LAUDO DE AVALIAÇÃO
DADOS DO PROCESSO
PROCESSO Nº: 1008858-09.2017.8.26.0066
CLASSE - ASSUNTO: Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial
REQUERENTE: Magda Aparecida de Lima Mendes
REQUERIDO: Zulmiro da Silva Lima e Outra
RESUMO
Valor de Mercado:
R$ 170.280,17
SUMÁRIO
1. SÍNTESE DO LAUDO ... 2
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 2
3. DESCRIÇÃO DO BEM AVALIADO ... 2
4. METODOLOGIA ... 12
5. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO ... 13
ESPÉCIE: Laudo de avaliação
FINALIDADE: Determinação do valor de mercado
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, tratamento por
regressão linear
ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rua 30, nº 2298, Fortaleza, Barretos-SP
DATA
– BASE DA AVALIAÇÃO: 11/09/2018
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II
GRAU DE PRECISÃO: III
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente laudo atende à solicitação constante nos autos do processo supra,
tendo como objetivo a avaliação do valor de mercado dos imóveis empenhorados.
A perícia foi realizada no dia 06/09/2018 das 08:00 às 08:20, e foi acompanhada
pelo Dr. Eliseu Rodrigues da Silva e pela Sra. Zenaide de Lima.
3. DESCRIÇÃO DOS BENS AVALIADOS
3.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliado está situado no bairro Fortaleza, um bairro tradicional da cidade
de Barretos e próximo ao Centro. Possui frente para a Rua 30 que é uma importante rua de
ligação dos setores Norte e Sul da cidade.
A região do imóvel possui ocupação mista com predominância residencial, os
serviços e comércios próximos ao imóvel podem ser vistos no mapa a seguir:
Imagem 01
– Localização dos imóveis e locais próximos
Os dados demográficos do setor censitário segundo o IBGE podem ser vistos nas
imagens a seguir:
Imagem 03
– Dados dos domicílios do setor
Trata-se de um imóvel contendo uma casa antiga com 02 quartos, 02 salas, copa,
cozinha, 02 banheiros, 02 áreas de serviço, forro madeira. A ocupação do imóvel é dividida
entre os dois irmãos, Sr. Zulmiro e Sra. Zenaide.
Dados sobre o imóvel:
Área Construída: 109,81 m²
Área Terreno: 12 x 22,50m → 270 m²
Idade Aparente: 60 anos
% Vida Útil: 92%
Estado de Conservação: G
– Entre Reparos Simples e Importantes
Fator de Conservação (Ross-Heidecke): 0,94
Acabamento: 1 - Simples
Matrícula: Transcrição 26.874, Livro 3-AN, folha 224 (Importante: A Matrícula
nº 26.874 de fls. 71 dos autos não corresponde ao imóvel em questão. O imóvel em
questão tem seu registro somente pela Transcrição supracitada).
Imagem 04
– Planta baixa
Imagem 32
– Fachada
Imagem 06
– Banheiro
Imagem 07
– Banheiro
Imagem 08
– Sala adaptada em quarto
Imagem 10
– Cozinha
Imagem 11
– Problemas estruturais no imóvel
Imagem 12
– Cozinha
4. METODOLOGIA
4.1. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Para a presente avaliação foi aplicado o método que melhor se enquadrou nas
características do imóvel, o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.
O Método Comparativo Direto compara o imóvel avaliado com outros imóveis que
estão disponíveis para venda ou que foram vendidos recentemente.
Como dificilmente existem imóveis com características idênticas, os imóveis
amostrados devem ser tratados para que se possa chegar a um valor de mercado que
considere as singularidades do imóvel avaliado.
4.2. TRATAMENTO DOS DADOS
Para o tratamento dos dados será adotado o Tratamento Científico, indicado pela
NBR 14.653 Parte 02 –Imóveis Urbanos. Para este tratamento, será usado um modelo de
Regressão Linear, conforme o Anexo A da norma supra.
Neste método, são coletadas amostras de imóveis no mercado, em seguida,
essas amostras são diferenciadas por meio de variáveis. As variáveis podem ser dependentes
(valor e valor unitário) ou independentes (área, estado de conservação, bairro, térreo ou
sobrado, etc.). Os dados coletados sofrem uma regressão linear e um tratamento estatístico,
onde é possível inferir o valor de cada variável na composição do valor do imóvel conforme o
modelo estatístico.
5. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
Por ser extremamente técnico e extenso, o memorial de cálculo será inserido em
forma de anexo a este laudo, da seguinte forma:
- Anexo 01: Lista e descrição dos imóveis usados como pesquisa.
- Anexo 02: Regressão linear, coeficientes estatísticos, equação da reta de
regressão do valor do imóvel.
- Anexo 03: Projeção do valor de mercado dos imóveis na equação de
regressão.
Conforme mostrado nos cálculos dos anexos, o valor estimado para o imóvel é
de
R$ 170.280,17.
Sem mais, finalizo o laudo.
Nº EN D ER EÇ O B A IR R O D ESC R IÇ Ã O F O N T E C Ó D . IM Ó B IL IÁ R IA T ER R EN O (m ²) C O N ST R U Ç Ã O (m ²) PA D R Ã O A C A B A M EN T O R EN D A M ÉD IA SET O R VA L O R O F ER T A D O VA L O R / m ²
1 - Fortaleza 03 dormitórios, sala, cozinha,
banheiro ALFA CA0192 253,00 115,00 2 2643,18 R$ 300.000,00 R$ 2.608,70
2 - Fortaleza 03 dormitórios, sala, copa,
cozinha, 02 banheiros ALFA CA0104 363,00 110,00 2 2643,18 R$ 230.000,00 R$ 2.090,91
3 - Celina 01 suíte, 02 dormitórios, sala,
cozinha, garagem FIGUEIRA CA1343 203,00 135,00 3 2952,97 R$ 250.000,00 R$ 1.851,85
4 - Alto Sumaré
02 dormitórios, 01 suíte com hidro, sala, lavabo, escritório,
copa, cozinha
FIGUEIRA CA1601 300,00 180,00 3 2891,01 R$ 295.000,00 R$ 1.638,89
5 - Alto Sumaré
03 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, edícula com quarto e banheiro
FIGUEIRA CA1581 300,00 163,00 2 2891,01 R$ 250.000,00 R$ 1.533,74
6 - Alto Sumaré 02 dormitórios, sala, cozinha,
banheiro, varanda FIGUEIRA CA0830 319,00 50,00 1 2891,01 R$ 110.000,00 R$ 2.200,00
7 - Bom Jesus 04 dormitórios, 02 salas,
cozinha, banheiro social FIGUEIRA CA0481 420,00 120,00 2 2179,83 R$ 220.000,00 R$ 1.833,33
PJ0034_IMÓVEIS Nº EN D ER EÇ O B A IR R O D ESC R IÇ Ã O F O N T E C Ó D . IM Ó B IL IÁ R IA T ER R EN O (m ²) C O N ST R U Ç Ã O (m ²) PA D R Ã O A C A B A M EN T O R EN D A M ÉD IA SET O R VA L O R O F ER T A D O VA L O R / m ² DADOS
ANEXO 01 - IMÓVEIS PESQUISADOS
FOTO VARIÁVEIS
9 - Celina
02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, 02 edículas com dormitório, cozinha e banheiro
FIGUEIRA CA1470 363,00 200,00 3 2952,97 R$ 265.000,00 R$ 1.325,00 10 Avenida Brigadeiro Guedes Muniz, 450 Aeroporto 03 dormitórios, 02 banheiros, copa, cozinha, área de
serviço, edícula
FLAGUI R$ 4.122,00 300,00 195,00 1 2772,93 R$ 200.000,00 R$ 1.025,64
11 Avenida Mato
Grosso, 243 Bela Vista
01 Suíte, 02 dormitórios, sala, copa, cozinha, área de serviço, garagem, forro PVC, piso cerâmico, edícula com dormitório, cozinha e banheiro
QUEOPS CA05124 250,00 106,00 2 2313,71 R$ 220.000,00 R$ 2.075,47
12 - Bom Jesus
02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço,
edícula com 02 cômodos
QUEOPS CA03030 144,00 93,00 2 2179,83 R$ 150.000,00 R$ 1.612,90
13 - Aeroporto
01 suíte, 02 dormitórios, sala de tv, sala de jantar, copa, cozinha, banheiro, escritório
com banheiro, garagem
QUEOPS CA04833 200,00 175,00 2 2772,93 R$ 350.000,00 R$ 2.000,00 14 Praça Gabriel Vilela de Salis Bilota, 204 Bom Jesus
01 suíte, 02 dormitórios, sala, cozinha, banheiros, área de serviço, despensa, garagem
QUEOPS CA05126 200,00 131,60 3 2179,83 R$ 170.000,00 R$ 1.291,79
15 - Aeroporto
03 dormitórios, 02 salas, copa, cozinha, banheiro, área
de serviço, edícula com 02 dormitórios, sala, cozinha e
banheiro
QUEOPS CA05373 290,00 167,00 2 2772,93 R$ 280.000,00 R$ 1.676,65
Nº EN D ER EÇ O B A IR R O D ESC R IÇ Ã O F O N T E C Ó D . IM Ó B IL IÁ R IA T ER R EN O (m ²) C O N ST R U Ç Ã O (m ²) PA D R Ã O A C A B A M EN T O R EN D A M ÉD IA SET O R VA L O R O F ER T A D O VA L O R / m ² FOTO 18 - Fortaleza
03 quartos, sala, copa, cozinha, banheiro, varanda, área de serviço, despensa,
piscina
QUEOPS CA05406 297,00 160,00 2 2643,18 R$ 210.000,00 R$ 1.312,50
19 - Aeroporto
Casa frente: 02 dormitórios, sala, copa, cozinha, banheiro, área de serviço. Casa fundo: 01 dormitório, sala, cozinha, banheiro, área de serviço
QUEOPS CA04597 317,00 140,00 1 2772,93 R$ 240.000,00 R$ 1.714,29
20 - Fortaleza
03 dormitórios, sala, copa, 02 cozinhas, 02 banheiros, despensa, área de serviço,
garagem
QUEOPS CA04343 250,00 138,00 1 2643,18 R$ 250.000,00 R$ 1.811,59
21 - Fortaleza
01 dormitório, sala, cozinha, banheiro externo, área de serviço, 01 suíte externa
QUEOPS CA05232 148,00 77,60 1 2643,18 R$ 110.000,00 R$ 1.417,53
22 - Aeroporto 02 quartos, sala, cozinha,
banheiro, área de serviço QUEOPS CA05424 250,00 121,00 1 2772,93 R$ 160.000,00 R$ 1.322,31
23 - Aeroporto Casa antiga: 02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro QUEOPS CA05288 506,00 113,00 1 2772,93 R$ 250.000,00 R$ 2.212,39
24 - Fortaleza
Casa frente: 03 dormitórios, sala, copa, cozinha, banheiro, despensa, área de serviço. Casa fundo: 01 dormitório, sala, cozinha, banheiro
ROCA R$ 3.160,00 389,00 281,00 1 2643,18 R$ 190.000,00 R$ 676,16
PJ0034_IMÓVEIS Nº EN D ER EÇ O B A IR R O D ESC R IÇ Ã O F O N T E C Ó D . IM Ó B IL IÁ R IA T ER R EN O (m ²) C O N ST R U Ç Ã O (m ²) PA D R Ã O A C A B A M EN T O R EN D A M ÉD IA SET O R VA L O R O F ER T A D O VA L O R / m ² DADOS
ANEXO 01 - IMÓVEIS PESQUISADOS
FOTO VARIÁVEIS
27 Avenida Antonio Frederico Ozanam, 2237
Alto Sumaré 02 dormitórios, sala, cozinha,
banheiro FLAGUI R$ 4.182,00 240,00 123,50 1 2891,01 R$ 230.000,00 R$ 1.862,35
28 Rua Cristal, 115 Alto Sumaré
02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço,
garagem
FLAGUI R$ 3.917,00 125,00 82,00 1 2891,01 R$ 140.000,00 R$ 1.707,32
29 Avenida 9, 1100 Fortaleza
02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço,
garagem
FLAGUI R$ 3.811,00 247,00 140,00 1 2643,18 R$ 160.000,00 R$ 1.707,32
30 Avenida Minas Gerais, 159 Alto Sumaré
01 dormitório, sala, cozinha, banheiro, quarto despejo,
garagem
FLAGUI R$ 3.284,00 150,71 71,00 1 2891,01 R$ 150.000,00 R$ 1.707,32
