O direito de laje e sua função social

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Direito Izabela Hendrix – Belo Horizonte, vol. 23, nº 23, novembro de 2019 43

O direito de laje e sua função social The law law and its social function

Charlene Aparecida Lopes Silva ^ Carine Silva Diniz^

Resumo: O presente trabalho tem como finalidade apresentar o novo direito real de laje inserido no ordenamento jurídico pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

Analisa os impactos no que diz respeito, aos seus aspectos jurídicos. O estudo também pretende demonstrar que a laje pode ser um importante instrumento para a regularização fundiária no Brasil. O objetivo da pesquisa é desenvolver o tratamento legal dado ao direito de laje e concluir que o instituto pode contribuir como mecanismo para a efetividade do direito constitucional à moradia, em razão da ampla aplicação da norma legal em comento.

Palavras-chave: Direito de Moradia; Direito de Laje; Direito Reais; Propriedade.

Abstract: The present work as a final presentation of the new direct real de laje inserted no legal order pela Lei No. 13,465, of July 11, 2017. Analyze as distinções between a laje e os demais institutes, as a surface ea sobrelevação, bem como o impact not that I say respect, aos its legal aspects. The it is also intended to demonstrate that laje may be an important instrument for regularization of fundriaria, not Brazil. The objective is to carry out research or legal treatment given to the direction of the laje and conclude that or institute can contribute as a mechanism for the development of constitutional directive à moradia, in reason of the application of the legal norm in comment.

Keywords: Surface right; Slab Right; Real Rights; Property.

Introdução

O espaço urbano é considerado um bem econômico de relativa escassez, sendo seu preço determinado pelo cruzamento das curvas de procura e oferta, resultando num patamar de valor inacessível à maioria da população. Dessa forma, o nível de renda será uma determinante de caráter impar na aquisição dos melhores locais para habitação.

 Graduada em Direito no Centro Universitário Metodista Izabela Hendrix; endereço eletrônico:

[email protected]

 Mestra em Direito Privado pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Professora Universitária do Centro Universitário Metodista Izabela Hendrix. Coordenadora no Núcleo de Prática Jurídica Izabela Hendrix.

Advogada; endereço eletrônico: [email protected].

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No Brasil, essa situação possui um agravante substancial, uma vez que nosso modelo de desenvolvimento econômico aprofundou na divisão das classes sociais, resultando em uma altíssima desigualdade social e da distribuição renda. E como resultado, a maior parte das riquezas que circulam no país se concentra nas mãos de uma elite restrita, a qual tem acesso absoluto aos terrenos de melhor localização, dotados de infraestrutura e relativo conforto. Cabe, assim, ao trabalhador de baixa renda, que representa a maioria da população, concentrar-se em posições cada vez mais periféricas na estrutura urbana, ocupando terrenos localizados nas chamadas “bordas”

das cidades onde estão inseridas as consideradas áreas de riscos, vulgo encostas.

Esse processo, aliado à falta de políticas públicas eficazes, fez com que grande parcela da população fosse distanciada das zonas centrais das cidades e, consequentemente, dos postos de trabalho, do comércio e dos serviços públicos de melhor qualidade, como a educação, saúde e lazer, dando origem a agrupamentos urbanos de condições sub-humanas, popularmente conhecidos como favelas ou aglomerados.

Nesse contexto, o direito real de laje foi inserido como novidade legislativa no Código Civil de 2002, por meio da Medida Provisória (MP) n.º 759, em 22 de dezembro de 2016, que foi convertida na Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017. Todavia, engana- se quem afirma que este surgiu somente em 2016.

O direito de laje já existia, mesmo que sem aparato estatal, no âmbito dos aglomerados e localidades mais pobres do país, apresentando-se, inclusive, em um alto nível de organização, com um mercado imobiliário específico e regramento próprio, voltados à efetivação do direito à moradia.

Por meio da lei, foi inserido no rol dos Direitos Reais do artigo 1.225 do Código Civil, bem como foram criados os artigos 1.510-A, 1.510-B, 1.510-C, 1.510-D e 1.510-E, no mesmo diploma legal, sob o “Título XI- Da Laje”.

Para compreender o significado dessa alteração, bem como a forma pela qual ela deve ser interpretada dentro da sistemática dos direitos reais, em um primeiro momento, será traçado breve conceito de direito real das coisas e, de forma mais detalhada, no que consiste o direito real de laje. Do mesmo modo, foi analisada a Medida Provisória nº 759/16, juntamente a Lei nº 13.465/17, abordando suas alterações, inovações e supressões. No que diz respeito a função social direito de laje, objeto principal desse estudo, foram abordados os pontos positivos e negativos da aplicação desse instituto; os aspectos socioeconômicos; a transmissibilidade, a extinção e o direito de preferência. Finalmente, é realizada reflexão sobre a respeito do que representa o direito de laje para as questões sociais e de desenvolvimento urbano.

DIREITO REAL DAS COISAS

Os direitos reais das coisas podem ser compreendidos como um conjunto de normas que regulamenta as relações jurídicas entre o homem e às coisas suscetíveis de apropriação, sejam elas móveis ou imóveis.

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Assim, pode-se afirmar que o direito das coisas tem como conteúdo as relações jurídicas estabelecidas entre pessoas e coisas determinadas, ou indetermináveis (TARTUCE, 2014, p. 2).

Nesta mesma linha de pensamento, conceito o autor Luciano de Camargo Penteado:

O Direito das Coisas é, assim, para sumarizar, uma parte ou um ramo do Direito que disciplina (isto é, que confere uma normativa, uma estruturação deontológica), um particular dado fenômeno: o contato da pessoa humana com as coisas, principalmente aquelas de caráter material. Sabe-se, entretanto, que esse contato interessa ao direito na medida em que desencadeia e projeta consequências para além do mero contato sujeito\objeto em sua singularidade. Há relevância jurídica do processo apropriatório de alguém em relação a alguma coisa na medida em que há ou pode haver repercussões dessa prática na posição ou situação jurídica de outros indivíduos que sejam estritamente derivados desse processo. (PENTEADO, 2008, p. 40) Dessa forma, compreende-se que no Direito das Coisas há uma relação de domínio entre uma pessoa que é titular do bem sobre a coisa determinada ou indeterminável que é o objeto do direito; e o poder jurídico que esse sujeito exerce sobre o bem que possuí. É a relação jurídica entre uma pessoa (sujeito ativo) e a coisa, onde o sujeito (passivo) não é determinado, mas é toda uma coletividade, (TARTUCE, 2014, p.2).

A autora Maria Helena Diniz aponta as características deste instituto:

Oponibilidade erga omnes, ou seja, contra todos os membros da coletividade. Existência de um direito de sequela, uma vez que os direitos reais aderem ou colam na coisa. Previsão de um direito de preferência a favor do titular de um direito real, como é comum nos direitos reais de garantia sobre coisa alheia (penhor e hipoteca).

Possibilidade de abandono dos direitos reais, isto é, de renúncia, a tais direitos. Viabilidade de incorporação da coisa por meio da posse, de um domínio fático. Previsão de usucapião como um dos meios de sua aquisição. Vale dizer que a usucapião não atinge somente a propriedade, mas também outros direitos reais, caso das servidões (art.1.379 do CC). Suposta obediência a um rol taxativo (números clausus) de institutos previstos em lei, o que consagra o princípio da taxatividade ou tipicidade dos direitos reais. Todavia, como se quer demonstrar, essa obediência vem sendo contestada. Regência pelo princípio da publicidade dos atos, o que se dá pela entrega da coisa ou tradição (no caso de bens moveis) e pelo registro (no caso de bens imóveis). (DINIZ, 2007, p. 20)

O Direito Real das Coisas também está disciplinado no ordenamento jurídico brasileiro no Código Civil, em seu art.1225, que foi alterado pela Lei 13.465, de 2017, que acrescentou o inciso XIII, “a laje” que será objeto de estudo no decorrer deste trabalho.

Conceito e características da propriedade

Propriedade é considerado o direito mais amplo da pessoa em relação à coisa. Seu conceito sempre foi objeto de estudos desde às sociedades antigas. Todavia, há muita dificuldade em se estabelecer um conceito exato para tal termo, por a sua amplitude, que não se trata de um instituto isolado e estático.

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Tal direito possui uma noção jurídica complexa e dinâmica que precisa ser estudada de forma minuciosa e detalhada, uma vez que perpetua no tempo de acordo com as realizações políticas, sociais, econômicas e filosóficas de cada país.

Para início dos estudos, a Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão de 1789, presente no art. 17, estabelece que a propriedade é um direito inviolável e sagrado.

Já no Direito Civil clássico, na era da codificação de 1916 Clóvis Beviláqua, conceituou a propriedade como sendo “o poder assegurado pelo grupo social à utilização dos bens da vida física e moral”. Concedendo ao proprietário um caráter absoluto, ao ser considerado senhor da coisa, e por isso poderia implementar o tratamento que bem entendesse a ela. (BEVILÁUA, 2003, p.10)

Com o passar dos anos, diversos fatores cooperaram para que tal direito passasse de absoluto para relativo. Um deles foi o anseio social por uma justa distribuição de riqueza e a necessária e desejada intervenção do Estado que foram asseguradas pela Constituição Federal de 1988, por meio do art. 6°, o qual inclui a moradia como um dos direitos sociais.

O Código Civil de 2002 acrescentou ao direito de propriedade conotações diferentes, impregnadas de noções de sociabilidade e solidariedade, pelas quais a sociedade brasileira tanto clamava.

Dessa forma, ainda que o Direito de Propriedade se constitua em direito real, oponível erga omnes, nos dias atuais, o direito brasileiro inova no estabelecimento do instituto da função social da propriedade, condicionando o exercício daquele direito ao cumprimento da função social, uma vez que não será admitida a subutilização dos bens, desvinculada de qualquer compromisso social e econômico.

Na própria Constituição da República Federativa do Brasil, no seu art. 5º, XXII e XXIII, entre os direitos e garantias individuais, há a consagração do direito da propriedade, bem como a o detalhamento e explicação de que a propriedade cumprirá a função social, ficando, portanto, comprovada a adoção desse princípio por todo o ordenamento jurídico atual vigente. (BRASIL, 1998).

Isto posto, toda a legislação precisou ser adaptada à nova realidade, fazendo com que o direito de propriedade sempre se delimite pelo cumprimento da função social, conforme se nota na leitura do art. 1.228, §§1º e 2º do CC3.

Tem-se que são considerados atributos da propriedade os direitos de usar, gozar, dispor e de reaver a coisa.

Nesse passo, como preceitua Silvo de Salvo Venosa (2014, p. 162), o direito de usar consiste em se utilizar da coisa no seu próprio interesse, ou seja, extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que esta puder prestar sem haver alterações a substância. O direito de propriedade não necessariamente exige o uso. O uso é uma faculdade; mesmo que o proprietário não use, não se perde a propriedade.

Já o direito de gozar consiste no poder do proprietário em retirar da coisa as suas utilidades econômicas, como, por exemplo, os frutos naturais, industriais e civis, além dos produtos. (VENOSA, 2014, p.163).

O direito de dispor expressa a faculdade de alienar a coisa a qualquer título, transformá-la, alterá-la, gravá-la de ônus, consumi-la, e até destruí-la, desde que seja respeitado o bem estar social.

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Por fim, o direito de reaver não é considerado uma faculdade e sim um direito subjetivo. Concede ao proprietário o direito de recuperar a coisa que lhe foi injustamente retirada, para restaurar o seu patrimônio. Neste caso, existe a ação reivindicatória, cuja autoria é exclusiva do proprietário (VENOSA, 2014, p.163).

Habitualmente, a propriedade é ilimitada ou plena, conferindo ao proprietário poderes de uso, gozo, disposição e reivindicação. Desse modo, quando todos estes elementos estiverem reunidos em uma só pessoa, esta será titular da propriedade plena. Segundo o art. 1231 do Código Civil (BRASIL, 2002), a propriedade presume-se plena e exclusiva até prova o contrário.

Entretanto, caso ocorra o fenômeno do desmembramento, passando o exercício de uma ou mais destas funções para outra pessoa, se diz que a propriedade é limitada.

É o que ocorre quando se fala de direito real de usufruto em que os direitos de usar e gozar da coisa passa para o usufrutuário ficando com o nuproprietário apenas o direito de dispor e de reivindicá-la (GONÇALVES, 2019).

Dos quatros direitos citados, o de dispor da coisa é considerado o mais abrangente.

“Tal faculdade caracteriza efetivamente o direito de propriedade, pois o poder de usar e gozar pode ser atribuído a quem não seja proprietário. O poder de dispor somente o proprietário possui” (VENOSA, 2014, p.165).

Já em relação ao direito de reaver a coisa (rei vindicatio), de reivindicá-la das mãos daquele que a possui ou detém de forma injusta, como corolário de seu direito de sequela, que é uma das características do direito real, pode-se dizer que envolve a proteção pormenorizada da propriedade e esta se perfaz pela ação reivindicatória.

Propriedade e moradia

A moradia antecede a propriedade, pois, a necessidade de ter um local referência e abrigo independe da condição do proprietário, sendo inerente à condição humana.

Entretanto, o tratamento legal de direito de propriedade antecede o direito moradia.

Nesse passo, moradia antecede a propriedade, mas, a proteção legal do direito de propriedade antecede o direito à moradia. Não obstante a isso, o direito à moradia é um tema de singular importância, pois está elencado no rol do Direitos Humanos, de acordo com Elaine Adelina Pagani (2009, p.80).

O conceito de moradia é mais amplo e complexo do que o conceito de casa própria, visto que a moradia é em um dos fatores determinantes da qualidade vida da pessoa humana. (PAGANI, 2009, p 80).

O direito à moradia não integra apenas um teto com paredes, mas o direito do ser humano enquanto pessoa, de ter acesso a um lar que atenda alguns requisitos básicos para a sua sobrevivência, e assim, por meio dessa moradia tenha acesso ao convívio em comunidade, segurança, proteção, e que consiga viver com qualidade de vida (ONU, 2019).

Tem que o tema é abordado em tratados internacionais que afirmaram que o Estado tem a obrigação e o dever de proteger o direito à moradia onde o ser humano tenha condições de sobreviver. Para tal, devem ser introduzidas leis que estabeleçam o direito à moradia, protejam e promovam a execução de políticas públicas habitacionais de execução do referido direito, bem como medidas que impeçam a regressividade do direito. (PAGANI, 2009-p,81)

Moradia como um Direito de Personalidade

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Para o Professor Marcelo de Oliveira Milagres, o local de moradia é bem jurídico autônomo, ainda que tenha por função a tutela da privacidade, da intimidade ou da entidade pessoal. (MILAGRES, 2011.p121).

Diante disso, não resta dúvida de que o espaço de moradia é primordial ao desenvolvimento da personalidade. Entender o direito a moradia em virtude da essencialidade do bem, como sendo um direito da personalidade, podendo a moradia ser percebida como a manifestação da identidade do ser humano, da privacidade, de intimidade, como forma de expressão ao segredo, como valor imprescindível à dignidade da pessoa humana, não faz com que haja confusão do aludido direito com os mencionados valores ou bens, o que permite que este detenha natureza jurídica autônoma em relação àqueles. (MILAGRES, 2011, p. 132-133) .

Dessa forma, conclui-se que o direito a moradia assim como os direitos da personalidade, possuem características iguais, tais como, intransmissíveis, indispensáveis e impenhoráveis, conforme corroborado pela autora Eliane Maria Barreiros Aina (2009, p.122).

DIREITO DE LAJE Conceito de laje

No Dicionário da Língua Portuguesa Evanildo Bechara, a palavra laje apresenta dois significados distintos: “1. Placa de material resistente que reveste pisos, paredes, etc.

2. Estrutura de concreto que serve de teto para um andar e de pavimento para outro andar de uma construção”. Percebe-se que o segundo significado se aproxima mais do instituto aqui estudado. (BECHARA, 2011).

Como já citado, o direito de laje, nomenclatura utilizada em nosso ordenamento jurídico, só foi introduzido no Brasil, por meio da Medida Provisória nº 759 de 2016 e que, após ser convertida na Lei nº 13.465 de 2017, incluiu no Código Civil de 2002 os artigos 1.510-A à 1.510-E.

Dessa maneira, a autorização para se construir em cima de uma construção-base, constituindo assim, uma laje, passou a ser aceita no Brasil, desde que atendida as exigências estabelecidas em lei.

Como requisitos para a criação do chamado direito real de laje, tem-se que o titular da laje precisa manter uma unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo, conferindo isolamento funciona l(unidade imobiliária autônoma) e acesso independente.

O isolamento funcional constitui que a laje construída precisa estar isolada da construção-base, passando a ser uma unidade habitacional distinta, não se misturando com a construção original. Já acesso independente, é a necessidade de se conferir um acesso exclusivo para a laje, como a construção de uma escada para o segundo andar do edifício, por exemplo. Assim, não pode ocorrer semelhança entre o acesso da construção-base e da laje construída.

Análise Comparativa da Medida Provisória nº 759/2016 e da Lei nº 13.465/2017 A Medida Provisória nº 759/16 aborda o direito de laje em seus artigos 25 e 26, ao realizar as modificações no Código Civil, bem como no artigo 11, §1º, inciso VII, que trata da isenção de custas ao primeiro registro referente a este direito real. A Lei n.º 13.465/17, por sua vez, versa sobre os dispositivos relacionados à alteração do Código Civil no artigo 55, enquanto o seu artigo 13, §1º, inciso VII dispõe sobre a

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isenção, com a redação idêntica ao do texto anterior. Outrossim, explicitamente sobre a laje, a lei em seu art. 56 altera a Lei dos Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73) e, no art. 57, ajusta as normas do Código de Processo Civil.

A transformação dessa Medida Provisória em lei não resultou apenas na reiteração de texto, apesar de existirem redações iguais em alguns dispositivos; também houve alterações significativas e com considerável melhora técnica, fazendo necessário uma análise comparativa entre os dois instrumentos. Para tal, o estudo foi divido em três partes: alterações, inovações e supressões.

Alterações

A análise comparativa da Lei n.º 13.465/2017 e da MP n.º 759/2016 permite constatar que alguns dispositivos foram mantidos, porém, esses não devem ser considerados apenas como reiteração, haja vista que a mudança das redações implica adequações do regime jurídico do direito de laje.

Os dispositivos tecnicamente melhorados da medida provisória foram: o art. 1.510-A, caput, que corresponde ao mesmo trecho na lei; o art. 1.510-A, §2º, que se assemelha ao art. 1.510-A, §1º da nova lei; o art. 1.510-A, §5º, que fora desdobrado nos §§3º e 6º da legislação convertida; e o art. 1.510-A, §3º, que teve seus elementos dissolvidos nos §§1º e 3º do art. 1.510-A da Lei n.º 13.465/2017.

Com a análise dos “caput’s” do art.1.510-A, nota-se que ocorreu uma adequação técnica do conceito de direito do laje, uma vez que a primeira redação abordava a

“possibilidade de coexistência”, o que foi criticado pelo professor Pablo Viana Stolze.

(STOLZE, 2017) .

Já o autor Otávio Luiz Rodrigues Junio sugeriu que esse direito, que era visto apenas como uma possibilidade, tornasse viável a criação da categoria nova, fazendo necessário seu estudo pelos doutrinadores. (RODRIGUES JUNIOR, 2016).

O art. art. 1.510-A, § 2º foi convertido em art. 1.510-A, § 1º. Neste último, ocorreu uma uniformização terminológica, pois, o imóvel original (aquele anterior à laje) deve ser tratado como “construção-base”, uma vez que é este o bem que pode ter sua superfície ou subsolo cedido, conforme o conceito trazido no caput. (BRASIL, 2002). A adoção desse termo (construção-base), em detrimento da anterior terminologia, se consolida com a compreensão de que a laje não seria apenas a unidade construída no “espaço aéreo”, mas também, no subsolo da construção-base. Salienta-se que essa previsão é uma garantia ao direito à e do princípio da função social da propriedade.

O parágrafo 5º do então art. 1.510-A da Medida Provisória n.º 759/16 foi modificado e desmembrado nos atuais parágrafos 3º e 6º do mesmo dispositivo agora no bojo da lei n.º 13.465/17. Essa modificação resultou na alteração substantiva da lei. No

§6º isso é visto de maneira clara, no que diz respeito à necessidade de autorização do titular da laje para a “instituição de um sucessivo direito real de laje”, enquanto que redação original vedava a construção de “sobrelevações sucessivas”. Além disso, ao §3º trouxe um melhoramento técnico no que se refere aos direitos do titular da laje, passando este a ter o direito de “usar, gozar e dispor”. (BRASIL, 2002).

O imóvel que, independente da sua destinação, possuísse “isolamento funcional e acesso independente” foi considerado como unidade imobiliária autônoma pelo o art.

1.510-A. §3º de MP n.º 759/16. É indiscutível que esta exigência poderia dificultar a regularização de algumas situações reais.

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Nesse segmento, o conceituado professor Pablo Viana Stolze destacou que diante da realidade urbanística brasileira, caracterizada pelo crescimento desordenado, o requisito do acesso independente deve ser interpretado com equilíbrio e cautela. Em alteração a esse parágrafo, surgiram os §1º e §3º da Lei n.º 13.465/2017 que extinguiram, adequadamente, os requisitos do isolamento funcional e da independência do acesso, mantendo a noção de unidade imobiliária autônoma, cuja constituição deve ser feita por meio de matrícula própria. (STOLZE, 2017).

Inovações

A conversão da MP nº 759/2016 em lei trouxe consigo algumas inovações ao que se refere ao direito de laje.

O exame dos novos artigos que forma implementados pela Lei nº 13.465/17 permite afirmar que esta é mais completa do que a MP que lhe antecedeu. Foram introduzidos no Código Civil de 2002 os artigos 1.510-B, 1.510-C, 1.510-D e 1.510-E, seguidos por seus parágrafos e incisos. As inovações trouxeram mais segurança jurídica e proteção para as partes, por meio de conceitos valiosos à implementação e aplicação do direito de laje, até mesmo no concernente à relação entre o proprietário de construção-base e o titular da laje (BRASIL, 2002).

Outros aspectos desses novos artigos regulamentam a relação mantida entre proprietários da base e da laje, por meio da instituição do direito de preferência, o que pode ser observado no art. 1.510-D. Já o art. 1.510-E, parágrafo único, traz a possibilidade de haver reparação civil, pelo fim da laje, em razão da ruína da construção-base. (BRASIL, 2002).

Além da segurança jurídica, as inovações da lei trouxeram noções fundamentais que permitem a diferenciação quanto à sua natureza jurídica, entre o direito de laje e outros direitos reais.

Supressão

No que se refere às supressões, alguns artigos que constavam na MP não foram mantidos na lei (os parágrafos 1º e 7º do art. 1.510-A do CC e também o art. 26 da Medida Provisória4 ). (BRASIL, 2016).

FUNÇÃO SOCIAL DO DIREITO DE LAJE

A função social nasceu a partir do momento em que, enquanto em sociedade, o homem deve empregar esforços no sentido de dar sua contribuição ao bem estar da coletividade em detrimento dos interesses unicamente individuais.

Neste cenário, surge a teoria da função social, segundo a qual, nos dizeres de Guilherme Jose Purvin Figueiredo, “todo indivíduo tem o dever social de desempenhar determinada atividade, de desenvolver da melhor forma possível sua individualidade física, moral e intelectual, para com isso cumprir sua função social da melhor maneira”. (FIGUEIREDO, 2008, p.83).

A Constituição Federal de 1988, em seu art. 5, incisos, XXII e XXIII, aborda a função social da propriedade (XXII- “é garantido o direito de propriedade” e XXIII- “a propriedade atenderá a sua função social”). No mesmo instituto, em seu art. 170, inc.

III, a Carta Magna ainda dispõe que a ordem econômica deverá observar a função social da propriedade. (BRASIL,1988).

Segundo Augusto Geraldo Teizen Júnior, o jurista Francês Leon Duguit foi considerado o primeiro grande defensor da ideia de que a propriedade deveria empregar a sua

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riqueza no interesse da sociedade. Para tal, Deguit defendia a intervenção de um legislador, a fim de evitar que a propriedade tivesse apenas fins especulativos, dando a ela um caráter social, ou seja, uma destinação produtiva, de forma que atenda aos interesses sociais. (apud TEIZEN JÚNIOR, 2004. p. 154).

Com isso, nota-se que que a propriedade passou por transformações históricas significativas, eis que inicialmente possuía um caráter absoluto, inviolável e sagrado.

Com o evoluir dos anos, veio a ser interpretada não mais como algo individual, passando a ter a sua interpretação vinculada à sociedade e às necessidades sociais, passando, assim, a ter uma concepção altruísta, ou seja, passou a atender os interesses coletivos e não mais apenas os interesses do proprietário (SALES COELHO;

MATTOS, 2019, p.2).

Dessa maneira, a propriedade pode ser utilizada como um meio de geração e circulação de riquezas, com finalidade de moradia ou produção econômica. É justamente neste âmbito que se pode verificar a função social do direito real de laje, vez que este traz a possibilidade de se garantir o direito à digna moradia aos cidadãos, principalmente, àqueles que se encontram nas áreas favelizadas (SALES COELHO; MATTOS, 2019, p.4).

Direito real de laje: aspectos positivos e negativos

O direito real de laje surgiu com o intuito de facilitar a aquisição da propriedade e a regulamentação das moradias irregulares, para as pessoas que residem nas áreas favelizadas. Tem, portanto, como objetivo conferir segurança jurídica a uma situação fática muito comum nas grandes cidades brasileiras, até então interpretada pelo direito por meio aplicação analógica da superfície por sobrelevação, prevista no art.

21, §1º do Estatuto da Cidade.

As relações estabelecidas entre o titular da construção base e o da laje necessitavam de segurança jurídica, eis que se limitavam ao campo obrigacional. Além do mais, anteriormente ao reconhecimento legislativo, em razão dos lajeários não possuírem endereço oficial, também lhes eram vedados outros direitos inerentes à cidadania, como por exemplo, o acesso ao mercado de trabalho formal, a abertura de conta bancária em instituições financeiras, recebimento de correspondência. (CORRÊA;

MENEZES, 2016, p.183)

Com o advento da Lei nº 13.465/17, a expectativa é que tais direitos passem a fazer parte do cotidiano das pessoas. Tem-se, ainda, a previsão de que o registro da laje seja efetuado em matricula própria, possibilitando, assim, a aquisição de título de propriedade, o que, além de conferir eficácia erga omnes ao direito, também facilitou o acesso ao crédito no mercado financeiro, seja por meio da circulação do próprio título ou gravando o bem de garantias reais. (MARQUESI, 2018, p.13).

Cabe ressaltar que o reconhecimento do direito de laje possibilitou a abertura de matricula autônoma decorrente da unidade imobiliária originária, bem como a permissão de constituição sem submissão ao regime do condomínio edilício, desburocratizando assim, os ditames da lei de registro público (SOARES, 2018).

A matrícula imobiliária é o ato de individualização do imóvel. Assim como as pessoas físicas possuem uma certidão de nascimento emitida pelo Cartório de Registro Civil, onde constam informações essenciais para identificação jurídica da existência do indivíduo tais como, nacionalidade, local e data de nascimento, sexo, filiação, os imóveis também possuem sua identificação jurídica de existência (STOLZE, 2017).

Dessa maneira, cada imóvel deve ter sua matrícula legal onde constam os registros de

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sua identificação, localização com dimensões e confrontações, descrição detalhada, qualificação dos proprietários, se pessoa física ou jurídica, alterações ocorridas, registro de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas ao imóvel. Assim, o legislador determinou que fosse aberta, em favor do titular da laje, matrícula própria.

(SOARES, 2018).

Contudo, Arnaldo Rizzardo fez severas críticas à solução conferida pelo legislador para reduzir o problema da falta de moradia no país, ao ponto de vista do jurista, aumenta-se a quantidade de pessoas em reduzidos espaços físicos, bem como os variados problemas decorrentes da convivência diária (RIZZARDO, 2017, p. 266).

Sem levar em conta o conteúdo social do direito de laje, aponta o autor que o novo direito representa, em verdade, um retrocesso social, sem qualquer utilidade prática a fim de reduzir a proliferação das ocupações informais; ao revés, favorece a apropriação clandestina dos serviços essenciais, tais como água, luz, esgoto e TV a cabo, sem que haja o pagamento das respectivas tarifas Arnaldo (RIZZARDO, 2017, p.

271).

De fato, é certo que a noção de moradia digna não se concentra apenas na mera existência de um local para habitar ou a um título imobiliário, devendo esta também assegurar o acesso dos moradores a serviços essenciais como água, luz, energia e saneamento básico, possibilitando, o alcance de emprego, escolas, postos de saúde, lazer. (MELO, 2010, p.38).

Portanto, o direito à moradia não se restringe a mera habitação, pressupondo, também, a existência de condições materiais capazes de garantir a efetiva integração do indivíduo à sociedade na condição de cidadão. Ainda que se reconheça que, de fato, a incorporação do direito de laje ao ordenamento jurídico seja insuficiente, por si só, para assegurar o direito das pessoas à moradia digna, ao menos conferiu habitação e possibilitou o reconhecimento oficial da situação de milhares de indivíduos que viviam na dependência da propriedade jurídica de terceiro. Nesse sentido, certo é que um grande passo foi dado, e esses indivíduos passaram a ser vistos como integrantes da uber e não apenas como seres excluídos do contexto citadino.

(MATOSINHOS; FARIA, 2017 p.69).

Sabe-se que as lajes são construções localizadas, essencialmente, em comunidades em situações irregulares, as quais, em sua maioria, são desprovidas dos serviços públicos essenciais. Cabe, assim, ressaltar que para a garantia efetiva do direito fundamental à moradia digna, para tais indivíduos, muito ainda deve ser feito.

Contudo, deve ser enaltecido o reconhecimento normativo, especialmente, no que tange a segurança jurídica, conferida à habitação, diminuindo, desta feita, os conflitos oriundos da posse e/ou propriedade das lajes. Tal aspecto cumpre com uma das particularidades do direito à moradia, no tocante à proteção contra os despejos forçados (MATOSINHOS; FARIA, 2017, p.69).

Apesar disso, é necessário que a novidade no plano jurídico seja acompanhada também de uma mudança no âmbito político-administrativo, tendo em vista ser da atribuição dos gestores públicos a elaboração de políticas urbanas destinadas a oferecer os serviços essenciais não só para uma vida digna, mas também para que o direito fundamental à moradia seja cumprido em sua integralidade (MATOSINHOS;

FARIA, 2017, p.69).

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Direito real de laje: aspectos socioeconômicos

O espaço das favelas brasileiras ocorre muito mais de maneira vertical do que horizontal. Nesse sentido, a verticalização de moradias se apresenta também como uma importante fonte de riqueza ao lajeário.

A Medida Provisória nº 759/2016 e a posterior Lei nº 13.465/2017 tiveram o condão de aquecer o mercado imobiliário local, cujas transações contratuais de compra e venda ou de locações, entre outros, foram legitimadas, passando, assim, a atender à demanda por moradia e, de certo modo, permitem a realização do direito de acesso.

O autor Marco Aurélio Bezerra de Melo (2015, p.70-71) já apontava que a situação dos residentes das áreas favelizadas apresentava insegurança jurídica, pois, suas aquisições habitacionais se encontravam fragilizadas. Assim, enquanto a situação do dono do solo não fosse regulamentada a relação estabelecida entre moradores adquirentes seria meramente obrigacional. E a segurança jurídica envolvendo essas transações seria apenas com base na “base da boa-fé” ou nas mãos da associação de moradores, atuando de modo semelhante aos cartórios de registros imobiliários.

Deve-se ter em mente que a lei traz uma possibilidade de integração entre a cidade formal e a informal, devendo ser um meio de levar a urbanização a essas comunidades, visando dar condições mínimas de habitação aos núcleos urbanos sem reconhecimento de existência. (MELO,2015).

Assim como o direito de propriedade, a laje é direito real sobre coisa própria, permitindo o exercício de todas as faculdades a ela inerentes, quais sejam, usar, gozar, dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Importante ressaltar que a laje pode ser ofertada como garantia em hipoteca bancária, para assegurar um empréstimo ou alienação fiduciária. (FARIAS; EL DEBS; DIAS, 2018, p.103).

No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, na Súmula nº 28, admite que se oferte, em alienação fiduciária, bens que já integravam, anteriormente, o patrimônio do devedor. (BRASIL, 1991).

É importante salientar as lajes estavam, até então, fora da economia formal. Tornar possível as suas regularizações, mais que do que assegurar a função social da propriedade, possibilitou também atribuir dignidade de moradia, bem como, o crescimento da economia brasileira, que por meio da formalização, o que resulta na circulação de riquezas, acesso ao crédito e possibilidade de negociação dessas unidades.

A efetivação da lei contempla milhares de famílias, passando estas a terem a escritura da casa, com seu respectivo registro; um endereço oficial, seguro, o que proporciona o exercício da cidadania e exerce impacto único, por exemplo, na apresentação de comprovante de residência, para obtenção de um emprego, e tantas outras situações da vida civil que o requer. Entretanto, as moradias inseridas em áreas consideradas de riscos, como as encostas, áreas de desmoronamentos e outras, não serão amparadas pelos benefícios previstos da lei.

Direito de superfície e direito de laje: transmissibilidade, extinção e direito de preferência

Imperioso destacar neste trabalho as diferenças entre os institutos do “direito de superfície” e “direito de laje” que anteriormente à legislação lajearia, eram tratados pelos tribunais brasileiros como se fossem similares.

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No que se refere à transmissibilidade, ambas as legislações, Código Civil e Estatuto da Cidade, preveem a transferência do direito de superfície a terceiros ou herdeiros, porém, alguns trechos levantam o questionamento quanto à compatibilidade dos dispositivos.

No mesmo sentido, também se posiciona a jurisprudência, a exemplo do Acordão nº 781.347 do TJ-DF, publicado nos autos do Agravo de Instrumento nº 2013.00.2.027495-6, que caracteriza a transmissibilidade como “uma das principais marcas do direito de superfície” (DISTRITO FEDERAL, 2014).

Não obstante, a decisão que reconheceu este aspecto, negou a transmissibilidade do direito de superfície aos herdeiros, em razão de não ter sido “instituído regularmente por meio de instrumento público”. Dessa forma, nota-se que o descumprimento da forma estabelecida em lei, para a constituição do direito de superfície, sobrepõe-se à transmissibilidade, tendo em vista que este vício formal afeta a validade do negócio jurídico, tornando-o passível de nulidade, segundo o artigo 166, IV do Código Civil.

Quanto aos efeitos, o direito de laje cria unidades imobiliárias autônomas, conferindo propriedade da construção sobreposta ao titular. Conforme o § 5º do CC de 2002, as aludidas unidades serão objeto de matrícula própria e poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares (BRASIL, 2002). Logo, o direito de laje não é personalíssimo, mas, ao contrário, a transmissibilidade é de sua essência.

A transmissão do direito de laje se dará por meio do negócio inter vivos ou causa mortis, por testamento, respeitando o limite da legítima, em prol dos herdeiros necessários, nos termos do art. 1845 do CC de 2002, oficializado em registro imobiliário (FARIAS; EL DEBS; DIAS, 2018).

Na sua autonomia, o registro de laje proporciona uma maior segurança jurídica, pois, a família pode, por meio de um planejamento sucessório, ceder cada pavimento de laje aos seus respectivos sucessores, de forma individualizada.

Isso certamente evitará litígios em inventários. Cada sucessor herdará uma parcela dessa construção, o que evitará, inclusive, a discussão acerca das responsabilidades tributárias e acessórias de uma maneira geral, assim, a divisão na sucessão foi simplificada.

No que envolve o direito de preferência, a MP nº 759/2016 não apresentava previsão o que foi alvo de várias críticas, conforme relata Cristiano Chaves de Farias (FARIAS, 2016, p. 584).

Contudo, com a edição da Lei nº 13.465/2017, em seu art. 55, ocorreram alterações no Código Civil, trazendo a previsão expressa do direito de preferência, em seu artigo 1510-D.

Agiu bem o legislador, pois, evitou inúmeras controvérsias acerca do tema. Para o efetivo exercício do direito de preferência, também acrescentou na Lei de Registros Públicos, no artigo 176, o parágrafo nono, que passou a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 176 [...] § 9°: A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.

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Não resta mais dúvida quanto ao procedimento a ser adotado pelo registrador ao fazer o registro das unidades das lajes, para o efetivo exercício do direito de preferência, em momento posterior, quando ocorrerem vendas futuras. (BRASIL, 2018).

Importante mencionar o Enunciado nº 510, aprovado na V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ, que esclarece que ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência previsto no artigo 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço.

(BRASIL 2018).

Compreende-se que o referido enunciado, apesar de tratar do direito de superfície, aplica-se ao direito de laje, sendo uma possibilidade do exercício de um dos atributos da propriedade, ou seja, o direito de reaver o bem, caso não seja observado o direito de preferência na alienação da laje. (BRASIL 2018)

Em contrapartida, para o direito real de superfície não existe preferência recíproca entre concedente e titular da laje, na hipótese de venda a terceiros. Todavia, nada impede que as partes ajustem, mediante cláusula contratual expressa, a existência de direito de preferência, que será útil para proporcionar futura consolidação e litígios com sub adquirentes, (VENOSA, 2018, apud TARTUCE).

Como a propriedade, a laje tende a ser perpétua, surgindo para durar e permanecer por tempo indeterminado e sua extinção ocorrerá apenas por expressa previsão legal ou por vontade de seu titular. Como forma extintiva do direito real de laje, o artigo 1.510-E do Código Civil destacou a ruína ou destruição e fez referência ao vínculo físico entre a construção-base e o direito de laje, mas, que não retira a autonomia jurídica das propriedades envolvidas. E, também, podem ser elencadas como formas extintivas do direito de laje os modos de perda da propriedade, nos termos do art.

1.275, do Código Civil, quais sejam, pela alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa ou pela desapropriação, (VENOSA, 2018, apud TARTUCE).

Avanço ou retrocesso?

Não se questiona que a positivação do direito de laje trouxe um efetivo avanço para a sociedade, além de segurança no quesito jurídico representando, assim, o reconhecimento de situações fáticas existentes e, em última análise, uma solução viável. Esse, portanto, será um instituto de ampla aplicação nas relações jurídicas futuras. O direito de laje tutela um interesse social relevante, voltado para a melhoria da qualidade de vida de população desfavorecida.

Já o direito à moradia é considerado fundamental, social e merecedor de cuidado e de efetivação. Assim, a regularização busca atender famílias que não possuem outra opção de moradia. (BUONAMICI, 2015, p.171-174) .

Para tal, o direito à moradia adequada deve ser estruturado com políticas de saneamento básico, que favoreçam o desenvolvimento urbano e regional e o combate à pobreza e de sua erradicação, pois, estes são objetivos fundamentais presentes na Constituição Federal de 1988, art. 3°, inciso III.

No contexto das cidades sustentáveis, os serviços de saneamento básico relacionam- se diretamente com a infraestrutura urbana, sendo considerado um fato determinante da política urbana. (BUONAMICI, 2015, p.171-174)

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Argumentos contrários e favoráveis à Lei nº 13.465/2017 marcaram o II Fórum Interativo de Desenvolvimento Urbano, de iniciativa conjunta da Comissão de Desenvolvimento Urbano/BR (CAU/BR) e da Câmara dos Deputados que reuniu parlamentares e arquitetos para debates públicos (BRASIL, 2017).

O único consenso foi sobre a necessidade de as prefeituras e governos estaduais possuírem em seus quadros arquitetos e urbanistas capacitados para lidar com as questões impostas pela nova lei. O presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano, Givaldo Vieira PT-ES, (BRASIL, 2017), destacou que:

Este novo marco legal da regularização fundiária conta com muitos retrocessos, dentre eles, a perspectiva de expansão do mercado imobiliário em detrimento do avanço no ponto de vista da cidadania e de quem precisa ser incluído nas cidades. A hora é de capacitar os municípios com profissionais qualificados e trabalhar para regularizar terrenos e imóveis com o objetivo de gerar a cidade e não apenas propriedade”, disse o parlamentar capixaba

No mesmo entendimento, o presidente do CAU/BR, Haroldo Pinheiro, reiterou que os gestores públicos devem se assessorar, ter técnicos qualificados para acessar essa ferramenta social. O arquiteto e urbanista Patrick Carvalho, destacou que é justamente a falta desses profissionais nas prefeituras, que faz com que a Lei nº 13.465/2017 traga enormes riscos para o desenvolvimento urbano. (BRASIL, 2017).

Municípios brasileiros, em sua maioria, possuem poucas equipes técnicas com engenheiros e arquitetos atuando nas áreas urbanas, e é fundamental a participação destes profissionais na regularização do direito de laje. Patrick salientou, que “da forma como está, aparece como um direito subjetivo, possibilitando edificações de até 10 pavimentos e depois regularizar pelo direito de laje”. (FRANCISCONE, 2018).

Para Patrick Carvalho, é de suma importância a titulação para o proprietário, porém, muda muito pouco o cenário urbano, que deveria estar no centro das preocupações.

Atualmente, “nós temos 85% da população brasileira morando em áreas urbanas, mas ocupando o território de uma forma muito desigual”. Isso faz com que uma parcela gigantesca da cidade seja conduzida pelos próprios moradores, das formas mais difíceis, porque eles têm que morar na urbe. A regularização de assentamentos sem os Zoneamentos Especiais de Interesse Social, traz riscos de captura dessas áreas pelo mercado imobiliário, promovendo uma troca de população. (FRANCISCONE, 2018).

Em contrapartida, o deputado Izalci Lucas (PSDB-DF) criticou essa visão. Para ele, a Lei nº 13.465 veio com o objetivo escriturar terras de pessoas, que há 30 a 40 anos esperam pela obtenção dessa titularidade. O que não abre margem para a criação de novas regiões, mas especialmente, cuida-se daquelas que já estão consolidadas.

Segundo o deputado: "existe muita corrupção, muita propina nesses processos de legalização”. E ainda “não se estimula a especulação, a lei tem que ser regulamentada e o poder público tem que fiscalizar” (FRANCISCONE, 2018).

A Lei n° 13.465 está sendo questionada no Supremo Tribunal Federal por meio de três ADINs distintas. A primeira, número 5771, ajuizada pelo então Procurador Geral da República, Rodrigo Janot, que solicita a suspensão dos efeitos da lei em sua integralidade, e requer a declaração de inconstitucionalidade total da lei. (BRASIL, 2017).

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A segunda, de número 5787, por sua vez, foi proposta pelo Partido do Trabalhadores (PT) e também questiona o aspecto formal, bem como são atacados os impactos que serão produzidos pela lei.

Já a terceira ADINs, número 5883, ajuizada pelo Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB), alega violação ao modelo constitucional de política pública, eis que, a competência para legislar assuntos de interesse local, conforme o art. 30, inciso VII da Constituição Federal de 1988. (BRASIL, 1988).

Até o presente momento, estas ações estão pendentes de julgamento, com andamento processual na fase de pedidos de inclusão de amicus curiae nos processos, sem previsão de pauta para julgamento.

O registro da laje se tornou realidade, por meio de uma decisão da 26ª Vara Cível da Comarca de Recife – PE, onde esse novo direito, previsto no artigo 1510-A do Código Civil, criado pela Lei n° 13.465/2017, foi reconhecido, possivelmente pela primeira vez.

(BRASIL, 2017).

O juiz Rafael José de Menezes, ao sentenciar simultaneamente as ações de usucapião nº 0027691-84.2013.8.17.0001 e nº 0071376-44.2013.8.17.0001, acatou integralmente o primeiro pedido relativo a um imóvel urbano de 461,47 m², localizado no bairro da Água Fria, na Capital do Estado. (PERNANBUCO, 2020b) No segundo pedido, relativo a um imóvel menor de 38,18 m² construído sob o primeiro imóvel, ao afastar o direito à prescrição aquisitiva por se tratar de posse derivada, reconheceu, entretanto, os requisitos para a concessão do direito de laje, determinando, assim, o registro deste direito no Cartório de Registro de Imóveis, podendo o titular usar, gozar e dispor de seus direitos nos termos da Lei. (PERNANBUCO, 2020a).

No referido processo, o juiz reconheceu também a situação fática dos imóveis, ao verificar, que a casa da autora da segunda ação foi na superfície superior do imóvel do seu pai, autor da primeira ação, razão pela qual entendeu pela aplicação e constituição do direito de laje, conforme art. 1510-A do CC. (PERNANBUCO, 2020a)

Conclusões

O presente trabalho teve como objetivo a análise do direito real de laje. Para tal, o legislador editou a Medida Provisória nº 759/16, com o intuito de criar um novo paradigma para a regularização fundiária urbana, na tentativa de aproximar a realidade fática do texto legal, incluindo na legislação, o direito de laje.

O direito de laje veio contemplar uma realidade que ficava à margem do registro por não ter previsão legal. Isso se deu a com efetivação da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que viabilizou a regularização de uma enorme parcela dos imóveis considerados “inexistentes” e reforçar a importância do registro imobiliário para a segurança e valorização dessas unidades.

Tem-se que o instituo da laje tem como objetivo possibilitar uma melhor utilização do solo e, consequentemente, atribuir uma função social para a propriedade, além de ser uma importante ferramenta para a economia.

Nessa toada, a laje passa a ser um bem de valor, um patrimônio a ser considerado, promovendo, assim, a inclusão social e a circulação de riquezas, pois, até a edição

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da Lei nº 13.465, a laje não agregava valor econômico formal ao patrimônio de seu proprietário.

Em contrapartida, a laje não é a solução para todos os casos de irregularidades existentes, por exemplo, não se cogita a regularização da laje em encostas, sem estudos que comprovem sua segurança. Para tanto, devem ser adotadas políticas públicas de planejamento, saneamento e avaliação da utilização do solo urbano de forma consciente e sustentável, a partir da substituição de um urbanismo de expansão por um urbanismo de reabilitação.

Conclui-se que a o direito de laje objetiva o acesso ao direito à propriedade e moradia para as presentes e futuras gerações, especialmente, permite o alcance da harmonização entre crescimento das cidades, adequação nas projeções, com o objetivo maior de desenvolvimento de cidades sustentáveis.

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