EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA DD. 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO

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Rua Faustino Augusto César nº 155 – Vila Marari – São Paulo/SP – CEP 04.402-120 –: Tel.: (11) 5562-0234 e-mail hflash@terra.com.br

Processo nº 0052312-64.2011

MÁRCIO COVELLO, perito judicial nomeado nos

autos de COBRANÇA DE HONORÁRIOS, que FERNANDO QUESADA

MORALES move em face do ESPÓLIO DE MARIA ALICE DOS SANTOS RODRIGUES, em trâmite perante esse DD. Juízo e r. Cartório vem, mui

respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar seu LAUDO

PERICIALem anexo.

Termos em que, P. Deferimento.

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REQUERENTE: FERNANDO QUESADA MORALES

REQUERIDO: ESPÓLIO DE MARIA ALICE DOS SANTOS RODRIGUES

DO BEM OBJETO DA PERÍCIA

Trata-se de avaliação do imóvel descrito no documento de fls. 390/394:

 TERRENO constante do lote 2, do loteamento

denominado Chácara Marajoara, 29º Subdistrito – Santo Amaro, medindo 10m de frente para a Rua N, igual medida na linha dos fundos, 25m de cada lado e da frente aos fundos, encerrando a área de 250m², confrontando pelo lado direito, na posição de quem da via pública olha para o imóvel, com o lote 01, do lado esquerdo com o lote , e nos fundos com o antigo lote 2.

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imóvel avaliando.

O imóvel situa-se na Rua Renato Viana nº 58, Chácara Marajoara, da Planta Genérica de Valores da Prefeitura de São Paulo, Capital, (vide Planta de Situação – ANEXO I).

O imóvel em questão está situado em uma região que apresenta a ocupação mista residencial/comercial, com média densidade demográfica e construções classificadas nos padrões que variam entre o médio e o superior.

A via, para a qual o imóvel avaliando entesta, é dotada de todos os melhoramentos públicos tais como: asfalto, guias e sarjetas, iluminação pública e domiciliar, redes de água, esgoto e telefone.

Com base na “Norma para Avaliação de Imóvel Urbano”, publicada pelo IBAPE/SP, a região enquadra-se na ZM-2, definida pelas residências de padrão médio e luxo e/ou comércio de densidade média, dotada dos seguintes parâmetros:

PMi = profundidade mínima = 25,00 m;

PMa = profundidade máxima = 40,00 m; Fr = frente de referência = 10,00 m.

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de Registro de Imóveis de São Paulo, o imóvel tem as seguintes características: TERRENO  Área = 250,00 m²  Frente = 10,00 m;  Lado Direito = 25,00 m;  Lado Esquerdo = 25,00 m;  Fundos = 10,00 m. BENFEITORIAS

Trata-se de um imóvel com 300,00m² de área construída, conforme levantamento realizado durante a vistoria.

A seguir se apresenta a documentação fotográfica do imóvel em questão.

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FOTO nº 1

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FOTO no₂

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FOTO n 3

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FOTO no₄

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FOTO nº 5

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FOTO no ₆

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FOTO n 7

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FOTO no₈

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FOTO nº 9

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FOTO no₁₀

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FOTO nº 11

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FOTO nº 12

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FOTO nº 13

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FOTO nº 14

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FOTO nº 15

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FOTO nº 16

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FOTO nº 18

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FOTO nº 19

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FOTO nº 20

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FOTO nº 22

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FOTO nº 23

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FOTO nº 24

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FOTO nº 25

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FOTO nº 26

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DEPENDÊNCIAS INTERNAS

Piso: em cerâmica;

Paredes: masseada com pintura em látex; Forro: laje pintada em látex;

Porta: de madeira;

Caixilhos: madeira com vidros lisos.

DA AVALIAÇÃO

MÉTODO UTILIZADO

A avaliação segue a NORMA BRASILEIRA NBR-14.653-2: 2011, que fixa as diretrizes gerais para a avaliação de imóvel urbanos e as Recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE.

Para a determinação do valor do imóvel objeto desta avaliação, este “expert” realizou diversas pesquisas na região para apuração de Elementos Comparativos Similares, onde, dentre todos os elementos coletados, procurou selecionar somente aqueles que sejam similares com o imóvel objeto da ação. Assim, após a verificação de cada elemento “in loco” e a adequada análise,

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Para a determinação do valor do imóvel é necessário o cálculo do valor do terreno e das benfeitorias existentes no imóvel.

AVALIAÇÃO

CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Os preços unitários básicos dos terrenos serão obtidos através de uma pesquisa de mercado, sendo que nas pesquisas foram selecionadas ao todo 05 (cinco) ofertas, situadas, ao qual pertence o imóvel em tela. Os elementos selecionados se encontram consubstanciados no ANEXO II. Os preços unitários finais foram calculados obedecendo aos seguintes critérios recomendados pela “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANOS, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP, onde são considerados fatores de transposição, testada e profundidade:

1o) PREÇO BÁSICO

Deduzido com a aplicação das regras estabelecidas no item 8.2.2.15.2 da já mencionada “NORMA”, tendo sido o local do imóvel enquadrado em bairro da zona Z2, para a qual adotou-se testada de referência de 10 metros e limites mínimo e máximo de profundidade, respectivamente de 25,00 metros e 40,00 metros.

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3o) UNITÁRIO DE TERRENO

O valor unitário homogeneizado final das pesquisas do

ANEXO III é de R$ 1.608,47/m²/10 mf/ 25 a 40 m.

O valor do terreno total será calculado pela aplicação da fórmula: Vt = q x S x Cf onde: Vt = valor do terreno q = R$ 1.608,47 m ²/10 mf/ 25 a 40 m. S = área do terreno = 250,00m². Cf = coeficiente de frente = (Fp/Fr) 0,25_{= 1,00}

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Vt = R$ 400.000,00 em números redondos (quatrocentos mil reais)

Válidos para o mês de maio de 2019.

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias em tela foram classificadas de acordo com suas características, baseadas nos valores de Edificações de Imóvel Urbanos IBAPE/SP - Versão 2017.

De acordo com a característica das construções (vide fotos), com idade aparente de 25 anos, pelo seu estado de conservação e acabamento, devem ser enquadradas, comparativamente, como sendo do tipo:

 item 1.2.6 – Casa padrão superior

A fórmula para o cálculo das benfeitorias é a seguinte:

VB = Pc x (CUB-SP x Ac x Foc)

sendo:

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Ac = área construída da edificação = 300,00 m²

Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de

conservação = R + K x (1 – R). Para idade da construção de 25 anos e estado da edificação “c” (regular), o fator resulta em: 0,20 + 0,684 x (1,00 – 0,20) = 0,747

Portanto, temos o seguinte valor das benfeitorias do imóvel:

VB = 2,656 x (1.389,16 x 300,00m² x 0,747)

R$ 830.000,00

(oitocentos e trinta mil reais) em números redondos, válidos para o mês de maio de 2019.

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O valor total do imóvel resulta da soma dos valores do terreno e benfeitorias:

Valor do terreno R$ 400.000,00 Valor das benfeitorias R$ 830.000,00 --- R$ 1.230.000,00

ENCERRAMENTO

Sendo tudo quanto este engenheiro entendeu necessário à consecução de seus trabalhos, coloca-se à disposição das partes e seus procuradores para eventuais esclarecimentos que se façam necessários.

O presente trabalho é digitado somente no anverso de trinta e seis laudas, as primeiras trinta e cinco rubricadas e a última assinada, acompanhado de vinte e seis fotos e três anexos.

São Paulo, 13 de maio de 2019.

MÁRCIO COVELLO CREA/SP 182.274

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PESQUISA DE VALORES

ELEMENTOS COLETADOS E CÁLCULO DO UNITÁRIO BÁSICO

REFERÊNCIAS:

Local: Rua Renato Viana, nº 58.

Setor: 090 Quadra: 406

Classificação da construção: casa padrão superior (1.2.6)

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ELEMENTO 01

ENDEREÇO: Rua Sérgio Milliet s/nº SETOR: 090

DATA DO EVENTO: 05/2019 FRENTE: 25,00 m

ÁREA: 1.220,00 m2_{PROF. EQ.: 1.220,00/25,00 = 48,80 m}

FONTE: Scheid Imóveis FONE: 5523-0177

PREÇO: R$ 1.950.000,00 à vista FATOR À VISTA: 1,000 VAL. TERR. À VISTA = R$ 1.950.000,00 x 0,9 x 1,000

= R$ 1.755.000,00 VAL. DO M2 _{= R$ 1.755.000,00/1.220,00m}2_{= R$ 1.438,52m}2 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO: . TRANSPORTE : = 1,000 . TESTADA : = 1,000 . PROFUNDIDADE : = 1,000 . ATUALIZAÇÃO : = 1,000 UNITÁRIO Q01 = R$ 1.438,52 x 1,000 x 1,000 x 1,000 x 1,000 Q01 = R$ 1.438,52/m2

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ÁREA: 560,00 m2_{PROF. EQ.: 560,00/40,00 = 40,00 m}

FONTE: Meu Novo Ap Imóveis FONE: 5522-8000

PREÇO: R$ 700.000,00 à vista FATOR À VISTA: 1,000 VAL. TERR. À VISTA = R$ 1,000.000,00 x 0,9 x 1,000

= R$ 900.000,00 VAL. DO M2 _{= R$ 900.000,00/560,00m}2_{= R$ 1.607,15m}2 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO: . TRANSPORTE : = 1,000 . TESTADA : = 1,000 . PROFUNDIDADE : = 1,000 . ATUALIZAÇÃO : = 1,000 UNITÁRIO Q01 = R$ 1.607,15 x 1,000 x 1,000 x 1,000 x 1,000 Q01 = R$ 1.607,15/m2

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ENDEREÇO: Rua Marjorie Prado s/nº SETOR: 090

ÁREA: 630,00 m2_{PROF. EQ.: 630,00/20,00 = 31,50 m}

FONTE: Intersul Imóveis FONE: 5521-7444

PREÇO: R$ 1.100.000,00 à vista FATOR À VISTA: 1,000 VAL. TERR. À VISTA = R$ 1.100.000,00 x 0,9 x 1,000

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ÁREA: 490,00 m2_{PROF. EQ.: 558,00/14,00 = 35,00 m}

PREÇO: R$ 980.000,00 à vista FATOR À VISTA: 1,000 VAL. TERR. À VISTA = R$ 980.000,00 x 0,9 x 1,000

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ENDEREÇO: Rua Marechal Bina Machado s/nº SETOR: 090

ÁREA: 443,00 m2_{PROF. EQ.: 443,00/18,00 = 24,61 m}

PREÇO: R$ 800.000,00 à vista FATOR À VISTA: 1,000 VAL. TERR. À VISTA = R$ 800.000,00 x 0,9 x 1,000

= R$ 720000,00 VAL. DO M2 _{= R$ 720.000,00/443,00m}2_{= R$ 1.625,28m}2 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO: . TRANSPORTE : = 1,000 . TESTADA : = 1,000 . PROFUNDIDADE : = 1,000 . ATUALIZAÇÃO : = 1,000 UNITÁRIO Q01 = R$ 1.625,28 x 1,000 x 1,000 x 1,000 x 1,000 Q01 = R$ 1.625,28/m2

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Rua Faustino Augusto César nº 155 – Vila Marari – São Paulo/SP – CEP 04.402-120 –: Tel.: (11) 5562-0234 e-mail hflash@terra.com.br ELEMENTO 01 ... R$ 1.438,52/m2 ELEMENTO 02 ... R$ 1.607,15/m2 ELEMENTO 03 ...R$ 1.571,42/m2 ELEMENTO 04 ...R$ 1.800,00/m2 ELEMENTO 05 ...R$ 1.625,28/m2 SOMA = ... R$ 8.042,37 MÉDIA = ... R$ 8.042,37/5 ... R$ 1.608,47/m2

VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES LIMITE SUPERIOR : ... R$ 1.608,47 x 1,30 = R$ 2.091,01 LIMITE INFERIOR : ... R$ 1.608,47 x 0,70 = R$ 1.125,93

Não há elementos discrepantes, portanto o unitário final coincide com o acima calculado, ou seja:

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