A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Eduardo Martins

A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Estabelecida como uma garantia pessoal, também conhecida como uma garantia “fidejussória”, a fiança é baseada na possibilidade de honradez de um terceiro, que garante e possui uma boa condição de pagador, devido sua capacidade financeira comprovada, evitando, assim, a inadimplência contratual.

A fiança é dada por escrito e pode ser concedida, ainda, sem o

consentimento do devedor ou contra sua vontade. Entretanto, nessa

garantia pessoal, há o benefício de ordem, ou seja, o fiador só poderá ser

demandado pelo pagamento da dívida, exigindo-se, primeiro, até a

contestação da lide, que inicialmente, sejam executados, os bens do

devedor. Tal aspecto é de extrema importância, pois o fiador que

explicitar que há o benefício da ordem, deve este, nomear os bens do

devedor, situados no mesmo município, que estejam livres e

desembaraços, pois desta forma, estarão aptos a solver os débitos existente pela inadimplência do contrato.

Tal explanação, é um pouco desconhecida por alguns advogados, contudo qualifica-se como importante tal conhecimento, pois auxilia na proteção dos bens do fiador, caso este, seja chamado aos autos para garantir uma dívida existente.

A fiança traz consigo a obrigação subsidiária, ou seja, caso o fiador pague pela dívida garantida de forma integral (apenas), substitui o credor. Ademais, é imprescindível apontar que o devedor, tendo suas dívidas solvidas pelo fiador, cabe ao primeiro, responder por perdas e danos ao garantidor da dívida e àqueles que sofrerem em razão da fiança, incluído até juros da mora.

A obrigação da fiança é repassada aos herdeiros, porém a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança (Código Civil, art.

836). Há, porém, dúvidas quanto a este dispositivo legal em sua interpretação pelos operadores do direito. Inúmeros são os casos de divergências entre os operadores do direito quanto a obrigação. O fiador, possui responsabilidades, mas não o débito. Ele torna-se devedor, assim que o principal não é adimplido. Logo, com a morte do garantidor extingue-se o contrato de fiança, também, sua responsabilidade. O que vem a atingir os herdeiros é o débito constituído até o momento em que o fiador morrer. Assim, o herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demostrando o valor dos bens herdados (Código Civil, art. 1.792).

Então Drs. (as) é importante concluir que, a lei traz a omissão,

porém a jurisprudência do STJ é uniforme no sentido de que a morte do

afiançado cessa a fiança: RESP 439.945-RS, 5a T., Rel. Min. FELIX

GONÇALVES, j. 02.12.97; RESP 128.691-SP, 5a T., Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, j. 24.06.97; REO 34000055736-DF, 6a T., Rel.

Min. DANIEL PAES RIBEIRO, j. 30.04.01, p. DJ 01.06.01.

A morte do credor, essa sim, não extingue a fiança!

Depois de explanarmos o conceito e as peculiaridades da fiança, vamos tecer algumas considerações de suma importância no aspecto contratual da fiança nos contratos de locação de imóvel urbano. É de extrema importância esse tema, pois, às vezes, passa despercebido aos olhos de muitos militantes da advocacia. Alguns contratantes exigem um fiador na hora de alugar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, tal fiador comprova sua capacidade financeira, seja através de contracheques, ou demonstrando que não possui restrições em seu nome, etc. Depois de acordado com o que fora pactuado, há situações que merecem destaque na analise da fiança. Por exemplo: o contratante e o contratado, refizeram um contrato (após a assinatura) e resolveram aditá-lo. O que ocorre com o fiador “nessas novas cláusulas” que por ventura tenham sido pactuados? O garantidor do crédito, na locação, não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Outro ponto que merece destaque na manutenção da fiança, se refere aos contratos que, atingindo o prazo acordado, prorrogam-se por prazo indeterminado, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Em outras palavras, o fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto (e responsável pelo débito) caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em contrato por prazo indeterminado?

As respostas para essas indagações, fica vinculada ao lapso

temporal da assinatura do contrato. Isso mesmo, há normas legais que

merecem destaque, que combinadas com a Súmula 214 do STJ, nos

fornecerá respostas para a indagações acima.

A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) que disciplinava essa questão foi alterada pela Lei nº 12.112/2009. Logo, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado, assim as respostas serão claramente fornecidas.

Com a mudança da Lei, os contratos posteriores à Lei 12.112/09 determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança. A fiança é, assim, prorrogada por força de lei, salvo se houver disposição contratual em sentido contrário, por exemplo, no contrato de fiança, há uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato. Não tendo cláusula expressa, o fiador responde em caso de prorrogação automática do contrato.

Esta distinção acima foi ressaltada pela 4ª Turma do STJ no julgamento do REsp 1.326.557-PA, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012. Assim, a súmula 214 do STJ somente se aplica para contratos anteriores à Lei nº 12.112/2009.

Súmula 214 do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

(Ver Súmula)

Portanto, é preciso conduzir os termos contratuais a um profissional técnico (um advogado), antes de anuir com o que está escrito, recomenda-se uma análise jurídica do negócio, evitando vincular-se a algo excessivamente oneroso, acarretando, assim, prejuízos nas finanças pessoais e futuros aborrecimentos. E aqui vai algumas dicas:

 Entenda o negócio que está sendo firmado, seja um contrato de locação residencial ou comercial;

 Antes de começar a elaborar o contrato, é sempre

prudente realizar uma reunião com as partes para garantir que

todos estejam cientes do que será acordado, exponha os riscos,

 Colha as assinaturas pessoalmente;

 Conheça a lei empregada;

 Garanta que os requisitos obrigatórios do contrato estejam presentes (certo, determinável, lícito, etc.), preveja problemas, observe se você pode fornecer a garantia exigida.

Essas e outras dicas podem ser explanadas por um profissional

da advocacia, onde este, pode elaborar, revisar e garantir sua

segurança jurídica.