EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITU, ESTADO DE SÃO PAULO.
Processo Digital nº: 1005821-56.2018.8.26.0286
Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais Exequente: Condomínio Fechado Jardim Santa Inês
Executado: Espólio Aldemir Scalet
MARCELO FERREIRA SANTOS, Engenheiro Civil devidamente cadastrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo – CREA / SP sob o nº 5062541370, Perito Judicial nomeado.
Itu SP, 07 de agosto de 2019.
Marcelo Ferreira Santos
Engenheiro Civil / CREA: 5062541370
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
1.0) PRELIMINARES ...PÁG 03
2.0) OBJETO ...PÁG 03
3.0) OBJETIVO...PÁG 03
4.0) LOCALIZAÇÃO...PÁG 04
5.0) VISTORIA ...PÁG 08
6.0) TERRENO...PÁG 08
7.0) CONSTRUÇÃO...PÁG 10
8.0) ENCERRAMENTO...PÁG 25
9.0) CONLCUSÃO...PÁG 25
INDÍCE PÁG:
Trata-se de uma ação de Execução de Título Extrajudicial de Despesas Condominiais, movida pelo Condomínio Jardim Santa Inês em face a Espólio Aldemir Scalet, no qual foi deferido a penhora de 100% do imóvel.
O objeto da perícia, é um terreno sem benfeitorias locado no Condomínio Santa Inês, identificado como lote nº05 da Quadra L, matrícula 22.087 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itu SP.
O objetivo da perícia, é avaliação do valor do imóvel para fins de penhora.
O imóvel foi avaliado considerando a condição de livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, incluindo dívidas fiscais e de outras naturezas, bem como eventuais contaminações do solo.
O presente Laudo foi elaborado de acordo com as Normas ABNT NBR 14653 - 1: 2001 Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais; ABNT NBR 14653 - 2: 2011, Avaliação de Bens. Parte 2: Imóveis Urbanos, em especial seu item 8.2.1.4.2; Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações, aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.O IBAPE/SP, instituto no qual o signatário é membro efetivo, é entidade sem fins lucrativos fundada em 15 de janeiro de 1979, integrada por engenheiros,
1.0) PRELIMINARES
2.0) OBJETO DA PERÍCIA
3.0) OBJETIVO DA PERÍCIA
arquitetos e empresas dedicados às áreas de avaliações, perícias e inspeções de engenharia no Estado de São Paulo.
Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o aprimoramento, a divulgação e a transmissão do conhecimento técnico nas áreas de atuação de seus associados. É Entidade de Classe com representação no CREA/SP – Conselho Regional de Engenharia do Estado de São Paulo, e filiado ao IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Imagem 01: Localização do Estado de São Paulo, em relação às divisas com outros estados.
4.0) LOCALIZAÇÃO
Imagem 02: Localização do município de Itu SP, em relação às divisas com municípios limítrofes.
Imagem 03: Condomínio Santa Inês, Itu SP.
Imagem 04: Condomínio Santa Inês,
Itu SP.
Imagem 05:
Rua da Goiaba, Lote 05 da Quadra L, Condomínio Santa Inês, Itu SP.
Lote
Imagem 06: Rua da Goiaba, Lote 05 da Quadra L, Condomínio Santa Inês, Itu SP.
Imagem 07: Condomínio Santa Inês, Itu SP.
A vistoria no imóvel, foi realizada no dia 05 de agosto de 2019, esteve presente acompanhando o trabalho, a Gerente Administrativa do Condômino Santa Inês, a Srta.
Adriana Cristina T. Maciel.
5.0) VISTORIA
Lote 05
5.1 CARACTERÍSTICA DO CONDOMÍNIO
Constituído de acordo com as disposições da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, bem como a Lei Municipal nº 2.223, de 16 de março de1981, da Estância Turística de Itu. Nos termos do artigo nº 58 e seguintes da lei municipal citada ficam sujeito ao regime de condomínio, obedecidas às disposições do artigo 3º, do Decreto Lei Federal nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, combinado com as disposições da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, sob a denominação de CONDOMÍNIO FECHADO JARDIM SANTA INÊS. Loteamento, cujo projeto, aprovado pelo Decreto nº 1.320/81, de 10 de março de 1981, do Sr. Prefeito da Estância Turística de Itu, é formado por 453 lotes, com área total de 470.142,62 metros quadrados. Localizado no Bairro de Guatapendava, Estrada Municipal nº 457, Município e Comarca de Itu, Estado de São Paulo.
6.0) TERRENO
6.1) VALOR DO TERRENO
O valor unitário básico do metro quadrado do terreno, foi obtido através de uma pesquisa de mercado realizada pelo signatário.
O resultado final da pesquisa de elementos comparativos consubstanciados no Anexo I desde Laudo, determinou o valor de R$: 241,80/m² para o valor básico unitário do metro quadrado do terreno, válido para agosto de 2019.
O valor do terreno, em consonância com os itens 10.3.1 das mencionadas “Normas’’ será
dado pela seguinte expressão:
VT = AT x VU, onde:
VT = Valor do terreno
AT = Área do terreno = 2033m²
VU = Preço unitário básico do terreno = R$: 241,89/m². Anexo I
VALOR DO TERRENO = 1.000,00m² x R$: 241,89/m² = R$: 241.890,27
Valor arredondado
Válido para o mês de agosto de 2019
Sobre o terreno, NÃO foi encontrado nenhuma construção implantada.
7.0) CONSTRUÇÃO
VALOR DO TERRENO = R$: 240.000,00
(DUZENTOS E QUARENTA MIL REAIS)
ANEXO I
PESQUISA DE TERRENO SEMELHANTE AO BEM
AVALIADO, AMOSTRAS COLETADAS NO MESMO
CONDOMINIO, OU SEJA; MAIS PRÓXIMO DA
CENTRÓIDE CENTRAL.
RESUMO DOS ELEMENTOS
MÉDIA = R$ = 1.822,36 08 = R$: 227,80m²
VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES
-30% = R$:227,80/m² X 0,70 = R$: 159,46/m² +30% = R$: 227,80/m² X 1,30 = R$: 296,13/m²
DOS (08) OITO ELEMENTOS RESUMIDOS, (01) ELEMENTO ESTAVA DISCREPANTES E FOI DESCARTADO.
RECAUCULANDO, TEMOS:
MÉDIA = R$=1.693,23 / 07 = 241,89 m²
VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES
-30% = R$:241,89/m² X 0,70 = R$: 169,32/m² +30% = R$: 241,89/m² X 1,30 = R$: 314,46/m²
DOS (07) SETE ELEMENTOS RESUMIDOS, TODOS ENCONTRAM SE DENTRO DOS LIMITES ESTABELECIDOS E FORAM VALIDADOS.
A Média dos elementos (01;02;03;04;05;06 e 07), será o valor básico unitário do metro quadrado do terreno, a ser adotado na presente avaliação é igual a R$: 241,89/m².
Válido para mês de agosto de 2019
VALOR DO M² DO TERRENO = R$: 241.89,00
(DUZENTOS E QUARENTA E UM MIL REAIS, E OITENTA E NOVE CENTAVOS)
ANEXO II
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Fotografia 01: Visão de quem da rua olha Fotografia 02: Vista interna
Fotografia 03: Vista interna Fotografia 04: Vista interna
Fotografia 05: Identificação das ruas Fotografia 06: Vista interna
INDICE DE SIGLAS E ABREVIATURAS
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas CUB - Custo Unitário Básico
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia NBR - Norma Brasileira Revisada
Este trabalho esta de acordo com a Normas sobre a avaliação de imóveis urbanos segundo a ABNT NBR 14653-2, pelo método comparativo direto de dados de mercado. Método (s) utilizado (s): Método Comparativos de Dados de Mercado e o Grau de Fundamentação atingido é o Grau I. Grau de Fundamentação do Laudo: I / Grau de Precisão: I
