com fatores de conservaçã o, depreciaçã o, saúde, segurança e funcionalidade dos sistemas da edificaçã o. Os graus podem ser classificados como:

G r au de r isco crítico: R isco de provocar danos contra a saúde e

segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de

desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações;

aumento excessivo de custo de manutençã o e recuperaçã o;

comprometimento sensível de vida útil.

G r au de r isco médio: R isco de provocar a perda parcial de

desempenho e funcionalidade da edificaçã o sem prejuízo à operaçã o

direta de sistemas, e deterioraçã o precoce.

G r au de r isco mínimo: R isco de causar pequenos prejuízos à estética

ou atividade programável e planejada, sem incidê ncia ou sem a

probabilidade de ocorrê ncia dos riscos críticos e regulares, além de

baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

2.2.5. C lassificaçã o das A nomalias

A s anomalias sã o os objetos de análise da inspeçã o predial. E las sã o definidas como inadequações que afetam de forma negativa o desempenho da estrutura, tendendo a diminuir sua vida útil. E las podem estar relacionadas com aspectos de segurança, operaçã o, conforto dos usuários, acessibilidade, etc.

(17)

concerne operacionalidade do imóvel, podem se caracterizar pela nã o conformidade com manuais de utilizaçã o de equipamentos e materiais, por exemplo.

A daptando-se da norma do IB A PE , as anomalias podem ser classificadas em:

E ndógena: Originaria da própria edificaçã o ( projeto, materiais e

execuçã o) .

E xógena: Originaria de fatores externos a edificaçã o, provocados por

terceiros.

Natur al: Originaria de fenômenos da natureza.

F uncional: Originaria da degradaçã o de sistemas construtivos pelo

(18)

3. M E T O D O L O G I A

A metodologia a ser seguida na inspeçã o seguirá os seguintes passos:

 D eterminaçã o do nível de inspeçã o predial;  S olicitaçã o e análise da documentaçã o do imóvel;

 R ealizaçã o da vistoria da edificaçã o, registro técnico fotográfico e obtençã o de informações complementares dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores da edificaçã o;

 C lassificaçã o das anomalias encontradas nos elementos vistoriados e das inadequações com a documentaçã o apresentada;

 C lassificaçã o das anomalias quanto ao grau de risco;  E laboraçã o da lista de prioridades;

 A nálise das práticas de manutençã o e uso;

 A valiaçã o das condições de estabilidade e segurança;

 Prescrições e recomendações técnicas para saneamento das anomalias;  E laboraçã o e entrega do laudo.

Para a elaboraçã o da lista de prioridades, será utilizada a ferramenta Matriz GUT (Gravidade, Urgê ncia e T endê ncia), que atribui pesos para as anomalias de acordo com sua gravidade em relaçã o à cada um dos trê s pontos abordados pela matriz.

A s definições dos pontos analisados sã o as seguintes:

G r avidade: R epresenta o impacto que a patologia analisada causará, aos usuários ou à edificaçã o, se vir a acontecer.

Ur gê ncia: R epresenta o tempo disponível para sanar a patologia analisada. Quanto maior a urgê ncia, menor o tempo existente.

T endê ncia: R epresenta a possibilidade de a patologia se intensificar, se tornar maior, ao decorrer do tempo.

(19)

Quadro 1 - Matriz G UT .

F onte: Gomide, 2016 apud L ima, 2016.

GR A U GR A V ID A DE PE S O

T otal

Perdas de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício.

5 A lto

F erimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício.

4 Médio

D esconfortos, deterioraçã o do meio ambiente ou do edifício.

3 B aixo

Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros.

2

Mínimo D epreciaçã o imobiliária. 1

GR A U UR GÊNC IA PE S O

T otal

Impacto no funcionamento da edificaçã o ou atendimento imediato.

5 A lto

Impacto no funcionamento do pavimento ou atendimento a curto prazo.

4 Médio

Impacto no funcionamento do setor ou atendimento a médio prazo.

3 B aixo Impacto ao usuário ou atendimento a longo prazo. 2 Mínimo

S em impacto na atividade ou atendimento nã o planejado.

1

GR A U T E ND ÊNC IA PE S O

T otal E voluçã o imediata. 5

A lto E voluçã o em curto prazo. 4

Médio E voluçã o em médio prazo. 3

B aixo E voluçã o em longo prazo. 2

(20)

4. R E S UL T A DO S E D I SC US S Ã O

4.1. D o O bj eto

Nome: C ondomínio E difício F rancisco Marto

E ndereço: R ua L uciano Magalhã es nº 333, B airro de F átima, F ortaleza - C eará Á rea T otal do T erreno: 7,084.41 m²

C NPJ : 41.457.250/0001-32 A no de C onstruçã o: 1991

Informações da E dificaçã o: A edificaçã o possui 13 pavimentos, sendo 12 deles com 8 apartamentos por andar e 1, denominado cobertura, com 4 apartamentos. É composta de estrutura formada por lajes, vigas e pilares de concreto armado, possui estrutura de vedaçã o em alvenaria de tijolo cerâmico rebocado, revestimento interno pintado e externo em cerâmica, forro de PV C no pavimento térreo e laje de concreto pintada na circulaçã o dos demais pavimentos. A coberta é de fibrocimento e as esquadrias de alumínio e vidro. A circulaçã o vertical é feita através de escadas e elevadores. A s instalações elétricas e hidrossanitárias sã o embutidas. A s instalações de G L P sã o aparentes no pavimento térreo, e embutidas do primeiro pavimento em diante. Nã o possui subsolo.

4.2. D a I nspeçã o

D e acordo com o grau de complexidade do empreendimento a inspeçã o predial foi classificada como Nível 2.

A documentaçã o apresentada pelo síndico do condomínio foi a seguinte:

 Matrícula do imóvel;

 C ertificado de Inspeçã o da empresa de manutençã o dos elevadores com A R T ;

 C ertificado de Manutençã o do portã o automático de entrada ao imóvel.

(21)

D urante a vistoria foram inspecionados todos os elementos visíveis e com possibilidade de acesso. F oram registradas todas as anomalias, de qualquer natureza, que indicassem perda de desempenho da estrutura ou risco à segurança dos usuários. E m seguida, essas foram catalogadas de forma individual, de modo a facilitar a classificaçã o quanto ao grau de risco e a elaboraçã o da lista de prioridades.

A seguir será exposto o relatório fotográfico das patologias encontradas, juntamente com a definiçã o do grau de risco e a atribuiçã o dos coeficientes da matriz GUT . O relatório será dividido nos seguintes pontos:

 A cesso ao C ondomínio;  E strutura;

 A lvenaria e E lementos de V edaçã o;  C oberta;

 Instalações E létricas e de D ados;  Instalações Hidrossanitárias;  E levador;

 Instalações de S egurança C ontra Incê ndio e Pânico;  Piso;

 R evestimento.

(22)

4.3. R elatór io F otogr áfico

4.3.1. A cesso ao C ondomínio

F igura 6 - E ntrada principal do condomínio em boas condições.

F igura 7 - E ntrada secundária vista de dentro do condomínio em boas condições.

F onte: A utor, 2017. F onte: A utor, 2017.

L ocal G r au de R isco

E ntrada -

G r avidade Ur gê ncia T endê ncia T otal

(23)

4.3.2. E strutura

F igura 8 - F issura na fachada.

F onte: A utor, 2017.

F achada externa C rítico

5 5 3 75

F igura 9 – F issura na base do pilar.

F igura 10 – F issura na base do pilar.

F onte: A utor, 2017. F onte: A utor, 2017

Próximo a portaria C rítico

(24)

F igura 11 - R estos de fôrma na laje.

L aj e de fundo da caixa d’água Mínimo

1 1 1 1

F igura 12 - D egradaçã o da laje e armadura exposta.

L aj e de fundo da caixa d’água C rítico

(25)

F igura 14 - F issuras na laje.

L aj e superior da caixa d’água Médio

3 5 2 30

L aj e superior da cobertura Médio

(26)

L aj e inferior da piscina C rítico

5 5 4 100

F igura 18 - F uro na estrutura acima da janela.

10º andar Médio

(27)

F igura 19 - F issura presente nos dois lados da parede (foto do lado de dentro do depósito de lixo).

F igura 20 - F issura presente nos dois lados da parede ( foto do lado de dentro do depósito de lixo).

F igura 21 - F issura presente nos dois lados da parede (foto do lado de fora do depósito de lixo).

(28)

4.3.3. A lvenaria e E lementos de V edaçã o

F igura 22 - Marcas de infiltraçã o no encontro da laje com a alvenaria.

F igura 23 - Marcas de infiltraçã o no encontro da laje com a alvenaria.

L aj e de fundo do barrilete Médio

(29)

F igura 24 - E lementos pré -moldados quebrados.

C asa de máquinas superior Mínimo

1 1 2 2

F igura 25 - A usê ncia de grade e alvenaria quebrada.

C oberta Mínimo

(30)

F igura 26 - A usê ncia de reboco na parede.

F igura 27 - A usê ncia de reboco na parede.

L ance de escada da cobertura Mínimo

1 1 1 1

F igura 28 – Marcas de infiltraçã o fachada interna.

(31)

A partamentos 1202, 1006, 1003, 903, 502 e 304 Mínimo

(32)

F igura 34 - Manchas de infiltraçã o e degradaçã o do revestimento.

A partamento 104 Médio

2 2 2 8

F igura 35 - D escascamento do revestimento.

Salã o de festas Mínimo

(33)

4.3.4. C oberta

F igura 36 - A usê ncia de chapim. F igura 37 - A usê ncia de chapim.

F igura 38 - A usê ncia de chapim. F igura 39 - A usê ncia de chapim.

(34)

4.3.5. I nstalações E létricas e de D ados

F igura 41 - D esorganizaçã o de cabos de dados.

C oberta e casa de máquinas superior Mínimo

(35)

F igura 44 - D esorganizaçã o do quadro de distribuiçã o da rede de dados.

C asa de máquinas superior Mínimo

1 1 1 1

F igura 45 - Quadro de comando das bombas de combate a incê ndio em boas condições.

(36)

F igura 46 - T omada com instalaçã o inadequada.

C asa de máquinas superior Médio

1 2 1 2

F igura 47 - C abeamento exposto.

L ance de escada do 10º pavimento Médio

(37)

A ntecâmara do 7º pavimento Médio

4 2 1 8

F igura 49 - C abeamento exposto. F igura 50 - C abeamento exposto.

Hall do 4º pavimento Médio

(38)

Hall do 1º pavimento Médio

4 2 1 8

F igura 52 - D esorganizaçã o do quadro de distribuiçã o da rede de dados e cabeamento exposto.

L ance de escada do térreo Médio

(39)

F igura 53 - C abeamento exposto e quadro sem tampa.

Muro da lavanderia Médio

4 3 1 12

F igura 54 - Quadro geral do edifício sem sinalizaçã o de segurança.

(40)

F igura 55 – Interior do quadro geral do edifício em boas condições.

T érreo -

- - - -

F igura 56 - Quadro da área comum do térreo com manchas de oxidaçã o.

T érreo Mínimo

(41)

F igura 57 - Instalaçã o inadequada dos disjuntores, do quadro de comando e da bomba da piscina.

C asa da bomba da piscina C rítico

(42)

F igura 61 - D esorganizaçã o dos cabos de dados e cabeamento elétrico exposto.

F igura 62 - C abeamento exposto e instalaçã o inadequada.

F igura 63 - Quadro sem legenda e sem tampa.

Guarita Médio

(43)

F igura 64 - Quadros de comando da casa de máquinas inferior em boas condições.

C asa de máquinas inferior -

(44)

C asa de máquinas inferior Médio

4 2 1 8

F igura 68 - Instalaçã o inadequada do aparelho de ar condicionado.

F igura 69 - Instalaçã o inadequada do aparelho de ar condicionado.

A dministraçã o Médio

(45)

4.3.6. I nstalações H idrossanitárias

F igura 70 - V azamento de espuma pela caixa de visita.

A dministraçã o Médio

3 2 1 6

F igura 71 - Instalaçã o inadequada.

(46)

F igura 72 - R achadura na pia.

L avanderia Mínimo

1 1 1 1

F igura 73 – C aixa de visita entupida e esgoto a céu aberto.

L avanderia Médio

(47)

F igura 74 - T ampa da cisterna oxidada.

F igura 75 - T ampa da cisterna oxidada.

E m frente o depósito de lixo Mínimo

(48)

4.3.7. E levador

F igura 76 - Motor do elevador em boas condições.

F igura 77 - Manutençã o em dia do quadro de comando do elevador.

C asa de máquinas superior -

- - - -

F igura 78 - F alta de um botã o no painel do elevador.

E levador Mínimo

(49)

4.3.8. I nstalações de S egurança C ontra I ncê ndio e Pâ nico

F igura 79 – F alta de manutençã o nas bombas de recalque do sistema de prevençã o contra incê ndio.

F igura 80 – Pontos de corrosã o.

F igura 81 – R egistro quebrado.

F igura 82 – Pontos de corrosã o.

(50)

F igura 83 - R egistro da tubulaçã o de incê ndio quebrado.

C asa de máquinas superior C rítico

5 5 1 25

F igura 84 - Quantidade insuficiente de mangueiras de incê ndio em todos os hidrantes do condomínio.

T odo o edifício Médio

(51)

F igura 85 - A usê ncia de sinalizaçã o em todos os hidrantes do condomínio.

5 4 1 20

F igura 86 – A usê ncia de sinalizaçã o em todas as unidades extintoras do condomínio.

(52)

3 1 1 3

F igura 89 - Para-raios com quantidade insuficiente de descidas.

F igura 90 - E struturas metálicas mais altas que o captor do para-raios.

C oberta C rítico

(53)

F igura 91 - E scada de acesso ao topo da caixa d'água e ao para-raios sem grade de segurança e com oxidaçã o avançada.

F igura 92 - Oxidaçã o na escada de acesso ao topo da caixa d'água e ao para-raios.

F igura 93 - Oxidaçã o na escada de acesso ao topo da caixa d'água e ao para-raios.

C oberta Médio

(54)

F igura 94 - Porta corta fogo sem sinalizaçã o de saída de emergê ncia.

10º e 4º pavimento Médio

5 2 1 10

F igura 95 - F ixaçã o insuficiente de luminária de emergê ncia.

(55)

L ances de escada do 10º , 6º e 2º pavimento Mínimo

5 2 3 30

F igura 98 - C orrimã o mal fixado.

L ances de escada da cobertura Mínimo

(56)

4.3.9. Piso

F igura 99 – B uraco na passagem.

E m frente ao depósito de lixo C rítico

4 3 2 24

F igura 100 - C erâmicas quebradas no piso.

L ance de escada da cobertura Mínimo

(57)

F igura 101 – A usê ncia de cerâmicas no piso.

Hall do 7º pavimento Mínimo

(58)

4.3.10. R evestimento

F igura 102 - F achada com vários pontos de vazamento dos aparelhos de ar condicionado.

F igura 103 - V azamento de aparelho de ar condicionado afetando a fachada de 5 pavimentos.

F achada Médio

3 3 1 9

F igura 104 - F alta de revestimento em pilar.

(59)

F achada Mínimo

1 2 2 4

F igura 107 - F orro de PV C com buracos.

F igura 108 - F orro de PV C com buracos.

(60)

F igura 109 - A usê ncia de revestimento.

Á rea de convivê ncia Mínimo

(61)

F igura 112 - A lambrado em más condições.

Quadra Mínimo

(62)

4.4. L ista de Pr ior idades

A partir dos resultados de gravidade, urgê ncia e tendê ncia mostrados no relatório fotográfico, foram explicitadas as patologias com maior pontuaçã o.

V ale ressaltar que, apesar de alguns pontos nã o terem apresentado uma alta pontuaçã o na matriz GUT , esses devem ser incluídos na lista de prioridades, pois oferecem grande risco à segurança.

C om isso, a lista de prioridades a serem sanadas é a seguinte:

T abela 1 - L ista de Prioridades.

Prioridade Pontuaçã o F igura(s) Patologia

1 125 12, 13 D egradaçã o da laje de fundo da caixa d'água

2 80 16, 17 D egradaçã o da laje de fundo da piscina

3 80 19, 20, 21 F issura na parede do depósito de lixo

4 75 8 F issura na fachada

5 75 9, 10 F issura na base do pilar próximo a portaria

6 50 80, 81, 82,

83

F alta de manutençã o nas bombas de recalque do sistema de prevençã o contra incê ndio

7 25 59, 60, 61,

62

Instalaçã o elétrica inadequada da bomba da piscina

(63)

4.5. R ecomendações T écnicas

Os prazos de correçã o foram definidos de acordo com o grau de risco de cada patologia (tabela abaixo) e representam o prazo para conclusã o das ações corretivas.

T abela 2 - Prazos de correçã o.

Grau de risco Período (dias)

C rítico 90

Médio 180

Mínimo 360

E ntende-se, contudo, que dentro de uma mesma classificaçã o de grau de risco existem situações que exigem mais atençã o e que demandam mais tempo para correçã o que outras. Por isso, algumas patologias possuem prazos diferentes de outras, embora sejam classificadas como de mesmo risco.

Os pontos presentes na lista de prioridade receberam prazos diferenciados por exigirem mais atençã o que os demais e foram realçados em negrito para facilitar a visualizaçã o.

S egue a tabela de recomendações técnicas:

T abela 3 - R ecomendações técnicas.

F igura(s) A nomalia Possível C ausa R ecomendaçã o T écnica

Prazo de C orreçã o ( dias)

8 E ndógena M ovimentaçã o na

inter face V iga-A lvenar ia

C ontr atar empresa especializada em análise e r ecuper açã o estr utur al

90

9, 10 E ndógena I nfiltr açã o causando oxidaçã o da ar madur a

90

11 E xógena F alhas na execuçã o Nã o apresenta riscos à edificaçã o. C abe ao contratante a decisã o de retirar ou nã o

360

(64)

C ontinuaçã o da T abela 3.

Prazo de C orreçã o ( dias) 15 E ndógena Infiltraçã o causando

oxidaçã o da armadura

C ontratar empresa especializada em análise e recuperaçã o estrutural

180

90

18 E xógena F uro para passagem de duto de ar condicionado

180

19, 20, 21

E ndógena E xcesso de car ga pr oveniente do telhado

60

22, 23 E ndógena Infiltraçã o vinda da caixa d'água

180

24 E ndógena E nvelhecimento natural da peça

Substituir as peças 360

25 E xógena R emoçã o da grade Instalar nova grade para evitar proliferaçã o de pestes (pombos, etc.)

360

26, 27 E xógena R emoçã o do reboco F azer novo reboco 360

28, 29, 30, 31, 32, 33

E xógena Infiltraçã o vindo de dentro do apartamento e água proveniente da limpeza das janelas

R efazer reboco, aparelhar a parede e pintar

360

34 E xógena Infiltraçã o vindo de dentro do apartamento e água proveniente da limpeza das janelas

R efazer reboco, aparelhar a parede e pintar

180

35 E ndógena Infiltraçã o R efazer reboco, aparelhar a parede e

pintar

360

36, 37, 38, 39, 40

E xógena E nvelhecimento natural e quebra da peça

Instalar peça pré-moldada 360

41, 42, 43

E xógena D esorganizaçã o dos técnicos das empresas

Nã o apresenta riscos à edificaçã o. C abe ao contratante a decisã o de organizar ou nã o

360

44 E xógena D esorganizaçã o dos técnicos das empresas

Organizar cabeamento 360

46 E xógena R etirada por terceiros Instalar espelho na tomada 360

47 E xógena F alta de manutençã o Instalar tampa cega 60

48 E xógena F alta de manutençã o Instalar lâmpada ou tampa cega 60

49, 50 E xógena F alta de manutençã o Instalar lâmpada ou tampa cega 60

51 E xógena F alta de manutençã o Instalar lâmpada ou tampa cega 60

52 E xógena F alta de manutençã o Organizar cabos de dados e tampar os cabos elétricos

(65)

Prazo de C orreçã o ( dias)

53 E ndógena F alta de manutençã o Instalar canaleta 60

54 E xógena F alta de manutençã o Instalar sinalizaçã o 60

56 Natural F alta de manutençã o T rocar peças oxidadas 360

57, 58, 59, 60

E ndógena I nstalaçã o inadequada C ontr atar empr esa especializada em sistemas elétricos

60

61, 62, 63

E xógena Instalaçã o inadequada

Organizar cabos de dados, instalar canaletas nos cabos elétricos expostos, pôr tampa, legenda e sinalizaçã o de segurança no quadro elétrico.

180

67 E ndógena Instalaçã o inadequada Passar o cabeamento exposto por eletrodutos antichamas.

180

68, 69 E xógena Instalaçã o inadequada Instalar um disjuntor e circuito independente para o aparelho de ar condicionado

180

70 E ndógena C aixa de visita entupida C ontratar empresa especializada em serviços de desentupimento

180

71 E xógena F alta de manutençã o L igar a tubulaçã o de modo adequado e tampar a caixa para evitar

proliferaçã o de pestes

180

72 F uncional F im da vida útil da peça S ubstituir a peça 360

73 E xógena C aixa de visita entupida C ontratar empresa especializada em serviços de desentupimento

180

74, 75 Natural F alta de manutençã o L ixar o material oxidado e aplicar pintura anticorrosiva ou substituir a peça

360

78 E xógena Mal uso ou instalaçã o mal executada

Instalar novo botã o 360

80 Natur al F alta de manutençã o C ontr atar empr esa especializada em recuper açã o de conj untos motor -bomba

60

81 F uncional F alta de manutençã o Substituiçã o do r egistr o 60

82 Natur al F alta de manutençã o C ontr atar empr esa especializada em recuper açã o de conj untos motor -bomba

60

83 F uncional F alta de manutençã o S ubstituiçã o do registro 60

84 E xógena D esconhecimento da quantidade necessária

A dquirir mais uma mangueira para cada hidrante. Sã o exigidas duas por hidrante.

180

(66)

Prazo de C orreçã o ( dias) 86, 87,

88

E xógena D esconhecimento da necessidade

Sinalizar todos os extintores conforme normas do C orpo de B ombeiros Militar do E stado do C eará (C B MC E )

180

89, 90 E ndógena D esconhecimento das normas

C ontratar empresa especializada em projeto e execuçã o de para-raios

60

91, 92, 93

E xógena F alta de manutençã o L ixar o material oxidado e aplicar pintura anticorrosiva ou substituir a peça. Instalar grade de segurança.

180

94 E ndógena D esconhecimento da necessidade

Sinalizar todas as rotas de saída de emergê ncia conforme normas do C orpo de B ombeiros Militar do E stado do C eará ( C B MC E )

180

95, 96, 97

E ndógena Instalaçã o mal feita F ixar as luminárias de modo adequado 60

98 E ndógena Instalaçã o mal feita F ixar corrimã o de modo adequado 360 99 E ndógena R ecalque do solo e

rompimento da estrutura do piso

A terro e compactaçã o da vala e execuçã o de novo piso

90

100 E xógena Queda de algum material pesado

T roca das peças quebradas 360

101 E xógena R etirada por terceiros T roca das peças quebradas 360

102, 103 E xógena Instalaçã o mal executada dos aparelhos de ar condicionados

E xigir manutençã o e controle de qualidade da instalaçã o aos condôminos

360

104, 105, 106

E ndógena Má administraçã o do tempo de assentamento da argamassa durante a execuçã o

A plicaçã o de novas cerâmicas 360

107, 108 E xógena Instalaçã o mal feita Substituir peças quebradas e instalar de modo adequado

360

109 E ndógena C olisã o entre o portã o e a cerâmica

C ontratar empresa especializada em portões automáticos e instalar novas cerâmicas

360

110, 111 E xógena O revestimento nã o foi executado

Nã o apresenta riscos à edificaçã o. C abe ao contratante a decisã o de instalar novas cerâmicas ou nã o

360

112, 113, 114, 115

E xógena F alta de manutençã o R etirada e instalaçã o de novo alambrado

360

(67)

4.5.1. C ondições de Manutençã o

A partir dos pontos observados na inspeçã o foi percebido que o imóvel nã o possui um plano de manutençã o bem definido. A pesar do elevador e do portã o de entrada possuírem certificados de inspeçã o, outros pontos importantes como a própria estrutura da edificaçã o, as bombas de combate a incê ndio e os aparelhos de ar condicionado na fachada nã o se mostraram atendidos por este tipo de serviço.

Pelo estado de degradaçã o de algumas anomalias citadas na lista de prioridades, percebeu-se que tais pontos vinham sendo ignorados a um longo período de tempo.

Portanto, em termos de manutençã o, a situaçã o do imóvel define-se como ir r egular .

4.5.2. C ondições de H abitabilidade

O imóvel apresentou condições de habitabilidade regulares, sem muitas anomalias generalizadas em suas áreas comuns.

E xistem, entretanto, pontos críticos que exigem atençã o e açã o imediata, como mencionado na lista de prioridades. O nã o atendimento a tais considerações representa um risco aos usuários da edificaçã o.

(68)

5. C O NC L US Ã O

Por conta do grande número de acidentes e transtornos ocorridos em imóveis ultimamente, principalmente por falta de planos de manutençã o, as inspeções prediais surgiram como uma ferramenta para incentivar a execuçã o destes planos e garantir a segurança dos usuários.

C om este trabalho buscou-se apresentar o laudo de inspeçã o predial do E difício F rancisco Marto e considera-se que os objetivos foram alcançados de modo satisfatório. O laudo elaborado mostrou-se de grande importância, pois foi possível expor pontos no condomínio que precisam ser corrigidos com urgê ncia e outros que, apesar de importantes, nã o requerem açã o imediata.

O imóvel encontra-se em boas condições, se levada em consideraçã o sua idade. A maioria de seus sistemas, se analisados como um todo, encontram-se em bom estado. C ontudo existem considerações pontuais que requerem intervençã o imediata, como as lajes da caixa d’água e da piscina e a instalaçã o elétrica da bomba da piscina.

A partir da elaboraçã o deste laudo, foi possível detalhar o imóvel de modo abrangente e objetivo, assim auxiliando os responsáveis a entender melhor a situaçã o do condomínio e a definir uma estratégia para reparar as anomalias expostas.

No edifício estudado boa parte das anomalias encontradas surgiram, ou foram agravadas, pela ausê ncia de um plano de manutençã o, situaçã o essa que se reflete em boa parte dos edifícios de F ortaleza. C om a L ei Municipal nº 9913, de 16 de julho de 2012, acredita-se que ocorrerá uma conscientizaçã o na sociedade em relaçã o à importância das práticas de manutençã o em edificações. É necessário e espera-se que no futuro tais atitudes sejam tomadas nã o por exigê ncias legais, mas para garantir conforto e, principalmente, segurança aos usuários.

(69)

R E F E R ÊNC I A S B I B L I O G R Á F I C A S

INS T IT UT O B R A S IL E IR O D E A V A L IA Ç Õ E S E PE R ÍC IA S D E E NGE NHA R IA . NO R M A D E I NS PE Ç Ã O PR E D I A L NA C I O NA L . S ã o Paulo, 2012. D isponível em: <http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/category/normas-estudos-tecnicos/>. A cesso em: 08 jun. 2017.

A S S OC IA Ç Ã O B R A S IL E IR A D E NOR MA S T É C NIC A S . NB R 5674: M anutençã o de edificações — R equisitos par a o sistema de gestã o de M anutençã o. R io de J aneiro, 2012.

C eará, F ortaleza. L ei Municipal nº 9913, de 16 de julho de 2012. D I S PÕ E S O B R E O B R I G A T O R I E D A D E D E V I S T O R I A T É C NI C A , M A NUT E NÇ Ã O PR E V E NT I V A E PE R I ÓD I C A D A S E D I F I C A Ç Õ E S E E Q UI PA M E NT O S PÚB L I C O S O U PR I V A DO S NO ÂM B I T O D O M UNI C ÍPI O D E F O R T A L E Z A , E D Á O UT R A S PR O V I D ÊNC I A S . F ortaleza, C E .

C eará, F ortaleza. D ecreto nº 13.616, 23 de junho de 2015. R E G UL A M E NT A L E I Nº 9913, D E 16 D E J UL H O D E 2012, Q UE DI S PÕ E S O B R E A S R E G R A S G E R A I S E E S PE C ÍF I C A S A S E R E M O B E DE C I D A S NA M A NUT E NÇ Ã O E C O NS E R V A Ç Ã O D A S E D I F I C A Ç Õ E S NO M UNI C ÍPI O D E F O R T A L E Z A , E D Á O UT R A S PR O V I D ÊNC I A S . F ortaleza, C E .

S ilva, W . I NS PE Ç Ã O PR E D I A L : D I R E T R I Z E S , R O T E I R O E M OD E L O D E L A UD O PA R A I NS PE Ç Õ E S E M E D I F I C A Ç Õ E S R E S I D E NC I A I S D A C I D A DE D O R I O D E J A NE I R O. Projeto de Graduaçã o do C urso de E ngenharia C ivil, E scola Politécnica, Universidade F ederal do R io de J aneiro, R io de J aneiro, 2016.

(70)

L ima, D . A M A NUT E NÇ Ã O NA C O NS E R V A Ç Ã O D O B O M D E S E M PE NH O D A S E D I F I C A Ç Õ E S A O L O NG O D E S UA V I D A ÚT I L . T rabalho de C onclusã o de C urso (Monografia) do C urso de E ngenharia C ivil, Universidade F ederal do R io Grande do Norte – UF R N, Natal, R N, 2016.

Mourthé, M. G E S T Ã O D A M A NUT E NÇ Ã O PÓS E NT R E G A D E E D I F ÍC I O S R E S I D E NC I A I S . T rabalho de C onclusã o de C urso (Monografia) do C urso de E specializaçã o em C onstruçã o C ivil, E scola de E ngenharia, Universidade F ederal de Minas Gerais – UF MG, B elo Horizonte, MG, 2013.

Ortiz, J . A impor tâ ncia de I nspeçã o Pr edial Periódica. D isponível em: < http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php? a=43& C od=2011>. A cesso em: 08 jun. 2017.

O POV O. F alta de manutençã o pr eventiva pr ovocou desabamento de var anda,

aponta laudo. D isponível em:

<http://www20.opovo.com.br/app/fortaleza/2015/03/10/noticiafortaleza,3404716/ falta-de-manutencao-preventiva-provocou-desabamento-de-varanda.shtml> A cesso em: 20 jun. 2017.

(71)

(72)

(73)

(74)

(75)

(76)

(77)

(78)

(79)