P.º n.º R. P. 173/2009 SJC-CT Destaque de parcela de terreno efectuado ao abrigo do disposto no artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação. Averbamento à descrição. Registo oficioso de ónus de não fraccionamento. Obrigação de registar. Prazo para a promoção do registo. Inexigibilidade do emolumento em dobro. Recurso hierárquico de conta.
PARECER
1 – A coberto da ap…., de .../…/…, foi efectuado o averbamento de destaque de
uma parcela do prédio n.º …, que veio a ser descrita sob o n.º …, com base numa certidão emitida pela Câmara Municipal de… nos termos do n.º 4 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção introduzida pela Lei 60/2007, de 4 de Setembro.
Na sequência da satisfação do pedido formulado pelo proprietário inscrito foi oficiosamente efectuada a inscrição do ónus de não fraccionamento, em cumprimento das prescrições legais pertinentes.
2 – Pela elaboração deste acto a conservatória exigiu o pagamento emolumentar de 500 euros, correspondendo 250 euros à inscrição do ónus de não fraccionamento sendo os restantes devidos a título de agravamento emolumentar, por considerar que o prazo para o cumprimento da obrigação de registar tinha já sido ultrapassado visto que a sua contagem se inicia a partir da data da certidão emitida pelo município em 24 de Abril tendo, portanto, o pedido sido efectuado para além do prazo que se encontra fixado na lei.
3 – O interessado, inconformado, vem deduzir o presente recurso hierárquico de
conta contra a decisão da Senhora Adjunta da Conservadora do Registo Predial de… aduzindo os fundamentos que aqui se dão por integralmente reproduzidos e dos quais destacamos, particularmente, os seguintes:
3.1 – O acto de registo pedido corresponde ao averbamento de destaque de uma
parcela do seu prédio descrito sob o n.º …, decorrendo inexoravelmente daquele registo a necessidade de se efectuar oficiosamente o registo do ónus de não fraccionamento, em face do carácter imperativo da lei aplicável.
Ora, sendo indiscutível que não é devido o pagamento de qualquer quantia emolumentar pelo averbamento peticionado também o não será pelo acto oficioso uma vez que se trata de um acto de registo conexo.
3.2 – Mas ainda que fosse de cobrar emolumento pela feitura do referido acto
oficioso sempre o agravamento seria de afastar tendo em conta a data do levantamento da certidão subjacente ao registo do destaque.
Na verdade, apesar de a certidão emitida pela Câmara Municipal de … ter a data de …/…/…, o aviso para levantamento só foi expedido em … e o pagamento efectuado, por meio de guia, em …, pelo que, ao tempo, ainda se encontrava dentro do prazo legal para peticionar o registo, se o mesmo estivesse sujeito a registo obrigatório, o que contesta com firmeza.
Consequentemente, requer que seja reconhecida a gratuitidade do averbamento do destaque da parcela em causa bem como a do subsequente registo do ónus de não fraccionamento por ser acto conexo, o que afasta não só o pagamento de qualquer quantia emolumentar pela efectivação do registo oficioso como também do agravamento correspondente à pretensa intempestividade do pedido.
4 – A recorrida, convicta do acerto da decisão então tomada, alega que o
averbamento de destaque da parcela é gratuito à luz do disposto no artigo 21.º, 1, 1.2, do RERN, mas o registo do ónus de não fraccionamento, apesar de oficioso, está sujeito ao pagamento do emolumento previsto no n.º 2.12 do citado artigo 21.º, não devendo, para efeitos emolumentares, considerar-se como acto decorrente ou conexo daquele.
Por outro lado, no que concerne ao agravamento emolumentar, salienta que o n.º 1 do artigo 8.º-C do CRP prescreve que o registo deve ser pedido dentro do prazo de 30 dias a contar da data em que tiverem sido titulados os factos pelo que, tendo a certidão camarária a data de 24 de Abril de 2009, o registo deveria ter sido pedido até 25 de Maio de 2009, uma vez que o dia 24 coincidiu com um Domingo.
Conclui, sustentando a bondade da conta impugnada visto que o emolumento cobrado – 250 € pelo ónus e 250 € pelo agravamento emolumentar – é o devido no caso concreto, tendo em conta a data em que foi peticionado o respectivo registo do destaque.
II – Fundamentação
1 – O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (adiante abreviado para
introduzidas pela Lei 60/2007, de 4 de Setembro, continua a dispensar, do prévio licenciamento municipal, o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial, por força do prescrito na alínea j) do n.º 1 do artigo 6.º do citado RJUE.
Para o efeito, as situações concretas em que os destaques podem ocorrer com isenção de licença hão-de enquadrar-se na previsão dos n.ºs 4 e 5 do artigo 6.º do RJUE.
Em qualquer destes casos, por força do prescrito no n.º 7 do citado preceito, sobre as parcelas resultantes do destaque devem ser inscritos no registo predial o condicionamento da construção bem como o ónus de não fraccionamento previstos, respectivamente, nos n.ºs 5 e 6 do citado preceito, sob pena de não poder ser licenciada qualquer obra de construção nessas parcelas.
Como expressamente resulta do n.º 9 do artigo 6.º do RJUE, a certidão camarária comprovativa da verificação dos requisitos do destaque constitui título bastante para efeitos de registo predial da parcela destacada, sendo que, nos casos contemplados nos n.ºs 4 e 5 do mesmo preceito, não é permitido efectuar na área correspondente ao prédio originário novo destaque nos termos aí referidos por um prazo de 10 anos contados da data do anterior1.
1.1 – Esta asserção obriga-nos a focar a atenção no apuramento do momento em
que se inicia a contagem do prazo para efeito de novo destaque no prédio originário. Como é sabido, os destaques dispensados de obtenção de licença podem efectuar-se directamente na efectuar-sequência do pedido apreefectuar-sentado nos efectuar-serviços de registo, instruído com a competente certidão camarária, ou em resultado da titulação do negócio jurídico de transmissão que tenha por objecto o prédio resultante do destaque.
Assim, aquele momento há-de reportar-se sempre à data da autonomização da parcela, facto que tanto pode ocorrer com a sua transmissão, mediante escritura pública ou documento particular autenticado2, como com a satisfação do pedido de averbamento
de destaque apresentado nos serviços de registo.
Por conseguinte, e consoante o caso, a contagem do prazo iniciar-se-á num de dois momentos possíveis: ou a partir da data da outorga de um daqueles títulos quando envolva transmissão da parcela destacada, ou, inexistindo negócio jurídico, da data da apresentação do pedido de averbamento à descrição que logre obter provimento3.
1 No acórdão do Tribunal da Relação do … proferido no proc.º …, salientou-se que a instituição do ónus
de não fraccionamento e a obrigatoriedade da sua inscrição no registo predial visa precisamente evitar que se tente ultrapassar a disposição legal que proíbe outro destaque do prédio originário dentro do aludido temporal.
2 O Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, veio possibilitar, a par das escrituras, a realização de
determinados actos por documento particular autenticado – veja-se o que prescrevem os artigos 22.º e segs. deste diploma.
3 Neste sentido, veja-se a 4.ª conclusão firmada na informação proferida pelos serviços jurídicos no
A contagem do prazo no caso configurado nos autos subsume-se, sem margem para dúvidas, neste último momento.
2 – Este breve excurso não nos elucida, pelo menos de forma imediata, nem
quanto à obrigatoriedade de promoção do registo do aludido destaque da parcela e subsequente registo do ónus, nem sobre o prazo para o cumprimento de tal obrigação, na eventualidade de a mesma existir.
Por isso, vejamos, em primeiro lugar, se o averbamento de desanexação de uma parcela de terreno efectuado com base numa certidão camarária emitida ao abrigo do disposto no n.º 9 do artigo 6.º do RJUE é facto sujeito a registo obrigatório por força da aplicação do artigo 8.º do CRP.
Em segundo lugar, se a resposta for afirmativa, atentaremos também no prazo para a promoção do referido registo e o momento em que se iniciará a sua contagem.
Entre as significativas alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, no Código do Registo Predial figura a consagração de um regime de registo predial obrigatório, com indicação dos sujeitos da obrigação, dos prazos para promoção do registo e a fixação de agravamento emolumentar para os casos de inadimplemento da referida obrigação – cfr. o disposto nos artigos 8.º-A a 8.º-D.
O artigo 8.º-A do Código do Registo Predial elenca, por remissão para o artigo 2.º do mesmo Código, os factos que estão sujeitos a registo obrigatório, consignando também as situações de excepção àquele princípio geral.
Do ponto de vista jurídico, e não obstante o destaque em causa configurar uma verdadeira operação de loteamento, pois implica a divisão de um prédio de que resulta, pelo menos, um lote para construção, o legislador, tendo em conta a simplicidade desta situação, entendeu dever isentá-lo do licenciamento, desde que observados os requisitos previstos no citado artigo 6.º do RJUE.
Daí que, por estar isento da licença, este destaque não se subsuma na previsão da alínea d) do n.º 1 do artigo 2.º do CRP, antes se insira na alínea a) do mesmo número e preceito na parte em que contempla «a modificação dos direitos de propriedade».
É que o averbamento em apreço, ao qual, neste particular, reduzimos o objecto da análise, dada a natureza sui generis, vai determinar, ele próprio, a transformação da materialidade do prédio, fragmentando-o numa dualidade de prédios, assim dando causa à modificação do objecto sobre o qual incidem os direitos de propriedade e à alteração dos elementos da descrição a qual não pode ser antecipadamente obrigatória por a concretização do desmembramento só ocorrer, em termos legais (únicos que podem relevar), com a efectivação do registo instruído com a declaração do proprietário nesse sentido conjugada com a apresentação da certidão camarária comprovativa da
verificação dos requisitos legais do destaque, bem como com o pertinente documento matricial.
No entanto, está na livre disponibilidade do proprietário exercer (ou não) a instância, pois, apesar de ter pedido e obtido a certidão camarária que lhe permite obter o destaque sem necessidade de prévio licenciamento municipal4, não está vinculado a
dar-lhe a utilização para que está vocacionada sendo certo que os efeitos assinalados não decorrem automática e isoladamente da emissão da aludida certidão que apenas dá conta da presença in casu dos requisitos legais do destaque.
Decorrentemente, o facto em causa, isto é, o destaque de uma única parcela nos termos do citado artigo 6.º do RJUE, não está sujeito a registo predial obrigatório, condicionado, como se revela, pela vontade do seu proprietário em accionar ou não a instância nessa conformidade.
Sendo assim, inexiste pertinência para se colocar qualquer questão atinente à contagem do prazo para efeitos de cumprimento da obrigação de registar, concretamente se terá início na data da emissão da certidão, na data da notificação ou na data do seu pagamento, pela singela razão de que aquela não constitui os seus requerentes na obrigação de peticionar o correspondente registo5.
3 – Posto isto, debrucemo-nos então sobre o concreto pedido de registo do
destaque e sua associação intrínseca com o subsequente registo do ónus de não fraccionamento.
Sem dúvida que a satisfação do pedido de averbamento de desanexação da parcela de terreno apresentado pelo ora recorrente envolve em si a elaboração oficiosa do
4 Para mais desenvolvimentos sobre o ponto remetemos para o trabalho deste Conselho subordinado ao
tema «O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação e o Registo Predial – O reflexo das alterações
legislativas», publicado na Intranet, do qual transcrevemos, de qualquer modo, o seguinte excerto: «Esta
isenção respeita apenas ao procedimento do licenciamento e não já ao cumprimento das normas substanciais aplicáveis às operações urbanísticas em causa. É o que decorre do prescrito no n.º 8, no qual se afirma que a realização destas operações não as dispensa da observância das normas legais regulamentares aplicáveis, designadamente, as constantes dos planos municipais e especiais de ordenamento do território e as regras técnicas de construção. Pode, na verdade, suceder que o plano disponha de regras que directa ou indirectamente se apliquem ao destaque».
5 Diferente é, porém, o nosso entendimento no que respeita ao pedido de registo de aquisição da parcela
destacada ao abrigo do artigo 6.º do RJUE, instruído com base em escritura pública ou documento equiparado pois, neste caso, o facto encontra-se submetido a registo predial obrigatório por se enquadrar na previsão do n.º 1 do artigo 8.º-A do CRP, pelo que deve ser peticionado no prazo fixado no n.º 1 do artigo 8.º-C daquele Código, sob pena de o incumprimento do mesmo determinar a aplicação da sanção pecuniária nos termos previstos no n.º 1 do artigo 8.º-D do CRP – veja-se, a deliberação (designadamente o n.º 2) tomada pelo Conselho no proc.º R.P.262/2008SJC-CT, homologada em 21 de Abril de 2009, publicada na Intranet.
registo do ónus de não fraccionamento6 por força do comando cogente que o legislador
do direito do urbanismo entendeu por bem inserir no n.º 7 do artigo 6.º do RJUE7.
4 – Tendo como pano de fundo o enquadramento precedente, apreciemos agora a
questão fulcral que esteve na base do presente recurso hierárquico de conta e que se prende com os emolumentos correspondentes à prática do acto de registo oficioso8 e ao
agravamento emolumentar.
No que concerne à elaboração do averbamento de desanexação, tanto o recorrente como a recorrida convergem no entendimento de que não é devido o pagamento de qualquer quantia emolumentar por falta de previsão legal.
Com efeito, do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, na versão introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, não consta qualquer norma que contemple a cobrança de emolumentos pelos averbamentos à descrição, e sendo assim são incobráveis visto que, em sede emolumentar, não é admitida interpretação extensiva nem aplicação analógica por força do disposto no artigo 5.º do citado Regulamento.
A convergência de entendimentos bifurca, porém, relativamente ao registo de ónus de não fraccionamento cujo tabelamento é defendido pela recorrida porque se encontra fixado no artigo 21.º, n.º 2.12, do citado RERN, enquanto que o recorrente envereda por caminho distinto.
Poder-se-á contrapor, como pretende o recorrente, que a inscrição do ónus é um acto conexo com o averbamento, e que sendo este gratuito igualmente o há-de ser a referida inscrição dado o cordão umbilical que une os registos em presença?
A filosofia subjacente à alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008 no Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, designadamente, no artigo 21.º, visa acolher o conceito de emolumento único.
6 É despiciendo mencionar nos extractos das inscrições dos ónus de não fraccionamento que abrange
dois prédios, não só porque é uma inevitabilidade – não pode abranger nem mais nem menos do que duas inscrições – mas também porque tal referência não tem qualquer pertinência tendo em conta que actualmente nem a nível emolumentar não tem qualquer reflexo.
7 Com o registo do ónus de não fraccionamento, o legislador pretendeu, naturalmente, evitar que,
mediante sucessivos actos de destaque sobre as aludidas parcelas, se realizassem, de forma indirecta, verdadeiras operações de loteamento sem submissão às malhas do licenciamento.
8 Por definição, a oficiosidade escapa ao princípio da instância, tendo por objectivo, em princípio, uma
publicidade que visa satisfazer o interesse público e que, por isso, não fica exclusivamente na iniciativa dos particulares – cfr. MOUTEIRA GUERREIRO, in Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), 1993, págs. 219 e segs.
Assim, em conformidade, no n.º 1 do citado artigo 21.º densificou-se tal desiderato passando a prescrever que os emolumentos previstos neste artigo têm um valor único, relativo a todos os actos de registo decorrentes ou conexos com o pedido de registo e desde que respeitantes aos mesmos prédios.
Ora, é por força do prescrito nesta norma que decorre a necessidade de se ponderar se, para efeitos emolumentares, é possível considerar a inscrição do ónus de não fraccionamento efectuada oficiosamente na dependência do averbamento à descrição, que é gratuito, como acto conexo?
A resposta a tal equação não poderá deixar de ser infirmativa tendo em conta que a análise que superiormente foi efectuada sobre tal objecto culminou na fixação do entendimento de que «não devem considerar-se decorrentes ou conexos, para efeitos emolumentares, os actos efectuados oficiosamente na sequência do averbamento à descrição requerido, havendo de cobrar-se o emolumento correspondente aos actos oficiosamente lavrados (Exemplo: registo de ónus de não fraccionamento na sequência do pedido de destaque9.
5 – Em tabela está ainda a apreciação do assunto alusivo ao agravamento
emolumentar consagrado no n.º 1 do artigo 8.º-D do CRP, por pretensamente o averbamento de destaque ter sido peticionado para além do seu prazo legal.
Ora, como atrás procurámos demonstrar, tal invocação não tem razão de ser já que a cobrança do emolumento em dobro só tem cabimento no âmbito do registo predial obrigatório consagrado no artigo 8.º-A do CRP, sendo que o facto em causa não se subsume na previsão de tal preceito.
Com efeito, e como já frisámos, o ónus de não fraccionamento deve ser obrigatoriamente inscrito no registo predial na dependência do averbamento de destaque mas por força da imposição consignada no n.º 7 do artigo 6.º do RJUE, não decorrendo,
in casu, do regime da obrigatoriedade prescrito no artigo 8.º-A do Código do Registo
Predial.
6 – Como corolário lógico de todo o exposto, parece-nos de concluir que o
presente recurso hierárquico de conta merece provimento parcial.
Em consonância com o que precede, firmamos as seguintes
Conclusões
9 Cfr. o despacho n.º 74/2008 proferido em 18 de Julho de 2008 pelo Senhor Presidente do Instituto dos
I – O registo de destaque de uma única parcela de prédio descrito efectuado nos termos do disposto nos n.ºs 4 e 5 do artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pela Lei 60/2007, de 4 de Setembro, determina a elaboração oficiosa da inscrição do ónus de não fraccionamento sobre as parcelas resultantes do destaque, sob pena de não poder ser licenciada qualquer obra de construção em tais parcelas, por força do prescrito no n.º 7 do citado preceito.
II – O registo do averbamento de desanexação da parcela objecto do destaque, efectuado a instância do proprietário do prédio a que respeita, tem de ser instruído com a certidão emitida pela Câmara Municipal competente comprovativa da verificação dos requisitos do destaque, como decorre do disposto no n.º 9 do referido artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
III – Sendo directamente pedido o registo do destaque nos serviços de registo, o prazo para efeitos de novo destaque do prédio originário conta-se a partir da data da apresentação daquele pedido, ao passo que existindo transmissão da parcela a data que releva é a data da titulação do respectivo negócio jurídico.
IV – O destaque da parcela efectuado com base na declaração do interessado acompanhada da certidão emitida pelo município competente nos termos e para os efeitos previstos no artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, por não estar subordinado a licenciamento municipal, não é, enquanto tal e dada a sua natureza específica, facto sujeito a registo obrigatório.
V – Nestes termos, a data da emissão da certidão camarária revela-se totalmente indiferente para apuramento do cumprimento da obrigação de registar o destaque, bem como da subsequente inscrição do ónus de não fraccionamento, que é efectuada imediatamente após o averbamento com o qual, do ponto de vista registal, mantém uma estrita relação de dependência.
VI – Para efeitos emolumentares, porém, a inscrição do ónus de não fraccionamento não é considerado acto conexo, pelo que é tributada
emolumentarmente ao abrigo do prescrito no artigo 21.º, n.º 2.12, do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado.
VII – No entanto, e independentemente da data em que o interessado tenha peticionado a desanexação da referida parcela, não é devido qualquer agravamento emolumentar pela inscrição do ónus de não fraccionamento já que a obrigação de, oficiosamente, se registar este facto nasce precisamente no instante em que é efectuado o averbamento e decorre da imposição legal consignada no n.º 7 do artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
Lisboa, 24 de Março de 2010.
Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 24 de Março de 2010.
Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, João Guimarães Gomes Bastos, Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, Luís Manuel Nunes Martins, José Ascenso Nunes da Maia.
